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La ciudad de Palma de Mallorca
Origen de Palma de Mallorca – La ciudad
Originalmente, el primer núcleo urbano de Palma se encontraba en la meseta situada en la confluencia de dos líneas: la costa y el canal natural de Sa Riera. Desde aquí se disfruta de unas magníficas vistas y se controla la bahía.
Esta ubicación era fundamental para conseguir unas buenas condiciones defensivas para la ciudad, así como una buena conexión con las zonas de producción agrícola y un mejor control sobre el resto del territorio insular.
Alrededor de este entorno se construyeron una serie de murallas, en las que también se asentaron las poblaciones romana y árabe.
Fue el rey Jaume I quien concedió a la ciudad el nombre con el que actualmente se conoce, Mallorca.
En el siglo XVII, se llevó a cabo una obra que iba a cambiar por completo la ciudad, que fue el desplazamiento del cauce del río Sa Riera hacia el foso de la muralla.
En el siglo XIX, como consecuencia de importantes obras de reforma interna, así como del desarrollo del proceso de industrialización, la sociedad comenzó a transformarse, creando núcleos obreros fuera del espacio intramuros.
Se crearon zonas con una organización urbanística deficiente, como El Molinar, Els Hostalets, Sa Punta, Can Capes y La Soletat.
Como consecuencia de la presión demográfica y del desarrollo de proyectos para mejorar la conexión entre las diferentes zonas urbanas, a finales del siglo XIX se derribaron las murallas y se inició el consiguiente desarrollo de la ciudad mediante el sistema de expansión.
A principios del siglo XX, se llevó a cabo una importante actuación para mejorar la infraestructura urbana con la ampliación de la apertura de calles, el derribo de edificios y la construcción de otros nuevos.
En la década de 1960, coincidiendo con el proceso de promoción turística y la incorporación de un gran número de inmigrantes que llegaron a las islas para trabajar en su progreso, surgieron otros barrios periféricos con graves deficiencias infraestructurales.
Hasta la década de los 80, las urgentes necesidades de vivienda provocaron la rápida formación de bloques de viviendas en la periferia y una importante expansión de chalets y apartamentos de segunda residencia propiedad de la población autóctona.
Las obras más importantes de esta época fueron:
- El paseo marítimo seguirá creciendo como vía principal que rodea parte de la bahía de Palma;
De este modo se unirán la parte este y la parte oeste. - Otra vía importante que entra en funcionamiento es la carretera de Palma a Inca.
- También se construyó el primer polígono industrial de Palma, Son Castelló, entre finales de los años 50 y principios de los 60.
- Otra modificación muy importante que sufrirá la ciudad es la construcción de la carretera frente a la Catedral, y la intención de ubicar un aparcamiento para autocares en el espacio ganado al mar, lo que provocará una gran movilización ciudadana, que dará lugar en 1977 a un concurso para los proyectos del Parque de la Mar. Del mismo modo, el aeropuerto de Son Bonet quedó sin actividad civil y en 1960 se inauguró el nuevo aeropuerto de Son Sant Joan.
- Las principales zonas de crecimiento en la zona occidental son: Son Vida, Son Rapinya , La Vileta , Son Espanyolet , La Bonanova, Can Barbarà y Porto Pi. Y en la zona oriental, Son Fuster.
- La zona del antiguo muelle también se amplía considerablemente.
- En las zonas ya consolidadas de la costa, en la parte oriental del municipio, como El Molinar , se van a construir edificios en solares que hasta entonces se habían destinado a la agricultura, así como en los terrenos anteriormente vacíos de Can Pastilla hacia el interior colindante con la autopista y el aeropuerto.
- Aparecen nuevas urbanizaciones en torno a la carretera de Sóller.
- Las obras viarias más importantes serán la continuidad de la circunvalación, que une el tramo ya construido con la autopista Palma-Santa Ponça. Uno de los edificios públicos más importantes de este periodo será la construcción del campus de la UIB. Se construye la segunda pista del aeropuerto de Son Sant Joan y se inician los planes para su futura remodelación.
El desarrollo del nuevo plan de 1998. De 1996 a 2006
Debido al aumento de los precios de la vivienda en el centro y en la costa, las zonas de crecimiento se desplazan hacia las afueras.
El nuevo Hospital Son Llàtzer se construye en 1996 y el Parc Bit se inaugura en 2002.
