Les acheteurs non européens paieront 100 % de plus en taxe foncière

Que propose-t-on ?

Le gouvernement espagnol envisage d’instaurer une surtaxe de 100 % sur les achats immobiliers effectués par des étrangers non résidents et non ressortissants de l’UE.
Cette « taxe complémentaire d’État » doublerait la taxe sur les transferts de propriété (ITP) existante.
- Exemple : l’achat d’une maison d’occasion pour 500 000 € entraînerait une taxe supplémentaire de 500 000 €, ce qui doublerait le coût d’achat.

Pourquoi maintenant ?

L’objectif est de freiner les achats spéculatifs dans les zones immobilières très touristiques et sous forte pression, telles que les îles Baléares, les îles Canaries, la Costa del Sol, Madrid et Barcelone.
Début 2024, les acheteurs non européens payaient plus du double du prix au mètre carré par rapport aux résidents espagnols (3 379 € contre 1 659 € / m²).

Qui est concerné ?

Appliqué uniquement aux acheteurs étrangers non résidents et non ressortissants de l’UE.
Exclut les citoyens de l’UE et les résidents légaux en Espagne.
Elle ne concerne que les biens immobiliers en revente ; les constructions neuves sont soumises à la TVA et ne peuvent faire l’objet d’une discrimination fiscale fondée sur la nationalité.

Problèmes juridiques et constitutionnels

Caractéristiques de la Constitution espagnole :
- Interdit les impôts confiscatoires (art. 31.1).
- Interdit la discrimination fondée sur la nationalité (art. 14).→ Une taxe de 100 % visant uniquement les étrangers serait probablement jugée inconstitutionnelle.
Pouvoirs régionaux :
- L’ITP est géré par les communautés autonomes espagnoles. Une nouvelle surtaxe centrale nécessiterait une harmonisation minutieuse avec les autorités fiscales régionales.

Problèmes liés au droit de l’UE

Conflit avec la libre circulation des capitaux de l’UE, qui protège également les investissements des pays non membres de l’UE.
Pourrait donner lieu à des procédures d’infraction de la part de la Commission européenne et à des recours devant la Cour de justice de l’UE, à l’instar des décisions rendues par le passé concernant l’impôt sur les successions en Espagne.

Conséquences mondiales

L’Espagne a conclu des traités internationaux d’investissement avec des pays tels que la Chine, la Russie et de nombreux États d’Amérique latine.
Une surtaxe de 100 % pourrait être interprétée comme une expropriation indirecte, entraînant des procédures d’arbitrage coûteuses.
Cela pourrait également ternir la réputation de l’Espagne en tant que destination attractive pour les investissements, en particulier dans l’immobilier et le tourisme.

Lacunes pratiques et échappatoires

Les nouvelles constructions sont soumises à la TVA, un régime qui ne fait pas de distinction en fonction de la nationalité, ce qui pourrait inciter les acheteurs à se détourner du marché de la revente.
Certains pourraient acheter par l’intermédiaire de sociétés espagnoles, ce qui inciterait les autorités à prendre des mesures anti-abus pour lutter contre la fraude potentielle.

Faisabilité politique

La mise en œuvre est incertaine en raison de la fragmentation du Parlement : le PSOE + Sumar ne disposent pas d’une majorité claire et dépendent du soutien des partis régionaux ou plus petits.
- Certains partis de gauche soutiennent la lutte contre la spéculation, tandis que d’autres (par exemple, Junts, PNV) expriment des préoccupations en faveur de l’investissement.
- L’opposition du PP et de Vox qualifie la proposition de xénophobe et interventionniste

Avis d’experts

Les détracteurs font valoir que, les acheteurs non résidents non européens ne représentant que 2,5 à 4,3 % des transactions immobilières, la mesure proposée pourrait avoir un impact limité à l’échelle nationale
En outre, les investisseurs nationaux, les ressortissants de l’UE et les personnes morales ayant des intentions spéculatives ne seraient pas concernés, ce qui soulève des questions quant à l’équité et à l’efficacité de la mesure.
Les économistes suggèrent des réformes plus complètes : réorientation des investissements vers des logements abordables, contrôle des loyers et programmes sociaux.

Évaluation finale

La proposition répond à une préoccupation réelle, à savoir la pression immobilière exercée par les étrangers, mais, telle qu’elle est rédigée, elle est juridiquement contestable aux niveaux national, européen et international.
Son caractère discriminatoire et ses répercussions diplomatiques potentielles la rendent très vulnérable à des contestations.
Même si elle est adoptée, elle sera probablement assouplie, révisée pour plus d’équité ou abandonnée.

En résumé : si l’intention de tempérer la spéculation immobilière étrangère est compréhensible, la méthode choisie, à savoir une taxe forfaitaire de 100 %, semble irréalisable dans sa forme actuelle. Elle est beaucoup plus susceptible de susciter des contestations constitutionnelles, européennes et fondées sur des traités, et pourrait donner lieu à des négociations en vue d’une politique plus équilibrée et plus inclusive.

N’hésitez pas à me contacter si vous souhaitez obtenir plus de détails sur un sujet particulier : risques juridiques, alternatives, impacts régionaux ou décisions européennes connexes !