Beroep van advocaat in Spanje. Regelgeving, registratie en prijsopgave.

1.- Het concept van “Orde van Advocaten” en hoe je advocaat wordt in Spanje

– Spanje – “Colegio de Abogados”

In Spanje moeten advocaten zich inschrijven bij een “Colegio de Abogados” om hun beroep te mogen uitoefenen. Advocatenorden zijn beroepsorganisaties die advocaten vertegenwoordigen en de uitoefening van het beroep van advocaat reguleren.

In Spanje zijn er 83 Colegio de Abogados , één voor elke provincie en één voor de autonome stad Ceuta en één voor de autonome stad Melilla. De balies zijn verenigd in de Algemene Raad van Spaanse Advocaten (“Consejo General de la Abogacía”), die het vertegenwoordigende orgaan van de Spaanse advocatuur is.

Om zich bij een orde van advocaten te kunnen inschrijven, moet de advocaat aan de volgende voorwaarden voldoen:

• De nationaliteit van Spanje of een lidstaat van de Europese Unie hebben.
• Een diploma in de rechten of een gelijkwaardig diploma hebben.
• Master in toegang tot de advocatuur (2 jaar)
• Geslaagd zijn voor het baro-examen .

Zodra een advocaat zich inschrijft bij een balie, krijgt hij of zij de status van “ geregistreerd advocaat .” De geregistreerde advocaat heeft het recht om het beroep van advocaat uit te oefenen op het hele Spaanse grondgebied.

Orden van advocaten hebben de volgende taken:

• Vertegenwoordiging van advocaten.
• Regulering van de advocatuur.
• Opleiding en bijscholing van advocaten.
• Gratis rechtsbijstand.
• Behartiging van de belangen van burgers.

Colegio de Abogados zijn een fundamenteel onderdeel van het Spaanse rechtssysteem. Ordes van advocaten zorgen ervoor dat advocaten voldoen aan opleidingseisen en beroepsethische normen en dat burgers toegang hebben tot kwalitatief hoogwaardige rechtsbijstand.

– Frankrijk – “Barreux”

In Frankrijk worden advocatenorden “Barreaux” genoemd. Er zijn 161 Barreaux in Frankrijk, één voor elk gerechtelijk arrondissement. Om het beroep van advocaat in Frankrijk te mogen uitoefenen, moet men ingeschreven zijn bij een Barreau.

De “Barreau” is een beroepsorganisatie die advocaten in haar gerechtelijk arrondissement vertegenwoordigt. Zij is verantwoordelijk voor het toezicht op de beroepsethiek en -discipline en verleent diensten aan advocaten, zoals opleiding en rechtsbijstand.

Om zich bij een “Barreau” te kunnen inschrijven, moeten advocaten aan de volgende voorwaarden voldoen:

• • Een diploma in de rechten hebben.
  • Geslaagd zijn voor het baro-toelatingsexamen .
  • Een tweejarige praktijkstage hebben voltooid.

Eenmaal ingeschreven bij een Barreau hebben advocaten het recht om het beroep van advocaat in heel Frankrijk uit te oefenen.

De Nationale Raad van Advocaten (CNB) is de nationale instelling die alle Barreaux van Frankrijk vertegenwoordigt. De CNB is verantwoordelijk voor het vaststellen van de deontologische regels van het beroep en het toezicht op de werking van de Barreaux .

– Duitsland – “Rechtsanwaltskammern”

In Duitsland zijn advocaten aangesloten bij balies, die “Rechtsanwaltskammern” worden genoemd. Er is één balie per deelstaat van Duitsland, plus één voor het Federale Hooggerechtshof van Duitsland.

Om in Duitsland als advocaat te mogen werken, moeten advocaten bij een balie zijn ingeschreven . De inschrijving vindt plaats nadat de advocaat is geslaagd voor de twee staatsexamens en voldoet aan de vereisten voor de praktijkopleiding .

Balies hebben verschillende taken, waaronder:

• • Het verlenen van een vergunning om als advocaat te werken.
  • Regulering van het beroep van advocaat.
  • Toezicht op de naleving van deontologische regels door advocaten.
  • Dienstverlening aan advocaten, zoals bijscholing, rechtsbijstand en vertegenwoordiging in rechte.

Advocatenorden zijn autonome organisaties die worden geregeld door de Bundesrechtsanwaltsordnung (BRAO) .

– Verenigd Koninkrijk (UK) – “Bar Council” of “ Law ”Society “

In het Verenigd Koninkrijk is de advocatuur verdeeld in twee hoofdtakken : barristers en solicitors .

De barristers zijn de advocaten die voor de rechtbank optreden, terwijl de solicitors advocaten zijn die cliënten adviseren en vertegenwoordigen in juridische aangelegenheden.

Barristers zijn aangesloten bij een van de vier Inns of Court: Gray’s Inn, Lincoln’s Inn, Middle Temple en Inner Temple. De Bar Council of England and Wales is de regelgevende instantie voor barristers.

Solicitors registreren zich bij de Law Society of England and Wales . De Law Society is de regelgevende instantie voor solicitors en biedt ook diensten aan haar leden, waaronder opleiding, professionele ontwikkeling en juridische ondersteuning.

Naast de Law Society of England and Wales zijn er in het Verenigd Koninkrijk nog andere balies die advocaten uit bepaalde regio’s of praktijkgebieden vertegenwoordigen. Bijvoorbeeld:

• Law Society of Scotland vertegenwoordigt Schotse advocaten
• Law Society of Northern Ireland vertegenwoordigt Noord-Ierse advocaten.

