Ibiza: een uitgebreide gids

Het eiland Ibiza

Ibiza (Eivissa in het Catalaans) is een van de Balearen, gelegen in de Middellandse Zee, voor de oostkust van Spanje. Het staat wereldwijd bekend om zijn bruisende nachtleven, elektronische muziekscene en prachtige stranden en baaien. Naast zijn reputatie als feestbestemming heeft Ibiza een rijk cultureel erfgoed, pittoreske dorpjes, prachtige natuurlandschappen en een rustige kant die een diverse bevolking aantrekt, van internationale jetsetters tot gezinnen en mensen die op zoek zijn naar een meer ontspannen levensstijl.

Het eiland heeft een typisch mediterraan klimaat, met hete, droge zomers en milde winters. De economie is sterk afhankelijk van toerisme, maar ook van onroerend goed, dienstverlening en lokale handel.

Districten en gemeenten van het eiland Ibiza

Ibiza is verdeeld in vijf gemeenten, elk met een eigen karakter:

• Eivissa (Ibiza-stad): De hoofdstad en grootste stad van het eiland. Het heeft de historische ommuurde stad Dalt Vila (een UNESCO-werelderfgoedlocatie), een bruisende haven, een divers nachtleven en een breed scala aan winkels en restaurants. Het is het administratieve en commerciële hart van het eiland.
• Sant Antoni de Portmany: Beroemd om zijn zonsondergangen, levendige boulevard en bruisende nachtleven, vooral populair bij jongere toeristen.
  Het heeft ook prachtige baaien in de buurt en een goed ontwikkelde toeristische infrastructuur.
• Sant Josep de sa Talaia: De grootste gemeente qua oppervlakte, die de zuidwestkust beslaat, met enkele van de beroemdste stranden en baaien, zoals Cala Comte, Cala Bassa en Ses Salines. Hier ligt ook het hoogste punt van Ibiza, Sa Talaiassa. Dit gebied combineert luxe villa’s met landelijke charme.
• Sant Joan de Labritja: De meest noordelijke en minst ontwikkelde gemeente, waar veel van de traditionele en landelijke essentie van Ibiza bewaard is gebleven. Het wordt gekenmerkt door zijn natuurlijke schoonheid, afgelegen stranden en een meer bohemien en spirituele sfeer. Het is ideaal voor wie op zoek is naar rust en contact met de natuur.

Waarom Ibiza?

Ibiza biedt om verschillende redenen een unieke levenskwaliteit:

• Natuurlijke schoonheid: Adembenemende stranden, kristalhelder water, pijnbossen en prachtige zonsondergangen. De natuurparken en beschermde gebieden van het eiland bieden een gevarieerd landschap.
• Levensstijl: Een mix van kosmopolitische glamour, bohemien rust en een levendige internationale gemeenschap. Het biedt voor elk wat wils, van een bruisend nachtleven tot yogaretraites en een rustig landelijk leven.
• Klimaat: Meer dan 300 dagen zon per jaar, met milde winters, waardoor het het hele jaar door aangenaam is.
• Keuken: Een rijke gastronomische scene, waar traditionele Ibizaanse gerechten worden gecombineerd met internationale haute cuisine. Verse zeevruchten en lokale producten zijn de hoogtepunten.
• Bereikbaarheid: De luchthaven van Ibiza (IBZ) biedt uitstekende nationale en internationale verbindingen, vooral tijdens het hoogseizoen, waardoor het eiland gemakkelijk bereikbaar is.
• Veiligheid: Over het algemeen een veilige bestemming, vooral buiten de belangrijkste uitgaansgebieden.

Ibiza vs. andere steden

Als je Ibiza vergelijkt met andere Spaanse steden, zijn er duidelijke verschillen vanwege het eilandkarakter en de unieke sfeer:

• Ibiza vs. Valencia:
  • Klimaat: Beide hebben een mediterraan klimaat. Dat van Valencia is iets meer continentaal, terwijl dat van Ibiza puur insulair is, met een mildere invloed van de zee.
  • Grootte en sfeer: Valencia is een grote, levendige en traditionele Spaanse stad, een provinciehoofdstad met een diverse economie die verder gaat dan toerisme. Ibiza is een eiland met een kleinere bevolking, een sterk seizoensgebonden toeristische economie en een veel internationalere, luxere en (in bepaalde delen) feestelijkere sfeer.
  • Kosten van levensonderhoud: Ibiza heeft over het algemeen aanzienlijk hogere kosten van levensonderhoud, vooral voor huisvesting, vanwege het eilandkarakter en de grote vraag van internationale inwoners en toeristen. Valencia is veel betaalbaarder.
  • Natuur: Beide bieden stranden, maar het natuurlijke landschap van Ibiza is gevarieerder in een kleiner gebied, met dramatische kliffen, baaien en beschermde natuurparken. Valencia is omgeven door landbouwgrond (huerta) en vlakker terrein.
  • Connectiviteit: Valencia is een belangrijk vervoersknooppunt met uitstekende weg-, spoor- en havenverbindingen met het vasteland van Spanje. Ibiza is afhankelijk van lucht- en veerverbindingen.
• Ibiza vs. Madrid/Barcelona:
  • Grootte en tempo: Madrid en Barcelona zijn grote Europese metropolen met een bruisend stadsleven, een uitgebreid cultureel aanbod en een snel tempo. Ibiza is een klein eiland met een veel rustiger tempo, zelfs in de drukste gebieden.
  • Kosten van levensonderhoud: De kosten van huisvesting en het algemene kostenpeil op Ibiza kunnen vergelijkbaar zijn met of hoger liggen dan die in Madrid/Barcelona voor luxe woningen, maar de dagelijkse uitgaven voor niet-luxe goederen/diensten kunnen in de grote steden over het algemeen lager zijn.
  • Kansen: Madrid en Barcelona bieden veel meer diverse en talrijke banen en zakelijke kansen in alle sectoren. De economie van Ibiza is voornamelijk gericht op toerisme en onroerend goed.
  • Omgeving: Ibiza biedt constante nabijheid van stranden en natuurlijke landschappen; de grote steden bieden stadsparken, maar voor uitgestrekte natuurgebieden of stranden moet u verder reizen.
• Ibiza vs. Marbella:
  • Focus: Beide zijn luxe bestemmingen. Marbella maakt deel uit van een grotere kuststrook (Costa del Sol) met een focus op golf, luxe resorts en een meer gevestigd, jaarrond luxe toerisme. Ibiza is een eiland met een unieke “bohemian-chique” sfeer, beroemd om zijn elektronische muziek, exclusieve strandclubs en prachtige natuurlijke baaien.
  • Klantenkring: Marbella trekt een internationale luxeklantenkring aan, vaak met een meer traditionele ‘glamour’. Ibiza trekt een jonger, meer modebewust en internationaal publiek, samen met mensen die op zoek zijn naar een spirituele of wellnessretraite.
  • Seizoensgebondenheid: Beide hebben een sterk hoogseizoen, maar dat van Ibiza is meer geconcentreerd in de zomermaanden, met een rustigere winter, terwijl Marbella het hele jaar door een meer constante, zij het lagere, activiteit kent.
  • Geografie: Marbella ligt op het vasteland met bergen in de achtergrond; Ibiza is een eiland.

Wonen en werken op Ibiza

Wonen en werken op Ibiza biedt een unieke reeks kansen en uitdagingen. Hoewel toerisme de belangrijkste economische motor is, ondersteunt de diverse gemeenschap van het eiland ook andere sectoren.

• Arbeidsmarkt: De arbeidsmarkt is sterk seizoensgebonden, met veel mogelijkheden in de horeca, het toerisme, de detailhandel en de dienstensector tijdens de zomermaanden (mei-oktober). Buiten het seizoen zijn er minder banen, maar er is een groeiende vraag naar toerisme gedurende het hele jaar en naar andere sectoren zoals onroerend goed, bouw en telewerken. Vloeiendheid in meerdere talen (Engels, Duits, Frans, Italiaans en Spaans/Catalaans) is een belangrijk pluspunt.
• Kosten van levensonderhoud: Ibiza is een van de duurste plekken om te wonen in Spanje, vooral wat huisvesting betreft. De huurprijzen kunnen, vooral in het hoogseizoen, extreem hoog zijn.
  Ook voedsel en diensten zijn over het algemeen duurder dan op het vasteland. De unieke levensstijl en de prachtige omgeving compenseren dit echter vaak voor de inwoners.
• Diensten: Het eiland heeft goed ontwikkelde voorzieningen, waaronder openbare en particuliere gezondheidscentra, ziekenhuizen (Can Misses Hospital), scholen en sportfaciliteiten.

Immigratiedienst op Ibiza (Balearen)

NIE’s, visa, vergunningen, enz.
De immigratieprocedures (NIE, visa, verblijfs- en werkvergunningen, enz.) op Ibiza worden afgehandeld door de Immigratiedienst (Oficina de Extranjería), die deel uitmaakt van de regeringsdelegatie op de Balearen. Hoewel het hoofdkantoor in Palma de Mallorca is gevestigd, heeft Ibiza een lokale politiebureau dat veel documenten verwerkt.

• Bureau voor Buitenlanders (Oficina de Extranjería) in Ibiza:
  • Locatie: Comisaría de la Policía Nacional de Ibiza, Avinguda de la Pau, s/n, 07800 Eivissa, Illes Balears.
  • Diensten: Afgifte van NIE (identificatienummer voor buitenlanders), vingerafdrukken voor de TIE (identiteitskaart voor buitenlanders), verlenging van verblijf en enkele eerste aanvragen voor verblijf. Het is van cruciaal belang om te controleren welke diensten op deze locatie worden aangeboden, aangezien voor sommige complexere procedures een reis naar Palma nodig kan zijn.
  • Afspraak: Voor bijna alle procedures is een afspraak (cita previa) vereist, die online kan worden gemaakt via het portaal van de Spaanse overheid voor openbare administratie.
• Bureau voor buitenlanders in Palma de Mallorca (regeringsdelegatie):
  • Hoofdlocatie: Carrer del Foment, 4, 07008 Palma, Illes Balears.
  • Diensten: Dit is het hoofdkantoor voor de Balearen en biedt een breder scala aan diensten, waaronder complexe verblijfs-, werk-, gezinsherenigings-, arraigo- (worteling) en visumaanvragen.

Tip: Voor alle immigratieprocedures is het essentieel om de officiële website van het Ministerie van Binnenlandse Zaken of de regeringsdelegatie op de Balearen te raadplegen voor actuele vereisten en afspraakprocedures. Vanwege de grote vraag kan het soms lastig zijn om een afspraak te maken.

Beste banken in Ibiza-stad en op het eiland

De banken met de grootste aanwezigheid op Ibiza, die een uitgebreid netwerk van kantoren en diensten voor particulieren en bedrijven bieden, zijn dezelfde als die in de rest van het land, plus enkele met een sterke lokale aanwezigheid op de Balearen:

• CaixaBank: Zeer uitgebreid netwerk op het hele eiland.
• Banco Santander: Sterke aanwezigheid in de grote steden.
• BBVA: Ook overal aanwezig.
• Banc Sabadell: Met filialen op belangrijke locaties.
• Bankinter: Groeiende aanwezigheid, vaak de voorkeur voor online diensten.
• Globalcaja: Hoewel niet zo groot als de nationale banken, kunnen sommige lokale spaarbanken of coöperaties aanwezig zijn.
• Lokale banken (bijv. Caixa Colonya, Banca March): Dit zijn Balearische banken die de lokale markt goed kennen en vaak gepersonaliseerde diensten aanbieden.

Naast traditionele banken worden online bankieren (N26, Revolut, ING, Openbank, Wise, enz.) steeds populairder, vooral onder de internationale gemeenschap, en bieden ze concurrerende diensten aan. De “beste” bank hangt af van uw specifieke behoeften, zoals kosten, internationale overschrijvingen, hypotheken en klantenservice.

Aansluitende vluchten vanaf de luchthaven van Ibiza (IBZ)

De luchthaven van Ibiza (IBZ) is de enige luchthaven op het eiland en is uitstekend bereikbaar, vooral tijdens het hoogseizoen. De luchthaven ligt ongeveer 7 km ten zuidwesten van Ibiza-stad.

