12 月 2023 日关于住房权的第 24/XNUMX 号法律 (Ley para el Derecho de acceso a la Vivienda)。 点击此处查看法律 .
I.- 一般方面
住房权法于 26 年 2023 月 XNUMX 日生效 在国家官方公报 (BOE) 上发布后。 尽管收到了房地产行业的批评，但该法律带来了关于驱逐、空置房屋留置权、租金更新上限和业主新税收优惠的规定。
参考索引 将创建将在收入计算中取代 CPI 的方法。 主要争议集中在“大叉子”的图形上，以及将紧张的租赁区域的创建交由自治区 (CCAA) 处理，这将意味着对租赁市场的控制。
国家的干预主义性质
该法成为宪法通过后第一部规范住房权的国家法规。
这是中央国家对地区和自治区的明显干预主义法律，因为它限制和制约了迄今为止与不同地区相对应的房地产和城市层面的权力。 因此，法律确立了由自治区适用的管辖规则，自治区对住房事务拥有完全管辖权。
它还假定公共权力对私人领域的明确干预，因为它干预、限制和制约了个人之间与合同权和财产权相关的私人法律关系。
这部法律的目的是什么？
该法的目标是：
- 规范公民在住房方面的权利和义务
- 帮助有经济困难的人获得体面和适足的住房，保证房屋的功能和安全
- 定义国家住房规划和规划
- 规范公共房屋公园的法律制度
- 促进适合不同形式共存的住房类型的发展
- 加强对购房、租赁等经营活动的保障。
法律引入了哪些措施？
将立即生效的一些值得注意的法律措施是：
- 业主和中介机构有义务提供有关住宅及其业主的数据
- 创建一个新的参考指数来更新收入
- 对空置房屋征税的可能性。
但是，其他措施，例如租金上限和压力区域，将受制于 CCAA 的声明，并且需要额外的程序和条件。
总之，《住房权法》旨在规范与住房相关的各个方面，从公民权利到经济适用房公园的创建。
尽管它引起了争议，但它标志着一个里程碑，因为它是第一个规范这一宪法权利的州法律，具有明显的干预主义性质。
有哪些措施正在生效？
已经生效的《住房法》措施如下：
- 限制更新租金收入 ：自2022年XNUMX月起，消费者物价指数（CPI）不再是所谓的“更新租金的参考指标”。
截至 31 年 2023 月 2 日，现有租赁协议的年租金涨幅不得超过 2024%。 到 3 年，这一限制将提高到 XNUMX%。
从 2025 年开始，将采用新的租金指数，该指数每年由西班牙公共行政部门发布。
- 购房和租赁业务中的最少信息： 中介必须在购买和租赁业务中提供有关房产及其所有者的详细信息。 这包括经济状况、职业执照或可居住证明、房屋和建筑物的基本特征，以及卖方或房东的身份证明。 不遵守规定可能导致经济制裁。
我们可以在我们的专业文章中找到有关通知买方或承租人义务的详细信息 住房权法对西班牙买卖过程的影响 .
- 为弱势群体特别延长租赁合同： 当租户表现出社会和经济脆弱的情况并且房东是大房主时，租赁合同将强制延长一年。
- 空置房屋的 IBI 附加费 ：对至少两年无人居住的房屋征收房地产税 (IBI) 附加费。 该附加费最高可达 150%，适用于每位业主至少拥有四套住宅的房产，除非有正当的临时空置原因。
这些措施旨在规范住房市场，控制租金价格，提高交易透明度，并鼓励占用闲置房屋。
“保护性住房”或“激励性住房”
除了前面提到的措施外，《住房法》还包括与“受保护”或“激励”住房制度、租金收入的电子支付、大房主的数字、房地产管理费用和驱逐变化有关的其他规定、止赎和房地产拍卖。
关于“受保护住房”，规定这些住房将受到永久性公共保护制度的约束，正当例外情况除外。 此外，其出售或出租需要获得相应自治区的事先授权。
关于“激励性保障性住房”，允许公共权力促进这些住房的存在，并实行价格限制，以保证经济困难的人获得住房。
“现金”或“现金”支付租金已结束
确定的义务是 租金收入主要通过电子方式支付 ，除非当事方之一无法使用这些手段，在这种情况下，将允许在租赁房屋中以现金付款。 .
