Kunnen mijn buren toeristische verhuur in Spanje verbieden?

Als u van plan bent om in Spanje te investeren in een woning voor toeristische verhuur, of als u al een appartement heeft dat u wilt aanbieden op platforms zoals Airbnb of Booking, moet u eerst de wettelijke beperkingen kennen die van toepassing kunnen zijn in appartementsgebouwen of woonwijken (urbanizaciones). De afgelopen jaren heeft de opkomst van toeristische verhuur geleid tot toenemende spanningen tussen buren, en de Spaanse wetgeving heeft specifieke mechanismen ingevoerd om gemeenschappen van eigenaren in staat te stellen deze activiteit onder bepaalde voorwaarden te beperken of te verbieden.

Hieronder leggen we uit wanneer en hoe uw buren (via de gemeenschap van eigenaren) toeristische verhuur wettelijk kunnen beperken of verbieden, welke wetgeving van toepassing is en of deze beperkingen met terugwerkende kracht kunnen worden toegepast.

Waarom zou een gemeenschap van eigenaren toeristische verhuur willen verbieden?

Toeristische verhuur is weliswaar winstgevend, maar kan vaak overlast veroorzaken in woonwijken, zoals:

Veel lawaai van verschillende gasten.
Voortdurende aanwezigheid van vreemden in gemeenschappelijke ruimtes.
Misbruik van zwembaden, tuinen, liften of parkeerplaatsen.
Hogere onderhoudskosten als gevolg van slijtage.
Veiligheidsproblemen.

Deze problemen kunnen een negatieve invloed hebben op het rustig genot van eigendom voor langdurige bewoners. Om die reden erkent de Spaanse wetgeving het recht van gemeenschappen van eigenaren (comunidades de propietarios) om te stemmen over beperkingen of zelfs een volledig verbod op toeristische verhuur binnen het gebouw of de urbanisatie.

Welke wet staat gemeenschappen toe toeristische verhuur te verbieden?

De wettelijke basis voor dergelijke beperkingen is Koninklijk Besluit 7/2019 van 1 maart, dat de Spaanse wet op horizontaal eigendom (Ley de Propiedad Horizontal) heeft gewijzigd. Deze wet regelt hoe woongebouwen en urbanisaties worden beheerd wanneer het eigendom verdeeld is over meerdere mede-eigenaren.

Artikel 17.12 van de wet op horizontaal eigendom bepaalt nu dat:

“Een besluit dat wordt genomen door een meerderheid van 3/5 van het totale aantal eigenaren, die 3/5 van de eigendomsaandelen vertegenwoordigen, kan de uitoefening van de activiteit van toeristische verhuur van appartementen beperken of aan voorwaarden verbinden, of zelfs volledig verbieden.”

Dit betekent dat u geen unanimiteit nodig hebt, wat vóór 2019 wel het geval was. Nu kan toeristische verhuur worden beperkt of verboden als ten minste 60% van de eigenaren die 60% van de aandelen van het gebouw vertegenwoordigen, voor stemt.

Kan de gemeenschap de kosten voor toeristische verhuur verhogen?

Ja. Dezelfde wet geeft gemeenschappen van eigenaren ook de bevoegdheid om een toeslag van maximaal 20% op de gemeenschappelijke kosten (gemeenschapskosten) goed te keuren voor eigenaren die hun eigendommen voor toeristische verhuur gebruiken. Deze maatregel is bedoeld om de gemeenschap te compenseren voor het extra gebruik van gemeenschappelijke voorzieningen en middelen door kortdurende gasten.

Dit besluit vereist ook een meerderheid van 3/5 van de stemmen en moet duidelijk gemotiveerd en evenredig zijn.

Is dit verbod met terugwerkende kracht van toepassing?

Nee. Een door de gemeenschap van eigenaren goedgekeurd verbod of een beperking op toeristische verhuur heeft geen terugwerkende kracht. Dit betekent dat:

Als een eigenaar van een woning reeds een geldige toeristenvergunning had op het moment dat de gemeenschap het verbod goedkeurde, hij de toeristische verhuur mag voortzetten.
Nieuwe eigenaren of woningen die hun vergunning niet vóór de stemming hebben geregistreerd, worden echter wel getroffen.

Dit principe is gebaseerd op rechtszekerheid: u kunt geen nieuwe regels toepassen op situaties die volgens de oude regels legaal waren, vooral wanneer de eigenaar al een vergunning heeft verkregen of de vereiste documentatie bij de bevoegde autoriteit heeft ingediend.

Is het verplicht om de overeenkomst te registreren?

Ja. Om de beperking, voorwaarde of het verbod afdwingbaar te maken tegenover derden (zoals toekomstige kopers of huurders), moet deze:

Gestemd en aangenomen door de vereiste meerderheid (3/5).
Formeel worden vastgelegd in de notulen van de vergadering van de gemeenschap.
Worden geregistreerd bij het kadaster (Registro de la Propiedad).

Zonder registratie is een toekomstige koper mogelijk niet op de hoogte van de beperking en kan hij de afdwingbaarheid ervan aanvechten.

Wat gebeurt er als u het verbod overtreedt?

Als u uw woning ondanks een geldig verbod van de gemeenschap verhuurt voor toeristisch gebruik:

Kunt u worden geconfronteerd met civiele vorderingen van de gemeenschap wegens schending van de overeenkomst.
De gemeenschap kan een verbodsactie (acción de cesación) instellen om u wettelijk te dwingen te stoppen.
U kunt ook worden geconfronteerd met administratieve boetes van de lokale overheid als u zonder de vereiste toeristenvergunning werkt of de lokale voorschriften overtreedt.

Conclusie: controleer de regels van de gemeenschap voordat u investeert

Als u overweegt een appartement in Spanje te kopen voor toeristische verhuur, controleer dan altijd de statuten van de vereniging van eigenaren, de notulen van recente vergaderingen en of er beperkingen op toeristische verhuur gelden of worden besproken. Deze informatie is essentieel voordat u tot aankoop overgaat en uw advocaat moet deze opvragen als onderdeel van het due diligence-onderzoek.

Onthoud: zelfs als toeristische verhuur legaal is in uw regio en uw woning in aanmerking komt voor een vergunning, kunnen uw buren nog steeds inspraak hebben – en zij hebben de wet aan hun kant om de activiteit te beperken of te verbieden.