– België

In België moeten advocaten zich inschrijven bij een “ Barreau ” om hun beroep te mogen uitoefenen. Er zijn vijfentwintig “ Barreaux ” in België, verdeeld in twee groepen:

• Ordes van advocaten van de Franstalige en Duitstalige gemeenschap:
  • Elf Franstaligen:
    • Orde van advocaten van Brussel _
    • Orde van advocaten van Antwerpen
    • Orde van advocaten van Charleroi _
    • Orde van advocaten van Luik
    • Balie van Bergen
    • Balie van Namen
    • Balie van Doornik
    • Balie van Hoei
    • Balie van Luxemburg _
    • Balie van Verviers _
  • A Duits sprekend :
    • Anwaltskammer Eupen-Malmedy
• Orde van advocaten van de Vlaamse Gemeenschap:
  • Dertien Vlaamse :
    • Orde van Vlaamse Balies Antwerpen
    • Orde van Vlaamse Balies Brugge
    • Orde van Vlaamse Balies Gent
    • Orde van Vlaamse Balies Hasselt
    • Orde van Vlaamse Balies Leuven
    • Orde van Vlaamse Balies Oostende
    • Orde van Vlaamse Balies Roeselare
    • Orde van Vlaamse Balies Sint-Niklaas
    • Orde van Vlaamse Balies Turnhout
    • Orde van Vlaamse Balies Kortrijk
    • Orde van Vlaamse Balies Aarschot
    • Orde van Vlaamse Balies Limburg

Ordes van advocaten hebben tot taak de ethiek en professionaliteit van advocaten te waarborgen en advocaten te vertegenwoordigen voor gerechtelijke en administratieve instanties.

– Nederland – NOvA

In Nederland moeten advocaten zich inschrijven bij de Nederlandse Orde van Advocaten ( NOvA ) , de Nederlandse orde van advocaten. De NOvA is een beroepsorganisatie die Nederlandse advocaten vertegenwoordigt en toeziet op de naleving van de beroepsregels .

Om zich bij de NOvA te kunnen inschrijven, moeten advocaten aan de volgende voorwaarden voldoen:

• In het bezit zijn van een geldig diploma in de rechten van een Nederlandse universiteit of een door de NOvA erkende buitenlandse universiteit .
• Geslaagd zijn voor het toelatingsexamen voor de Nederlandse advocatuur.
• Een tweejarige stage bij een Nederlands advocatenkantoor hebben voltooid.

Zodra advocaten aan de vereisten voldoen, kunnen zij zich aanmelden voor registratie bij de NOvA . De NOvA beoordeelt de aanvraag en indien deze wordt goedgekeurd, kan de advocaat in Nederland beginnen met de uitoefening van het beroep.

De NOvA biedt haar leden ook een aantal diensten aan, zoals :

• Voortdurende bijscholing
• Juridisch advies
• Vertegenwoordiging voor de rechtbank

De NOvA is gevestigd in Den Haag .

– Verenigde Staten (VS) – “Orden van Advocaten”

In de Verenigde Staten worden de beroepsorganisaties waar advocaten zich moeten registreren om hun beroep te mogen uitoefenen, Orden van Advocaten genoemd. Elke staat van de Unie heeft zijn eigen Orde van Advocaten, die verantwoordelijk is voor het toezicht op de uitoefening van het beroep van advocaat in die staat.

Om in de Verenigde Staten als advocaat te mogen werken, moet een advocaat zijn toegelaten tot de Orde van Advocaten van de staat waar hij of zij wil werken. Hiervoor moet hij voldoen aan de eisen van de Orde van Advocaten, die doorgaans bestaan uit het behalen van een rechtsgeleerd diploma aan een erkende rechtenfaculteit, het slagen voor een toelatingsexamen voor de balie en het voltooien van een stage onder toezicht.

De American Bar Association (ABA) is een nationale organisatie van advocaten die geen jurisdictie heeft over de staatsadvocatenorden . De ABA stelt echter wel onderwijs- en ethische normen vast voor rechtenfaculteiten en advocaten, en haar aanbevelingen worden doorgaans gevolgd door de staatsadvocatenorden .

Advocatenorden vervullen een aantal belangrijke functies, waaronder:

• Het reguleren van de uitoefening van het beroep van advocaat
• Het bevorderen van ethiek en uitmuntendheid in de advocatuur
• Het vertegenwoordigen van advocaten tegenover de overheid en het publiek
• Het aanbieden van diensten aan advocaten, zoals professionele opleidingen, juridisch advies en financiële bijstand

Ordes van advocaten spelen ook een belangrijke rol bij de verdediging van burgerrechten en sociale rechtvaardigheid.

2.- Waarom een advocaat inschakelen bij het kopen van een woning in Spanje?

Waarom zou u een advocaat inschakelen bij het kopen van een woning in Spanje? Notaris en advocaat/advocaat-notaris bij het kopen van onroerend goed in Spanje.

Het Spaanse aankoopproces is zeer vergelijkbaar met dat in andere landen. Buitenlandse investeerders zullen in het Spaanse systeem veel overeenkomsten vinden met hun eigen land.

Maar er zijn ook veel verschillen.

Het meest opvallende verschil is de positie en de taken van de advocaat en de notaris.

