Legge 12/2023, del 24 maggio, per il diritto alla casa (Ley para el Derecho de acceso a la Vivienda).

Panoramica completa della legge 12/2023: Il diritto all'alloggio in Spagna

Legge 12/2023, del 24 maggio, per il diritto all'abitazione (Ley para el Derecho de Acceso a la Vivienda), Clicca qui per vedere la legge, segna un cambiamento significativo nell’approccio spagnolo alla regolamentazione degli alloggi.

Questa legge, entrata in vigore il 26 Maggio 2023, dopo essere stato pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale dello Stato (BOE), introduce ampie modifiche volte a garantire il diritto all'abitazione sancito dalla Costituzione spagnola.

Nonostante le notevoli critiche da parte di vari soggetti interessati nel settore immobiliare, questa legge introduce nuove norme sugli sfratti, la tassazione delle case sfitte, il controllo degli affitti e introduce nuovi incentivi fiscali per i proprietari di immobili.

Aspetti generali della legge

Legge per il diritto alla casa rappresenta la prima normativa statale organica incentrata sul diritto alla casa dopo l'approvazione della Costituzione spagnola. La sua attuazione segna una pietra miliare nella regolamentazione degli alloggi in Spagna, affrontando una vasta gamma di questioni, dalle procedure di sfratto alle responsabilità dei grandi proprietari di immobili.

Un aspetto significativo della legge è la sua natura interventista, che ha suscitato polemiche. Si tratta di un chiaro intervento del governo centrale nei settori tradizionalmente gestiti dalle Comunità Autonome spagnole (CCAA). Storicamente, l’edilizia abitativa e lo sviluppo urbano sono stati sotto la giurisdizione di questi governi regionali. Tuttavia, questa legge stabilisce un quadro che impone regole e linee guida specifiche a cui devono attenersi le Comunità Autonome, centralizzando così alcuni aspetti della regolamentazione degli alloggi.

Inoltre, la legge interviene anche nel settore privato, in particolare nei rapporti tra privati ​​riguardanti diritti patrimoniali e accordi contrattuali. Impone limitazioni e condizioni che influenzano il modo in cui gli individui possono esercitare i propri diritti di proprietà e di contratto, riflettendo un ruolo più ampio delle autorità pubbliche nel garantire il diritto costituzionale all’abitazione.

Obiettivi della legge

Tra gli obiettivi primari della “Legge 12/2023” figurano:

1. Regolamentare i diritti e i doveri dei cittadini

La legge definisce i diritti e le responsabilità degli individui in materia di alloggio, garantendo che tutti i cittadini abbiano accesso a condizioni di vita dignitose e adeguate.

2. Facilitare l'accesso agli alloggi

La legge mira a rendere gli alloggi più accessibili, in particolare per gli individui e le famiglie che si trovano ad affrontare difficoltà economiche. Ha lo scopo di garantire che le case siano funzionali, sicure e soddisfino gli standard di vita di base.

3. Pianificazione e programmazione dell'edilizia abitativa statale

La legge pone le basi per la pianificazione nazionale dell’edilizia abitativa, compresa la creazione e la gestione del patrimonio edilizio pubblico.

4. Regime giuridico per l'edilizia residenziale pubblica

Regola la gestione e l'assegnazione degli alloggi pubblici, garantendo che tali risorse siano utilizzate efficacemente per soddisfare i bisogni della popolazione.

5. Promozione delle diverse tipologie abitative

La legge incoraggia lo sviluppo di vari tipi di alloggi per soddisfare diverse forme di sistemazione abitativa e bisogni sociali.

6. Rafforzare la protezione nelle transazioni immobiliari

La legge introduce misure per migliorare la trasparenza e la sicurezza delle transazioni di acquisto e locazione di alloggi, tutelando i diritti di acquirenti, inquilini e proprietari di immobili.

Ad esempio, introdurre l'obbligo da parte dei venditori di fornire TUTTE le necessarie pratiche legali e amministrative relative all'immobile in vendita come: 

• Certificato di abitazione
• Certificato che conferma che l'immobile è esente da sanzioni e multe
• Conferma che la proprietà ha superato le ispezioni edilizie
• Copie degli atti e degli accordi della comunità dei proprietari e della normativa

Principali misure introdotte dalla legge

La legge 12/2023 introduce diverse misure che hanno implicazioni immediate e a lungo termine per il mercato immobiliare spagnolo. Questi includono:

1. Obbligo di fornire i dati abitativi

I proprietari di immobili e gli intermediari sono ora tenuti a fornire cdati completi sulle proprietà e sui loro proprietari. Questa misura mira ad aumentare la trasparenza nelle transazioni immobiliari e a garantire che tutte le parti abbiano accesso alle informazioni essenziali.

