¿Pueden mis vecinos prohibir los alquileres turísticos en España?
Si está pensando en invertir en una propiedad en España con fines turísticos, o si ya es propietario de un piso que desea anunciar en plataformas como Airbnb o Booking, debe conocer primero las limitaciones legales que pueden aplicarse en los bloques de apartamentos o comunidades residenciales (urbanizaciones). En los últimos años, el auge de los alquileres turísticos ha provocado tensiones crecientes entre vecinos, y la legislación española ha introducido mecanismos específicos para permitir a las comunidades de propietarios limitar o prohibir esta actividad en determinadas condiciones.
A continuación, explicamos cuándo y cómo tus vecinos (a través de la comunidad de propietarios) pueden restringir o prohibir legalmente los alquileres turísticos, qué ley se aplica y si esas restricciones pueden aplicarse con carácter retroactivo.
¿Por qué una comunidad de propietarios querría prohibir los alquileres turísticos?
Los alquileres turísticos, aunque rentables, a menudo pueden generar molestias en las comunidades residenciales, tales como:
- Ruido frecuente de diferentes huéspedes.
- Presencia constante de desconocidos en las zonas comunes.
- Uso indebido de piscinas, jardines, ascensores o plazas de aparcamiento.
- Aumento de los gastos de mantenimiento debido al mayor desgaste.
- Problemas de seguridad.
Estos problemas pueden afectar negativamente al disfrute pacífico de la propiedad para los residentes a largo plazo. Por ese motivo, la legislación española reconoce el derecho de las comunidades de vecinos (comunidades de propietarios) a votar restricciones o incluso la prohibición total de los alquileres turísticos dentro del edificio o urbanización.
¿Qué ley permite a las comunidades prohibir los alquileres turísticos?
La base legal de estas restricciones es el Real Decreto Ley 7/2019, de 1 de marzo, que modificó la Ley de Propiedad Horizontal. Esta ley regula la gestión de los edificios residenciales y las urbanizaciones cuando la propiedad está dividida entre varios copropietarios.
El artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal establece ahora que:
«Una resolución adoptada por una mayoría de 3/5 del número total de propietarios, que represente 3/5 de las cuotas de propiedad, podrá limitar o condicionar el ejercicio de la actividad de alquiler turístico de viviendas, o incluso prohibirlo totalmente».
Esto significa que no es necesaria la unanimidad, que era la norma antes de 2019. Ahora, si al menos el 60 % de los propietarios que representan el 60 % de las cuotas del edificio votan a favor, se puede restringir o prohibir el alquiler turístico.
¿Puede la comunidad aumentar los gastos de los alquileres turísticos?
Sí. La misma ley también otorga a las comunidades de propietarios la facultad de aprobar un recargo de hasta el 20 % sobre los gastos comunes (cuotas de comunidad) para los propietarios que utilicen sus inmuebles para alquiler turístico. Esta medida tiene por objeto compensar a la comunidad por el uso adicional de las instalaciones y recursos comunes que supone la estancia de huéspedes de corta duración.
Esta resolución también requiere una mayoría de 3/5 de los votos y debe estar claramente justificada y ser proporcional.
¿Esta prohibición tiene carácter retroactivo?
No. Cualquier prohibición o limitación del alquiler turístico aprobada por la comunidad de propietarios no tiene carácter retroactivo. Esto significa que:
- Si el propietario de un inmueble ya tenía una licencia turística válida en el momento en que la comunidad aprobó la prohibición, puede seguir explotando el alquiler turístico.
- Sin embargo, los nuevos propietarios o los inmuebles que no hayan registrado su licencia antes de la votación se verán afectados.
Este principio se basa en la seguridad jurídica: no se pueden aplicar nuevas normas a situaciones que eran legales según las normas anteriores, especialmente cuando el propietario ya ha obtenido una licencia o ha presentado la documentación necesaria a la autoridad competente.
¿Es obligatorio registrar el acuerdo?
Sí. Para que la limitación, condición o prohibición sea oponible a terceros (como futuros compradores o inquilinos), debe:
- Ser votada y aprobada por la mayoría requerida (3/5).
- Quedar formalmente consignada en el acta de la junta de la comunidad.
- Registrarse en el Registro de la Propiedad.
Sin el registro, un futuro comprador podría no tener conocimiento de la restricción y podría impugnar su aplicabilidad.
¿Qué ocurre si se incumple la prohibición?
Si alquila su propiedad para uso turístico a pesar de una prohibición válida adoptada por la comunidad:
- Puede enfrentarse a reclamaciones civiles por parte de la comunidad por incumplimiento del acuerdo.
- La comunidad puede presentar una acción de cesación para obligarle legalmente a dejar de hacerlo.
- También puede enfrentarse a multas administrativas por parte del gobierno local si opera sin la licencia turística necesaria o incumple la normativa local.
Conclusión: comprueba las normas de la comunidad antes de invertir
Si estás pensando en comprar un piso en España para alquilarlo a turistas, comprueba siempre los estatutos de la comunidad de propietarios, las actas de las últimas reuniones y si existe alguna limitación al alquiler turístico o si se está debatiendo alguna. Esta información es esencial antes de realizar la compra, y tu abogado debe solicitarla como parte del proceso de diligencia debida.
Recuerde: aunque el alquiler turístico sea legal en su región y su propiedad cumpla los requisitos para obtener una licencia, sus vecinos pueden tener voz y voto, y la ley les da la razón para limitar o prohibir la actividad.