I.- Enkele voorbeelden van de bijstand van advocaten bij onroerendgoedtransacties in andere landen:

Onroerendgoedtransactie (“Conveyance”) in het Verenigd Koninkrijk

In het Britse aankoop- en overdrachtsproces (“Conveyance”) is de notaris helemaal niet betrokken bij het proces van de verkoop van onroerend goed. De verkoper en de koper worden bij de transactie bijgestaan door hun eigen advocaat.

Vervolgens zijn het de advocaat van de koper en de advocaat van de verkoper die vanaf de eerste stappen tot aan de voltooiing de controle over het verkoopproces op zich nemen en de naamswijziging van het onroerend goed en de betaling van de prijs, belastingen, enz. regelen en voltooien. Beide advocaten stellen de contracten op, zien erop toe dat elke partij haar verplichtingen nakomt, zorgen voor de betaling van belastingen, organiseren en ontvangen de betalingen en voltooien de registratie van het onroerend goed op naam van de nieuwe eigenaar, enz.

Conclusie: Notarissen spelen geen rol in het Britse systeem voor de aan- en verkoop van onroerend goed. Er zijn twee advocaten/solicitors, één voor de koper en één voor de verkoper, die bij alle fasen van het proces betrokken zijn.

Onroerendgoedtransacties in de rest van Europa – Frankrijk, België, Duitsland, Nederland, enz.

In deze landen is de aanwezigheid van een notaris essentieel bij de aankoop/verkoop van onroerend goed. De notaris doet alles.

In tegenstelling tot het Britse systeem maken beide partijen, de koper en de verkoper, in het continentale systeem vanaf het begin tot het einde gebruik van de notaris als tussenpersoon bij de transactie. De notaris doet het volgende:

1. Het in contact brengen van de partijen en het formaliseren van de transactie door middel van een contract.
2. Controle op de nakoming van de verplichtingen van elke partij.
3. Juridisch, administratief en fiscaal onderzoek van het onroerend goed.
4. Stedenbouwkundig en bouwkundig onderzoek van het onroerend goed.
5. Hij verricht en ontvangt alle betalingen uit de verkoop.
6. Hij stelt de verkoopakte op.
7. Hij voltooit de inschrijving in het kadaster namens de nieuwe eigenaar.
8. Hij geeft aangifte en betaalt de belastingen over de aan- en verkoop.
9. Wijzigt de contracten voor water, elektriciteit, lokale belastingen, enz.

Conclusie: De functie van de ADVOCAAT in het koop-/verkoopproces in deze landen is nul. De advocaat is niet betrokken bij dit proces, behalve wanneer er een geschil ontstaat als gevolg van een gerechtelijke procedure.

II.- De hulp van de advocaat bij het Spaanse koop- en verkoopproces

Men kan zeggen dat het proces van het kopen van onroerend goed in Spanje een mix is tussen de twee systemen die we hebben besproken: het “Britse” en het “continentale” systeem.

Spaanse notaris vs Spaanse advocaat

In het Spaanse vastgoedtransactieproces is de notaris erg belangrijk, maar niet voldoende om een aankoop met volledige garanties en zekerheid te doen. De aanwezigheid van de Spaanse notaris in het aankoopproces is essentieel omdat, net als in andere landen zoals Frankrijk, België, Nederland, enz., de verkoop niet in het kadaster kan worden geregistreerd zonder dat de notariële akte (of “escrituras”) is geformaliseerd.

De notaris controleert ook essentiële informatie, zoals:

• • • De bevoegdheid van de partijen om te kopen of te verkopen. Dat wil zeggen of de koper wettelijk bevoegd is om te kopen en de verkoper om te verkopen.
    • Onderzoek naar beperkingen en lasten op het onroerend goed.
    • Onderzoek naar eigendomsdocumenten, zoals bouwvergunningen en licenties, enz.
    • Controle van de wijze van betaling, enz.

Maar in tegenstelling tot de “continentale” notarissen doen de Spaanse notarissen niet meer dan de genoemde taken. Dat wil zeggen over de taken van de Spaanse notarissen:

• Juridisch en stedenbouwkundig onderzoek: De notaris voert geen bouwkundig/stedenbouwkundig onderzoek van het onroerend goed uit als advies over de ruimtelijke ordening.
  Er is informatie over het onroerend goed beschikbaar bij verschillende bronnen, zoals het kadaster, het gemeentehuis, de diensten voor stedenbouw en ruimtelijke ordening, lokale en regionale diensten, die tijdens het aankoopproces niet worden geraadpleegd of gecontroleerd door de Spaanse notaris.
• De notaris controleert de registratie van het onroerend goed, maar in Spanje worden de meeste bouwboetes en boetes niet geregistreerd in het kadaster.
• Er wordt geen onderzoek gedaan naar of controle uitgevoerd op mogelijke toekomstige ontwikkelingsprojectendie van invloed kunnen zijn op een onroerend goed (bijvoorbeeld onteigening, een toekomstige snelweg of zelfs een urbanisatieproject, enz.).

Helaas zijn er in Spanje gevallen bekend waarin de koper de aankoop heeft afgerond zonder de hulp van een gespecialiseerde advocaat, met een perfect notariële procedure en perfect geregistreerd in het kadaster en het grondregister. Formeel dus perfect. Maar na de aankoop ontdekte hij dat er een vergunning of bewoningscertificaat (“certificaat van bewoning”) ontbrak, of dat er zelfs een onteigeningsbesluit was voor bijvoorbeeld een snelwegproject, of dat er urbanisatiekosten op het onroerend goed rustten, of dat een deel van het perceel moest worden afgestaan of verloren aan de overheid voor de uitbreiding van een openbare weg, enz.