2. Nuovo indice di riferimento per gli aggiornamenti sugli affitti

Un cambiamento significativo è la creazione di un nuovo indice di riferimento che sostituirà l’indice dei prezzi al consumo (CPI) nel calcolo degli aumenti degli affitti. Questa misura mira a stabilizzare i prezzi degli affitti e a proteggere gli inquilini da aumenti improvvisi e significativi degli affitti.

3. Tassazione delle case vuote

La legge introduce la possibilità di tassare le case sfitte per incoraggiarne l’occupazione e ridurre il numero di proprietà inutilizzate. Questa misura fa parte di uno sforzo più ampio per affrontare la carenza di alloggi e garantire che il patrimonio immobiliare esistente sia utilizzato in modo efficace.

Sebbene queste misure abbiano effetto immediato, altre disposizioni, come i tetti massimi agli affitti e la designazione delle aree locative “stressate”, dipenderanno dalle azioni delle Comunità Autonome e potrebbero richiedere procedure e condizioni aggiuntive.

Misure in vigore

Alcune delle misure della legge sugli alloggi già in vigore includono:

1. Limite agli aumenti dell'affitto

Da marzo 2022 il CPI non è più lo standard di riferimento per gli aggiornamenti degli affitti. Fino al 31 dicembre 2023 gli aumenti dei canoni per i contratti in essere non potranno superare il 2% annuo. Nel 2024 questo limite salirà al 3%. A partire dal 2025, il governo spagnolo introdurrà un nuovo Indice degli affitti, che servirà da riferimento per i futuri adeguamenti degli affitti.

2. Informazioni obbligatorie nelle transazioni immobiliari

Ora devono provvedere gli intermediari immobiliari informazioni dettagliate sugli immobili e sui loro proprietari durante le transazioni di acquisto e locazione. Ciò include le condizioni economiche, le licenze di occupazione o i certificati di abitazione, le caratteristiche essenziali della proprietà e l’identificazione del venditore o del proprietario. Il mancato rispetto di questi requisiti può comportare sanzioni pecuniarie.

3. Proroghe straordinarie dei contratti di locazione

La legge introduce proroghe obbligatorie di un anno per i contratti di locazione quando gli inquilini possano dimostrare una situazione di vulnerabilità sociale ed economica. Questa estensione è particolarmente significativa quando il proprietario è classificato come proprietario di una casa di grandi dimensioni.

4. Supplemento IBI per case sfitte

La legge consente ai comuni di imporre una sovrattassa sull’imposta immobiliare (IBI) per le case che rimangono non occupate per più di due anni. Questo supplemento può arrivare fino al 150% e si applica ai proprietari di immobili con almeno quattro unità abitative, salvo i casi in cui ricorrano giustificati motivi di sfitto.

Queste misure sono progettate per regolare il mercato immobiliare, controllare i prezzi degli affitti, migliorare la trasparenza delle transazioni e incoraggiare l’occupazione delle proprietà sfitte.

Edilizia protetta e incentivata

La legge affronta anche “Alloggio protetto” (Vivienda Protegida) e “Alloggi economici incentivati“. Gli alloggi protetti sono soggetti a un regime di protezione pubblica permanente, con eccezioni consentite solo in circostanze specifiche. La vendita o l'affitto di questi immobili richiede la previa autorizzazione della Comunità Autonoma corrispondente.

In termini di alloggi a prezzi accessibili incentivati, le autorità pubbliche hanno il potere di promuovere la disponibilità di tali alloggi e di applicare limiti di prezzo per garantire l’accessibilità agli individui economicamente svantaggiati. Queste misure hanno lo scopo di aumentare l’offerta di alloggi a prezzi accessibili e sostenere chi ne ha bisogno.

