Op dit punt is het van groot belang om aandacht te besteden aan het werk van de architect. Wanneer de diensten van een Spaanse architect worden ingehuurd om het bouwproject uit te voeren, voltooit hij zijn werk zodra het project is verkregen. U kunt echter ook zijn diensten inhuren om toezicht te houden op de werkzaamheden van de aannemer en om te garanderen dat alle stappen van de bouw worden uitgevoerd zoals gespecificeerd in het project. In het Spaans wordt dit “Control de Obra” of “Supervisión Técnica de la Obra” genoemd. Uiteraard zullen de honoraria van de architect hoger zijn als hij deze werkzaamheden op zich neemt, maar de garanties voor de bouw zullen ook hoger zijn.Control de Obra“ of ”Supervisión Técnica de la Obra”. Uiteraard zullen de honoraria van de architect hoger zijn als hij deze taak op zich neemt, maar de garanties voor de bouw zijn ook groter, omdat de werkzaamheden van de aannemer periodiek door de architect worden gecontroleerd.

Het is zeer belangrijk dat de architect is ingeschreven bij de officiële architectenorde van de regio.

Vervolgens dient u een architect aan te stellen en een contract met hem af te sluiten waarin precies wordt vastgelegd wat zijn verantwoordelijkheden zijn, wat de termijnen zijn en wat de kosten van de gebouwen zijn. De honoraria van de architect omvatten het opstellen van de “memoria de calidades” (kwaliteitsspecificatielijst van materialen). Deze lijst moet gedetailleerd zijn en bijvoorbeeld de formule voor het beton, het type materialen, de afmetingen van leidingen, plattegronden enz. bevatten.

De architect geeft opdracht aan een aparejador, een gekwalificeerde bouwkundig ingenieur, die toezicht houdt op de bouw, inspecties ter plaatse uitvoert en ervoor zorgt dat het gebouw volgens de vereiste normen wordt gebouwd. Hij zal de certificaten van de architect afgeven die nodig zijn om het Spaanse Certificado de Fin de Obra (voltooiingscertificaat of definitieve bouwvergunning) en de Licencia de Primera Ocupación (de eerste bewoningsvergunning of bewoningscertificaat) te verkrijgen.

U dient een exacte specificatie van het gebouw op te stellen en vervolgens een betrouwbare aannemer te vinden. Uw architect kan hiervoor de verantwoordelijkheid op zich nemen, evenals het toezicht. U dient een opleveringsdatum overeen te komen, met een boeteclausule in uw voordeel voor het geval van vertraging. Dit moet worden opgenomen in een juridisch bindend contract dat met de aannemer wordt ondertekend.

“Seguro Decenal” of “Tienjarige verzekering

Op dit punt is het ook erg belangrijk dat u nadenkt over wat SEGURO DECENAL of TIENJARIGE VERZEKERING wordt genoemd.

Wanneer u een woning op plan koopt van een Spaanse bouwer of projectontwikkelaar, of wanneer u een nieuwe woning bouwt (wat nu het geval is), moet de bouwer of projectontwikkelaar, samen met de architect, u garanderen dat de essentiële en belangrijkste onderdelen van de constructie gedurende ten minste tien jaar veilig zijn.

Om deze verantwoordelijkheid te bevestigen, verplicht de Spaanse regelgeving projectontwikkelaars van nieuwe gebouwen om de belangrijkste onderdelen van de constructie, zoals de fundering, de interne structuur, de balken, enz. te verzekeren. Andere gebreken die de bewoonbaarheid van het pand aantasten, worden gedurende 3 jaar gedekt. Andere kleine gebreken worden gedurende 1 jaar gedekt. In de laatste twee gevallen is een verzekering niet verplicht, maar als een bouwer dit als extra garantie kan aanbieden, is dat uiteraard beter.

Het is ook een extra garantie voor de constructie, omdat dezelfde verzekeringsmaatschappij de bouwer zal verplichten om bepaalde kwaliteitscontroles uit te voeren om de kwaliteit van de materialen en de werkzaamheden aan het onroerend goed te controleren, teneinde de juiste polis te kunnen afgeven.

De Spaanse tienjarige verzekering (of “Seguro Decenal”) is verplicht wanneer de projectontwikkelaar een bedrijf is dat zich bezighoudt met de bouw van huizen voor de verkoop.