Luchtvaartmaatschappijen met regelmatige vluchten:

• Vueling: Een van de belangrijkste maatschappijen, met verbindingen naar tal van Spaanse en Europese steden.
• Ryanair: Uitgebreid netwerk van goedkope vluchten naar verschillende Europese bestemmingen.
• Iberia / Air Nostrum / Iberia Express: Essentieel voor verbindingen naar Madrid, een belangrijk internationaal knooppunt, en andere Spaanse steden.
• EasyJet: Sterke aanwezigheid met verbindingen naar het Verenigd Koninkrijk en andere Europese landen.
• Jet2.com: Populair voor vluchten naar het Verenigd Koninkrijk.
• British Airways: Biedt rechtstreekse vluchten naar Londen.
• Transavia: Verbindt met Nederland.
• Eurowings: Verbindingen met Duitsland.
• Wizz Air: Groeiende aanwezigheid met verbindingen naar Oost-Europa.
• Luxair: Verbindingen met Luxemburg.
• Air France / KLM: Seizoensvluchten naar Parijs en Amsterdam.
• Swiss / Edelweiss Air: Seizoensvluchten naar Zwitserland.
• TUI Fly (verschillende landen): Verbindingen met verschillende Europese vakantiebestemmingen.

Belangrijkste nationale bestemmingen:

• Madrid
• Barcelona
• Palma de Mallorca (regelmatige vluchten tussen de eilanden)
• Valencia
• Alicante
• Sevilla
• Malaga
• Bilbao
• Santiago de Compostela
• Gran Canaria / Tenerife (Canarische Eilanden)

Directe internationale bestemmingen (zeer seizoensgebonden, met meer routes in de zomer):

• Verenigd Koninkrijk: Londen (Heathrow, Gatwick, Stansted, Luton), Manchester, Birmingham, Bristol, Glasgow, Edinburgh, Liverpool, Newcastle, Leeds, Belfast.
• Duitsland: Berlijn, München, Frankfurt, Düsseldorf, Hamburg, Keulen.
• Italië: Rome, Milaan, Napels, Venetië, Bologna.
• Frankrijk: Parijs, Lyon, Marseille, Bordeaux, Nice.
• Nederland: Amsterdam, Eindhoven.
• België: Brussel.
• Zwitserland: Zürich, Genève, Bazel.
• Ierland: Dublin.
• Portugal: Lissabon, Porto.
• Scandinavië: Kopenhagen, Stockholm, Oslo, Helsinki (seizoensgebonden).
• Oost-Europa: Warschau, Krakau, Praag, Boedapest (seizoensgebonden).

Vervoer vanaf de luchthaven van Ibiza-stad: Er rijden regelmatig openbare bussen (L10) tussen de luchthaven en Ibiza-stad en andere belangrijke toeristische gebieden. Taxi’s en privétransfers zijn ook gemakkelijk beschikbaar.

Onderwijs op Ibiza

Internationale scholen in de omgeving van Ibiza

Ibiza heeft een groeiend aantal internationale inwoners, wat heeft geleid tot een toenemende vraag naar en aanbod van internationaal onderwijs. Hoewel het aanbod niet zo uitgebreid is als in de grote steden op het vasteland, zijn er wel degelijk internationale scholen van hoge kwaliteit:

• Morna International College (Santa Gertrudis): Dit is de meest gevestigde en bekendste internationale school op het eiland. De school biedt een Brits curriculum van kleuterschool tot zesde klas (3 tot 18 jaar) en bereidt leerlingen voor op IGCSEs en A-levels.
  De school trekt een divers internationaal leerlingenbestand aan.
• Colegio Mestral (Eivissa): Een particuliere Spaanse school die een sterk tweetalig programma (Spaans-Engels) aanbiedt en vaak internationale lesmethoden toepast, hoewel het het Spaanse curriculum volgt.
• Colegio Sant Jordi (Sant Jordi de ses Salines): Een andere particuliere school die zich richt op het leren van Engels binnen het Spaanse curriculum.
• Taalscholen en bijles: Veel gezinnen vullen het lokale onderwijs aan met privélessen en internationale bijlesdiensten die op het eiland beschikbaar zijn.

Voor wie op zoek is naar een specifiek internationaal curriculum (bijvoorbeeld het Amerikaanse curriculum of het International Baccalaureate, dat niet door Morna wordt aangeboden), kunnen ze online onderwijs of scholen op Mallorca of het vasteland van Spanje overwegen.

Universiteiten op Ibiza

Ibiza heeft geen volwaardige universiteitscampus met een breed scala aan opleidingen, zoals grote steden op het vasteland, zoals Valencia of Barcelona. De belangrijkste universiteit voor de Balearen bevindt zich op Mallorca.

Universiteit van de Balearen (Universitat de les Illes Balears – UIB):

• De hoofdcampus van de UIB bevindt zich in Palma de Mallorca. De universiteit biedt een breed scala aan bachelor- en masteropleidingen aan.
• De UIB heeft een klein satellietcentrum op Ibiza (vaak aangeduid als de UIB-Ibiza-uitbreiding).
  Dit centrum biedt voornamelijk specifieke cursussen, enkele eerste studiejaren of ondersteuning bij afstandsonderwijs, voornamelijk voor opleidingen op het gebied van toerisme, bedrijfskunde en enkele geesteswetenschappen. Studenten beginnen hun studie vaak op Ibiza en gaan vervolgens naar de campus in Palma om deze af te ronden.
• Nationale Universiteit voor Afstandsonderwijs (UNED): Ibiza heeft een centrum dat is aangesloten bij de UNED, waar studenten een breed scala aan bachelor- en masteropleidingen online en in een blended vorm kunnen volgen, met lokale tutorials en examens. Dit is een populaire optie voor inwoners die een hogere opleiding willen volgen zonder het eiland te verlaten.
• Beroepsopleiding (Formación Profesional – FP): Ibiza heeft verschillende beroepsopleidingscentra die middelbare en hogere opleidingen aanbieden op verschillende gebieden die relevant zijn voor de economie van het eiland, zoals horeca, toerisme, administratie en gezondheidszorg. Deze opleidingen zijn praktijkgericht en leiden vaak direct tot een baan.
• Specifieke scholen voor horeca en toerisme: Gezien de sterke toeristische sector van Ibiza zijn er ook gespecialiseerde particuliere scholen of academies die cursussen aanbieden in horeca, gastronomie en toerisme.

De universiteiten die u voor Valencia hebt vermeld (Katholieke Universiteit van Valencia Sint Vincentius Martelaar, Europese Universiteit van Valencia, CEU Kardinaal Herrera Universiteit, Valencia Internationale Universiteit (VIU), Florida Universitària, Berklee College of Music) zijn gevestigd op het vasteland en hebben geen campussen op Ibiza.

Lijst van consulaten en ambassades in Ibiza

Over het algemeen zijn consulaten en ambassades van andere landen gevestigd in de nationale hoofdsteden (Madrid) of in belangrijke regionale hoofdsteden (zoals Palma de Mallorca voor de Balearen, of Barcelona vanwege de nabijheid en het belang).

Ibiza heeft geen permanente consulaten of ambassades van andere landen.

• • Honorair consulaten: Ibiza heeft een aantal honorair consulaten voor landen met een aanzienlijke aanwezigheid van hun onderdanen of toeristen op het eiland. Deze worden doorgaans beheerd door lokale burgers (vaak zakenmensen) en bieden zeer beperkte consulaire diensten, voornamelijk hulp in noodgevallen, paspoortverlenging (soms) of notariële bekrachtiging van eenvoudige documenten. Het zijn geen diplomatieke missies.
    • Voorbeelden van landen die doorgaans ereconsulaten op Ibiza hebben, zijn onder andere het Verenigd Koninkrijk, Duitsland, Frankrijk, Italië en Nederland. Hun aanwezigheid en diensten kunnen echter veranderen, dus het is altijd het beste om dit rechtstreeks bij de betreffende ambassade in Madrid te controleren.
  • Consulaten-generaal of ambassades: Voor de meeste consulaire procedures (visa, paspoorten, complexe burgerlijke registraties, enz.) en voor diplomatieke vertegenwoordiging moeten inwoners en bezoekers van Ibiza terecht bij:
    • Palma de Mallorca: Veel landen hebben een consulaat-generaal in Palma dat de hele Balearen bestrijkt.
    • Madrid: Hier zijn de meeste ambassades en consulaten-generaal in Spanje gevestigd.
    • Barcelona: Voor sommige landen hebben consulaten-generaal in Barcelona ook jurisdictie over de Balearen.

De uitgebreide lijst met consulaten die u voor Valencia hebt genoemd, is dus niet direct van toepassing op Ibiza. Als u consulaire diensten voor een specifiek land nodig hebt, moet u eerst controleren of er een honorair consulaat in Ibiza is en welke diensten dit biedt, of anders contact opnemen met het consulaat-generaal in Palma of de ambassade in Madrid.

Officiële kamers van koophandel in Ibiza

Ja, Ibiza heeft als belangrijk economisch centrum van de Balearen een belangrijke Kamer van Koophandel.

• • • Kamer van Koophandel, Industrie, Dienstverlening en Scheepvaart van Ibiza en Formentera (Cambra de Comerç d’Eivissa i Formentera):
      • Locatie: C. de Canàries, 37, 07800 Eivissa, Illes Balears.
      • Functies: Biedt een breed scala aan diensten aan bedrijven en ondernemers op beide eilanden, waaronder:
        • Bedrijfsadvies en opleiding.
        • Ondersteuning bij internationalisering en buitenlandse handel.
        • Project- en subsidiebeheer.
        • Afgifte van certificaten en handelsdocumenten.
        • Organisatie van zakelijke evenementen, beurzen en missies.
        • Bevordering van lokale handel en toerisme.
        • Economische studies en statistieken voor de eilanden.

Deze Kamer is een onmisbare bron voor iedereen die een bedrijf wil starten, wil investeren of gewoon inzicht wil krijgen in het economische landschap van Ibiza en Formentera.

Onroerend goed kopen, investeren of huren op Ibiza

De vastgoedmarkt op Ibiza is zeer dynamisch en uniek, gekenmerkt door een grote vraag, een beperkt aanbod en hoge prijzen, vooral voor luxe woningen en woningen met uitzicht op zee of op toplocaties. Het is een zeer gewilde bestemming voor internationale kopers.

• • • Kopen: Het kopen van onroerend goed op Ibiza is een aanzienlijke investering. De markt biedt een scala aan charmante traditionele finca’s en moderne luxe villa’s tot appartementen in steden of aan het strand. De prijzen zijn in de loop der jaren gestaag gestegen als gevolg van de grote vraag van zowel nationale als internationale kopers.

Investeren: Investeren in onroerend goed op Ibiza kan een uitstekend rendement opleveren, met name in de toeristische verhuursector, gezien de enorme populariteit van het eiland. Het vereist echter een zorgvuldige omgang met de toeristische vergunningsregels en een goed begrip van de seizoensgebondenheid van de markt. Langetermijnverhuur kan ook winstgevend zijn vanwege de schaarste aan woningen die het hele jaar door beschikbaar zijn.
In de zomer domineren korte toeristische verhuur, vaak tegen zeer hoge prijzen. Langetermijnverhuur voor inwoners is schaars en duur, waardoor het vinden van woonruimte een uitdaging is, vooral als u zonder voorafgaande afspraken aankomt.

Typologie van de bouw op Ibiza

De bouwtypologie op Ibiza weerspiegelt de geschiedenis, culturele invloeden en moderne ontwikkeling van het eiland:

• Fincas (traditionele landhuizen): Dit zijn iconische, historische boerderijen, vaak gebouwd van natuursteen met witgekalkte muren, platte daken en karakteristieke Sabina-houten balken. Veel ervan zijn prachtig gerestaureerd en uitgebreid, met behoud van hun oorspronkelijke charme en voorzien van modern comfort. Ze staan meestal in landelijke gebieden en hebben vaak een groot stuk grond.
• Luxe villa’s: Deze zijn overal op het eiland te vinden, vooral in gewilde gebieden zoals Sant Josep, Es Cubells en Santa Eulària. Ze variëren van moderne, minimalistische ontwerpen met infinity pools tot gerenoveerde finca’s, vaak met een prachtig uitzicht op zee, een groot terrein en luxe voorzieningen.
• Appartementen en herenhuizen: Overheersend in de belangrijkste steden (Ibiza-stad, Sant Antoni, Santa Eulària). Deze variëren van oudere gebouwen in de historische centra tot moderne complexen. Veel ervan hebben gemeenschappelijke zwembaden en tuinen.
• “Adosados” (rijtjeshuizen): Veel voorkomend in residentiële urbanisaties, bieden een mix van privacy en gemeenschap.
• Hotels en toeristische complexen: Vooral langs de kust, variërend van budgetvriendelijke opties tot luxe boetiekhotels en grote resorts.

