De stad Palma de Mallorca
Oorsprong van Palma de Mallorca – De stad
Oorspronkelijk lag het eerste stedelijke centrum van Palma op het plateau dat zich bevindt op het punt waar twee lijnen samenkomen: de kust en het natuurlijke kanaal van Sa Riera. Vanaf hier heb je een prachtig uitzicht en controle over de baai.
Deze ligging was essentieel om de stad goed te kunnen verdedigen, een goede verbinding met de landbouwgebieden te hebben en het resterende deel van het eiland beter te kunnen controleren.
Rondom deze omgeving werd een reeks muren gebouwd, waar ook de Romeinse en Arabische bevolking zich vestigde.
Het was koning Jaume I die de stad de huidige naam Mallorca gaf.
In de 17e eeuw werd een ingrijpende verbouwing uitgevoerd die de stad volledig zou veranderen, namelijk de verplaatsing van de rivierbedding van de Sa Riera naar de gracht van de muur.
In de 19e eeuw, als gevolg van belangrijke interne hervormingen en de ontwikkeling van het industrialisatieproces, begon de samenleving te veranderen en ontstonden er arbeiderswijken buiten de stadsmuren.
Er ontstonden wijken met een gebrekkige stedelijke organisatie, zoals El Molinar, Els Hostalets , Sa Punta, Can Capes en La Soletat .
Als gevolg van de demografische druk en de ontwikkeling van projecten voor een betere verbinding tussen de verschillende stedelijke gebieden werden aan het einde van de 19e eeuw de muren afgebroken en begon de ontwikkeling van de stad door middel van uitbreiding.
Aan het begin van de 20e eeuw werd een belangrijke actie ondernomen om de stedelijke infrastructuur te verbeteren door straten te verbreden, gebouwen te slopen en nieuwe te bouwen.
In de jaren zestig, samenvallend met het proces van toeristische promotie en de komst van een groot aantal immigranten die naar de eilanden kwamen om aan de vooruitgang te werken, ontstonden andere perifere wijken met ernstige infrastructurele tekortkomingen.
Tot de jaren 1980 leidde de dringende behoefte aan woningen tot de snelle vorming van woonblokken in de periferie en een aanzienlijke uitbreiding van chalets en tweede woningen die eigendom waren van de autochtone bevolking.
De belangrijkste werken uit deze periode waren:
- De boulevard zal verder groeien als de belangrijkste weg die een deel van de baai van Palma omringt;
Zo worden het oostelijke en westelijke deel met elkaar verbonden. - Een andere belangrijke weg die in gebruik wordt genomen, is de weg van Palma naar Inca.
- Tussen het einde van de jaren 50 en het begin van de jaren 60 werd ook het eerste industriegebied van Palma gebouwd, Son Castelló.
- Een andere zeer belangrijke verandering die de stad zal ondergaan, is de aanleg van de weg voor de kathedraal en het voornemen om een busparkeerplaats aan te leggen op het terrein dat op de zee is gewonnen. Dit zal gepaard gaan met een grote burgermobilisatie, die in 1977 leidde tot een wedstrijd voor projecten voor het Parque de la Mar. werd de luchthaven van Son Bonet buiten gebruik gesteld en in 1960 werd de nieuwe luchthaven Son Sant Joan ingehuldigd .
- De belangrijkste groeigebieden in het westen zijn: Son Vida, Son Rapinya , La Vileta , Son Espanyolet , La Bonanova, Can Barbarà en Porto Pi. En in het oosten Son Fuster.
- Ook het gebied van de oude haven wordt aanzienlijk uitgebreid.
- In de reeds geconsolideerde gebieden aan de kust, in het oostelijke deel van de gemeente, zoals El Molinar , worden gebouwen neergezet op percelen die tot dan toe voor landbouw werden gebruikt, evenals op de voorheen braakliggende gronden van Can Pastilla in het aangrenzende binnenland, met de snelweg en de luchthaven.
- Rond de weg naar Sóller ontstaan nieuwe urbanisaties.