Maar het is vrijwillig wanneer de projectontwikkelaar een particulier is, meestal de eigenaar van het perceel. Dit wordt in Spanje “Autopromotor” genoemd, wat vertaald kan worden als “zelfbouwer” of “zelfontwikkelaar”.. Dit is het geval wanneer een particulier een stuk grond in Spanje koopt met de bedoeling er een huis voor zichzelf te bouwen, maar niet actief is in de verkoop van onroerend goed. In deze gevallen biedt de Spaanse wetgeving deze particulieren de mogelijkheid om deze verzekering niet af te sluiten, omdat de Spaanse overheid ervan uitgaat dat een particulier die iets bouwt om er zelf in te wonen, de nodige zorg zal besteden aan een veilige en degelijke bouw. De particulier kan dus kiezen of hij kosten wil besparen door deze verzekering niet af te sluiten, of dat hij deze verzekering wil afsluiten om zich beter te beschermen tegen bouwproblemen en gebreken.

Als u echter als zelfbouwer besluit om deze verzekering niet af te sluiten, bent u volgens de Spaanse wetgeving verplicht om toekomstige kopers te informeren dat de woning niet door deze garantie wordt gedekt, en moeten zij dit uitdrukkelijk aanvaarden als een essentiële voorwaarde voor de verkoop. Vanuit het oogpunt van een potentiële koper is het altijd beter om een woning met deze verzekering te kopen. Zij moeten dus naar behoren worden geïnformeerd en bevestigen dat het onroerend goed niet op deze manier is verzekerd.

De bouwer

Als projectontwikkelaar moet u een aannemer inschakelen om de bouw uit te voeren volgens het project en de instructies van de architect. Een van de belangrijkste elementen bij de bouw van een woning is het bouwcontract met de aannemer. De aannemer zal altijd zijn belangen proberen te beschermen en als u geen ervaring hebt met dit soort contracten, kan uw woning uiteindelijk van mindere kwaliteit zijn dan verwacht, of twee keer zo lang duren als beloofd, of zelfs nog erger.

Om uzelf te beschermen, dient u er altijd voor te zorgen dat uw advocaat het contract opstelt of rechtstreeks onderhandelt over het door de aannemer voorgestelde contract.

De belangrijkste elementen van het contract zijn dat het contract het volgende bevat:

• De volledige naam en het CIF-nummer (belastingnummer van het bedrijf) van het bouwbedrijf en de eigenaar zijn vermeld.
• Dat de bouw zo gedetailleerd mogelijk wordt uitgevoerd volgens de plannen en bouwbeschrijving van de architect, inclusief een gedetailleerde lijst van materialen en kwaliteiten (“memoria de calidades”).
• Dat extra’s (zoals garage of zwembad, enz.) in de prijs zijn inbegrepen
• Dat een start- en einddatum in het contract zijn opgenomen, waarbij ook boetes voor vertraging bij oplevering zijn opgenomen.
• Betalingsvoorwaarden (voor nieuwe woningen dient meer dan 20-30% te worden betaald vóór de startdatum van de bouw en dient de rest van de betalingen te worden vastgelegd in verschillende fasen van de bouw. Het kan ook raadzaam zijn om 5-10% van de prijs in te houden voor het herstellen van eventuele gebreken nadat het gebouw is opgeleverd).
• Dat certificaten van de architect, elektriciens en het gemeentehuis bij de laatste betaling moeten worden overhandigd.
• Belastingen die bij de transactie betrokken zijn, met uitleg en details over hoeveel er betaald moet worden aan IVA (btw), zegelrecht (“Actos Jurídicos Documentados”), notaris, kadaster, enz.

• Andere aspecten die wij aanbevelen om met de bouwer overeen te komen:

  • Zorg ervoor dat de bouwer de laatste stappen van het proces met betrekking tot de documentatie regelt. Dit betekent dat de bouwer zelf het Certificaat van Oplevering (Certificado Final de Obras), of de Verklaring van Nieuwbouw, of Horizontale Verdeling (Declaración de Obra Nueva o de División Horizontal), en, het allerbelangrijkste, de bewoonbaarheidsverklaring – Certificado de Habitabilidad (Cédula de Habitabilidad). Deze documenten zijn van groot belang in rustieke gebieden, waar het niet gebruikelijk is dat er voldoende aansluitingen op het elektriciteits- en waternet zijn.

Waarom is het belangrijk om van de bouwer het certificaat van bewoonbaarheid, aansluiting op water, elektriciteit, enz. te verkrijgen?