Steden en dorpen in de omgeving van Ibiza

Door de relatief kleine omvang van Ibiza zijn alle stadjes en charmante dorpjes gemakkelijk bereikbaar vanaf elk punt op het eiland:

• Ibiza-stad (Eivissa): De hoofdstad, zoals beschreven.
• Sant Antoni de Portmany: Levendige havenstad, bekend om zijn zonsondergangen.
• Santa Eulària des Riu: Gezinsvriendelijk, rustig, met een charmante boulevard.
• Sant Josep de sa Talaia: Gemeente aan de prachtige zuidwestkust.
• Sant Joan de Labritja: Het noordelijke, meest landelijke en authentieke deel van het eiland.
• Santa Gertrudis de Fruitera: Een charmant, bohemien dorpje in het binnenland, populair bij expats, bekend om zijn kunstgaleries, restaurants en centrale plein.
• Es Cubells: Een pittoresk dorpje op een klif met een prachtig uitzicht, bekend om zijn rustige, traditionele charme.
• Sant Carles de Peralta: De thuisbasis van de beroemde Las Dalias Hippy Market, een dorp met een bohemien verleden en een rustige, landelijke omgeving.
• Portinatx: Een meer ontwikkelde toeristische badplaats in het noorden, bekend om zijn prachtige stranden.
• Cala Llonga: Een gezinsvriendelijke badplaats met een prachtige baai.
• Formentera: Het kleinere, ongerepte zustereiland, bereikbaar met een korte veerboot vanuit Ibiza-stad, bekend om zijn Caribische stranden.

Kadaster en eigendomsregistratie op Ibiza

Het hoofdkantoor voor de Balearen bevindt zich in Palma de Mallorca (Carrer del Temple, 2).

Ibiza heeft echter een lokaal kadasterkantoor (Oficina de Gestión Catastral) waar u informatie kunt inwinnen en sommige procedures kunt afhandelen. Dit kantoor bevindt zich meestal in of nabij het belastingkantoor of het stadhuis in Ibiza-stad.

Voor volledige informatie en complexe procedures kunt u het beste online terecht bij het elektronische hoofdkantoor van het kadaster of een bezoek brengen aan het kantoor in Palma.

Hoe verkrijgt u een bewijs van bewoning op Ibiza?

Het bewijs van bewoning (Cédula de Habitabilidad of Licencia de Segunda Ocupación) en de eerste bewoningsvergunning zijn essentiële documenten voor elke woning op de Balearen, inclusief Ibiza. Deze procedures worden geregeld door regionale (Balearen) en gemeentelijke (gemeente Ibiza of andere gemeenten) voorschriften.

Wat is het bewijs van bewoning op Ibiza?

Het is een administratief document dat wordt afgegeven door de Consell Insular de Ibiza (eilandraad) of de bevoegde gemeentelijke autoriteit en dat certificeert dat een woning voldoet aan de minimale bewoonbaarheidsvoorwaarden (gezondheid, hygiëne, bouwkundige staat, grootte, uitrusting) die volgens de geldende regelgeving vereist zijn om legaal bewoond te mogen worden. Het is nodig voor het afsluiten van contracten voor nutsvoorzieningen (water, elektriciteit, gas) en voor de legale verkoop of verhuur van de woning.

Wat is de “Licencia de Primera Ocupación” of “eerste bewoningsvergunning”?

Dit is de administratieve vergunning die door de bevoegde gemeente (bijvoorbeeld de gemeente Ibiza) wordt afgegeven voor een nieuw gebouwd gebouw. Deze verklaart dat de bouwwerkzaamheden zijn uitgevoerd in overeenstemming met het goedgekeurde project en de stedenbouwkundige voorschriften, en dat het pand voldoet aan de bewoonbaarheidsvoorwaarden voor het eerste gebruik. Deze vergunning is een voorwaarde voor het aansluiten van nieuwe nutsvoorzieningen.

• Welke documenten zijn nodig om een bewoonbaarheidsverklaring te verkrijgen voor bestaande woningen op Ibiza?

  Voor bestaande woningen (wederverkoop) heeft u over het algemeen een “Licencia de Segunda Ocupación” (tweede bewoningsvergunning) nodig of, in sommige gevallen, een “Declaración Responsable de Segunda Ocupación” (verantwoordelijke verklaring voor tweede bewoning).

  1. Schakel een gekwalificeerde professional in: Een architect of technisch architect moet het pand inspecteren en een technisch bewijs van bewoonbaarheid opstellen, waarin wordt bevestigd dat de woning voldoet aan de huidige bewoonbaarheidsvoorschriften (minimumoppervlakten, ventilatie, natuurlijk licht, toegang, installaties, enz.).
  2. Documentatie van het onroerend goed:
     • Eigendomsakte (Escritura de Propiedad).
     • Eenvoudige nota van het kadaster (Nota Simple).
     • Kadastrale referentie (Referencia Catastral).
     • Eerdere eerste bewoningsvergunning (indien beschikbaar).
  3. DNI/NIE van de aanvrager.
  4. Aanvraagformulier / Verantwoordelijke verklaring: Verkrijgbaar bij de betreffende gemeentelijke dienst Stedenbouw (Ayuntamiento) of bij de Consell Insular d’Eivissa.
  5. Betaling van gemeentelijke leges.
• Indienen van de aanvraag: De aanvraag (samen met het technisch certificaat en andere documenten) wordt ingediend bij de dienst Stedenbouw van de betreffende gemeente (bijv. Ayuntamiento de Eivissa, Ayuntamiento de Sant Antoni, enz.) of, in sommige specifieke gevallen, bij de Consell Insular d’Eivissa.

Wat is de bewoningsvergunning? Is dit hetzelfde als het certificaat van bewoning?

“Bewoningsvergunning” is een algemene term die vaak door elkaar wordt gebruikt met “certificaat van bewoning” of “Cédula de Habitabilidad”.
Functioneel gezien hebben ze hetzelfde doel: certificeren dat een woning geschikt is voor bewoning.

Wat is de “Licencia de Primera Ocupación” (eerste bewoningsvergunning) en wat zijn de verschillen met de “Licencia de Segunda Ocupación” (tweede bewoningsvergunning)?

• • • Eerste bewoningsvergunning: Vereist voor nieuw gebouwde of volledig gerenoveerde woningen. Deze verklaart dat de voltooide bouw voldoet aan het goedgekeurde bouwproject en de stedenbouwkundige voorschriften voor het oorspronkelijke gebruik.
    • Tweede bewoningsvergunning: Vereist voor bestaande woningen die eerder bewoond zijn geweest, om te garanderen dat ze blijven voldoen aan de bewoonbaarheidsnormen. Deze vergunning is nodig voor wederverkoop of voor het opnieuw aansluiten van nutsvoorzieningen na een lange periode van leegstand.

  • Wat is de verantwoordelijke verklaring voor tweede bewoning?

    Op de Balearen is voor sommige gevallen van tweede bewoning een “Declaración Responsable de Segunda Ocupación” ingevoerd. Hiermee kan de eigenaar, op eigen verantwoordelijkheid en op basis van een rapport van een gekwalificeerde technicus, verklaren dat het pand voldoet aan de bewoonbaarheidsvereisten, waardoor nutsvoorzieningen onmiddellijk kunnen worden aangesloten zonder te wachten op een specifieke vergunning. De overheid kan later controles uitvoeren om de opgegeven informatie te verifiëren. Dit stroomlijnt het proces aanzienlijk in vergelijking met het vereiste van een expliciete “Licencia de Segunda Ocupación”.

Wat is de kadastrale waarde op Ibiza

De **cadastrale waarde** is een administratieve waarde die aan elk onroerend goed wordt toegekend door het Directoraat-generaal Kadastrale Zaken, een agentschap van het Spaanse Ministerie van Financiën. Deze waarde is gebaseerd op verschillende factoren, zoals de ligging, de oppervlakte, de bouwkwaliteit, de leeftijd en eventuele verbouwingen van het onroerend goed.

Op Ibiza is de cadastrale waarde een openbaar register en dient als basis voor de berekening van verschillende belastingen, waaronder:

• IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles – onroerendezaakbelasting): een jaarlijkse gemeentebelasting.
• Gemeentelijke vermogenswinstbelasting (Plusvalía Municipal): een belasting die wordt betaald over de waardestijging van stedelijke grond bij verkoop van een onroerend goed.
• U kunt de kadastrale waarde van een onroerend goed opvragen via het elektronisch kantoor van het kadaster (Sede Electrónica del Catastro) met een digitaal certificaat of door langs te gaan bij het lokale kadasterkantoor op Ibiza.

Wat is de fiscale waarde op Ibiza?

De **fiscale waarde**, of **referentiewaarde (Valor de Referencia)**, is een nieuwe waarde die sinds 1 januari 2022 in Spanje is ingevoerd door wet 11/2021 inzake maatregelen ter voorkoming en bestrijding van belastingfraude. Deze waarde wordt bepaald door het directoraat-generaal van het kadaster op basis van de gemiddelde prijzen van onroerendgoedverkopen die voor een notaris zijn gesloten en in de databases van het kadaster zijn opgenomen.

• Op Ibiza (en in heel Spanje) dient de referentiewaarde als **belastinggrondslag** voor de volgende belastingen bij overdracht van onroerend goed:
  • ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales – Overdrachtsbelasting): van toepassing op de aankoop van bestaande woningen.
  • ISD (Impuesto de Sucesiones y Donaciones – Successie- en schenkingsrecht): van toepassing op erfenissen en schenkingen van onroerend goed.
• Als de aangegeven aankoopprijs lager is dan de referentiewaarde, wordt de referentiewaarde als minimale belastinggrondslag genomen. Dit betekent dat kopers en erfgenamen belasting betalen op basis van deze waarde, zelfs als de werkelijke transactieprijs lager is.
• De referentiewaarde kan worden geraadpleegd op het elektronische hoofdkantoor van het kadaster. Deze waarde verschilt van de kadastrale waarde en de marktwaarde, hoewel ze bedoeld is om de marktwaarde te benaderen.

Hoe verkrijgt u een bouwvergunning op Ibiza?

Voor alle soorten bouwwerkzaamheden op Ibiza, van kleine renovaties tot nieuwbouw, is een gemeentelijke vergunning vereist of moet vooraf een kennisgeving/verantwoordelijke verklaring worden ingediend, afhankelijk van de omvang en aard van de werkzaamheden. Dit wordt afgehandeld door de dienst Stedenbouw van de gemeente waar het onroerend goed zich bevindt (bijv. Ayuntamiento de Eivissa, Ayuntamiento de Sant Josep, enz.).

Algemene stappen:

Bepaal het soort werkzaamheden:

• Kleine werkzaamheden (Obra Menor): Kleine renovaties die geen invloed hebben op de structuur, het volume of het hoofdgebruik van het gebouw (bijv. het vervangen van ramen, renovaties van badkamers/keukens, het schilderen van gevels). Hiervoor is vaak een “voorafgaande mededeling” (Comunicación Previa) of een “verantwoordelijke verklaring voor kleine werkzaamheden” (Declaración Responsable de Obra Menor) vereist.
• Grote werkzaamheden (Obra Mayor): Nieuwbouw, uitbreidingen, structurele renovatie, verandering van bestemming, ingrijpende wijzigingen aan de gevel of het volume. Hiervoor is altijd een “vergunning voor grote werkzaamheden” (Licencia de Obra Mayor) en een technisch project goedgekeurd door een architect vereist.
• Schakel een gekwalificeerde professional in: Voor grote werkzaamheden moet een architect of technisch architect het project (basis- en uitvoeringsproject) opstellen in overeenstemming met de specifieke stedenbouwkundige voorschriften van de gemeente en de regionale voorschriften van de Balearen (bijv. LUIB – Ley de Urbanismo de las Islas Baleares) en de Technische Bouwcode (CTE).

Documentatie:

• Officieel aanvraagformulier van de betreffende gemeenteraad.
• Technisch project (indien van toepassing, goedgekeurd door de beroepsorganisatie).
• DNI/NIE van de aanvrager.
• Eigendomsakte en kadastrale referentie.
• Bewijs van betaling van gemeentelijke heffingen en belastingen (ICIO – Belasting op bouwwerken, installaties en werken).
• Andere specifieke rapporten of vergunningen (bijv. milieueffectrapportage, archeologisch onderzoek, indien het onroerend goed zich in een beschermd gebied bevindt of van invloed is op het erfgoed).

