Können meine Nachbarn Touristenvermietungen in Spanien verbieten?
Wenn Sie planen, in eine Immobilie in Spanien zu investieren, um diese touristisch zu vermieten, oder wenn Sie bereits eine Wohnung besitzen, die Sie auf Plattformen wie Airbnb oder Booking inserieren möchten, müssen Sie zunächst die rechtlichen Beschränkungen kennen, die in Wohnblocks oder Wohnanlagen (urbanizaciones) gelten können. In den letzten Jahren hat die Zunahme von Touristenvermietungen zu wachsenden Spannungen zwischen Nachbarn geführt, und das spanische Recht hat spezifische Mechanismen eingeführt, die es Eigentümergemeinschaften ermöglichen, diese Tätigkeit unter bestimmten Bedingungen zu beschränken oder zu verbieten.
Im Folgenden erklären wir Ihnen, wann und wie Ihre Nachbarn (über die Eigentümergemeinschaft) Touristenvermietungen rechtlich einschränken oder verbieten können, welches Recht gilt und ob diese Beschränkungen rückwirkend angewendet werden können.
Warum sollte eine Eigentümergemeinschaft Touristenvermietungen verbieten wollen?
Touristenvermietungen sind zwar profitabel, können aber oft zu Belästigungen in Wohngebieten führen, wie zum Beispiel
- Häufiger Lärm durch verschiedene Gäste.
- Ständige Anwesenheit von Fremden in Gemeinschaftsbereichen.
- Missbrauch von Pools, Gärten, Aufzügen oder Parkplätzen.
- Erhöhte Instandhaltungskosten aufgrund höherer Abnutzung.
- Sicherheitsbedenken.
Diese Probleme können die friedliche Nutzung des Eigentums für Langzeitbewohner beeinträchtigen. Aus diesem Grund erkennt das spanische Recht das Recht von Nachbarschaftsgemeinschaften (comunidades de propietarios) an, über Beschränkungen oder sogar ein vollständiges Verbot von touristischen Vermietungen innerhalb des Gebäudes oder der Urbanisation abzustimmen.
Welches Gesetz erlaubt es Gemeinschaften, touristische Vermietungen zu verbieten?
Die rechtliche Grundlage für solche Beschränkungen ist das Königliche Gesetzesdekret 7/2019 vom 1. März, mit dem das spanische Gesetz über horizontales Eigentum (Ley de Propiedad Horizontal) geändert wurde. Dieses Gesetz regelt die Verwaltung von Wohngebäuden und Wohnsiedlungen, wenn das Eigentum auf mehrere Miteigentümer aufgeteilt ist.
Artikel 17.12 des Gesetzes über Wohnungseigentum besagt nun:
„Ein Beschluss, der mit einer 3/5-Mehrheit der Gesamtzahl der Eigentümer, die 3/5 der Eigentumsanteile vertreten, gefasst wird, kann die Ausübung der Tätigkeit der touristischen Vermietung von Wohnungen einschränken oder an Bedingungen knüpfen oder sogar gänzlich verbieten.“
Das bedeutet, dass keine Einstimmigkeit erforderlich ist, wie es vor 2019 der Fall war. Wenn nun mindestens 60 % der Eigentümer, die 60 % der Anteile am Gebäude vertreten, dafür stimmen, kann die touristische Vermietung eingeschränkt oder verboten werden.
Kann die Eigentümergemeinschaft die Gebühren für die Vermietung an Touristen erhöhen?
Ja. Das gleiche Gesetz gibt Eigentümergemeinschaften auch die Befugnis, einen Aufschlag von bis zu 20 % auf die gemeinsamen Kosten (Gemeinschaftsgebühren) für Eigentümer zu genehmigen, die ihre Immobilien zur touristischen Vermietung nutzen. Diese Maßnahme soll die Gemeinschaft für die zusätzliche Nutzung von Gemeinschaftseinrichtungen und -ressourcen durch Kurzzeitgäste entschädigen.
Dieser Beschluss erfordert ebenfalls eine 3/5-Mehrheit und muss klar begründet und verhältnismäßig sein.
Gilt dieses Verbot rückwirkend?
Nein. Jedes von der Eigentümergemeinschaft beschlossene Verbot oder jede Beschränkung der Vermietung an Touristen gilt nicht rückwirkend. Das bedeutet:
- Wenn ein Eigentümer zum Zeitpunkt der Genehmigung des Verbots durch die Gemeinschaft bereits über eine gültige Touristenlizenz verfügte, kann er die Vermietung an Touristen fortsetzen.
- Neue Eigentümer oder Immobilien, die ihre Lizenz vor der Abstimmung nicht registriert haben, sind jedoch betroffen.
Dieser Grundsatz beruht auf Rechtssicherheit: Man kann keine neuen Regeln auf Situationen anwenden, die nach den alten Regeln legal waren, insbesondere wenn der Eigentümer bereits eine Genehmigung erhalten oder die erforderlichen Unterlagen bei der zuständigen Behörde eingereicht hat.
Ist die Registrierung der Vereinbarung obligatorisch?
Ja. Damit die Beschränkung, Bedingung oder das Verbot gegenüber Dritten (z. B. zukünftigen Käufern oder Mietern) durchsetzbar ist, muss sie:
- Mit der erforderlichen Mehrheit (3/5) beschlossen und verabschiedet werden.
- Formell im Protokoll der Gemeindeversammlung festgehalten werden.
- Beim Grundbuchamt (Registro de la Propiedad) registriert werden.
Ohne Registrierung könnte ein zukünftiger Käufer von der Beschränkung keine Kenntnis haben und deren Durchsetzbarkeit anfechten.
Was passiert bei Verstößen gegen das Verbot?
Wenn Sie Ihre Immobilie trotz eines gültigen Verbots der Eigentümergemeinschaft für touristische Zwecke vermieten
- können Sie mit zivilrechtlichen Ansprüchen der Eigentümergemeinschaft wegen Vertragsverletzung rechnen.
- Die Eigentümergemeinschaft kann eine Unterlassungsklage (acción de cesación) einreichen, um Sie gerichtlich zur Einstellung der Vermietung zu zwingen.
- Außerdem können Ihnen Verwaltungsstrafen von der lokalen Behörde drohen, wenn Sie ohne die erforderliche Touristenlizenz arbeiten oder gegen lokale Vorschriften verstoßen.
Fazit: Prüfen Sie die Gemeinschaftsregeln vor der Investition
Wenn Sie den Kauf einer Wohnung in Spanien zur touristischen Vermietung in Betracht ziehen, prüfen Sie immer die Statuten der Eigentümergemeinschaft, die Protokolle der letzten Versammlungen und ob Beschränkungen für die touristische Vermietung bestehen oder diskutiert werden. Diese Informationen sind vor dem Kauf unerlässlich und sollten von Ihrem Anwalt im Rahmen der Due-Diligence-Prüfung angefordert werden.
Denken Sie daran: Auch wenn die Vermietung an Touristen in Ihrer Region legal ist und Ihre Immobilie für eine Lizenz in Frage kommt, haben Ihre Nachbarn möglicherweise dennoch ein Mitspracherecht – und sie haben das Gesetz auf ihrer Seite, um diese Tätigkeit einzuschränken oder zu verbieten.