Dit gebrek aan planning door de notaris leidt tot bijzondere problemen bij de volgende soorten onroerend goed:

– Onroerend goed in urbanisaties: De bouwer heeft bijvoorbeeld de stedenbouwkundige ontwikkeling en de infrastructuur van de urbanisatie niet voltooid, waardoor er stedenbouwkundige werken moeten worden uitgevoerd en soms door de eigenaren moeten worden betaald.

– Onroerend goed, huizen of villa’s in rustieke gebieden of op het platteland: Deze onroerende goederen bevinden zich over het algemeen in landelijke gebieden en buiten de stedelijke gebieden. Deze onroerende goederen, meestal villa’s of vakantiehuizen, kunnen problemen hebben zoals:

• Ontbreken van een vergunning of bouw van de hoofdwoning
• Ontbreken van een bouwvergunning of vergunning voor een eventuele uitbreiding van het hoofdgebouw of de bijgebouwen (zwembad, garage, enz.).
• Problemen met de identificatie of afbakening van het perceel of de grond, enz.
• Stedenbouwkundige en bouwkundige boetes, sloopbevelen, enz.

– Villa’s en appartementen in oude woningen met ernstige infrastructuurproblemen of in afwachting van de ontwikkeling van een project of verbetering, enz.

Bovenstaande informatie wordt niet door een notaris in Spanje verkregen.

Helaas is in Spanje de juridische, administratieve en stedenbouwkundige informatie over onroerend goed niet gebundeld in één enkel informatiepunt, zoals het kadaster dat zou moeten zijn. In Spanje is de informatie in het kadaster weliswaar essentieel, maar niet volledig.

De informatie in het kadaster in Spanje bevat NIET ALLE noodzakelijke informatie over het onroerend goed.

• Contracten en betalingen: De notaris bereidt de betalingen van het onroerend goed niet voor en kiest of stelt de verkoopcontracten niet op. De koper betaalt de aankoopprijs dus niet aan de notaris. In Spanje worden de betalingen van de prijs of delen van de prijs betaald aan de advocaten, de makelaar of de verkoper.

Bij ons kantoor vragen klanten ons soms naar de bankrekening van de notaris om de betaling van de aankoopprijs te verrichten, en zijn verbaasd wanneer wij hen meedelen dat de notaris in Spanje geen betalingen ontvangt en dat de betalingen rechtstreeks aan de verkoper, zijn advocaat of de makelaars moeten worden betaald.

• Registratie en wijziging van de eigendomsnamen bij het kadaster: Zodra de koop is afgerond met de ondertekening van de notariële akte van verkoop, is de notaris niet verplicht om de transactie in het kadaster te registreren. Daarom zijn er notarissen die dit wel doen en anderen die dit niet doen. En zelfs notarissen die de registratie wel verzorgen, registreren de aankoop niet als de koper hier niet uitdrukkelijk om vraagt!.

Als advocaten hebben we veel situaties meegemaakt waarin verkopers ontdekten dat zelfs hun akten niet bij het kadaster waren geregistreerd.

Op het moment van de aankoop gingen de huidige eigenaren naar de notaris en toen de aankoop was afgerond, vertrouwden zij erop dat de notaris de nodige stappen zou ondernemen om de registratie te voltooien en gaven zij de notaris geen opdracht om de registratie in het kadaster te verrichten. De notaris heeft dit dus nooit gedaan! Daardoor zijn we er in de loop der jaren achter gekomen dat de eigendommen nog steeds op naam stonden van de vorige eigenaren, omdat zij de notaris geen opdracht hadden gegeven en geen hulp van een advocaat hadden ingeroepen bij de procedure.

• Overdracht van eigendom van water, elektriciteit, gemeentebelasting enz. : De notaris regelt NIET de overdracht van eigendom van water, elektriciteit en andere zaken zoals onroerendezaakbelasting of gemeentebelasting.

Ook regelt de notaris niet de domiciliëring van de betaling van deze diensten via automatische incasso op de bankrekening van de koper.

• Bewoonbaarheidsverklaring: Zoals uitgelegd in andere delen van deze website, moet de koper een bewoonbaarheidsverklaring verkrijgen, ook wel “Certificado de Habitabilidad” genoemd. Voor nieuwe woningen (die rechtstreeks van de bouwer worden gekocht) vraagt de notaris de verkopers niet om een geldige bewoonbaarheidsverklaring te overleggen.

Makelaars versus Spaanse advocaten

De activiteit van makelaars begint in Spanje gereguleerd te worden, met de verplichting om geregistreerd te zijn bij een “Real Estate Association” (makelaarsvereniging). Afhankelijk van de verschillende regio’s in Spanje zijn makelaars verplicht om geregistreerd te zijn en aan te tonen dat zij kennis hebben van de onroerendgoedmarkt en juridisch en fiscaal advies kunnen geven.

De bemiddeling van makelaars in het aankoopproces is essentieel. BBijstand door een gerenommeerde en officieel geregistreerde makelaar is een van de belangrijkste punten waar kopers en verkopers op moeten letten bij het kopen of verkopen van onroerend goed in Spanje.