Indiening: Dien alle documentatie in bij de dienst Stedenbouw van de betreffende gemeente (persoonlijk of via hun elektronische portaal).

Besluit: De gemeenteraad beoordeelt de documentatie en het project. Als alles in orde is, wordt de vergunning verleend (dit kan bij grote werkzaamheden enkele maanden duren) of wordt de voorafgaande mededeling/verantwoordelijke verklaring aanvaard.

Start en einde van de werkzaamheden: Zodra de vergunning/aanvaarding is verkregen, kunnen de werkzaamheden beginnen.
Na voltooiing moet de gemeenteraad op de hoogte worden gesteld en voor grote werkzaamheden moet de “Licencia de Primera Ocupación” (eerste bewoningsvergunning) worden aangevraagd.
Belangrijke opmerking: Vanwege het unieke karakter van Ibiza en de gevoelige stedenbouwkundige situatie kunnen de voorschriften streng zijn, met name voor nieuwbouw op rustiek terrein of in beschermde gebieden. Professioneel advies is van cruciaal belang.

Water-, elektriciteits- en gasleveranciers in Ibiza-stad en op het eiland

Net als in de rest van Spanje worden de nutsvoorzieningen op Ibiza beheerd door verschillende bedrijven.

• • • • • • • • Watervoorziening:
                • Bedrijven: De watervoorziening op Ibiza wordt beheerd door gemeentelijke of concessiehoudende bedrijven, die per gemeente kunnen verschillen. Voor Ibiza-stad en enkele omliggende gebieden is het belangrijkste bedrijf Aqualogia (Gestionar S.L.). Andere gemeenten kunnen hun eigen openbare of particuliere bedrijven hebben (bijvoorbeeld Hidrobal in sommige gebieden).
                • Stappen om aan te sluiten: Voor een nieuwe aansluiting heeft u de eerste bewoningsvergunning of een verantwoordelijke verklaring nodig. Voor bestaande woningen gaat het meestal om een eigendomsoverdracht. U heeft het DNI/NIE-nummer van de eigenaar, de gegevens van het onroerend goed en de bankgegevens voor automatische incasso nodig.
                • Elektriciteitsvoorziening:
                  • Distributeur: Het elektriciteitsdistributiebedrijf op de Balearen, inclusief Ibiza, is Endesa Distribución Eléctrica (onderdeel van de Endesa Group). Zij zijn verantwoordelijk voor de infrastructuur (elektriciteitsleidingen, meters) en het waarborgen van de kwaliteit en continuïteit van de levering. U kunt uw distributeur niet kiezen.

Retailers (Comercializadoras): U kunt kiezen uit tal van retailers om een contract voor elektriciteit af te sluiten. Dit zijn de bedrijven die u uw verbruik in rekening brengen. De belangrijkste retailers zijn:

• Endesa Energía: De retailafdeling van de Endesa-groep.
• Iberdrola: Een andere grote nationale onderneming.
• Naturgy: Ook een belangrijke speler.
• Repsol, TotalEnergies, Holaluz, Som Energía, enz.: Er zijn nog veel andere opties beschikbaar, waaronder bedrijven die zich richten op groene energie.
• Stappen om nutsvoorzieningen aan te sluiten: U hebt de CUPS (Universal Supply Point Code) van de woning nodig (te vinden op eerdere rekeningen), het DNI/NIE van de houder, een geldig elektriciteitscertificaat
  (CIE – Certificado de Instalación Eléctrica) als het om een nieuwe installatie gaat of als er ingrijpende wijzigingen zijn aangebracht, en uw bankgegevens. Neem contact op met de door u gekozen leverancier om het contract af te sluiten.
• Gasvoorziening:
  • Distributeur: Hoewel de infrastructuur voor aardgas minder wijdverspreid is dan op het vasteland, is het in sommige stedelijke gebieden van Ibiza beschikbaar. De belangrijkste gasdistributeur op de Balearen is Redexis (voor aardgas via pijpleidingen).
  • Leveranciers: U kunt een gascontract afsluiten bij leveranciers zoals Naturgy, Repsol, Endesa, Iberdrola, enz.
  • LPG/butaan/propaan: In veel gebieden, vooral op het platteland, wordt gas geleverd via butaan-/propaangasflessen (Repsol Butano, Cepsa) of grote individuele propaantanks.
  • Stappen om aan te sluiten: Net als bij elektriciteit heeft u de universele gasvoorzieningscode (indien van toepassing), de gegevens van de houder en het gasinstallatiecertificaat (IGR – Instalación de Gas Receptor) nodig.

Een leverancier kiezen:

Het is raadzaam om de tarieven (vast, variabel, met tijdstarieven), de klantenservice en de extra diensten van verschillende leveranciers te vergelijken. Online vergelijkingssites zijn een handig hulpmiddel.

Extra punten:

Internet- en telefoondiensten zijn op grote schaal beschikbaar bij grote nationale providers (Movistar, Orange, Vodafone, MásMóvil, enz.), evenals bij lokale providers. Glasvezelinternet wordt steeds gangbaarder in stedelijke en semi-stedelijke gebieden.

Hoe verkrijg je een vergunning voor een waterput op Ibiza?

Vanwege het eilandkarakter en het belang van grondwaterbronnen zijn het boren en gebruiken van waterputten op Ibiza streng gereguleerd. Naast gemeentelijke vergunningen voor de civiele werken is een vergunning vereist van de Direcció General de Recursos Hídrics (Directoraat-generaal Watervoorraden) van de regionale overheid van de Balearen (Conselleria del Mar i del Cicle de l’Aigua).

• Procedure: Dit is een complex proces waarvoor een technisch project moet worden opgesteld door een gekwalificeerde ingenieur (geoloog of landbouwingenieur) waarin de noodzaak van de put, de locatie, het geplande extractievolume en de impact op de watervoerende lagen worden gemotiveerd.
• Belangrijkste stappen:
  1. Opstellen van een technisch project.
  2. Aanvraag van een vergunning bij de Direcció General de Recursos Hídrics.
  3. Aanvraag van een gemeentelijke bouwvergunning voor de putconstructie.
  4. Aanleg van de put.
  5. Legalisering en registratie van de put.
• Belangrijk: Illegale putten worden zwaar bestraft. Gezien de waterschaarste op Ibiza zijn de voorschriften zeer streng en kan het verkrijgen van een nieuwe putvergunning een hele uitdaging zijn.

Kan ik zonnepanelen op mijn huis op Ibiza plaatsen?

Ja, u kunt absoluut fotovoltaïsche zonnepanelen voor eigen gebruik op uw huis op Ibiza installeren. De Balearen, met hun overvloedige zon, zijn een ideale locatie voor zonne-energie, en regionale en nationale regelgeving heeft de procedures aanzienlijk vereenvoudigd en biedt stimuleringsmaatregelen.

Vereisten:

• Technisch project: Voor de meeste installaties is een technisch project opgesteld door een gekwalificeerde ingenieur vereist.
• Gemeentelijke vergunning/voorafgaande kennisgeving: Afhankelijk van de omvang en het type installatie is een bouwvergunning (licencia de obra) of een voorafgaande kennisgeving (comunicación previa) van uw gemeente (Ayuntamiento) vereist.
• Legalisatie: De installatie moet worden gelegaliseerd bij de Conselleria de Transició Energètica,

  Sectors Productius i Memòria Democràtica (of de relevante afdeling) van de regering van de Balearen worden gelegaliseerd en in de relevante registers worden ingeschreven.

• Stimulansen: De regering van de Balearen biedt vaak subsidies en steun voor installaties voor eigen verbruik. Er zijn ook fiscale voordelen, zoals IBI-aftrek, op gemeentelijk niveau.
• Tip: Het is zeer raadzaam om samen te werken met een gespecialiseerd bedrijf dat het hele proces kan verzorgen, van ontwerp en installatie tot legalisatie en subsidieaanvragen.

Wat zijn de vereisten om een septic tank in mijn huis op Ibiza te installeren?

Als uw woning op Ibiza niet is aangesloten op het gemeentelijke rioolnetwerk, heeft u een septic tank nodig of, wat gebruikelijker is voor nieuwe installaties, een afvalwaterzuiveringssysteem. De installatie van septic tanks is streng gereguleerd door de milieu- en stedenbouwkundige wetgeving van de Balearen en de lokale gemeenten.

• Vereisten:
  • Technisch project: Een ingenieur moet het systeem ontwerpen, inclusief berekeningen voor de capaciteit op basis van het aantal bewoners, het type behandeling en de lozingsmethode (bijvoorbeeld naar een infiltratieveld).
  • Gemeentelijke bouwvergunning: Voor de bouwwerkzaamheden is een vergunning van uw gemeente (Ayuntamiento) vereist.
  • Milieuvergunning/lozingsvergunning: Er is een vergunning vereist van de Direcció General de Residus i Educació Ambiental (Directoraat-generaal Afval en Milieu-educatie) of de Direcció General de Recursos Hídrics (Directoraat-generaal Watervoorraden) van de regering van de Balearen. Dit zorgt ervoor dat de lozingskwaliteitsnormen worden nageleefd.
  • Onderhoud: Regelmatig onderhoud en lediging door erkende bedrijven zijn verplicht om een goede werking te garanderen en milieuverontreiniging te voorkomen.
• Locatie: De septic tank of zuiveringsinstallatie moet volgens de voorschriften op voldoende afstand van putten, waterlopen en naburige eigendommen worden geplaatst.
• Tip: Het inschakelen van een gespecialiseerd ingenieursbureau is van cruciaal belang om te voldoen aan alle technische, stedenbouwkundige en milieuregels, aangezien niet-naleving kan leiden tot hoge boetes.

Mag ik huisdieren, katten of honden houden in mijn huis op Ibiza?

Ja, u mag zeker huisdieren (honden of katten) houden in uw huis of appartement op Ibiza, mits u zich houdt aan de nationale en lokale voorschriften inzake dierenwelzijn en verantwoord huisdierbezit.

• Belangrijkste voorschriften:
  • Wet op het welzijn van dieren: De Spaanse nationale wet op het welzijn van dieren (Ley de Bienestar Animal) bevat algemene richtlijnen voor verantwoord huisdierbezit, waaronder identificatie, vaccinatie en preventie van achterlating.
  • Regionale voorschriften van de Balearen: De regering van de Balearen heeft haar eigen dierenbeschermingswetten die een aanvulling vormen op de nationale wetgeving.
  • Gemeentelijke verordeningen: Elke gemeenteraad op Ibiza (Eivissa, Sant Antoni, Santa Eulària, Sant Josep, Sant Joan) heeft zijn eigen specifieke verordeningen met betrekking tot huisdieren. Deze hebben doorgaans betrekking op:
    • Verplichte identificatie: Microchips voor honden (en vaak ook voor katten) zijn verplicht.
    • Vaccinaties: Honden moeten verplicht tegen hondsdolheid worden ingeënt.
    • Registratie: Huisdieren moeten worden geregistreerd in het gemeentelijke huisdierenregister (Censo Canino of Censo de Animales de Compañía).
    • Aangelijnd en gemuilkorfd: Honden moeten in het openbaar aangelijnd zijn. Potentieel gevaarlijke honden (PPP – Perros Potencialmente Peligrosos) hebben een speciale vergunning, een muilkorf en strikte controle nodig.
    • Uitwerpselen: Eigenaren zijn verplicht om de uitwerpselen van hun huisdieren in openbare ruimtes op te ruimen en op de juiste wijze af te voeren.
    • Lawaai: Zorg ervoor dat uw huisdier geen overlast veroorzaakt voor de buren (overmatig blaffen).
• Appartementsgebouwen: In appartementsgebouwen met een vereniging van eigenaren (comunidad de propietarios) kunnen de statuten specifieke regels bevatten met betrekking tot huisdieren (bijvoorbeeld het gebruik van gemeenschappelijke ruimtes), maar over het algemeen kunnen ze het houden van huisdieren niet volledig verbieden, tenzij daar een zeer sterke, gerechtvaardigde reden voor is.

Mag ik paarden houden in mijn huis op Ibiza?

Het houden van paarden op uw terrein op Ibiza is mogelijk, maar is over het algemeen beperkt tot percelen op **rustieke grond (suelo rústico)** met voldoende oppervlakte en vereist strikte naleving van specifieke voorschriften. In stedelijke woonwijken is het niet mogelijk.

