Mes voisins peuvent-ils interdire les locations touristiques en Espagne ?
Si vous envisagez d’investir dans un bien immobilier en Espagne à des fins de location touristique, ou si vous possédez déjà un appartement que vous souhaitez mettre en location sur des plateformes telles qu’Airbnb ou Booking, vous devez d’abord comprendre les limites légales qui peuvent s’appliquer dans les immeubles collectifs ou les communautés résidentielles (urbanizaciones). Ces dernières années, l’essor des locations touristiques a entraîné des tensions croissantes entre voisins, et la législation espagnole a mis en place des mécanismes spécifiques permettant aux communautés de propriétaires de limiter ou d’interdire cette activité sous certaines conditions.
Nous expliquons ci-dessous quand et comment vos voisins (par l’intermédiaire de la communauté des propriétaires) peuvent légalement restreindre ou interdire les locations touristiques, quelle est la législation applicable et si ces restrictions peuvent être appliquées rétroactivement.
Pourquoi une communauté de propriétaires voudrait-elle interdire les locations touristiques ?
Si elles sont lucratives, les locations touristiques peuvent souvent causer des nuisances dans les communautés résidentielles, telles que :
- Le bruit fréquent provenant des différents locataires.
- La présence constante d’étrangers dans les parties communes.
- L’utilisation abusive des piscines, des jardins, des ascenseurs ou des places de parking.
- L’augmentation des frais d’entretien en raison d’une usure plus importante.
- Les problèmes de sécurité.
Ces problèmes peuvent nuire à la jouissance paisible de la propriété pour les résidents de longue date. C’est pourquoi la législation espagnole reconnaît aux communautés de voisins (comunidades de propietarios) le droit de voter des restrictions, voire une interdiction totale, des locations touristiques dans l’immeuble ou l’urbanisation.
Quelle loi autorise les communautés à interdire les locations touristiques ?
La base juridique de ces restrictions est le décret-loi royal 7/2019 du 1er mars, qui a modifié la loi espagnole sur la propriété horizontale (Ley de Propiedad Horizontal). Cette loi régit la gestion des immeubles résidentiels et des lotissements lorsque la propriété est divisée entre plusieurs copropriétaires.
L’article 17.12 de la loi sur la propriété horizontale stipule désormais que :
« Une résolution adoptée à la majorité des 3/5 du nombre total des propriétaires, représentant les 3/5 des quotes-parts de propriété, peut limiter ou conditionner l’exercice de l’activité de location touristique d’appartements, voire l’interdire purement et simplement. »
Cela signifie qu’il n’est plus nécessaire d’obtenir l’unanimité, comme c’était le cas avant 2019. Désormais, si au moins 60 % des propriétaires représentant 60 % des parts de l’immeuble votent en faveur, la location touristique peut être restreinte ou interdite.
La communauté peut-elle augmenter les charges liées à la location touristique ?
Oui. La même loi donne également aux communautés de propriétaires le pouvoir d’approuver une surtaxe pouvant aller jusqu’à 20 % sur les charges communes (frais de copropriété) pour les propriétaires qui utilisent leurs biens à des fins de location touristique. Cette mesure vise à indemniser la communauté pour l’utilisation supplémentaire des installations et des ressources communes causée par les hôtes de courte durée.
Cette résolution requiert également une majorité des 3/5 des voix et doit être clairement justifiée et proportionnée.
Cette interdiction a-t-elle un effet rétroactif ?
Non. Toute interdiction ou limitation des locations touristiques approuvée par la communauté des propriétaires n’a pas d’effet rétroactif. Cela signifie que :
- Si un propriétaire disposait déjà d’une licence touristique valide au moment où la communauté a approuvé l’interdiction, il peut continuer à exploiter sa location touristique.
- Toutefois, les nouveaux propriétaires ou les propriétés qui n’ont pas enregistré leur licence avant le vote seront concernés.
Ce principe repose sur la sécurité juridique : vous ne pouvez pas appliquer de nouvelles règles à des situations qui étaient légales en vertu des anciennes règles, en particulier lorsque le propriétaire a déjà obtenu une licence ou soumis les documents requis à l’autorité compétente.
Est-il obligatoire d’enregistrer l’accord ?
Oui. Pour que la limitation, la condition ou l’interdiction soit opposable aux tiers (tels que les futurs acheteurs ou locataires), elle doit être :
- Votée et approuvée à la majorité requise (3/5).
- Formellement consignées dans le procès-verbal de la réunion de la communauté.
- Enregistrées au registre foncier (Registro de la Propiedad).
Sans enregistrement, un futur acheteur pourrait ne pas avoir connaissance de la restriction et contester sa force exécutoire.
Que se passe-t-il en cas de violation de l’interdiction ?
Si vous louez votre propriété à des fins touristiques malgré une interdiction valide adoptée par la communauté :
- Vous vous exposez à des poursuites civiles de la part de la communauté pour violation de l’accord.
- La communauté peut déposer une action en cessation (acción de cesación) pour vous contraindre légalement à cesser votre activité.
- Vous vous exposez également à des amendes administratives de la part des autorités locales si vous exercez votre activité sans la licence touristique requise ou si vous enfreignez la réglementation locale.
Conclusion : vérifiez les règles de la communauté avant d’investir
Si vous envisagez d’acheter un appartement en Espagne pour le louer à des touristes, vérifiez toujours les statuts de la communauté des propriétaires, les procès-verbaux des dernières réunions et s’il existe des restrictions en matière de location touristique ou si de telles restrictions sont en cours de discussion. Ces informations sont essentielles avant d’effectuer un achat et votre avocat doit les demander dans le cadre de la procédure de diligence raisonnable.
N’oubliez pas : même si la location touristique est légale dans votre région et que votre propriété est éligible à une licence, vos voisins peuvent toujours avoir leur mot à dire, et ils ont la loi de leur côté pour limiter ou interdire cette activité.