- De belangrijkste wegwerkzaamheden zijn de voortzetting van de ringweg, die het reeds aangelegde gedeelte verbindt met de snelweg Palma-Santa Ponça . Een van de belangrijkste openbare gebouwen uit deze periode is de bouw van de campus van de UIB . De tweede start- en landingsbaan van de luchthaven Son Sant Joan wordt aangelegd en de plannen voor een toekomstige verbouwing worden opgesteld.
De ontwikkeling van het nieuwe plan van 1998. Van 1996 tot 2006
Door de stijging van de huizenprijzen in het centrum en aan de kust verschuift de groei naar de buitenwijken.
Het nieuwe Son Llàtzer-ziekenhuis werd gebouwd in 1996 en Parc Bit werd in 2002 ingehuldigd.
Daarnaast begint een nieuwe uitbreiding van de luchthaven van Palma.
Anderzijds werd besloten om een nieuwe gevangenis te bouwen, die naast de weg naar Sóller zal komen. Deze zal in 1999 worden voltooid.
Het nieuwe voetbalstadion, Son Moix , dat in 1999 werd voltooid en geopend, waardoor het oude voetbalstadion Luis Sitjar van Mallorca werd verlaten. Pas jaren later zal het worden gesloopt.
De haven van Palma ondergaat een grote uitbreiding en er worden nieuwe pontons gebouwd.
Stedelijke ontwikkeling tot nu toe. Van 2007 tot 2015
De gemeente Palma ondergaat zeer weinig veranderingen op het gebied van infrastructuur en nieuwe gebouwen als gevolg van de crisis die het land doormaakt. Hoewel de bevolking blijft groeien, bedroeg het aantal inwoners in 2010 404.681.
Sommige bestaande gebouwen worden uitgebreid, maar er komen maar weinig nieuwe bij, bijvoorbeeld in de urbanisatie van Son Vida.
Op het gebied van openbare werken vallen de laatste renovatie van de stadsmuur van Palma en de bouw van het Palacio de Congresos op. Het belangrijkste openbare bouwwerk wordt het Universitair Ziekenhuis van Son Espases.
Nieuw PGOU – Algemeen Plan van Palma de Mallorca
Sinds oktober 2021 heeft Palma een een nieuw algemeen stedenbouwkundig plan (PGOU), dat de maatregelen bevat die de ontwikkeling van de stad voor de komende 20 jaar bepalen.
Dit plan zal onder meer de opening van nieuwe bars en restaurants beperken, het aantal sociale woningen verhogen, ten minste een deel van de ringweg ondergronds brengen en 980 hectare van het huidige stratennetwerk terugwinnen voor voetgangers en fietsers.
Bron: Last Minute
Zones en dorpen op het eiland Mallorca
Het grootste en meest ontwikkelde stedelijke centrum van het eiland Mallorca.
Hier bevinden zich het administratieve centrum van zowel de Balearen als het eiland, en woont het grootste deel van de bevolking van het eiland.
De bouwstijl in de stad is vrij homogeen, met gemeenschapsgebouwen die een bijzondere bouwkundige charme hebben en vooral in de buurt van de kathedraal en Santa Catalina een hoge aankoopwaarde hebben.
Hetzelfde gebeurt als we dichter bij de zee komen, waar de prijzen en de waarde van onroerend goed stijgen, in de wijk Portitxol .
We vinden ook prachtige herenhuizen en chalets in de wijk Son Vida, gelegen op het hoogste punt van de stad, met een prachtig uitzicht.
Wat de wijken betreft, zullen we verschillende wijken bespreken, te beginnen met de wijk Palma de Mallorca zelf.
Hier vinden we prachtige woonwijken zoals Calatrava , La Lonja en El Borne , met een traditionele bouwstijl, prachtig bewaard gebleven en gerenoveerd.
In de stad Palma vinden we de wijk Son Vida , de meest luxueuze wijk van de hele stad, met een prachtig uitzicht op de baai en waar Son Vida Hills ligt, een exclusieve en luxueuze urbanisatie voor gezinnen met een hoge koopkracht.