Het juridisch advies van makelaars is bijvoorbeeld niet voldoende om rekening te houden met de juridische en fiscale aspecten van een onroerendgoedtransactie, zoals:

• Planning van de fiscale en juridische aspecten voor de koper/investeerder,
• Vaststellen van de juridische verdedigingspunten van beide partijen in een contract
• Oplossen van eventuele geschillen tussen partijen tijdens het aankoop-/verkoopproces
• Uitvoeren van juridisch en stedenbouwkundig onderzoek naar het onroerend goed (wettelijke grenzen, juridische lasten, erfdienstbaarheden, naleving van bouwvoorschriften, enz.)

Om deze reden is de hulp van een gekwalificeerde advocaat vereist bij het kopen en verkopen van onroerend goed in Spanje.

Waarom een advocaat in Spanje inschakelen? Is het verplicht om een advocaat in te schakelen bij het kopen of verkopen van een huis in Spanje?

Zoals hierboven vermeld, moet u, om een volledig beeld te krijgen en informatie over het aankoopproces te verkrijgen, deze informatie inwinnen bij verschillende lokale en regionale bronnen, het kadaster, de dienst ruimtelijke ordening, en ook architecten en andere specialisten raadplegen, enz. DIT ALLES WORDT NIET DOOR EEN SPAANSE NOTARIS GEDAAN.

Hiervoor heeft u de diensten nodig van een advocaat die alle informatie uit verschillende bronnen kan verzamelen en alle noodzakelijke juridische en administratieve zaken kan controleren.

Bovendien is dit proces helaas vrij ingewikkeld, dus NIET ALLE ADVOCATEN ZIJN GESCHIKT OM TE HELPEN BIJ ONROERENDGOEDTRANSACTIES. U heeft dus een advocaat nodig die niet alleen uw taal spreekt en bekend is met het onroerendgoedrecht, maar ook gespecialiseerd is in bouw- en stedenbouwrecht en in zijn team architecten en andere professionals en technici heeft, zodat hij over voldoende capaciteiten en vaardigheden beschikt om alle benodigde informatie te verkrijgen en alle aspecten met betrekking tot de aankoop van het onroerend goed af te handelen.

Tips voor het inhuren van advocaten in Spanje bij het kopen/verkopen van een huis in Spanje

Daarom adviseert TLA, ons kantoor, u in deze fase, zodra de aankoopbeslissing definitief is, om:

• Neem een advocaat in de arm. Er zijn bedrijven of makelaars die zich voordoen als advocaten en “juridische diensten” aanbieden, of zichzelf aanbieden als “juridisch adviseurs”, terwijl ze in feite geen advocaten zijn. Soms zijn ze zelfs niet eens Spaans!
• Neem een advocaat in dienst die in Spanje is geregistreerd. Laat u niet verleiden om advocaten in uw eigen land in te schakelen. Alleen nationale advocaten kennen het systeem van kopen en het Spaanse koopproces.
• De advocaat moet uw taal spreken. Vermijd advocatenkantoren die uw taal niet spreken.
• Controleer of de advocaat gespecialiseerd is in stedenbouwkundig en bouwrecht. Hij/zij moet een expert zijn in onroerend goedrecht, maar ook verstand hebben van stedenbouw en bouw.

2.- Hoeveel kost een advocaat voor het kopen/verkopen van een huis in Spanje?

De kosten van een advocaat die u vertegenwoordigt bij de aankoop van onroerend goed in Spanje kunnen variëren afhankelijk van een aantal factoren, waaronder:

• De ervaring en kwalificaties van de advocaat.
• De complexiteit van de transactie.
• De locatie van het onroerend goed.

Over het algemeen worden advocaatkosten in Spanje berekend als een percentage van de waarde van het onroerend goed, plus btw. Het percentage varieert meestal tussen 1% en 2%, maar kan hoger zijn in complexe gevallen of bij onroerend goed met een hoge waarde.

Waarom worden de honoraria van Spaanse advocaten berekend op basis van een percentage van de waarde van het onroerend goed? Werken ze niet op uurbasis?

De reden hiervoor ligt wellicht in het verleden, toen de honoraria werden berekend op basis van de officiële “tarieflijsten” van de Spaanse balies.

Zoals we in dit artikel hebben gezien, zijn de balies in Spanje verdeeld over gerechtelijke arrondissementen of provincies.

Historisch gezien bepaalden deze instellingen “minimumtarieven” die de advocaat voor elke dienst moest aanrekenen.

In het verleden waren deze tarieven verplicht, maar tegenwoordig is de naleving ervan volledig vrijwillig, wat betekent dat de advocaat vrij is om al dan niet de criteria die in deze normen zijn vastgelegd te hanteren voor zijn offerte aan de cliënt.

De enige uitzondering op deze “vrijheid van tariefafspraken” is vastgelegd in de berekening van de gerechtskosten in geval van een gerechtelijk geschil. In deze gevallen worden deze tarieven meestal gebruikt als referentie in geval van een gerechtelijk geschil. de exclusieve gevolgen van de waardering van dat item (de honoraria) in de incidenten van kostenramingen of beëdigde rekeningen van advocaten.

Laten we eens kijken hoe een advocaat die betrokken is bij een onroerendgoedtransactie in verschillende delen van Spanje een offerte zou opstellen, volgens de tarieven van elke vereniging of district.

Berekening van de advocaatkosten bij de aankoop van een huis in Spanje per regio

Advocaatkosten in Malaga

De Orde van Advocaten van Malaga heeft op 18 september 2006 haar eigen tarieven goedgekeurd.