• Vereisten:
  • Bestemmingsplan: Uw perceel moet zijn aangemerkt als rustieke grond waar veeteelt is toegestaan.
    Stedelijke percelen zijn absoluut uitgesloten.
  • Minimale perceelgrootte: Er gelden doorgaans minimale perceelgrootte-eisen per dier om voldoende ruimte voor welzijn en mestbeheer te garanderen.
  • Milieu- en gezondheidsvergunningen: U hebt vergunningen nodig van de Conselleria d’Agricultura, Pesca i Alimentació (of de relevante instantie) van de regering van de Balearen, met betrekking tot dierenwelzijn, gezondheid (diergeneeskundige keuringen, vaccinaties) en afvalbeheer (mestverwijderingsplannen).
  • Registratie: Zowel de faciliteiten als de dieren moeten worden geregistreerd in de officiële veeregisters.
  • Afstandsvoorschriften: Stallen en mestputten moeten op een bepaalde afstand van woningen, waterbronnen en openbare wegen worden geplaatst om overlast en verontreiniging te voorkomen.
• Professioneel advies: Gezien de complexiteit en strenge milieuregels op Ibiza, is het ten zeerste aan te raden om een gespecialiseerde architect of ingenieur en een advocaat te raadplegen die u kunnen adviseren over de haalbaarheid en wettelijke vereisten voor het houden van paarden op uw specifieke terrein.

Een huis kopen op Ibiza

Algemene tips en aanbevelingen

Het kopen van een woning op Ibiza is spannend, maar vereist zorgvuldige afwegingen vanwege de unieke markt en specifieke wettelijke bepalingen op het eiland. Hier volgen enkele algemene tips en aanbevelingen:

Neem een lokale, gekwalificeerde advocaat in Valencia in dienst: Dit is **essentieel** voor elke aankoop van onroerend goed in Spanje, vooral op Ibiza vanwege de hoge waarde van het onroerend goed en de internationale klantenkring. Een advocaat die gespecialiseerd is in onroerend goedrecht op Ibiza (of de Balearen) is uw sterkste pleitbezorger.

Controleer de juridische status van het onroerend goed – juridisch onderzoek: Uw advocaat zal een grondig onderzoek (due diligence) van het onroerend goed:

Eenvoudige nota van het kadaster (Nota Simple): Om het werkelijke eigendom te verifiëren, eventuele bezwaringen (hypotheken, pandrechten, erfdienstbaarheden) vast te stellen en de exacte juridische omschrijving van het onroerend goed (grootte, grenzen) te bevestigen. Dit is van fundamenteel belang.

Certificaat van gemeenschapslasten: Als het onroerend goed deel uitmaakt van een gemeenschap van eigenaren, om te controleren of er geen openstaande schulden zijn bij de vereniging van eigenaren.

Certificaat van onroerendezaakbelasting (IBI): Om te controleren of de jaarlijkse onroerendezaakbelasting is betaald.

Schulden aan nutsbedrijven: Controleer of er openstaande rekeningen voor water, elektriciteit of gas zijn.

Controleer de bouwspecificaties van het onroerend goed: Naast de juridische status moet uw advocaat of een technisch deskundige het volgende controleren:

De algemene staat van het gebouw, de gemeenschappelijke ruimtes, goedgekeurde of nog te betalen speciale heffingen (derramas) in gemeenschappelijke gebouwen.

Voor villa’s/fincas, de staat van de structuur, het dak, de installaties en eventuele problemen.

Zorg ervoor dat het onroerend goed voldoet aan de stedenbouwkundige voorschriften: Dit is van cruciaal belang op Ibiza. Uw advocaat zal controleren of:

• Het onroerend goed beschikt over alle benodigde bouwvergunningen (licencia de obra) voor de oorspronkelijke bouw en eventuele latere uitbreidingen of renovaties.
• Het voldoet aan het huidige algemene stedenbouwkundige plan (Plan General de Ordenación Urbana – PGOU) van de betreffende gemeente en de regionale wetgeving inzake ruimtelijke ordening van de Balearen.
• Er geen openstaande overtredingen van het stedenbouwkundig plan of sloopbevelen zijn. Niet-geregistreerde uitbreidingen komen vaak voor en kunnen aanzienlijke problemen veroorzaken.
• Het onroerend goed beschikt over een geldig bewijs van bewoonbaarheid (Cédula de Habitabilidad of Licencia de Primera/Segunda Ocupación).
• Zorg voor een voorlopige hypotheekgoedkeuring: Als u financiering nodig heeft, vraag dan eerst een voorlopige hypotheekgoedkeuring aan bij een bank voordat u serieus op zoek gaat. Dit verduidelijkt uw budget en versterkt uw bod.
• Lees alle contracten zorgvuldig door en zorg dat u ze begrijpt: Uw advocaat zal alle contracten zorgvuldig doorlezen, met name het reserveringscontract, het contract voor de aanbetaling (contrato de arras) en de definitieve koopovereenkomst.
• Let op de aanbetalingsovereenkomst: Dit contract (Contrato de Arras) is wettelijk bindend en legt de voorwaarden van de reservering vast, evenals de boetes als een van beide partijen zich terugtrekt.

TEKEN DE AANBETALINGSOVEREENKOMST NIET ZONDER VOORAFGAANDE TOESTEMMING VAN UW ADVOCAAT!!

Dit is van cruciaal belang. Als u eenmaal heeft getekend, kan terugtrekking betekenen dat u uw aanbetaling kwijt bent of dat er juridische stappen worden ondernomen.

• Regel een bouwkundige keuring: Voor grote investeringen zoals villa’s of finca’s kunt u overwegen een technisch expert (architect of bouwkundig inspecteur) in te schakelen voor een gedetailleerde inspectie van de bouwkundige staat, de installaties (sanitair, elektriciteit) en het opsporen van eventuele verborgen gebreken.
• Houd rekening met extra kosten: Naast de aankoopprijs moet u **10-15%** extra begroten voor belastingen, notariskosten, registratiekosten en juridische kosten. Op Ibiza kunnen deze aanzienlijk zijn vanwege de hogere vastgoedwaarden.
• Aankoopverzekering: Hoewel dit niet zo gebruikelijk is als in sommige landen, kunnen sommige advocaten dit aanbevelen of uitleggen wat het equivalent hiervan is in Spanje. Het onderzoek van uw advocaat is uw belangrijkste bescherming.
• Afronding en registratie: De aankoop wordt geformaliseerd voor een notaris (Escritura Pública de Compraventa) en vervolgens wordt het nieuwe eigendom geregistreerd in het kadaster.
• NIE-nummer: Dit is essentieel voor elke buitenlander (ingezetene of niet-ingezetene) die onroerend goed wil kopen of economische transacties wil uitvoeren in Spanje. Het wordt aangevraagd bij een nationaal politiebureau
  (op afspraak) of bij een Spaans consulaat in het buitenland.
• Culturele en taalkundige overwegingen: Hoewel Spaans (Castellano) de officiële taal is, is Catalaans (met name het dialect van Ibiza, Eivissenc) mede-officieel en wordt het veel gesproken. Alle juridische documenten zijn in het Spaans en/of Catalaans, dus als u deze talen niet vloeiend spreekt, is een Engelssprekende advocaat van onschatbare waarde.

Kosten en belastingen bij het kopen van een huis op Ibiza

De belastingen en kosten bij het kopen van een woning op Ibiza worden bepaald door nationale en regionale regelgeving van de Balearen. De tarieven van de **Autonome Gemeenschap van de Balearen** zijn van toepassing, die over het algemeen hoger zijn dan in sommige andere regio’s van Spanje.

• Aankoop van een nieuwbouwwoning (Obra Nueva): Dit zijn woningen die rechtstreeks door de projectontwikkelaar/promotor worden verkocht.
  • BTW (IVA – Impuesto sobre el Valor Añadido): 10% van de aankoopprijs voor woningen.
  • Zegelrecht (AJD – Actos Jurídicos Documentados): 1,5% van de aankoopprijs op de Balearen.
• Aankoop van een bestaande woning (“Segunda Mano”): Dit zijn woningen die door een particulier worden verkocht.
  • Overdrachtsbelasting (ITP – Impuesto de Transmisiones Patrimoniales): Dit is de belangrijkste belasting, die wordt geheven over de aankoopprijs of de referentiewaarde (afhankelijk van welke van beide het hoogst is). Op de Balearen zijn de tarieven progressief en over het algemeen hoger dan het nationale gemiddelde:
    • Tot € 400.000: 8%
    • Van € 400.001 tot € 600.000: 9%
    • Van € 600.001 tot € 1.000.000: 10%
    • Meer dan € 1.000.000: 11%
    • Er gelden lagere tarieven voor bepaalde groepen (bijv. jongeren, gehandicapten, grote gezinnen) en voor sociale woningen, dus het is belangrijk om te controleren of u hiervoor in aanmerking komt.
• Gemeenschappelijke kosten in beide gevallen:
  • Notariskosten: Volgens wettelijke tarieven, gebaseerd op de prijs van het onroerend goed (ongeveer 0,2% – 0,5% van de aankoopprijs).
  • Kadasterkosten: Volgens wettelijke tarieven, gebaseerd op de prijs van het onroerend goed (ongeveer 0,1% – 0,25%).
  • Advocaatkosten: Onderhandelbaar, doorgaans ongeveer 1% (plus btw) van de aankoopprijs, of een vast bedrag.
    Essentieel voor due diligence en het beschermen van uw belangen.
  • Gestoría-kosten (optioneel): Als u een gestoría inschakelt voor de afhandeling van belastingen en registratie na de ondertekening bij de notaris (ongeveer € 300-€ 600). Noodzakelijk voor de bank om de waarde van het onroerend goed te bepalen (€ 300-€ 600+).
  • Hypotheekkosten: Sinds de nieuwe hypotheekwet (2019) worden de meeste kosten voor het afsluiten van een hypotheek (notaris, registratie, gestoría en hypotheekzegel) door de bank gedragen. De klant betaalt doorgaans alleen de taxatie en zijn eigen kopie van de akte.

Belangrijke tips:

• Houd rekening met **10-15%** extra (of zelfs meer voor zeer hoogwaardige woningen vanwege de progressieve ITP) bovenop de aankoopprijs om alle belastingen en kosten te dekken.
• Een advocaat of belastingadviseur kan een nauwkeurige berekening maken op basis van het specifieke onroerend goed en uw situatie.

Voorbeeld van kosten, belastingen en uitgaven bij het kopen van een huis op Ibiza – inclusief hypotheekkosten!

Een voorbeeld: voor een bestaande woning van € 1.000.000 berekent u 10% ITP (€ 100.000) + notariskosten/registratiekosten (bijvoorbeeld 0,4% = € 4.000) + advocaatkosten (bijvoorbeeld 1% = € 10.000). De totale bijkomende kosten bedragen dus ongeveer € 114.000.

Een huis bezitten op Ibiza – Belastingen, onderhoud en kosten

Zodra u een woning op Ibiza bezit, moet u rekening houden met doorlopende jaarlijkse kosten en belastingen:

Belastingen en kosten voor het bezit van een huis op Ibiza

• IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles – onroerendezaakbelasting):

  Een jaarlijkse gemeentebelasting die wordt betaald aan uw lokale gemeenteraad (bijv. Ayuntamiento de Eivissa, Sant Josep, enz.). Deze is gebaseerd op de kadastrale waarde van het onroerend goed. Het belastingtarief op Ibiza varieert per gemeente, maar ligt doorgaans tussen 0,4% en 1,1% van de kadastrale waarde.

• Inkomstenbelasting (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas – IRPF):

  • Als het uw hoofdverblijfplaats is (voor inwoners): Over het algemeen wordt er geen fictief inkomen belast voor uw hoofdverblijfplaats.
  • Als het een tweede woning betreft (niet verhuurd, voor ingezetenen): Een jaarlijks fictief inkomen (doorgaans 1,1% of 2% van de kadastrale waarde, afhankelijk van de actualisering ervan) wordt belast in uw aangifte inkomstenbelasting.
  • Als het wordt verhuurd (voor ingezetenen): De huurinkomsten worden aangegeven in de IRPF. U kunt aftrekposten toepassen en als het wordt verhuurd voor permanente bewoning, een aanzienlijke vermindering (bijvoorbeeld 50% of meer volgens de nieuwe huisvestingswetgeving, raadpleeg de huidige regelgeving).

• Inkomstenbelasting voor niet-ingezetenen (IRNR – Impuesto sobre la Renta de No Residentes):

  • Als u niet-ingezetene bent en het onroerend goed niet wordt verhuurd: U moet jaarlijks IRNR betalen over een fictief inkomen (1,1% of 2% van de kadastrale waarde).
  • Als u niet-ingezetene bent en het onroerend goed wordt verhuurd: U moet de huurinkomsten elk kwartaal aangeven via de IRNR.