Santa Catalina
Deze wijk ligt vlakbij de boulevard en biedt een zeer dynamisch vrijetijdsaanbod en gastronomie.
De bouwstijl van de wijk is zeer divers, aangezien we hier appartementsgebouwen en penthouses vinden die vermengd zijn met de traditionele vissershuisjes in de wijk Es Jonquet.
Portitxol
Zeer dicht bij de zee vinden we appartementsgebouwen met een prachtig uitzicht op de boulevard, het centrum van het sociale leven aan de rand van de baai, met uitstekende voorzieningen voor voetgangers en fietsers, die profiteren van de unieke morfologie om allerlei sporten aan zee te beoefenen.
Bendinat
Het is een zeer exclusieve wijk, met luxe woningen en zeer exclusieve organisaties zoals Anchorage Hill en Old Bedinat .
Portal Nous – Puerto Portals
Locaties op de top van de heuvels van Palma, met luxe gebouwen, zoals die in Costa d’en Blanes .
Santa Ponsa
Recent ontwikkelde wijk met recreatiegebieden zoals Golf Santa Ponsa en Nova Santa Ponsa.
Port Andratx
Van oudsher is dit een van de meest exclusieve wijken van Palma de Mallorca, vooral in gebieden als Cala Marmassent en Monport .
Cap de Mar
Dit is een gebied dat vooral de laatste jaren sterk is gegroeid, met modernere en recentere bebouwing.
Adrian Port
Het is ook een van de meest exclusieve wijken van het eiland, met de dure woningen van Cap Adriano .
Cala Major
Het is een wijk met interessante culturele en gastronomische uitgaansmogelijkheden. Het heeft een prachtige boulevard, waar het commerciële leven en de aangrenzende woningen zich bevinden.
Illetas
La Cala de Illetas staat algemeen bekend om de kwaliteit van het water en de schoonheid van de twee stranden waaruit het bestaat.
Calviá – Sol de Mallorca & Portals Vells
Sol de Mallorca wordt omringd door kleine baaien en ongerepte landschappen, waardoor het een favoriete plek is voor kopers van een tweede huis om te investeren.
Deia
Gelegen in de Sierra de Tramontana regio . De gebouwen in het gebied worden gekenmerkt door de natuurlijke omgeving.
Zeer gedomineerd door de landelijke omgeving waarin moderne, typische en traditionele gebouwen worden gecombineerd.
Sporles
Op de hellingen van de Serra de Tramuntana , een typische plek met natuur en een landelijke sfeer.
Soller
In het centrum van de stad zijn er recreatie- en ontspanningsgebieden in Gran Vía en Carrer de Sa Mar. Het bestaat uit zeven zones: Sóller, Puerto de Sóller, L`Horta , Biniaraix , Es Estiradors , Ses Argiles en S’Alqueria des Comte .
Valldemossa
Klein dorpje met traditionele huizen waar ook statige gebouwen zoals S’Estaca en Miramar zijn gevestigd.
Fortnalutx
stadje in de Sierra de Tramuntana , vlakbij Puig Major . Het heeft Sóller als buur en het dorp Binibassi.
Banyalfar
Het betekent “ bouw dicht bij de zee ”. Het grenst aan de gemeenten Estellencs , Puigpunyent , Esporles en Valdemossa . De natuurlijke charme van de villa heeft het UNESCO-bescherming opgeleverd, waardoor het een unieke en zeer bijzondere plek is.
Pollensa en Puerto de Pollensa
Pollensa, vlakbij Cap de Formentor en Alcúdia , is een van de aantrekkelijkste steden van Mallorca.
Internationale investeerders hebben veel belangstelling voor dit gebied, vooral voor de omgeving van l’Alcudia.
Alcúdia
Het werd de hoofdstad van Mallorca. Bekend bij Britse toeristen en fietsliefhebbers.
Alcudía Het strand is populair en wordt zeer gewaardeerd om de kwaliteit van het water.
Arta
Een veel rustigere plaats, in het zuiden van het eiland. De kustgebieden van Cala Ratjada en Sant Pere behoren tot de meest gewaardeerde.
