De Algemene Directie van het Kadaster heeft een buitengewone regularisatieprocedure opgestart om onroerende goederen op te sporen waarvan de eigenaars (particulieren of bedrijven) geen of onvolledige belastingen betalen. Het gaat om de zogenaamde “cadastrale amnestie”, een procedure die sterk lijkt op de bekende fiscale amnestie en die niet alleen een boete van 6.000 euro voorkomt, maar ook honderdduizenden onroerende goederen zal regulariseren.
In Spanje zijn er veel gebouwen en verbouwingen die niet bij het kadaster zijn aangegeven (bijvoorbeeld een veld dat is omgebouwd tot woning, een uitbreiding van het huis, een kamer op het terras van uw zolder, …), duizenden vierkante meters aan appartementen, huizen en percelen die niet zijn aangegeven en die met de hulp van een architect en een advocaat kunnen worden geregulariseerd. Dit wordt kadastraal amnestie genoemd, vergelijkbaar met de beroemde en controversiële fiscale amnestie, en ook om een boete van 6.000 euro te vermijden zullen honderdduizenden eigendommen worden geregulariseerd.
Als gevolg van deze “niet-aangegeven bouwwerken” is de gemeentebelasting lager dan zou moeten, wat ook van invloed is op de juiste berekening van de meerwaarde bij verkoop. Dit is vooral belangrijk bij villa’s of eigendommen met “ruimte” en grond, waar de eigenaren hun bouwwerken hebben uitgebreid zonder deze bij het kadaster aan te geven.
Onroerende goederen waarvan niet alle bouwwerken zijn aangegeven, betalen minder belasting en bij een eventuele verkoop minder meerwaarde. Dit wordt momenteel geregeld om het probleem op te lossen.
Waarom bouwwerken registreren bij het kadaster in Spanje?
Naleving van de wet
- Officiële erkenning: Door uw bouwwerk bij het kadaster te registreren, zorgt u ervoor dat uw eigendom officieel door de Spaanse overheid wordt erkend. Deze registratie is van cruciaal belang om het wettelijke bestaan van het gebouw vast te stellen.
- Eigendomsgrenzen en eigendom: Het kadaster biedt een officieel register van de grenzen, de grootte en het gebruik van het onroerend goed, wat helpt om geschillen met buren of de overheid over de grenzen of het eigendom van het onroerend goed te voorkomen.
Onroerendgoedbelasting (IBI)
- Berekening van de onroerendezaakbelasting: De informatie van het kadaster wordt gebruikt om de onroerendezaakbelasting (IBI) te berekenen, een lokale belasting op onroerend goed. Het bedrag van de belasting is gebaseerd op de kadastrale waarde, die de kenmerken van het onroerend goed weergeeft, waaronder de grootte, de ligging en het gebruik.
- Nauwkeurige belastingheffing: Als uw gebouw niet geregistreerd is, is het mogelijk dat de onroerendezaakbelasting niet de juiste waarde van het onroerend goed weergeeft, wat kan leiden tot boetes of sancties zodra het niet-geregistreerde gebouw wordt ontdekt.
Vereenvoudiging van onroerendgoedtransacties
- Verkoop van onroerend goed: Wanneer u uw onroerend goed wilt verkopen, is het van essentieel belang dat het in het kadaster is geregistreerd. Kopers, notarissen en makelaars eisen doorgaans een actuele kadastrale registratie om te garanderen dat het onroerend goed in alle juridische documenten nauwkeurig wordt beschreven.
- Het verkrijgen van een hypotheek: Banken eisen vaak een kadastrale registratie als onderdeel van het due diligence-proces voordat ze een hypotheek goedkeuren.
De registratie biedt essentiële details over de waarde en kenmerken van het onroerend goed.Boetes en juridische problemen voorkomen
Boetes voor niet-registratie: Het niet registreren van een gebouw kan leiden tot boetes en andere juridische gevolgen van de lokale autoriteiten.
Het kadaster is gekoppeld aan verschillende overheidsinstanties, waardoor discrepanties tussen de kadastrale gegevens en de werkelijke eigendom kunnen leiden tot inspecties en sancties.
Aansluitingen op nutsvoorzieningen en infrastructuur
- Toegang tot openbare nutsvoorzieningen: Vaak is het nodig om een onroerend goed te registreren om het aan te sluiten op openbare nutsvoorzieningen zoals water, elektriciteit en gas. Lokale autoriteiten kunnen eisen dat het onroerend goed correct is geregistreerd in het kadaster voordat ze deze aansluitingen toestaan.
- Ontwikkeling van infrastructuur: De overheid gebruikt kadastrale informatie voor de planning en ontwikkeling van lokale infrastructuur, waaronder wegen, openbare diensten en bestemmingsplannen. Geregistreerde eigendommen worden in deze plannen in aanmerking genomen, waardoor ze worden opgenomen in gemeenschapsvoorzieningen en -ontwikkelingen.
Erfopvolging en nalatenschap
- Duidelijke erfopvolging: Voor het plannen van erfenissen en erfopvolging vereenvoudigt een correct geregistreerde eigendom het proces. Het garandeert dat uw erfgenamen een duidelijk en onbetwistbaar recht op de eigendom hebben, waardoor de kans op juridische geschillen wordt verkleind.
- Waardering voor successierechten: De kadastrale waarde wordt vaak gebruikt als basis voor de berekening van successierechten, dus het is essentieel dat het onroerend goed nauwkeurig is geregistreerd.
Stedenbouw en ontwikkeling
- Naleving van stedenbouwkundige voorschriften: Registratie garandeert dat uw eigendom voldoet aan de lokale stedenbouwkundige en bestemmingsplannen. Als uw gebouw niet geregistreerd is, kan het als illegaal worden beschouwd, wat kan leiden tot sloop of andere sancties.
- Deelname aan ontwikkelingsplannen: Geregistreerde eigendommen worden meegenomen in stadsontwikkelings- en renovatieplannen, wat van invloed kan zijn op de waarde en het toekomstige gebruik van uw eigendom.
Kadastrale inspecties zijn gebruikelijk in Spanje
Om deze onregelmatige eigendommen op te sporen, heeft de Dirección General del Catastro (het Spaanse kadaster) een buitengewone regularisatieprocedure ingesteld om eigendommen op te sporen waarvan de eigenaren (particulieren of bedrijven) geen belasting betalen. Het gaat om de zogenaamde kadereguleringsprocedure 2013-2016, die door het ministerie van Financiën is opgenomen in de fiscale maatregelen die de regering eind vorig jaar heeft genomen om de consolidatie van de overheidsfinanciën te waarborgen en fraude te bestrijden.
Wat moet u doen als uw gebouw niet is aangegeven bij het kadaster?
Deze procedure moet worden gestart door degene die als “eigenaar” van het onroerend goed staat geregistreerd voor de onroerendezaakbelasting. Er moet een formulier worden ingevuld, speciale bouwtekeningen van architecten worden ingediend en de regularisatieprocedure worden gestart.
Zodra de regularisatieprocedure is afgerond, kan van de eigenaren betaling worden gevraagd van achterstallige rekeningen tot 4 jaar, ter compensatie van het verschil in onroerendezaakbelasting dat als gevolg van deze onregelmatige aangifte niet is betaald.