• Gemeentelijke vermogenswinstbelasting (Plusvalía Municipal – Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana):

  Deze belasting wordt alleen betaald wanneer een onroerend goed wordt VERKOCHT, niet jaarlijks. Deze belasting heft op de theoretische waardestijging van het stedelijke grondgedeelte van het onroerend goed vanaf de datum van aankoop tot de datum van verkoop. Betaald door de verkoper.

  Vermogensbelasting op vermogen op Ibiza (Impuesto sobre el Patrimonio):

  Dit is een staatsbelasting die is overgedragen aan de autonome gemeenschappen. Op de Balearen is deze belasting van toepassing op het nettovermogen (activa minus schulden) dat een bepaalde vrijstellingsdrempel overschrijdt (momenteel € 700.000 per persoon, met een extra vrijstelling voor de hoofdverblijfplaats tot € 300.000). Het belastingtarief is progressief. Dit kan aanzienlijk zijn voor hoogwaardige onroerende goederen op Ibiza.

• Gemeenschappelijke kosten:

  Als het onroerend goed deel uitmaakt van een gemeenschap van eigenaren, betaalt u maandelijks of driemaandelijks kosten voor het onderhoud van de gemeenschappelijke ruimtes (schoonmaak, lift, elektriciteit, tuinen, zwembad, beveiliging). Deze kunnen aanzienlijk zijn in luxe complexen.

• Nutsvoorzieningen:

  Water, elektriciteit, gas (indien van toepassing), internet en telefoon.

• Verzekeringen:

  Een opstalverzekering is verplicht als u een hypotheek heeft; in ieder geval sterk aan te raden om uw investering te beschermen.

• Onderhoud:

  Regelmatig onderhoud van het onroerend goed, vooral belangrijk voor villa’s met tuinen en zwembaden, gezien het klimaat van Ibiza.

Wat is de inkomstenbelasting op Ibiza en hoe moet deze worden betaald?

De inkomstenbelasting maakt deel uit van de **Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF)** voor ingezetenen of **Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR)** voor niet-ingezetenen.

• Voor ingezetenen: U geeft al uw wereldwijde inkomsten (inkomsten uit arbeid, zelfstandig ondernemerschap, vermogenswinst, huurinkomsten, enz.) jaarlijks op in uw IRPF-aangifte, die wordt ingediend bij de **Agencia Tributaria (AEAT)**. De belastingtarieven zijn progressief en omvatten zowel nationale als regionale (Balearen) componenten.
  • Als het onroerend goed **niet wordt verhuurd**, betaalt u jaarlijks IRNR over het fictieve inkomen (1,1% of 2% van de kadastrale waarde).
  • Als het onroerend goed **wordt verhuurd**, betaalt u driemaandelijks IRNR over de huurinkomsten.

Hoe te betalen:

• IRPF wordt doorgaans via automatische incasso betaald als u online aangifte doet, of bij deelnemende banken.
• IRNR-formulieren kunnen worden betaald bij deelnemende banken of online via het elektronische hoofdkantoor van de AEAT.

Belastingkantoren op Ibiza en in de provincie Balearen

Hoewel de algemene belastingdienst de **Agencia Tributaria (AEAT)** is, zijn er belastingkantoren verspreid over de Balearen.

• Belastingdienst (AEAT) op Ibiza:
  • Administración de la Agencia Tributaria en Ibiza: C/ Múrcia, 16, 07800 Eivissa, Illes Balears. Dit kantoor behandelt de meeste nationale belastingzaken (IRPF, btw, vennootschapsbelasting, IRNR).
• Belastingdienst (AEAT) – Speciale delegatie van de Balearen:
  • Delegación Especial de la AEAT en Illes Balears: Carrer de les Caputxines, 4, 07003 Palma, Illes Balears. Dit is het belangrijkste regionale kantoor.
• Belastingdienst van de Balearen (ATIB – Agència Tributària de les Illes Balears):
  • Dit is de regionale belastingdienst die verantwoordelijk is voor de inning van belastingen die specifiek zijn voor de autonome gemeenschap van de Balearen, zoals de overdrachtsbelasting (ITP), de successie- en schenkingsrechten (ISD) en de vermogensbelasting.
  • ATIB-kantoor in Ibiza: U vindt een lokaal ATIB-kantoor in Ibiza-stad (bijv. C/ Aragó, 14, 07800 Eivissa, Illes Balears) waar u regionale belastingen kunt afhandelen. Kijk altijd op hun officiële website voor actuele adressen en diensten.
• Lokale gemeentebesturen (Ayuntamientos): Uw lokale gemeentebestuur (bijv. Ayuntamiento de Eivissa) is verantwoordelijk voor de inning van gemeentelijke belastingen zoals IBI en gemeentelijke vermogenswinstbelasting.

De lijst met belastingkantoren die u hebt verstrekt (Alzira, Catarroja, enz.) heeft betrekking op de provincie Valencia, niet op Ibiza. Op Ibiza hebt u voornamelijk te maken met het AEAT-kantoor in Ibiza en het ATIB-kantoor in Ibiza.

Een huis verkopen op Ibiza

Bij de verkoop van een woning op Ibiza zijn verschillende belastingen en kosten van toepassing, die gezien de hoge vastgoedprijzen aanzienlijk kunnen zijn.

Hoeveel belasting moet u betalen bij de verkoop van een huis op Ibiza?

• Gemeentelijke vermogenswinstbelasting (Plusvalía Municipal – Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana): Te betalen door de verkoper aan de gemeente (Ayuntamiento).
  Deze belasting wordt geheven over de waardestijging van de grond in de periode dat de woning in bezit was. Bij de berekening wordt rekening gehouden met de kadastrale waarde van de grond en het aantal jaren dat de woning in bezit was.
• Vermogenswinstbelasting (IRPF – Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas):
  • Voor inwoners: Als u winst maakt op de verkoop (verkoopprijs minus aankoopprijs en bijkomende kosten), wordt deze vermogenswinst belast in uw jaarlijkse IRPF-aangifte. De tarieven zijn progressief en variëren van 19% tot 28% (voor 2024), afhankelijk van het bedrag van de winst. Er gelden vrijstellingen voor herinvestering in een hoofdverblijfplaats (onder bepaalde voorwaarden) of voor verkopers ouder dan 65 jaar (voor de verkoop van hun hoofdverblijfplaats).
• Inkomstenbelasting voor niet-ingezetenen (IRNR – Impuesto sobre la Renta de No Residentes):
  • Voor niet-ingezetenen: Als de verkoper fiscaal niet in Spanje is gevestigd, is de koper wettelijk verplicht om 3% van de verkoopprijs in te houden en namens de verkoper aan de Spaanse belastingdienst (AEAT) af te dragen. Dit is een betaling voor rekening van de niet-ingezetene-ingezetenen. De verkoper moet vervolgens een IRNR-belastingaangifte (formulier 210) indienen om de werkelijke vermogenswinst aan te geven en het verschil betalen of een teruggaaf aanvragen als de ingehouden 3% hoger was dan de uiteindelijk verschuldigde belasting. Het belastingtarief op de vermogenswinst voor niet-ingezetenen bedraagt momenteel 19%.
• Makelaarskosten: Als u gebruikmaakt van een makelaar, worden de kosten doorgaans door de verkoper betaald.
  Deze zijn onderhandelbaar, maar liggen vaak tussen 3% en 5% (plus btw) van de verkoopprijs, vooral gezien de hoge prijzen op Ibiza.
  li>
• Advocaat- en notariskosten: Het is zeer raadzaam dat de verkoper een advocaat inschakelt om het proces te controleren, de nodige documenten voor te bereiden, ervoor te zorgen dat aan alle wettelijke en fiscale verplichtingen wordt voldaan en advies te geven over de optimale belastingheffing.
• Kosten voor het opheffen van de hypotheek: Als er een hypotheek op het onroerend goed rust, moet deze op het moment van verkoop worden opgeheven. Dit omvat notariskosten, registratiekosten en gestoría-kosten voor het opzeggingsproces.li>
• Energieprestatiecertificaat (EPC – Certificado de Eficiencia Energética): Verplicht voor de verkoop of verhuur van een onroerend goed. Het moet geldig zijn en niet ouder dan 10 jaar (tenzij er ingrijpende renovaties zijn uitgevoerd).
  li>
• Vernieuwing van het bewoningscertificaat: Als het bewoningscertificaat (Cédula de Habitabilidad / Licencia de Segunda Ocupación) van uw woning is verlopen of bijna verloopt, is het raadzaam om dit vóór de verkoop te vernieuwen, aangezien dit een verplicht document is voor de koper om nutsvoorzieningen aan te sluiten.
• Bijwerken van bouwwerken op uw onroerend goed: Als u uitbreidingen, renovaties of nieuwbouw heeft uitgevoerd die niet wettelijk zijn geregistreerd (bijvoorbeeld in het kadaster en het eigendomsregister), moet u deze vóór de verkoop legaliseren en registreren. Dit omvat projecten, gemeentelijke vergunningen en registratiekosten, wat kostbaar en tijdrovend kan zijn. Als u dit niet doet, kan dit de verkoop aanzienlijk bemoeilijken of zelfs verhinderen.

Overige mogelijke kosten

Certificaat dat u geen achterstallige verenigingsbijdragen verschuldigd bent, energierekeningen tot de datum van verkoop, gemeenschappelijke kosten voor het lopende kwartaal.

Een huis huren op Ibiza

De huurmarkt op Ibiza is uniek vanwege het hoge seizoensgebonden karakter en de grote vraag van toeristen. Langetermijnverhuur voor inwoners is schaars en duur, terwijl toeristische verhuur sterk gereguleerd is.

Wat zijn de beste wijken om te huren op Ibiza?

• Voor toeristen (korte termijn / Airbnb):
  • Ibiza-stad (Eivissa): Dalt Vila (voor historische charme), Marina Botafoc/Talamanca (voor luxe, jachthaven en toegang tot het strand), Figueretes (voor de nabijheid van het strand en het nachtleven).
  • Platja d’en Bossa: Bekend om zijn grote clubs en strandresorts, populair bij feestgangers.
  • Sant Antoni: Voor zonsondergangen en een levendige sfeer.
  • Santa Eulària: Voor gezinnen en een meer ontspannen, chique sfeer.
  • Sant Josep / Es Cubells: Voor luxe villa’s met privacy en een prachtig uitzicht.
• Voor inwoners (langdurig):
  • Santa Gertrudis: In het binnenland, centraal gelegen, populair bij expats en gezinnen vanwege de dorpse charme en voorzieningen.
  • Landelijke gebieden: Richting Sant Joan of de rustigere delen van Sant Josep/Santa Eulària, waar een rustiger levensstijl heerst en vaak een auto nodig is.
  • Buitenwijken van Ibiza-stad: Gebieden zoals Can Misses, Ses Figueretes (weg van de directe toeristische drukte) voor gemakkelijkere toegang tot voorzieningen.

Wat zijn de meest gehuurde gebieden op Ibiza via Airbnb?

De meest gevraagde gebieden voor toeristische verhuur (en dus waar Airbnb het meest actief is) zijn doorgaans **Ibiza-stad (vooral Dalt Vila, Marina Botafoc, Figueretes), Platja d’en Bossa en Sant Antoni de Portmany**. Dit zijn gebieden met veel toeristen en een goede infrastructuur voor bezoekers.

Wat zijn de kosten voor het huren van een huis op Ibiza?

• Borg (Fianza): Verplicht, gelijk aan één maand huur, die wordt gestort bij de Conselleria d’Habitatge van de Balearen.
• Aanvullende garanties: De eigenaar kan een aanvullende garantie (tot twee maanden huur) of een bankgarantie vragen, vooral voor woningen met een hoge waarde of huurders zonder sterke lokale banden.
• Makelaarskosten (indien van toepassing): Sinds de nieuwe huisvestingswet worden de kosten voor makelaarsdiensten voor langetermijnverhuur betaald door de verhuurder als deze een rechtspersoon (bedrijf) is. Als de verhuurder een natuurlijke persoon is, moet de kostenstructuur worden onderhandeld, maar doorgaans betaalt de verhuurder. Voor toeristische verhuur worden de makelaarskosten doorgaans betaald door de gast of gedeeld.
• Eerste maand huur.