Canyamel
Het heeft een strand en bergen, en een 18-holes golfbaan.
Formentor
Wereldberoemd. Emblematische plaats van de Balearen.
Santanyi
Gelegen in het zuidoosten van Mallorca, heeft het tot op heden zijn karakter behouden. Dicht bij de zee, omgeven door het platteland.
Cala d’Or
Een van de bekendste toeristische centra van de Balearen. Ook Cala Llonga en Cala Gran zijn zeer bekend. Het heeft een prachtig middeleeuws kasteel en ligt vlakbij het Mondragó Park , dat van natuurlijk en ecologisch belang is.
Juridische aspecten bij het kopen van een woning op het eiland Mallorca
1.- Militaire vergunning voor rustieke grond
Volgens wet 8/1975 en de bijbehorende verordening RD 689/1978 is voor de aankoop van onroerend goed inter vivos en mortis causa door onderdanen van landen die niet tot de Europese Unie behoren (inclusief het Schengengebied), een schriftelijke toestemming van het Spaanse Ministerie van Defensie vereist.
Om deze reden is deze wet momenteel van toepassing op onderdanen van landen zoals de VS, het Verenigd Koninkrijk, Canada, Mexico, Argentinië, Venezuela, Colombia, India, China, de Verenigde Arabische Emiraten, Saoedi-Arabië, Turkije, enz.
Deze vereiste geldt niet voor het hele Spaanse grondgebied, maar voor verschillende gebieden die vanwege hun strategische belang een zekere controle vereisen op transacties met buitenlandse burgers. Tot deze beschermde gebieden behoren de Balearen.
In geval van erfenis moeten de nationale erfgenamen van deze landen die vermogensbestanddelen in deze gebieden erven, deze vergunning binnen drie maanden na aanvaarding van de erfenis indienen. Indien zij dit niet doen, moeten zij het onroerend goed binnen een termijn van maximaal ÉÉN JAAR verkopen.
Deze vergunning is ook van toepassing op Spaanse vennootschappen waarvan het aandelenkapitaal voor meer dan 50% in handen is van nationale partners van deze landen.
Daarom moet elke onderdaan van een land dat niet tot de Europese Unie of het Schengengebied behoort, deze vergunning aanvragen, ongeacht of het gaat om de verwerving van een onroerend goed door aankoop, schenking of erfenis.
Welke soorten onroerend goed vallen onder deze militaire vergunningsplicht?
In veel gebieden die onder deze wet vallen, geldt de verplichting om een militaire vergunning aan te vragen voor alle soorten onroerend goed in die gebieden, of het nu gaat om appartementen, villa’s, enz., zowel in stedelijke als landelijke gebieden.
Voor de Balearen is deze verplichting echter uitsluitend beperkt tot onroerend goed dat zich op landelijk gelegen grond (“niet-bebouwbare grond”) bevindt. Voor de gemoedsrust van nationale investeerders uit deze landen is deze vergunning dus niet vereist wanneer zij onroerend goed in stedelijke gebieden of in urbanisaties verwerven.
Geldt dit ook voor Britse burgers?
Let op: sinds het vertrek van het Verenigd Koninkrijk uit de Europese Unie met de BREXIT worden alle Britse burgers voor de toepassing van deze wet als “buitenlanders” beschouwd en moeten zij dus deze militaire vergunning verkrijgen om onroerend goed in beschermde gebieden te verwerven, te kopen of te erven.
Wat is nodig om de militaire vergunning op Mallorca te verkrijgen?
Samen met de vergunningaanvraag bij het Ministerie van Defensie moet het volgende worden bijgevoegd:
- A) Identificatie van de koper:
Als u een natuurlijke persoon bent:
- Gewaarmerkte/geapostilleerde fotokopie van het geldige paspoort.
- NIE
- Verklaring van goed gedrag uit het land van gewone verblijfplaats, vertaald door een beëdigd vertaler en geapostilleerd.
- Als u een ingezetene bent, een gewaarmerkte fotokopie van uw verblijfsvergunning.