Volgens deze tarieven worden de verschillende handelingen van de advocaat gewaardeerd met een reeks “punten”, die worden opgeteld naarmate het proces vordert. Ten slotte wordt het totale aantal gegenereerde punten vermenigvuldigd met een bedrag dat elk jaar wordt bijgewerkt en goedgekeurd door de Orde van Advocaten van Málaga. Voor het jaar 2023 is de waarde van het officieel goedgekeurde punt 71,50 EUR (plus 21% btw).

Laten we eens kijken hoe dit werkt bij een aan- en verkooptransactie:

• Eenvoudige consulten van minder dan een uur: 2 punten = 143 EUR + btw / uur
• Ingewikkelde consulten of consulten die langer dan een uur duren: 4 punten = 286 EUR + btw
• Telefonisch advies: 1-2 punten = 71,50 – 143 EUR / telefoongesprek
• Schriftelijke communicatie (e-mails): 3-6 punten = 214,5 – 429 EUR + btw/e-mail
• Advies, rapporten en verslagen: 10 punten = 715 EUR + btw / rapport
• Vergaderingen met andere advocaten: 3-5 punten = 214,5 – 357,5 EUR + btw/vergadering
• Administratie (notaris, registratie, gemeente): 2 punten = 143 EUR + btw/administratie
• Opstellen van contracten:
  • Tot € 30.000: 2% van de waarde van het onroerend goed
  • Tot € 60.000: 1%
  • Tot € 150.000: 0,7%
  • + € 300.000: 0,5%

*Dit percentage wordt met 50% verhoogd voor ingewikkelde contractuele transacties, zoals een andere taal dan het Spaans, of wanneer een van de contractpartijen een buitenlandse nationaliteit heeft.

**Als de advocaat naast het “opstellen” van het contract ook “onderhandelt” over de clausules ervan totdat een akkoord wordt bereikt, wordt dit percentage met 100% verhoogd.

Dit is dus een eerste indicatie, zonder rekening te houden met consultaties, adviezen, vergaderingen enz. die bij een onroerendgoedtransactie kunnen voorkomen, en alleen op basis van de dienstverlening voor het opstellen en onderhandelen van een koopovereenkomst voor onroerend goed.

Laten we een concreet voorbeeld nemen, een specifieke verkooptransactie:

• 3 ingewikkelde consultaties met de cliënt: 858 EUR + btw
• 10 telefoongesprekken: 715 EUR + btw
• 30 e-mails: 2.145 EUR + btw
• 3 rapporten (een over het onderzoek van het onroerend goed, een over de belastingberekening en een over de burgerlijke en persoonlijke overwegingen van de klant): 2.145 EUR + btw
• 5 procedures bij een notaris, 3 bij de gemeente en 3 bij het kadaster, en 2 voor elke wijziging van water, elektriciteit en IBI = 13 x 71,50 = 929,5 EUR + btw

SUBTOTAAL: 6.792 EUR + BTW

Bij dit bedrag moeten nog de kosten voor het opstellen en onderhandelen van de koopovereenkomst worden opgeteld:

Voor een onroerend goed van 500.000 EUR:

• Opstellen: 0,5%
• Complexiteit van het contract + 50% = 0,75%
• Onderhandeling + 100% = 1,5%

SUBTOTAAL: 1,5% x 500.000 EUR = 7.500 EUR + BTW

Volgens de tarieflijst van de Orde van Advocaten van Malaga, bijgewerkt tot 2023, is het resultaat, als we de handelingen vóór en na de koopovereenkomst optellen bij de honoraria voor het opstellen en onderhandelen van de koopovereenkomst, het volgende:

6.792 + 7.500 = 14.292 EUR totale honoraria voor juridische bijstand bij een onroerendgoedtransactie in Malaga.

Volgens deze berekening zouden de totale honoraria van de advocaat voor deze verkoop 3% van de waarde van het onroerend goed kunnen bedragen.

Dit bedrag, dat officieel is berekend aan de hand van de officiële tarieflijst van Malaga, rechtvaardigt de offerte die advocaten in deze provincie doorgaans aanbieden voor advies over de aankoop en verkoop van onroerend goed, en die varieert tussen 1 en 3 % van de waarde van het onroerend goed + btw.

Honoraria van advocaten in Valencia

De Orde van Advocaten van Valencia heeft op 9 september 2007 haar eigen tarieven goedgekeurd.

Deze tarieven kwantificeren de diensten van een advocaat bij een onroerendgoedtransactie op basis van de “waarde” of het “bedrag” van de transactie. Dat wil zeggen, de “prijs” die tussen koper en verkoper is overeengekomen voor de verkoop. Op basis van deze waarde worden percentages toegepast op een schaal, die worden bepaald op basis van de taken of diensten die aan de Valenciaanse advocaat worden toevertrouwd.

Op deze manier kunnen we, op basis van de officiële tarieflijst en rekening houdend met de fasen en diensten die de advocaat zou verlenen bij een aankoop van een woning of onroerend goed in Valencia, een simulatie maken van de honoraria die zouden voortvloeien uit de toepassing van deze tarieflijst.