Belastingen (voor de verhuurder):

Inkomstenbelasting (IRPF): Inkomsten uit verhuur moeten worden aangegeven in uw IRPF (voor ingezetenen) of IRNR (voor niet-ingezetenen). Voor langdurige woningverhuur kunnen aanzienlijke verminderingen op het netto-inkomen van toepassing zijn (bijvoorbeeld 50% of 90% volgens de nieuwe huisvestingswet voor permanente woningen). Toeristische verhuur komt over het algemeen niet in aanmerking voor deze verminderingen, tenzij het onroerend goed ook als hoofdverblijfplaats wordt aangeboden.

Overdrachtsbelasting (ITP): Voor de huurder is deze belasting van toepassing op de huur.
Het bedrag is meestal erg laag (bijvoorbeeld voor een huur van € 1.500/maand voor een contract van 5 jaar zou de totale ITP ongeveer € 360 bedragen). Dit wordt vaak over het hoofd gezien, maar is wettelijk verschuldigd.

Overige kosten:

• Nutsvoorzieningen: Water, elektriciteit, gas, internet. Meestal voor rekening van de huurder.
• Gemeenschappelijke kosten: Meestal betaald door de eigenaar, tenzij uitdrukkelijk anders overeengekomen in het contract.

Overwegingen voor niet-ingezetenen:

Als u niet-ingezetene bent en een woning verhuurt op Ibiza, wordt uw huurinkomsten belast via de inkomstenbelasting voor niet-ingezetenen (IRNR), doorgaans per kwartaal. Het is sterk aan te raden om een belastingadviseur in te schakelen.

Houd in gedachten:

• Door de grote vraag en het beperkte aanbod kan het erg moeilijk zijn om een woning voor langere termijn te vinden op Ibiza, vooral voor de zomer.
• Wees op uw hoede voor oplichting; maak altijd gebruik van gerenommeerde makelaars en zorg ervoor dat alle documenten juridisch in orde zijn.

Hoe verkrijgt u een toeristenvergunning op Ibiza?

Het verkrijgen van een vergunning voor toeristisch gebruik (Vivienda de Uso Turístico – VUT) op Ibiza is **sterk gereguleerd en zeer beperkt**, vooral voor appartementen. De Balearen hebben een van de strengste regelgevingen in Spanje om woningen te beschermen en massatoerisme tegen te gaan. De regelgeving is afhankelijk van de Consell Insular d’Eivissa en de specifieke gemeentebesturen.

1. Controleer of uw woning in aanmerking komt:
   • Bestemmingsbeperkingen: Dit is de grootste hindernis. In veel gebieden, met name in meergezinswoningen (appartementen), is toeristische verhuur **niet toegestaan**. Alleen specifieke zones en soorten woningen (bijvoorbeeld vrijstaande villa’s op rustiek terrein of in specifieke toeristische zones) kunnen een vergunning krijgen.
   • Het moet beschikken over een **eerste bewoningsvergunning** of **verantwoordelijke verklaring van tweede bewoning** en voldoen aan alle bewoonbaarheidsvereisten.
   • Het moet beschikken over een **energieprestatiecertificaat**.
   • Het moet voldoen aan specifieke technische en uitrustingskenmerken die door regionale voorschriften worden vereist (bijv. minimumaantal badkamers per slaapkamer, airconditioning, brandblussers, EHBO-doos).
   • Statuten van de vereniging van eigenaren: Als het deel uitmaakt van een gemeenschap, mogen de statuten van de vereniging van eigenaren toeristische verhuur **niet verbieden of beperken**.
     De afgelopen jaren hebben veel gemeenschappen besloten om dit te verbieden.
   • Registratie en aanvraag:
     • Als uw woning in aanmerking komt, moet u een **Verantwoordelijke Verklaring van Aanvang van Vakantieverhuuractiviteiten (Declaración Responsable de Inicio de Actividad Turística)** indienen bij de Consell Insular d’Eivissa.
     • De woning wordt geregistreerd in het **Register van Toeristische Bedrijven en Activiteiten van de Balearen (REAT)** en krijgt een registratienummer dat **verplicht** moet worden vermeld in alle advertenties (online platforms zoals Airbnb, Booking.com, enz.).
     • Bovendien kunnen sommige gemeenten een **voorafgaande kennisgeving** of een specifieke gemeentelijke vergunning voor de activiteit vereisen.

Belangrijke overwegingen:

• Hoge boetes voor illegale verhuur: De autoriteiten van de Balearen leggen **zeer hoge boetes** op voor het exploiteren van een toeristische verhuur zonder geldige vergunning. De controles zijn streng.
• Verzadigde zones: Als gevolg van de “Ley Turística” (toerismewet) en latere wijzigingen op de Balearen zijn nieuwe toeristische vergunningen voor appartementen in stedelijke gebieden in verzadigde zones grotendeels **bevroren of verboden**. Alleen vrijstaande huizen of villa’s op rustiek terrein of in specifiek aangewezen toeristische zones maken kans.
• Belasting: Inkomsten uit toeristische verhuur worden belast onder de IRPF (of IRNR voor niet-ingezetenen) als economische activiteiten of onroerendgoedinkomsten, afhankelijk van de geleverde diensten.

Krakers en “Okupas” op Ibiza. Is dit een echt probleem?

“Okupación” (illegale bezetting van onroerend goed) is een punt van zorg in Spanje, maar hoewel er op Ibiza gevallen voorkomen, is de aard van het probleem enigszins anders dan in andere delen van het vasteland.

• Is het een echt probleem op Ibiza?

  • In vergelijking met het aantal woningen op het eiland komt “okupación” van **bewoonde woningen of regelmatig gebruikte tweede woningen van particulieren relatief weinig voor**
    . Wanneer het gebeurt, wordt het meestal snel aangepakt als een geval van huisvredebreuk.
    De meeste gevallen van “okupa” op Ibiza hebben betrekking op **verlaten woningen, woningen die eigendom zijn van banken of grote bedrijven, of soms woningen die tijdens het laagseizoen lange tijd leeg staan**. Er zijn gevallen bekend van woningen die illegaal worden bewoond tijdens de wintermaanden, wanneer de eigenaren in het buitenland zijn.
    De hoge waarde van onroerend goed op Ibiza betekent dat eigenaren over het algemeen waakzamer zijn en bereid zijn om onmiddellijk juridische stappen te ondernemen.
  • Door de hoge waarde van onroerend goed op Ibiza zijn eigenaren over het algemeen waakzamer en bereid om onmiddellijk juridische stappen te ondernemen.

• Hoe voorkom ik krakers of “okupa’s” in mijn huis op Ibiza?

  • Zorg dat uw woning bewoond lijkt: Ook al is het een tweede woning, zorg dat deze er bewoond uitziet. Gebruik timers voor de verlichting, laat de post ophalen en laat iemand regelmatig langskomen om de woning te controleren (een betrouwbare buur, vastgoedbeheerder of schoonmaakdienst).
  • Verbeterde beveiligingssystemen: Installeer alarmsystemen die zijn aangesloten op een beveiligingsbedrijf, veiligheidsdeuren, versterkte ramen en eventueel bewakingscamera’s.
  • Regelmatige controles: Als u niet op het eiland woont, huur dan een betrouwbaar vastgoedbeheerbedrijf in om regelmatig inspecties uit te voeren.
  • Beveilig alle toegangspunten: Zorg ervoor dat alle ramen, deuren en mogelijke toegangspunten goed beveiligd zijn.
  • Sluit een opstalverzekering af: Veel uitgebreide opstalverzekeringen in Spanje bieden tegenwoordig specifieke dekking tegen “okupación”, waaronder juridische bijstand, slotenmaker en zelfs schadevergoeding.
  • Handel onmiddellijk: Als u een bezetting ontdekt, meld dit dan onmiddellijk bij de Nationale Politie of de Guardia Civil. Hoe sneller u aangifte doet (idealiter binnen 48 uur, omdat het dan als een flagrante overtreding van huisvrede kan worden behandeld), hoe sneller en eenvoudiger de ontruimingsprocedure zal verlopen.

Advocaten op Ibiza

Ibiza heeft een goed ontwikkelde juridische gemeenschap, met tal van advocatenkantoren en onafhankelijke advocaten die gespecialiseerd zijn in verschillende gebieden, wat een weerspiegeling is van de unieke juridische behoeften van het eiland, met name op het gebied van onroerend goed, toerisme en internationale aangelegenheden.

Hoe wordt u geregistreerd als advocaat op Ibiza – Ibiza – “Orde van Advocaten”

Om als advocaat op Ibiza te mogen werken, moet een afgestudeerde in de rechten een masterdiploma in de rechten hebben behaald, slagen voor het nationale advocatenexamen (Prueba de Acceso a la Abogacía) en zich vervolgens inschrijven bij een Orde van Advocaten. Advocaten die op Ibiza werkzaam zijn, schrijven zich doorgaans in bij de **Ilustre Colegio de Abogados de las Illes Balears (ICAIB)**, de Orde van Advocaten voor de hele Balearen.

• Het hoofdkantoor van de ICAIB is gevestigd in Palma de Mallorca.
• De ICAIB heeft echter een **afgevaardigde in Ibiza** (Delegación de Ibiza del ICAIB) in de Ciudad de la Justicia (Justitiegebouw) in Ibiza-stad (Avinguda de la Pau, s/n, 07800 Eivissa)
  . Deze lokale delegatie verleent diensten aan advocaten die op het eiland werkzaam zijn en is het aanspreekpunt voor veel professionele aangelegenheden.

Wat zijn de kosten van een advocaat in Spanje voor vertegenwoordiging bij een onroerendgoedtransactie?
De honoraria van advocaten in Spanje worden vrij vastgesteld en onderhandeld tussen de advocaat en de cliënt. Er zijn geen vaste tarieven vastgesteld door de balies voor specifieke diensten zoals onroerendgoedtransacties.

• Voor een aankoop of verkoop van onroerend goed kunnen de honoraria doorgaans variëren:
  • Tussen **0,8% en 1,5% van de aankoopprijs** (plus btw). Dit percentage daalt vaak voor zeer hoogwaardige onroerende goederen.
  • Als alternatief is een **vast bedrag** voor de volledige dienstverlening gebruikelijk, dat kan variëren van € 2.000 tot € 10.000 of meer, afhankelijk van de complexiteit van de transactie, de waarde van het onroerend goed en de specifieke diensten die zijn inbegrepen (bijv. belastingadvies, due diligence voor complexe stedenbouwkundige kwesties).
• Het is **van fundamenteel belang om een gedetailleerde schriftelijke offerte (hoja de encargo of presupuesto)** aan te vragen voordat u juridische diensten inroept, waarin de omvang van de werkzaamheden en de bijbehorende kosten duidelijk worden omschreven.

Hoe kiest u de beste advocaat voor onroerend goed/vastgoed voor het kopen of verkopen van een huis op Ibiza?

Specialisatie: Zoek specifiek naar advocaten of advocatenkantoren die gespecialiseerd zijn in **vastgoedrecht en stedenbouwkundig recht** (Derecho Inmobiliario y Urbanístico). Dit is van cruciaal belang, vooral op Ibiza, waar de stedenbouwkundige voorschriften complex kunnen zijn.

Lokale ervaring: Kies een advocaat met aantoonbare ervaring op Ibiza en de Balearen. Zij zijn bekend met de lokale regelgeving, specifieke gemeentelijke plannen, het kadaster, de eigendomsregistratiekantoren op het eiland en de lokale nuances van de onroerendgoedmarkt.

Reputatie en aanbevelingen: Vraag om aanbevelingen van betrouwbare bronnen (expats, lokale bewoners, gerenommeerde makelaars). Bekijk online beoordelingen en professionele verenigingen.

Taalvaardigheid: Als u niet vloeiend Spaans spreekt, zorg er dan voor dat de advocaat (of een lid van zijn team) vloeiend Engels (of uw voorkeurstaal) spreekt en juridische begrippen duidelijk kan uitleggen.

Transparantie en communicatie: De advocaat moet transparant zijn over zijn honoraria, de juridische procedure, mogelijke risico’s en tijdschema’s. Hij moet goed communiceren en u bij elke stap op de hoogte houden.

Beschikbaarheid: Zorg ervoor dat hij bereikbaar is en snel reageert op uw vragen.