Als de koper een rechtspersoon is:
- Oprichtingsakte, inclusief statuten en eventuele wijzigingen daarvan.
- Verklaring van de persoon die belast is met het bestuur of de vertegenwoordiging van de entiteit, betreffende de deelname van buitenlandse natuurlijke of rechtspersonen in het kapitaal en in de bedrijfsorganen.
- B) Schaalplannen van het terrein, met de afstand tot de kust of tot de dichtstbijzijnde militaire installatie.
C) Plan van het landbouwbedrijf op een schaal van ten minste 1/500. Als u van plan bent om te bouwen of werkzaamheden uit te voeren, moet het bijbehorende ontwerp van de werkzaamheden of het project, alsmede het ondersteunende en beschrijvende rapport van de werkzaamheden worden bijgevoegd.
Hoe lang duurt het om deze vergunning te verkrijgen?
De procedure voor het verkrijgen van de vergunning is langdurig en ingewikkeld. Het duurt meestal 5 tot 7 maanden (soms zelfs langer).
Als u dus in deze gebieden een rustiek onroerend goed (niet bebouwbaar) wilt kopen, is het raadzaam om rekening te houden met deze verplichting, zodat u deze tijdig kunt vervullen.
2.- Verschillende soorten bouwwerken en huizen op Mallorca
Op het eiland Mallorca vinden we twee soorten eigendommen: eigendommen op stedelijk terrein en eigendommen op rustiek terrein.
Wat betreft eigendommen op stedelijk terrein, zien we vaak dat de eigenaren verbouwingen en zelfs uitbreidingen hebben uitgevoerd zonder de juiste vergunning.
In andere gevallen vinden we woningen waarin niet-bewoonbare ruimtes zijn ingericht, zoals garages, kelders en opslagruimtes, om ze een woonfunctie te geven, zonder dat dit volgens de voorschriften is toegestaan.
In deze gevallen stuiten we op problemen bij het legaliseren van dit soort werkzaamheden, ernstige problemen bij het verkrijgen of verlengen van de bewoningsvergunning en soms zelfs bouwboetes en/of sloopbevelen.
Wat betreft onroerend goed op rustieke grond , moet worden opgemerkt dat lokale overheden zeer restrictief zijn geworden bij het verlenen van vergunningen voor de bouw, verbouwing of uitbreiding van woningen op dit type grond. Daardoor zien we vaak een groot aantal onregelmatigheden bij dit type onroerend goed.
3.- Juridische en fiscale documenten die nodig zijn om een woning te kopen op Mallorca
1) Eigendomsakte of eenvoudige nota (rapport van het kadaster)
2) Laatste kwitantie van de gemeentebelasting IBI – Onroerendezaakbelasting .
3) Laatste kwitantie van de afvalbelasting. Afvalinzamelingsbelasting .
4) Contracten op naam van de eigenaar van water, elektriciteit, gas, telefoon…
5) Bewoonbaarheidsverklaring
___________
Als we het hebben over een bewijs van bewoning op Mallorca, moet u letten op de volgende begrippen:
– Eerste bewoning of bewijs van bewoning
Dit is het bewijs dat rechtstreeks van de bouwer wordt verkregen aan het einde van de bouwwerkzaamheden van nieuwe woningen, of het bewijs dat wordt verkregen na voltooiing van de renovatiewerkzaamheden van bestaande woningen.
Dit certificaat is ongeveer 10 jaar geldig (afhankelijk van het gebied) en wordt afgegeven rekening houdend met de maximale capaciteit van de bewoners die erop van toepassing is.
– Vernieuwd certificaat van bewoning of tweede bewoning.
Dit certificaat wordt verkregen bij de tweede of latere overdracht van de woning.
– Ontbreken van een certificaat van bewoonbaarheid
Dit certificaat wordt verkregen voor woningen of oude gebouwen die nooit een certificaat van bewoonbaarheid hebben gehad. Om dit certificaat te verkrijgen, moet bij de gemeente een door een architect opgesteld onderzoek/project worden ingediend, waarin de bouwomstandigheden, voorschriften en bewoonbaarheid van de woning worden gespecificeerd.