Además, comienza una nueva ampliación del aeropuerto de Palma.
Por otra parte, se decide construir una nueva prisión, que se ubicará junto a la carretera de Sóller. Se terminará en 1999.
El nuevo estadio de fútbol, Son Moix , que se terminó y se inauguró en 1999, con lo que se abandonó el antiguo estadio de fútbol Luis Sitjar de Mallorca. Hasta años más tarde no se derribará.
El puerto de Palma sufre importantes ampliaciones y se construyen nuevos pontones.
Evolución urbanística hasta la fecha. De 2007 a 2015
El municipio de Palma sufre muy pocos cambios en cuanto a infraestructuras y nuevas construcciones, debido a la crisis que atraviesa el país. Aunque la población sigue aumentando, en 2010 era de 404 681 habitantes.
Algunos de los edificios existentes se amplían, pero hay muy pocos nuevos, por ejemplo, en la urbanización de Son Vida.
En relación con las obras públicas, destacan la última reforma del muro de Palma y la construcción del Palacio de Congresos. La principal obra pública será el Hospital Universitario de Son Espases.
Nuevo PGOU – Plan General de Palma de Mallorca
Desde octubre de 2021, Palma cuenta con un nuevo Plan General de Ordenación Urbana (PGOU), que incluye las medidas que definirán el desarrollo de la ciudad durante los próximos 20 años.
Este limitará la apertura de nuevos bares y restaurantes, aumentará el número de viviendas sociales, soterrará al menos parte de la circunvalación y recuperará 980 hectáreas de la actual red de calles para peatones y bicicletas, entre otros objetivos.
Fuente: Last Minute
Zonas y pueblos de la isla de Mallorca
El centro urbano más grande y desarrollado de la isla de Mallorca.
En él se encuentra el centro administrativo tanto del Gobierno balear como del insular, y donde se concentra la mayor población de la isla.
La tipología constructiva que encontramos en la ciudad es bastante homogénea, ya que encontramos edificios comunitarios, aunque estos tienen un encanto constructivo especial y, sobre todo en la zona de la catedral y Santa Catalina, alcanzan un alto valor de adquisición.
Lo mismo ocurre a medida que nos acercamos al mar, donde los precios y el valor de las propiedades aumentan, en la zona de Portitxol.
También podemos encontrar magníficas mansiones y chalets en la zona de Son Vida, situada en la parte alta de la ciudad, con magníficas vistas.
En cuanto a las zonas, vamos a hablar de diferentes, empezando por la misma zona de Palma de Mallorca.
En ella encontramos magníficas zonas residenciales como Calatrava , La Lonja y El Borne , de tipología tradicional, magníficamente conservadas y renovadas.
En la ciudad de Palma encontramos el barrio de Son Vida , que es el más lujoso de toda la ciudad, ya que cuenta con unas magníficas vistas de la bahía, y donde se encuentra Son Vida Hills , una urbanización exclusiva y lujosa para familias con alto poder adquisitivo.
Santa Catalina
Este barrio se encuentra muy cerca del paseo marítimo y cuenta con una oferta de ocio y gastronomía muy dinámica.
La idiosincrasia constructiva de la zona es muy diversa, ya que encontramos edificios de apartamentos y áticos que se entremezclan con las tradicionales casas de pescadores de la zona de Es Jonquet.
Portitxol
Situado muy cerca del mar, encontramos edificios de apartamentos con magníficas vistas, y que dan al paseo marítimo que es la base de la vida social en el borde de la bahía, con magníficas infraestructuras para peatones y otros medios como ciclistas, etc., que aprovechan la morfología única para desarrollar todo tipo de deportes junto al mar.
Bendinat
Es una zona muy exclusiva, con propiedades de gran lujo y con urbanizaciones muy exclusivas como Anchorage Hill y Old Bedinat .
Portal Nous – Puerto Portals
Urbanizaciones situadas en lo alto de las colinas de Palma, con edificios de gran lujo, como los situados en Costa d’en Blanes .
Santa Ponsa
Zona de reciente desarrollo, incluye zonas recreativas como Golf Santa Ponsa y Nova Santa Ponsa.
Port Andratx
Tradicionalmente ha sido una de las zonas más exclusivas de Palma de Mallorca, especialmente en zonas como Cala Marmassent y Monport .
Cap de Mar
Es una zona de reciente urbanización, especialmente en los últimos años, con un tipo de construcción más moderna y reciente.