Pagamenti elettronici e grandi proprietari di case

La legge mette fine alla pratica di pagare l’affitto in contanti, richiedendolo il pagamento dell'affitto deve essere effettuato tramite mezzi elettronici, tranne nei casi in cui una delle parti non abbia accesso a tali metodi. Questo cambiamento mira ad aumentare la trasparenza e ridurre il rischio di controversie sui pagamenti.

La legge definisce anche la figura del “Grande proprietario di casa“, identificandoli come persone o enti proprietari di più di dieci immobili urbani o di una superficie edificata superiore a 1,500 metri quadrati ad uso residenziale. Questa definizione può essere adattata dalle Comunità Autonome nelle aree dichiarate come mercati residenziali in tensione, includendo potenzialmente i proprietari di cinque o più proprietà in quelle aree.

Responsabilità per le commissioni di agenzia immobiliare

Secondo la nuova legge, la responsabilità del pagamento delle spese di agenzia immobiliare ricade sul proprietario. Questa modifica mira a ridurre l’onere finanziario per gli inquilini e a garantire che i proprietari si facciano carico dei costi legati alla locazione dei loro immobili.

Protezione rafforzata contro gli sfratti

La legge introduce cambiamenti significativi nelle procedure di sfratto, pignoramenti e aste immobiliari, in particolare in situazioni che coinvolgono inquilini vulnerabili. Queste modifiche includono:

1. Protezione estesa per gli inquilini vulnerabili

La legge estende la protezione agli inquilini in situazioni vulnerabili, garantendo che i procedimenti di sfratto e pignoramento tengano conto delle circostanze dell'inquilino.

2. Sospensione del procedimento di sfratto

Per le procedure di sfratto è previsto un periodo di sospensione di due mesi per le persone fisiche e di quattro mesi per le persone giuridiche, garantendo agli inquilini ulteriore tempo per trovare un alloggio alternativo o risolvere le proprie difficoltà finanziarie.

3. Requisiti aggiuntivi per i grandi proprietari di case

La legge impone requisiti aggiuntivi per le richieste di sfratto avanzate dai grandi proprietari di case, in particolare quando la proprietà in questione è la residenza principale di un inquilino vulnerabile.

4. Mediazione e Conciliazione

Nei casi in cui l'inquilino si trova in una situazione di vulnerabilità, la legge richiede che venga seguito un processo di conciliazione o mediazione prima che possa procedere il procedimento di sfratto.

Queste misure sono progettate per fornire maggiore protezione agli inquilini in situazioni vulnerabili e garantire che i processi di sfratto siano condotti in modo equo e umano.

Dichiarazione delle aree del mercato residenziale sotto stress

La “Legge sulle abitazioni” introduce anche il concetto di “Aree del mercato residenziale sottoposte a stress“. Queste aree sono identificate in base a criteri specifici, come l’elevata domanda di alloggi, l’aumento dei prezzi degli affitti e la mancanza di opzioni abitative a prezzi accessibili. Una volta che un’area viene dichiarata stressata, è possibile attuare una serie di misure per affrontare gli squilibri nel mercato immobiliare, tra cui:

1. Controlli degli affitti nelle aree stressate

Nelle aree dichiarate sotto stress, i limiti esistenti di aumento degli affitti (2% nel 2023, 3% nel 2024) rimarranno in vigore. A partire dal 2025 verrà introdotto un nuovo indice degli affitti per limitare gli aumenti degli affitti.

2. Proroghe contrattuali straordinarie

Gli inquilini in zone a rischio possono richiedere una proroga straordinaria del loro contratto di locazione fino a tre anni dopo la scadenza del periodo iniziale, purché siano soddisfatte determinate condizioni. I proprietari devono accettare questa estensione se non diversamente concordato o se la proprietà è necessaria per uso personale.

3. Condizioni specifiche per i nuovi contratti

I nuovi contratti di affitto nelle zone stressate avranno condizioni specifiche a seconda che il proprietario sia un piccolo proprietario o un grande proprietario di casa. Per i piccoli proprietari il canone non potrà superare l'ultimo canone del precedente contratto, con eventuale aumento del 10% in casi specifici. Per i grandi proprietari di case il canone sarà limitato in base ai contratti precedenti o al limite massimo di prezzo fissato dagli indici di riferimento.

4. Responsabilità per i costi di manutenzione

Nelle aree stressate, proprietari e inquilini possono concordare che i costi generali di manutenzione siano a carico dell'inquilino. Tuttavia, se tale clausola non era inclusa nel contratto precedente, non può essere aggiunta a quello nuovo.