__________
6) Energieprestatiecertificaat (CEE)
7 ) Certificaat van niet-bestaan van stedenbouwkundige overtredingen
Dit is een verklaring van de gemeente dat er geen overtredingen, boetes of sloopbevelen op het onroerend goed rusten als gevolg van mogelijke verbouwings-, bouw- of uitbreidingswerkzaamheden zonder vergunning .
8) Voor panden met rustieke grond en villa’s in stedelijke gebieden is het raadzaam om een zogenaamd “stedenbouwkundig certificaat” of “stedenbouwkundig rapport” aan te vragen, waarin het type grond, de voorschriften en de beperkingen/voorwaarden voor de bouw op het terrein worden bevestigd.
9) ITE – Technische inspectie van gebouwen : Voor gebouwen ouder dan 50 jaar is het noodzakelijk om de ITE te doorstaan om de bouwstatus te bevestigen en, indien nodig, de nodige hervormingen/reparaties uit te voeren om de goede staat en het behoud ervan te garanderen.
10) Certificaat van schulden van de gemeenschap van eigenaren: Certificaat afgegeven door de voorzitter van de gemeenschap van eigenaren waarin de schuldenstatus van het onroerend goed met betrekking tot de betaling van de gemeenschappelijke onderhoudskosten van het gebouw wordt bevestigd.
11) Notulen van de vergadering van de gemeenschap van eigenaren : Het is ook raadzaam om de notulen (van ten minste de afgelopen 3 jaar) te verkrijgen om de juiste gang van zaken binnen de gemeenschap en de gemaakte afspraken te kunnen achterhalen.
4.-Vereisten en procedure voor het verkrijgen van een toeristische verhuurvergunning op Mallorca
Vanaf 11 FEBRUARI 2022 WORDEN ER GEEN NIEUWE VERGUNNINGEN VOOR VAKANTIEVERHUUR MEER VERLEEND IN DE STAD MALLORCA, IBIZA, MENORCA EN FORMENTERA.
Deze beperking geldt tot het jaar 2026.
Woningen die op die datum al in het bezit zijn van een vergunning voor vakantieverhuur, mogen door de nieuwe eigenaren blijven worden gebruikt in geval van verkoop.
Als de vergunning verloren gaat of niet meer geldig is, kan deze niet opnieuw worden geactiveerd.
Eigenaren kunnen hun vergunning ook verliezen als ze zich niet aan de wet houden. Zo moeten vergunningen die zijn afgegeven voor de verhuur van woongebouwen en voor 60 dagen om de vijf jaar worden verlengd. In dat geval moet u de quota voor de plaatsen opnieuw betalen. Degenen die hun verhuurvergunning onder de oude regelgeving (vóór 2017) hadden aangevraagd, moeten de vergunning opnieuw op regelmatige basis aanvragen.
Voor verhuurvergunningen die vóór 2017 zijn afgegeven, geldt een leegstandstermijn van drie jaar. Als wordt geconstateerd dat het pand gedurende die periode niet aan toeristen is verhuurd, vervalt de vergunning.
Vergunningen die tussen 2005 en 2012 zijn verkregen: moeten om de zes jaar worden verlengd. Anders vervallen ze automatisch.
Vergunningen verkregen vanaf 2012 : Deze vergunningen hebben geen vervaldatum en hoeven dus niet te worden verlengd.
Wat wordt volgens de Balearische wetgeving verstaan onder “vakantieverhuur”?
Volgens de vorige regelgeving is een “vakantieverhuur” een verhuur waarbij een woning voor minder dan 30 dagen wordt verhuurd.
De huidige regelgeving spreekt echter niet langer van een termijn, maar van “intentie”. Met andere woorden, de verhuur die wordt uitgevoerd met de middelen en de gebruikelijke formaliteiten van deze verhuur, wordt beschouwd als “vakantieverhuur”. Het gaat dan om reguliere verhuur die wordt uitgevoerd en geformaliseerd volgens de regels en procedures van de LRAU (wet op stedelijke verhuur).