Kunt u woonhuizen bouwen op rustieke grond in Andalusië?

Het antwoord is JA.

De Andalusische wetgeving staat de bouw van woningen op rustieke grond toe via een wettelijk mechanisme dat bekend staat als “buitengewone maatregelen op rustieke grond”. Dit wordt uiteengezet in Decreet 550/2022 van 29 november, dat de Algemene Verordening van Wet 7/2021 van 1 december ter bevordering van de duurzaamheid van het grondgebied van Andalusië goedkeurt.

Deze verordening maakt de bouw van huizen op landbouwgrond mogelijk door dergelijke activiteiten te categoriseren als “buitengewone maatregelen op landbouwgrond”.

Wat zijn “buitengewone maatregelen op landbouwgrond”? (Artikel 30)

Deze maatregelen hebben betrekking op activiteiten van openbaar en maatschappelijk belang die bijdragen aan de planning en ontwikkeling van plattelandsgebieden of die vanwege onverenigbaarheid met stedelijke grond op landbouwgrond moeten worden uitgevoerd.

Volgens artikel 22.2 van de wet kunnen buitengewone maatregelen de realisatie van voorzieningen, industrieel, tertiair of toeristisch gebruik en alle andere ontwikkelingen omvatten die op landbouwgrond moeten plaatsvinden. Dit omvat noodzakelijke constructies, gebouwen, wegen, infrastructuur en technische diensten.

Kunnen woongebouwen op rustieke grond in aanmerking komen?

JA, gebouwen die bestemd zijn voor bewoning kunnen worden toegestaan in het kader van deze buitengewone maatregelen, op voorwaarde dat er een evenredigheid en een verband bestaat tussen het woongebouw en de buitengewone maatregel.

Voorwaarden en vereisten zijn onder meer:

– Een woning kan worden toegestaan indien dit noodzakelijk is voor de economische ontwikkeling en gerechtvaardigd is door functies zoals bewaking, bijstand, beheer of controle.

– De woning en de buitengewone maatregel moeten zich op hetzelfde perceel bevinden.

– De woning moet een economisch rendabele investering zijn met een welbepaalde afschrijvingstermijn in verhouding tot de inkomsten die de maatregel oplevert.

– Het verband tussen de woning en de buitengewone maatregel moet behouden blijven.

Bouw van rustieke eengezinswoningen die geen verband houden met buitengewone maatregelen

JA, het is mogelijk om geïsoleerde eengezinswoningen te bouwen op landbouwgrond die geen verband houdt met buitengewone maatregelen. Deze mogen echter niet leiden tot de vorming van nieuwe nederzettingen of de normale ontwikkeling van landbouwgrond belemmeren.

Belangrijkste parameters en voorwaarden:

– Per perceel of horizontale verdeling is slechts één vrijstaande eengezinswoning toegestaan.

– Het perceel moet een minimale oppervlakte hebben van 2,5 hectare, of 5 hectare indien gelegen op bosgrond.

– De woning moet op meer dan 100 meter afstand van andere woongebouwen liggen.

– De voetafdruk van het gebouw mag niet meer dan 1% van het perceel bedragen en de natuurlijke omstandigheden moeten zoveel mogelijk worden behouden.

– De maximale bebouwbare oppervlakte is beperkt tot 1% van het perceel, met een maximale hoogte van twee verdiepingen.

– Basisvoorzieningen voor de woning moeten onafhankelijk worden gegarandeerd, bij voorkeur door middel van hernieuwbare energiebronnen.

Verplichte voorafgaande raadpleging van aangrenzende buren

Alvorens bouwprojecten op rustieke grond goed te keuren, moet een voorafgaande raadpleging van de omwonenden plaatsvinden om ervoor te zorgen dat de bouw de normale ontwikkeling van hun activiteiten op het platteland niet belemmert of beperkt.

Procedure voor het verkrijgen van een vergunning voor de bouw van rustieke woningen

Voordat een bouwvergunning wordt verleend, is voorafgaande “toestemming van de gemeenteraad” vereist. De procedure omvat:

– Het indienen van een aanvraag met het actieplan.

– Openbare informatie- en raadplegingsprocedures voor de betrokken overheidsinstanties en aangrenzende grondeigenaren.

– Een besluit van het gemeentelijk orgaan dat verantwoordelijk is voor stedenbouwkundige goedkeuringen.

– Termijn voor reactie: 6 maanden bij stilzwijgen

Als er binnen zes maanden na de aanvraag geen reactie is ontvangen, wordt de vergunning als geweigerd beschouwd.

Gezamenlijke behandeling van voorafgaande vergunning en bouwvergunning

Aanvragers kunnen verzoeken om gelijktijdige behandeling van de voorafgaande vergunning en de bouwvergunning.

Verplichtingen van de initiatiefnemer

Initiatiefnemers van buitengewone activiteiten moeten zich houden aan specifieke verplichtingen, waaronder het handhaven van de verbinding tussen de gebouwen en het rustieke landgebruik, het betalen van compenserende vergoedingen en het aanvragen van een stedenbouwkundige vergunning binnen een jaar.

Duur van de kwalificatie van de grond

De kwalificatie van grond voor bouwdoeleinden is over het algemeen onbeperkt, maar als de activiteiten gedurende vijf opeenvolgende jaren worden stopgezet, kan de vergunning worden ingetrokken, waarna de grond in zijn natuurlijke staat moet worden hersteld.

Compensatievergoeding

Bouw op rustieke grond wordt beschouwd als een “buitengewoon” gebruik en is onderworpen aan compensatievergoedingen. De vergoeding bedraagt 15% van het budget voor de materiële uitvoering van eengezinswoningen, wordt beheerd door de gemeente en toegewezen aan het gemeentelijk grondbezit.

Uitbreiding van legaal gebouwde gebouwen

Voor de uitbreiding van legaal gebouwde rustieke woningen is voorafgaande toestemming, betaling van compensatievergoedingen en naleving van specifieke voorschriften vereist.

Bouwkundige ingrepen in verspreid liggende landelijke woongebieden

Verspreid liggende landelijke woongebieden zijn niet-stedelijke nederzettingen op rustieke grond. Bijzondere stedenbouwkundige plannen kunnen maatregelen toestaan die bijdragen aan het behoud, het onderhoud en de verbetering van deze gebieden, terwijl nieuwe bouwwerken de traditionele waarden en de esthetische kwaliteiten van het landschap moeten respecteren.

Verplichtingen inzake infrastructuurkosten

Eigenaren in verspreid liggende landelijke woongebieden zijn verplicht om de kosten van infrastructuurverbeteringen te delen volgens bijzondere plannen of wettelijke verplichtingen.

Conclusie

Het bouwen van woningen op rustieke grond in Andalusië is onder bepaalde voorwaarden toegestaan. Potentiële kopers en projectontwikkelaars moeten zich bewust zijn van de wettelijke vereisten, waaronder de noodzaak van voorafgaande toestemming, compensatiebetalingen en verplichtingen om de verbinding tussen de bouw en het beoogde gebruik van de landbouwgrond te behouden. Het is van cruciaal belang om deze voorschriften zorgvuldig in overweging te nemen bij het plannen van bouwwerkzaamheden op rustieke grond in Andalusië.

TLACORP