Puerto Adriano
También es una de las zonas más exclusivas de la isla, representada por las propiedades de alto standing de Cap Adriano.
Cala Major
Es un barrio con una interesante oferta de ocio, tanto cultural como gastronómica. Cuenta con un bonito paseo marítimo, en torno al cual se encuentra la vida comercial y las propiedades adyacentes.
Illetas
La Cala de Illetas es ampliamente conocida por la calidad de sus aguas y la belleza de las dos playas que la conforman.
Calviá – Sol de Mallorca y Portals Vells
Sol de Mallorca está rodeada de pequeñas calas y paisajes vírgenes, lo que la convierte en un lugar preferido por los compradores de segundas residencias para invertir.
Deia
Situada en la región de la Sierra de Tramuntana . Las construcciones de la zona se caracterizan por el entorno natural que las rodea.
Muy dominado por el entorno rural en el que se mezclan construcciones modernas, típicas y tradicionales.
Sporles
En las laderas de la Serra de Tramuntana , un lugar típico de naturaleza y ambiente rural.
Soller
En el centro del pueblo hay zonas de ocio y recreo en la Gran Vía y la calle de Sa Mar. Está formado por siete zonas: Sóller, Puerto de Sóller, L’Horta, Biniaraix, Es Estiradors, Ses Argiles y S’Alqueria des Comte.
Valldemossa
Pequeño pueblo de casas tradicionales donde también se han establecido edificios señoriales como S’Estaca y Miramar .
Fortnalutx
pueblo de la Sierra de Tramuntana , cerca del Puig Major . Tiene como vecino a Sóller y el pueblo de Binibassi.
Banyalfar
Significa «construcción cerca del mar». Limita con los municipios de Estellencs, Puigpunyent, Esporles y Valdemossa. El encanto natural de la villa le ha valido la protección de la UNESCO, lo que la convierte en un lugar único y muy especial.
Pollensa y Puerto de Pollensa
Muy cerca del Cap de Formentor y Alcúdia, Pollensa es una de las ciudades más atractivas de Mallorca.
Los inversores internacionales tienen un gran interés en la zona, especialmente en la zona de l’Alcudia.
Alcúdia
Se convirtió en la capital de Mallorca. Muy conocida por los turistas británicos y los amantes del ciclismo.
La playa de Alcudía es muy conocida y apreciada por la calidad de sus aguas.
Arta
Lugar mucho más tranquilo, al sur de la isla. Las zonas costeras de Cala Ratjada y Sant Pere se encuentran entre las más apreciadas.
Canyamel
Cuenta con playa y montaña, y un campo de golf de 18 hoyos.
Formentor
Conocido en todo el mundo. Lugar emblemático de las Islas Baleares.
Santanyi
Situado en el sureste de Mallorca, ha conservado su carácter hasta nuestros días. Cerca del mar, está rodeado de campo.
Cala d’Or
Uno de los centros turísticos más conocidos de las Islas Baleares. Muy conocidas son también Cala Llonga y Cala Gran . Cuenta con un magnífico castillo medieval y está muy cerca del Parque de Mondragó , de gran importancia natural y ecológica.
Aspectos legales a tener en cuenta al comprar una propiedad en la isla de Mallorca
1.- Autorización militar para propiedades rústicas
Según la Ley 8/1975 y el Reglamento RD 689/1978 que la desarrolla, para las adquisiciones de inmuebles inter vivos y mortis causa por ciudadanos nacionales de Estados que no pertenecen a la Unión Europea (incluidos en el Espacio Schengen), es requisito previo obtener la autorización por escrito del Ministerio de Defensa español.
Por este motivo, esta ley se aplica actualmente a los nacionales de países como EE. UU., Reino Unido, Canadá, México, Argentina, Venezuela, Colombia, India, China, Emiratos Árabes Unidos, Arabia Saudí, Turquía, etc.
Este requisito no se aplica a todo el territorio español, sino a diferentes zonas que, por su importancia estratégica, requieren un cierto control en las operaciones que se realizan con ciudadanos extranjeros. Entre estos territorios protegidos se encuentran las Islas Baleares.
Así, en caso de herencia, los herederos nacionales de estos países que hereden bienes situados en estos territorios deberán presentar dicha autorización en el plazo de 3 meses a partir de la aceptación de la herencia. En caso de no hacerlo, deberán vender el inmueble en un plazo máximo de UN AÑO.
