L’usufruit en Espagne : une stratégie juridique pour réduire les droits de succession

Lors de l’achat d’un bien immobilier en Espagne, il est souvent conseillé d’étudier différentes stratégies financières et juridiques afin de minimiser les obligations fiscales futures. De nombreux clients recherchent des conseils sur la manière de réduire ou d’éviter les droits de succession espagnols. L’une des solutions les plus efficaces et les plus couramment utilisées est la division juridique de la propriété par le biais de l’usufruit et de la nue-propriété.

Comprendre les droits de succession espagnols

Comme indiqué dans notre section consacrée aux successions, les biens immobiliers situés en Espagne sont soumis aux droits de succession espagnols. Il est donc essentiel d’évaluer, lors de l’acquisition, les options qui pourraient permettre de réduire ou d’éviter cette taxe à l’avenir.

Qu’est-ce que l’usufruit en Espagne ?

L’usufruit est le droit légal d’utiliser et de jouir d’un bien sans en être propriétaire. La pleine propriété d’un bien est divisée en deux droits distincts :

Usufruit : le droit d’utiliser, d’occuper et de jouir du bien.
Propriété nue (Nuda Propiedad) : le droit au titre de propriété sans possession ni jouissance.

Cette division permet à une partie (généralement les parents) de conserver le droit d’habiter ou de louer le bien, tandis qu’une autre partie (généralement les enfants) détient le titre légal de propriété.

Conséquences juridiques de l’usufruit

L’usufruitier a des droits exclusifs sur le bien :

Le bien ne peut être accessible, loué ou vendu par le nu-propriétaire sans le consentement de l’usufruitier.
L’usufruitier peut vivre dans le bien ou le louer comme s’il en était le propriétaire à part entière.

Cas d’utilisation courant : parents et enfants

Il est très courant que des parents achètent un bien immobilier et :

Acquérir l’usufruit (généralement évalué à 30 %)
Céder la nue-propriété à leurs enfants (généralement évaluée à 70 %)

Cela permet aux parents de conserver l’usage exclusif pendant leur vie, tandis que les enfants deviennent propriétaires à part entière à leur décès sans payer de droits de succession sur la partie usufruit.

Exemple :

Les parents acquièrent 30 % de l’usufruit
Les enfants acquièrent 70 % de la nue-propriété

Au décès de l’usufruitier :

L’usufruit s’éteint
Les enfants deviennent automatiquement propriétaires à 100 %
Le transfert de l’usufruit est exonéré de droits de succession

Conséquences fiscales au moment de l’achat

Au moment de l’achat :

Les parents paient les droits de mutation (ITP) uniquement sur la partie de l’usufruit
Les enfants paient les ITP sur la partie de la nue-propriété

Après le décès des parents :

Les héritiers ne sont pas soumis aux droits de succession sur la valeur de l’usufruit
Toutefois, ils doivent payer les droits de mutation en suspens sur la partie du bien précédemment couverte par l’usufruit, qui devient alors pleine propriété

Acheter un bien immobilier au nom des enfants

De nombreux clients envisagent d’acheter le bien directement au nom de leurs enfants. Bien que cela soit légalement possible, cela soulève d’importantes questions liées à la source des fonds :

Risques liés aux droits de donation

En Espagne, l’acheteur doit être la personne qui paie le bien immobilier. Si les parents paient mais que les enfants sont enregistrés comme propriétaires, cela est légalement considéré comme une donation, qui est imposable.

L’impôt sur les donations en Espagne est comparable à l’impôt sur les successions
Si la structure n’est pas correcte, les familles risquent de devoir payer des impôts sur les donations élevés

Comment éviter l’impôt sur les donations en Espagne

Pour éviter l’impôt sur les donations, les parents doivent officialiser la donation dans leur pays d’origine. Les étapes suivantes sont essentielles :

Consultez un notaire dans votre pays d’origine
Rédigez un acte de donation précisant le montant donné dans le but d’acheter un bien immobilier en Espagne
Si l’enfant est marié sous le régime de la communauté de biens, le conjoint doit également signer pour confirmer que la donation est à usage individuel (non matrimonial)
L’acte doit :
- Comporter une apostille (apostille de La Haye)
- Être traduite en espagnol par un traducteur assermenté

Transfert des fonds et des documents

Une fois la donation officialisée :

Les parents transfèrent les fonds sur le compte bancaire personnel de l’enfant
Tous les paiements liés à l’achat du bien immobilier doivent refléter la part proportionnelle de chaque acheteur

Documents requis par le notaire en Espagne :

Acte de donation original avec apostille et traduction officielle
Contrat de mariage (le cas échéant) avec apostille et traduction
Copies de tous les virements bancaires effectués par chaque acheteur

Frais proportionnels

Tous les impôts et frais connexes (par exemple, notaire, enregistrement, droits de mutation) doivent être payés proportionnellement par chaque acheteur en fonction de son pourcentage de propriété

Conclusion

Le recours à l’usufruit et à la nue-propriété est une méthode légalement efficace et couramment acceptée en Espagne pour réduire les droits de succession. De même, il est possible d’acheter un bien immobilier directement au nom d’un enfant, mais cela doit être soigneusement structuré afin d’éviter des conséquences fiscales involontaires en matière de donation. Il est essentiel de faire appel à un conseiller juridique professionnel afin de s’assurer que la transaction est conforme à la législation fiscale et successorale espagnole et protège les intérêts de la famille.