• Vertrek, consultaties, telefoongesprekken, communicatie: 60-200 EUR / aandeel
• Opstellen van complexe contracten (contracten waarbij een van de partijen een buitenlander is, een andere taal spreekt of die in een andere taal moeten worden opgesteld, worden als complex beschouwd): 50% van schaal I
• Notariële akten: 30% verhoging van de honoraria voor het opstellen van het contract.
• Contractonderhandelingen: de bovenstaande honoraria worden met 50% verhoogd.
• Als het contractbedrag hoger is dan 600.000 EUR. Het tot dan toe verschuldigde honorarium wordt met de volgende percentages verhoogd:
  • Tot 1.200.000 EUR, 25%.
  • Van € 1.200.001 tot € 1.800.000, 50%.
  • Van € 1.800.001 tot € 2.400.000, 75%.
  • Meer dan € 2.400.000, 100%.

Voor een voorbeeld van een onroerendgoedverkoop voor een bedrag van 500.000 EUR zouden de honoraria volgens het tarief van de Orde van Advocaten van Valencia dus als volgt zijn:

• 3 Gecompliceerde consultaties met de cliënt: 300 EUR + btw
• 10 telefoongesprekken: 600 EUR + btw
• 30 e-mails: 1.800 EUR + btw
• 3 adviezen (één voor het onderzoek van het onroerend goed, één voor de berekening van de belastingen en één voor de burgerlijke en persoonlijke overwegingen van de cliënt): 600 EUR + btw
• 5 procedures bij een notaris, 3 bij de gemeente en 3 bij het kadaster, en 2 voor elke wijziging van water, elektriciteit en IBI = 13 x 100 = 1.300 EUR + btw

SUBTOTAAL: 4.600 EUR + BTW

Bij dit bedrag moeten de kosten voor het opstellen en onderhandelen van de koopovereenkomst worden opgeteld:

• 50% van schaal I = 11.113 EUR + BTW
• Notariële akten + 30% = 3.333,9 EUR + BTW
• Onderhandeling van de overeenkomst: 5.556,5 EUR + BTW

SUBTOTAAL: 20.003,4 EUR + BTW

Volgens het tarief van de Orde van Advocaten van Alicante is het resultaat, als we de handelingen vóór en na de koopovereenkomst optellen bij de kosten voor het opstellen en onderhandelen van de koopovereenkomst, dus:

4.600 + 20.003,4 = 24.603,4 EUR totale honoraria voor juridische bijstand bij een onroerendgoedtransactie in de regio Valencia.

Volgens deze berekening zouden de totale honoraria van de advocaat voor deze verkoop 5% van de waarde van het onroerend goed kunnen bedragen.

Dit bedrag, dat officieel wordt berekend aan de hand van het officiële tarief van Valencia, is het bedrag dat op basis van dit document in rekening moet worden gebracht. In de praktijk vragen de meeste gekwalificeerde en geregistreerde advocaten echter een bemiddelingsvergoeding voor advies bij de aankoop en verkoop van onroerend goed die varieert tussen 1-3% van de waarde van het onroerend goed + btw.

Tips om een kwalitatief hoogwaardige dienstverlening van advocaten in Spanje te vinden – Bouwadvocaten

Inschakelen van gekwalificeerde bouwadvocaten voor uw aankoop/verkooptransactie

Het is een grote fout om in Spanje een advocaat in te schakelen voor een prijs die lager is dan die van gekwalificeerde advocaten.
De reden hiervoor is dat dit kan leiden tot een slechte dienstverlening of een grote tekortkoming in de juridische garanties van het proces.

Een besparing van enkele honderden euro’s op de advocaatkosten is niets vergeleken met de investering in de aankoop van een onroerend goed.

Het is dus essentieel om een gerenommeerde, ervaren en bekwame advocaat in te huren. Hiervoor moet de Spaanse advocaat niet alleen deskundig zijn op het gebied van onroerend goedrecht, maar ook op het gebied van bouwrecht.

Welke diensten worden doorgaans aangeboden door Spaanse advocaten bij onroerendgoedtransacties?

Het kopen van een onroerend goed in Spanje is een zeer complex proces waarbij veel informatie nodig is om de juiste juridische studie van de zaak en van het onroerend goed te kunnen uitvoeren.

In veel gevallen zult u aanbiedingen van diensten van advocaten in Spanje ontvangen, zoals deze:

Formaliteiten

• Bemiddelen, opstellen en redigeren van onderhandse contracten, zelfs in uw eigen taal.
• Controle of het onroerend goed geen schulden heeft voor water, elektriciteit, enz., en voor gemeentebelasting, vereniging van eigenaren en andere lasten bij het kadaster en het Catastro-kantoor.
• Berekening van belastingen en kosten bij de aankoop.
• Voorbereiding van documenten bij de notaris.
• Organisatie van betalingen.
• Assistentie en voorbereiding van de notaris.
• U begeleiden bij de notaris om de akten te ondertekenen, of u bijstaan door middel van een volmacht
• De registratie van het onroerend goed op uw naam voltooien
• De water-, elektriciteits- en gemeentebelasting op uw naam zetten
• Een notariële volmacht opstellen en verkrijgen om u tijdens het hele proces te vertegenwoordigen
• Visa, gouden visa, verblijfsvergunningen, enz.

Bovenstaande diensten zijn correct. De meeste advocaten in onroerend goed bieden deze “formele” diensten aan, die essentieel zijn om het aankoopproces te kunnen doorlopen.
In de meeste gevallen bieden advocaten in Spanje de volgende diensten aan:

• Juridisch onderzoek van het onroerend goed:
• Bevestiging van het eigendom
• Controle of er juridische lasten of schulden op het onroerend goed rusten
• Controle of water, elektriciteit en belastingen zijn betaald

Bovenstaande diensten zijn ook correct en moeten op de juiste manier worden uitgevoerd tijdens het aankoopproces.