También se aplica a las empresas españolas cuyo capital social esté compuesto en más del 50 % por socios nacionales de estos países.
Por lo tanto, cualquier ciudadano nacional de un país que no pertenezca a la Unión Europea ni al Espacio Schengen debe solicitar esta autorización, ya sea para la adquisición de un inmueble por compra, donación o herencia.
¿Qué tipo de inmuebles se ven afectados por esta obligación de autorización militar?
En muchos territorios protegidos por esta ley, la obligación de obtener un permiso militar se extiende a todo tipo de inmuebles situados en dichos territorios, ya sean apartamentos, chalets, etc., tanto urbanos como rústicos.
Sin embargo, en el caso de las Islas Baleares, esta obligación se limita exclusivamente a los inmuebles situados en terrenos rústicos («terrenos no urbanizables»). Por lo tanto, para tranquilidad de los inversores nacionales de estos países, no se les exigirá dicha autorización en caso de que adquieran inmuebles en zonas urbanas o en urbanizaciones.
¿Se aplica a los ciudadanos del Reino Unido?
Atención: desde la salida del Reino Unido de la Unión Europea con el BREXIT, todos los ciudadanos británicos se consideran «extranjeros» a efectos de esta ley, por lo que deben obtener dicha autorización militar para adquirir, comprar o heredar propiedades en territorios protegidos.
¿Qué se necesita para obtener la autorización militar en Mallorca?
Junto con la solicitud de autorización al Ministerio de Defensa, se debe adjuntar lo siguiente:
- A) Identificación del comprador:
Si es una persona física:
- Fotocopia compulsada/apostillada del pasaporte, en vigor.
- NIE
- Certificado de antecedentes penales del país de residencia habitual, traducido por un traductor jurado y apostillado.
- Si es residente, fotocopia compulsada de su permiso de residencia.
Si el comprador es una persona jurídica:
- Escritura de constitución, incluyendo sus estatutos, y sus posibles modificaciones.
- Certificación expedida por la persona a quien corresponda la administración o representación de la entidad, sobre la participación de personas físicas o jurídicas extranjeras en el capital y en los órganos de la sociedad.
- B) Planos a escala del terreno, con la distancia a la costa o a la instalación militar más cercana.
- C) Plano de la finca a escala no inferior a 1/500. Si se prevé construir o realizar obras, se deberá adjuntar el anteproyecto de las mismas, o el proyecto, así como el informe justificativo y descriptivo de las obras.li>
¿Cuánto tiempo se tarda en obtener esta autorización?
El proceso de obtención es lento y complicado. Suele durar entre 5 y 7 meses (incluso más).
Por lo tanto, en caso de que se encuentre en condiciones de adquirir una finca rústica (no urbanizable) en estas zonas, será conveniente tener en cuenta esta obligación para que pueda completarse con tiempo suficiente.
2.- Diferentes construcciones y edificaciones de viviendas en Mallorca
En la isla de Mallorca encontramos dos tipos de inmuebles, los inmuebles en suelo urbano y los inmuebles en suelo rústico.
En cuanto a los inmuebles en suelo urbano, es frecuente que los propietarios hayan realizado obras de reforma, e incluso de ampliación, sin la debida licencia.
En otros casos, nos encontramos con inmuebles en los que se han habilitado zonas no habitables, como garajes, sótanos y almacenes, para dotarlos de uso residencial, sin que así lo permita la normativa.
En estos casos, nos encontramos con problemas a la hora de legalizar este tipo de obras, graves problemas para obtener o renovar la licencia de ocupación y, en ocasiones, incluso multas de construcción y/o órdenes de demolición.
En cuanto a los inmuebles situados en terreno rústico, hay que decir que los ayuntamientos se han vuelto muy restrictivos a la hora de autorizar la construcción, reforma o ampliación de viviendas en este tipo de terrenos. Con lo cual, nos encontramos a menudo con un elevado número de ilegalidades en este tipo de inmuebles.
3.- Documentación legal y fiscal necesaria para comprar un inmueble en Mallorca
1) Título escritura de propiedad o nota simple (informe del Registro de la Propiedad)
2) Último recibo del impuesto municipal IBI – Impuesto sobre Bienes Inmuebles .
3) Último recibo del impuesto de basura. Impuesto de recogida de basuras .