谁被视为房屋的“大户”？
大房主的形象被定义为一个自然人或法人拥有 超过10个城市物业 或者 住宅建筑面积超过1,500平方米 .
然而，这个定义可以在声明中修改 紧张的住宅市场环境 , 允许包含 在这些地区拥有 5 处或更多城市房产的业主 , 须经主管行政当局（即自治区）申报。
谁将支付房地产代理费？
房东。
确定房地产管理和合同正式化的费用必须由出租人承担。
驱逐。 在脆弱情况下更好地保护租户
法律对脆弱情况下的驱逐程序、止赎和财产拍卖进行了重大修改：
- 在驱逐和取消抵押品赎回权程序中处于弱势地位的住户也得到保护。
- 建立了自然人 2 个月和法人 4 个月的暂停驱逐程序制度。
- 在原告是大房主并且房屋是经济脆弱情况下居住者的惯常住所的情况下，还规定了索赔的可受理性的附加要求。
- 在房地产拍卖中，表演者必须证明居住者是否处于经济脆弱的境地，并且双方之间是否遵循了调解或调解程序。
这些措施旨在为弱势家庭的居住者提供更大的保护，并规范与补贴住房和整个房地产市场相关的各个方面。
“紧张的”住宅市场区域声明
《住房法》考虑了有待宣布压力大的住宅市场区域的措施。 这些措施将在一个地区被宣布为地区并制定具体计划以纠正观察到的不平衡后实施。 其中一些措施如下：
- 宣布处于压力之下的地区的现有合同将维持一般水平的涨幅限制：2 年为 2023%，3 年为 2024%，并从 2025 年开始采用新的租金参考指数。
- 在压力大的地区，只要满足某些要求，承租人可以在合同初始期限结束后要求特别延长最多 3 年。 房东将有义务接受此延期，除非已同意其他条款或房屋需要供个人使用。
- 在宣布强调的地区签订的新合同中，将根据出租人是小业主还是大业主来适用具体条件。 如果是小业主，约定的租金不得超过之前合同的最后租金，在特定情况下最多增加10%。 对于大户，租金将受限于之前的合同或根据参考价格指数确定的最高限价。
- 在压力大的地区，双方可能同意与财产维护有关的某些一般费用由承租人负责。 但是，如果该条款未包含在先前的合同中，则不会在新合同中体现。
- 住房租赁合同的年度更新将建立一个新的参考指数，由国家统计局（INE）在31年2024月XNUMX日前确定。这个新指数将作为一个参考限度，以避免不成比例地增加。租赁合同的租金。
- 房东税收减免将于 1 年 2024 月 XNUMX 日生效。税收减免既针对一般的净租金收益率，也针对特定情况，例如压力地区的合同减租或租给这些地区的年轻人。 这些减税将仅适用于被宣布为压力大的住宅市场的地区。
需要强调的是，这些措施以重点住宅市场区域的申报和相应的专项规划的批准为准。
税收优惠
第二条最后规定。 个人所得税适用于住房房地产租赁的税收优惠。
35 月 2006 日第 28/XNUMX 号法关于个人所得税和公司税法、非居民收入法的修改部分，对本法生效后签订的房屋租赁合同产生影响和财富：
一。 修改第二十三条第二款，内容如下：
“2。 租赁不动产为住房的，按前款规定计算的正净收益，减除：
a) 90% 当同一位房东正式签订位于某地的房屋的新租约时 住宅市场压力大的地区 ，其中初始租金相对于同一房屋的先前租赁合同的最后租金减少了 5% 以上，一旦应用了先前合同的年度更新条款（如果适用）。
b) 减少 70% 不满足上述a)项要求时，会出现下列情形之一：
1.º 纳税人首次出租房屋，前提是房屋位于压力大的住宅市场区域并且租户年龄在 18 至 35 岁之间。 当同一房屋有多个租户时，此减少将适用于净收益中与满足本函规定要求的租户成比例的部分。