Beide diensten: formaliteiten + juridische controle van het onroerend goed zijn wat u van de meeste advocaten in Spanje kunt verwachten bij de aankoop van een onroerend goed.

Maar helaas is dit NIET VOLDOENDE om een veilige en gegarandeerde transactie te hebben. Er moet een meer uitgebreide “juridische studie” of “juridisch onderzoek” worden uitgevoerd.

Gekwalificeerde bouwadvocaten: Juridisch onderzoek van de woning, het gebouw, het perceel en de bouwgeschiedenis

Waarom zijn de diensten die advocaten doorgaans leveren niet voldoende?

Omdat u als koper ALLE informatie en aspecten die van invloed zijn op het onroerend goed, de woning en het gebouw moet en mag weten. En, zoals u in de genoemde lijst kunt zien, wordt in geen enkel geval een “juridisch onderzoek van de bouw, het gebouw of het perceel” uitgevoerd. En dit is het MEEST ESSENTIËLE punt van de transactie: DE WONING.

Welk soort juridisch onderzoek of juridische controles moet een gekwalificeerde advocaat uitvoeren bij de aankoop van een huis in Spanje?

• Controleren of het onroerend goed correct is geregistreerd in ALLE registers en databases die van juridisch belang zijn voor het onroerend goed, niet alleen het kadaster, maar ook het gemeentelijk kadaster, het gemeentehuis en de belastingdienst. Het gaat er niet alleen om te controleren of er “schulden” zijn in het kadaster of bij het gemeentehuis, het belangrijkste is om te controleren “hoe het onroerend goed is geregistreerd” in de verschillende registers in Spanje. Bijvoorbeeld:

Om discrepanties te vinden in de afmetingen van het huis, het perceel, de grenzen bij het kadaster, de Catastro en het gemeentehuis

Om te bevestigen of het onroerend goed voldoet aan de bouwvoorschriften. Soms komen we voor dat de bouw niet overeenkomt met de officiële plannen en grenzen. In andere gevallen komen we villa’s of appartementen tegen die niet voldoen aan de bouwvoorschriften en waar boetes of zelfs sloopbevelen op staan! Dit soort informatie wordt niet verkregen wanneer de advocaat alleen maar schulden controleert.

• Controle van de bouwsituatie van het onroerend goed, van het gebouw, hoe het is gebouwd met alle vergunningen enz., en de geschiedenis ervan, waarbij wordt aangetoond of er wijzigingen aan het onroerend goed zijn aangebracht (zoals uitbreidingen) en of deze zijn uitgevoerd met alle benodigde wettelijke documenten, enz. Ook is het noodzakelijk:
  • De bouwrechten op het onroerend goed te bevestigen (in het geval van villa’s), om eventuele beperkingen op de bouwvergunning of op toekomstige verbouwingen te kunnen voorzien.
  • De mogelijkheden tot verbouwing van appartementen te bevestigen. Soms verhinderen lokale wetten of interne voorschriften van de mede-eigenaars bepaalde verbouwingen aan het appartement.
  • Om de mogelijkheden tot verhuur, schenking, vererving enz. te bevestigen.
  • Om het bewoonbaarheidsattest te controleren en na te gaan of het zonder problemen op uw naam kan worden gerenoveerd.

• Controle van de besluiten van de vereniging van eigenaren om eventuele renovatieprojecten in het appartement/gebouw, buiten het normale onderhoud, op te sporen. Dit is meer dan alleen controleren of er “schulden” zijn die van invloed zijn op het onroerend goed. Het is noodzakelijk om:
  • Extra werk te verrichten om de juiste besluiten van de vereniging van eigenaren te verkrijgen om te controleren of de overige buren hun verenigingskosten betalen en of alle gemeenschappelijke ruimtes van het gebouw in perfecte staat verkeren en worden beheerd.
  • Controleren of het gebouw alle inspecties van de gemeente heeft doorstaan.
  • Controleren of het gebouw

• Controleer of er in de omgeving openbare of particuliere ontwikkelingsprojecten zijn gepland die van invloed kunnen zijn op het onroerend goed:
  • In het geval van onroerend goed in stedelijke gebieden, moet worden gecontroleerd of alle urbanisatiekosten zijn betaald, of dat er nog infrastructuurwerken moeten worden uitgevoerd en betaald door de eigenaren.
  • In het geval van villa’s, controleren of de perceelsgrenzen worden beïnvloed door enige vorm van beperking, uitbreiding van wegen, bestrating, openbare maatregelen, enz.
  • In het geval van villa’s op rustiek terrein, controleren of het terrein en het gebied beschermd zijn, of dat er enige vorm van beperking of aantasting is door bos, overstromingen, bodemerosie, milieueffecten, enz.

Burgerlijke en beroepsaansprakelijkheidsverzekering om de prijs van het onroerend goed te dekken

Uw advocaat moet gedekt zijn door een passende burgerlijke aansprakelijkheidsverzekering om u te beschermen in geval van wanprestatie, wanpraktijken of nalatigheid.

Vraag uw advocaat daarom om u zijn aansprakelijkheidsverzekering te tonen die minimaal de prijs van de woning dekt.

Conclusie: Neem een gekwalificeerde bouwadvocaat in de arm. Voer een volledig juridisch onderzoek uit