4) Contratos a nombre del propietario del agua, la luz, el gas, el teléfono…
5) Certificado de Habitabilidad
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Hablando del Certificado de Habitabilidad en Mallorca, por favor, preste atención a los siguientes conceptos:
– Primera ocupación o Certificado de Habitabilidad
Es el que se obtiene directamente del constructor al finalizar las obras de construcción de viviendas nuevas, o el que se obtiene tras la finalización de las obras de rehabilitación de viviendas existentes.
Este certificado tiene una validez de unos 10 años (dependiendo de la zona) y se concede teniendo en cuenta la capacidad máxima de ocupantes que le es aplicable.
– Certificado de Habitabilidad renovado o de segunda ocupación.
Es el que se obtiene en las segundas o posteriores transmisiones de la vivienda.
– Falta de Certificado de Habitabilidad
Se obtiene para viviendas o construcciones antiguas que nunca han tenido Certificado de Habitabilidad. Para obtenerlo, es necesario presentar en el Ayuntamiento un estudio/proyecto elaborado por un arquitecto, en el que se especifiquen las circunstancias de la construcción, la normativa y la habitabilidad de la vivienda.
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6) Certificado de Eficiencia Energética (CEE)
7 ) Certificado de inexistencia de infracciones urbanísticas
Se trata de una verificación por parte del Ayuntamiento de que no existen infracciones, multas o órdenes de derribo sobre el inmueble, debido a posibles obras de reforma, construcción o ampliación sin permiso .
8) En inmuebles con suelo rústico y chalés en zonas urbanizadas, será conveniente solicitar el denominado «Certificado Urbanístico» o «Informe Urbanístico», que confirma el tipo de suelo, la normativa y las limitaciones/condiciones de construcción del inmueble.
9) ITE – Inspección Técnica de Edificios : En el caso de edificios de más de 50 años, es necesario pasar la ITE para confirmar su estado de construcción y, en su caso, realizar las reformas/reparaciones necesarias para mantener su buen estado y conservación.
10) Certificado de deudas de la comunidad de propietarios: Certificado expedido por el presidente de la comunidad de propietarios en el que se confirma el estado de las deudas de la propiedad con respecto al pago de los gastos comunes de mantenimiento del edificio.
11) Actas de la Junta de la Comunidad de propietarios: También será conveniente obtener las Actas (de al menos los 3 años anteriores), para conocer el correcto funcionamiento de la Comunidad y sus acuerdos.
4.-Requisitos y trámites para obtener la licencia de alquiler turístico en Mallorca
A partir del 11 de febrero de 2022, NO SE CONCEDERÁN NUEVAS LICENCIAS DE ALQUILER TURÍSTICO EN LA CIUDAD DE MALLORCA, IBIZA, MENORCA Y FORMENTERA.
Esta limitación se extiende hasta el año 2026.
Las propiedades que, a fecha de dicha fecha, ya dispongan de licencia de alquiler vacacional podrán seguir utilizándola los nuevos propietarios en caso de venta.
En caso de pérdida o caducidad de la licencia, esta no podrá reactivarse.
Los propietarios también pueden perder sus licencias si no cumplen la ley. Por ejemplo, las licencias concedidas para el alquiler de edificios residenciales y por 60 días deben renovarse cada cinco años. En ese caso, hay que volver a pagar las cuotas por los lugares. Quienes hayan solicitado su licencia de alquiler con arreglo a la normativa anterior (antes de 2017) deberán volver a obtenerla de forma periódica.
Para las licencias de alquiler expedidas antes de 2017, se aplica un período de desocupación de tres años. Si se observa que la propiedad no ha sido alquilada a turistas durante ese período, la licencia caduca.
Licencias obtenidas entre 2005 y 2012: Deben renovarse cada 6 años. De lo contrario, caducarán automáticamente.
Licencias obtenidas a partir de 2012 : Estas licencias no tienen plazo de caducidad, por lo que no es necesario renovarlas.
¿Qué se entiende por «alquiler vacacional» según la legislación balear?
Según la normativa anterior, el «alquiler vacacional» es aquel en el que se alquila una vivienda por un periodo inferior a 30 días.
Sin embargo, la normativa actual ya no habla de plazo, sino de «intención». Es decir, el alquiler que se realice con los medios y las formalidades típicas de este alquiler será «vacacional». Y será un alquiler ordinario que se realice y formalice según las normas y el procedimiento de la LRAU (Ley de Arrendamientos Urbanos).