2 当承租人是公共行政或非营利实体时，适用 49 月 2002 日第 23/19 号法律第二篇关于非营利实体税收制度的特殊制度。 对赞助的税收优惠，将住房分配给月收入低于国家住房计划租金援助计划规定的社会租金，或根据第 2021/20 号法律为处于经济脆弱状态的人提供住宿XNUMX 月 XNUMX 日，确定最低基本收入，或者当房屋被公共住房或资格计划覆盖时，主管部门据此确定租金收入限制。
c) 减少 60% 当不符合先前信件的要求时，该住宅已成为 康复行动 根据税法第 1 条第 41 节规定的条款，该条款将在两年内结束。 在租赁协议日期之前。
d) 在 50% ，在任何其他情况下。
规定的要求必须在订立租约时得到满足，只要继续得到满足，减免就适用。
这些减少将仅适用于纳税人在数据验证、有限验证或检查程序启动之前提交的自我评估中计算的净正回报，其目的包括验证此类回报。 .
在任何情况下，对于纳税人在自我评估中未包括在内的收入或费用中扣除不当且在前款所述任何程序中正规化的正净收入部分，均不适用减免，即使纳税人在程序处理过程中已经申报或接受了这些情况。 不符合《城市租赁法》第十七条第六款规定的租赁合同，不予减免。
来自房地产资本的正净收入 来源于签订的房屋租赁合同 在第 12/2023 号法律生效之前 , 24 月 2 日起，对于住房权，自 23 年 31 月 2021 日起，将按照本法第 XNUMX 条第 XNUMX 款的当前措辞进行减免。”
IBI 附加费
对于永久无人居住的住宅物业，市政当局可能要求 IBI 附加费高达 50 percent 税的净额。
为了这些目的， 财产 一直无人居住，没有正当理由，因为 两年以上的期限 , 根据税收条例规定的要求、证据方式和程序，将被视为永久无人居住的财产，属于拥有四个或更多住宅用途财产的所有者。
附加费可能高达 100 percent 空缺期间的税款净额 三年以上 ，并可根据空缺期进行调整。
此外，各市可按上述规定提高相应的附加费率。 最多增加 50 个百分点 在财产属于的情况下 拥有两处或更多住宅用途的房产 在同一市政区域无人居住。
无论如何，以下原因 将被认为是合理的：
- 因工作或培训原因临时调动，
- 由于依赖或健康原因或社会紧急情况而改变地址，
- 用于第二住宅用途的房产，最多连续空置四年，
- 需要工作或修复行动的财产，或其他使其无法有效占用的情况，
- 该房屋正处于诉讼或悬而未决的司法或行政决议中，阻止其使用和处置，或者它是房地产，其所有者在市场条件下要约出售，在这种情况下最长为一年，或出租，在这种情况下最多可租用六个月。
此项税款的纳税人需要缴纳的附加费将于 31 月 XNUMX 日累计，并由市政当局每年结算一次，一旦该日财产的空置情况得到核实，连同其所依据的行政行为宣布。 .
作为永久无人居住的财产的市政声明将需要征税人的事先听证会和市议会对空置迹象的认可，在上述条例中进行规范，其中可能出现与市政登记册数据相关的内容，以及供应服务的消费。 »
土壤储备
为生产用途和住宅用途分配足够和足够的土地，在任何情况下保留一部分用于住房的公共保护制度，至少允许确定其最高销售价格，出租或其他形式的住房，例如地面权或行政特许权。
该储备将由关于领土和城市规划的立法确定，或根据它由规划文书确定，它将保证其位置分配尊重社会凝聚力原则，并且至少包括，实施城市规划规定的住宅建设用地面积的40%属于新型城镇化农村用地，20%属于必须实施城镇化改造或更新行动的城镇化用地。
特拉科普2023