Het juridische landschap van Ibiza is afgestemd op de diverse bevolking en economische activiteiten:

• Advocaten gespecialiseerd in onroerend goed en stedenbouw:

  Essentieel voor de aankoop/verkoop van onroerend goed, verhuur, bouwvergunningen, naleving van stedenbouwkundige voorschriften, legalisering van bestaande bouwwerken en advies over bouwvoorschriften. Gezien de strenge stedenbouwkundige voorschriften op Ibiza is deze specialisatie van cruciaal belang.

• Advocaten gespecialiseerd in vastgoed- en bouwgeschillen:

  Gespecialiseerd in geschillen met betrekking tot onroerend goed (bijv. grensgeschillen, verborgen gebreken, contractbreuk, niet-betaling van huur, uitzetting).

• Burgerlijk recht advocaten:

  Voor algemene burgerlijke zaken zoals contracten, familierecht (echtscheiding, voogdij), erfenissen, burgerlijke aansprakelijkheid en vorderingen.

• Erfrecht advocaten (successierecht):

  Voor testamenten, erfopvolging, vermogensverdeling en successierechten.

• Internationale erfrechtadvocaten:

  Van cruciaal belang voor niet-ingezeten cliënten of cliënten met vermogen/erfgenamen in meerdere landen, die zowel het Spaanse als het buitenlandse erfrecht moeten kennen.

• Strafrechtadvocaten:

  Verdediging of vervolging in strafzaken.

• Arbeidsrechtadvocaten:

  Voor arbeidscontracten, ontslagen, loonvorderingen, intimidatie op de werkplek.

• Fiscaal advocaten:

  Advies en verdediging in nationale, regionale (Balearen) en lokale belastingzaken (IRPF, IRNR, vermogensbelasting, ITP, ISD, IBI, gemeentelijke vermogenswinstbelasting), cruciaal voor vastgoedeigenaren en bedrijven.

• Ondernemingsrechtadvocaten:

  Voor de oprichting van bedrijven, commerciële contracten, fusies, overnames en faillissementsprocedures, met name relevant voor bedrijven in de toeristische en horecasector.

• Immigratieadvocaten:

  Voor verblijfsvergunningen, visa, aanvragen voor de Spaanse nationaliteit en algemeen advies over legaal wonen in Spanje.

• Advocaten met internationale oriëntatie:

  Veel kantoren op Ibiza richten zich specifiek op de internationale gemeenschap en begrijpen de complexiteit van grensoverschrijdende juridische kwesties.

• Engelssprekende advocaten en procureurs op Ibiza:

  Vanwege het grote aantal Britse inwoners en bezoekers bieden veel advocaten hun diensten in het Engels aan.

• Franstalige advocaten op Ibiza:

  Voor de Franstalige gemeenschap.

• Nederlands sprekende advocaten op Ibiza:

  Voor de Nederlandstalige gemeenschap.

• Duits sprekende advocaten op Ibiza: Voor de aanzienlijke Duitstalige gemeenschap op het eiland.

Rechtbanken en gerechtshoven op Ibiza

Ibiza heeft een eigen gerechtelijk arrondissement met lokale rechtbanken voor de meeste gangbare juridische zaken, hoewel de hogere rechtbanken voor de Balearen in Palma de Mallorca zijn gevestigd.

1. Hooggerechtshof van de Balearen (Tribunal Superior de Justícia de les Illes Balears – TSJIB): Gelegen in **Palma de Mallorca** (Antic Carrer de la Joventut, 1, 07003 Palma). Dit is de hoogste rechterlijke instantie binnen de autonome gemeenschap van de Balearen.
2. Provinciale rechtbank van de Balearen (Audiencia Provincial de les Illes Balears): Ook in **Palma de Mallorca** (Pl. del Mercat, 12, 07001 Palma). Deze behandelt beroepen tegen vonnissen van de rechtbanken van eerste aanleg en instructie.
3. Rechtbanken van eerste aanleg (Juzgados de Primera Instancia – op Ibiza): Behandelen civiele zaken (contracten, familierecht, erfenissen, eigendomsgeschillen, vorderingen tot betaling, burgerlijke aansprakelijkheid).
   Verschillende daarvan zijn gevestigd in de Justitiestad van Ibiza.
4. Strafrechtbanken (Juzgados de lo Penal – op Ibiza): Behandelen zaken voor misdrijven die bestraft kunnen worden met gevangenisstraffen tot vijf jaar.
5. Arbeidsrechtbanken (Juzgados de lo Social – op Ibiza): Behandelen arbeids- en socialezekerheidsgeschillen (ontslagen, loonvorderingen).
6. Administratieve rechtbanken (Juzgados de lo Contencioso-Administrativo – op Ibiza): Beslechten geschillen met overheidsinstanties (boetes, vergunningen, stedenbouwkundige besluiten, onteigeningen).
7. Rechtbanken voor geweld tegen vrouwen (Juzgados de Violencia sobre la Mujer – op Ibiza): Gespecialiseerde rechtbanken die zich bezighouden met misdrijven op grond van gendergeweld.
8. Burgerlijke stand (Registro Civil – op Ibiza): Voor registratie van geboorten, huwelijken, overlijdens en nationaliteitsaanvragen.
9. Jeugdrechtbanken (Juzgados de Menores – op Ibiza): Behandelen misdrijven gepleegd door minderjarigen.

Justitieel centrum van Ibiza (Ciutat de la Justícia d’Eivissa):
De meeste lokale rechtbanken van Ibiza (eerste aanleg, instructie, strafrecht, arbeid, administratief-contentieuze zaken, geweld tegen vrouwen, minderjarigen en burgerlijke stand) zijn ondergebracht in het gebouw **City of Justice** aan de Avinguda de la Pau, s/n, 07800 Eivissa, waardoor de toegang tot juridische diensten wordt vergemakkelijkt.

Notariële diensten

Lijst van notarissen in Ibiza-stad en op het eiland:

Ibiza heeft verschillende notariskantoren verspreid over de belangrijkste plaatsen. Een bijgewerkte lijst vindt u op de officiële website van de Algemene Raad van Notarissen
(Consejo General del Notariado) of door te zoeken op “notaría Ibiza” in lokale telefoongidsen. Deze omvatten kantoren in Eivissa, Sant Antoni en Santa Eulària.

• Heb ik een advocaat of een notaris nodig om een huis te kopen in Ibiza-stad?

  • U heeft beide nodig, omdat zij verschillende maar even noodzakelijke taken hebben.
  • Notaris: Een notaris is een openbaar ambtenaar wiens belangrijkste taak is om documenten van openbare geloofwaardigheid (rechtszekerheid) te voorzien. De notaris stelt de openbare akte (Escritura Pública) van aankoop op en bekrachtigt deze, controleert de identiteit van de partijen, zorgt ervoor dat zij handelingsbekwaam zijn en certificeert dat het document in overeenstemming is met de wet. Notarissen zijn onpartijdig en vertegenwoordigen noch de koper, noch de verkoper.
  • Advocaat: Is uw persoonlijke juridisch adviseur. Zijn rol is om **uw specifieke belangen te behartigen** gedurende het hele proces. Hij voert een grondig juridisch onderzoek uit naar het onroerend goed (controleert op lasten, naleving van stedenbouwkundige voorschriften, schulden), adviseert u over de juridische en fiscale gevolgen, onderhandelt over de voorwaarden, stelt alle onderhandse contracten op (aanbetaling, koopovereenkomst) en begeleidt u gedurende het hele proces om een veilige transactie te garanderen.

• Waarom is een advocaat nodig bij een aan- of verkooptransactie?

  • Bescherming van belangen: In tegenstelling tot de notaris, die onpartijdig is, is uw advocaat **uw belangenbehartiger** en zorgt hij ervoor dat uw rechten en belangen worden beschermd.
  • Uitgebreide juridische controle: Een advocaat gaat veel verder dan de controle van de notaris. Hij onderzoekt de status van het onroerend goed in het kadaster, het eigendomsregister, bij de dienst stedenbouw en bij de vereniging van eigenaren, en brengt eventuele verborgen problemen aan het licht (bijv. niet-geregistreerde bouwwerken, stedenbouwkundige overtredingen, openstaande schulden).
  • Opstellen en controleren van contracten: De advocaat onderhandelt en stelt de onderhandse contracten op (aanbetalingsovereenkomst, onderhandse koopovereenkomst) waarin de voorwaarden van de transactie worden vastgelegd, en zorgt ervoor dat de clausules eerlijk en gunstig voor u zijn.
  • Fiscaal advies: Hij informeert u over alle toepasselijke belastingen (nationale, regionale, gemeentelijke) en adviseert u over hoe u de belastingheffing op de transactie kunt optimaliseren.
  • Problemen voorkomen: Een goede advocaat signaleert en lost potentiële problemen op *voordat* ze uitmonden in kostbare rechtszaken, waardoor u tijd, geld en stress bespaart.

Erfopvolging op Ibiza

De erfopvolging op Ibiza volgt het Spaanse nationale erfrecht en de specifieke belastingregels van de **Autonome Gemeenschap van de Balearen** met betrekking tot successie- en schenkingsrechten (Impuesto de Sucesiones y Donaciones – ISD).

Wat moet u doen bij een erfopvolging op Ibiza?

1. Verkrijgen van de overlijdensakte:

   • Dit is de eerste stap. Deze wordt aangevraagd bij de **burgerlijke stand van Ibiza (Registro Civil de Eivissa)**, die zich bevindt in het gerechtsgebouw in Ibiza-stad, waar de persoon is overleden of waar het overlijden is geregistreerd.

2. Verkrijgen van de akte van laatste wilsbeschikking en levensverzekeringen:

   • Deze akten worden aangevraagd bij het Ministerie van Justitie in Madrid.
   • De **akte van laatste wilsbeschikking (Certificado de Últimas Voluntades)** geeft aan of de overledene een testament heeft nagelaten en, zo ja, welke notaris dit heeft gewaarmerkt.
   • Het **certificaat van levensverzekeringen (Certificado de Contratos de Seguros de Cobertura de Fallecimiento)** geeft aan of de overledene een levensverzekering had.

3. Zoek het testament of de erfverklaring:

   • Als er een testament is: Zodra u het certificaat van laatste wilsbeschikking hebt, gaat u naar de aangegeven notaris om een gewaarmerkte kopie van het testament te verkrijgen.
   • Als er geen testament is (Abintestato – Intestate): Als er geen testament is gevonden, moet er een **verklaring van erfgenamen (Declaración de Herederos Abintestato)** worden opgesteld bij een notaris (meestal in de laatste woonplaats van de overledene). Dit juridische document bepaalt wie volgens de Spaanse wet de wettelijke erfgenamen zijn.

4. Inventarisatie en taxatie van de nalatenschap:

   • De erfgenamen moeten met hulp van een advocaat een gedetailleerde lijst opstellen van alle bezittingen van de overledene (onroerend goed, bankrekeningen, voertuigen, aandelen, kostbaarheden) en schulden (hypotheken, leningen, openstaande rekeningen) en een waarde toekennen aan elk actief en passief.

5. Verval en betaling van successierechten (Impuesto de Sucesiones y Donaciones – ISD):

   • Dit is een regionale belasting. Op de Balearen gelden specifieke regels, die aanzienlijke verminderingen of bonussen kunnen omvatten voor erfenissen tussen naaste familieleden (nakomelingen, ascendenten, echtgenoten).
   • De belasting moet worden aangegeven en betaald bij de **Agència Tributària de les Illes Balears (ATIB) in Ibiza**
     (of Palma) binnen een termijn van zes maanden na de datum van overlijden. Een verlenging van nog eens zes maanden kan worden aangevraagd, maar hierover wordt rente in rekening gebracht.

   • Toewijzing en verdeling van de erfenis:

     • Zodra de successierechten zijn betaald of vereffend, maken de erfgenamen de aanvaarding en verdeling van de goederen officieel bij een notaris door middel van de **“Escritura de Partición de Herencia” (akte van verdeling van de nalatenschap)**.

   • Registratie in de betreffende registers:

     • Als de erfenis onroerend goed omvat, moet het nieuwe eigendom worden geregistreerd in het **kadaster van Ibiza**. Andere activa (voertuigen, aandelen) moeten ook worden bijgewerkt in de betreffende registers (bijv. Dirección General de Tráfico, banken).

Tip: Gezien de juridische en fiscale complexiteit van erfrechtelijke procedures, met name voor niet-ingezetenen of personen met onroerend goed en activa op Ibiza, is het **sterk aan te raden om een advocaat in te schakelen die gespecialiseerd is in erfrecht (met name internationaal erfrecht)** om u bij te staan tijdens het hele proces en ervoor te zorgen dat aan alle vereisten en fiscale verplichtingen wordt voldaan.