Incentivi fiscali

La legge 12/2023 introduce diversi incentivi fiscali volti a incoraggiare i proprietari a offrire alloggi a prezzi accessibili nelle aree stressate. Tali incentivi, in vigore dal 1° gennaio 2024, includono:

1. Riduzione del 90% del rendimento netto da locazione

I proprietari che riducono gli affitti di oltre il 5% nelle zone stressate possono beneficiare di una riduzione del 90% del rendimento netto da locazione a fini fiscali.

2. Riduzione del 70% per Casi Specifici

È prevista una riduzione del 70% per la prima locazione in zone stressate dove l'inquilino ha un'età compresa tra i 18 ei 35 anni o dove l'immobile è affittato ad una pubblica amministrazione o ad un ente no-profit per fini di edilizia sociale.

3. Riduzione del 60% per le proprietà ristrutturate

Le proprietà che sono state sottoposte a riabilitazione negli ultimi due anni possono beneficiare di una riduzione del 60% del rendimento netto da locazione.

4. Riduzione del 50% negli altri casi

Negli altri casi si applica una riduzione generale del 50%, garantendo sgravi fiscali ai proprietari che rispettano i requisiti di legge.

Questi incentivi fiscali sono progettati per incoraggiare i proprietari a partecipare alla fornitura di alloggi a prezzi accessibili e sostenere gli obiettivi generali della legge sugli alloggi.

Supplemento IBI per immobili non occupati

La legge consente ai comuni di imporre una sovrattassa sull'imposta immobiliare (IBI) per gli immobili che rimangono non occupati per più di due anni senza giustificato motivo. Questa maggiorazione può arrivare fino al 50% dell’importo netto dell’imposta e può aumentare fino al 100% se la proprietà rimane non occupata per più di tre anni. La sovrattassa ha lo scopo di scoraggiare i proprietari di immobili dal lasciare le case sfitte e di incentivare l’utilizzo del patrimonio abitativo esistente.

Riserva del suolo

La legge prevede che siano destinati ad usi produttivi e allo sviluppo residenziale terreni adeguati e sufficienti, con una parte riservata ad abitazioni soggette a regimi di tutela pubblica. Questo requisito garantisce che il terreno sia disponibile per lo sviluppo abitativo a prezzi accessibili, promuovendo la coesione sociale e rispondendo alla necessità di diverse opzioni abitative.

La legge specifica che almeno il 40% della superficie edificabile residenziale negli interventi di nuova urbanizzazione e il 20% nei terreni urbanizzati sottoposti a riforma o rinnovamento devono essere riservati ad alloggi di tutela pubblica. Questa misura mira a garantire una distribuzione equilibrata degli alloggi a prezzi accessibili e a prevenire la segregazione sociale nelle aree urbane.

Conclusione: l'impatto della legge 12/2023 sul mercato immobiliare spagnolo

La legge 12/2023 rappresenta una riforma globale e di vasta portata del mercato immobiliare spagnolo. Le sue disposizioni riguardano una vasta gamma di questioni, dai controlli sugli affitti e la tutela degli inquilini alla promozione di alloggi a prezzi accessibili e alla tassazione delle proprietà sfitte. Sebbene la legge abbia suscitato polemiche, in particolare tra i professionisti del settore immobiliare e i proprietari di immobili, essa segna anche un passo significativo verso la garanzia del diritto all’abitazione per tutti i cittadini.

Man mano che la legge continua ad essere applicata, il suo impatto sul mercato immobiliare diventerà più chiaro. L’introduzione di nuove normative, incentivi fiscali e tutele per gli inquilini vulnerabili probabilmente rimodellerà le dinamiche del mercato immobiliare spagnolo, con implicazioni sia per i proprietari che per gli inquilini.

Per coloro che sono coinvolti nel settore immobiliare, siano essi proprietari di immobili, investitori o inquilini, comprendere le disposizioni della Legge 12/2023 e le sue implicazioni sarà essenziale per orientarsi nel panorama in evoluzione dell’edilizia abitativa spagnola. Essendo la prima legge statale a regolamentare il diritto costituzionale all’alloggio, costituisce un precedente che probabilmente influenzerà la legislazione futura e gli sviluppi politici in Spagna.