Een huis kopen in Lliria. Juridische aspecten om te overwegen.

Dit is een studie die door onze architecten is uitgevoerd met betrekking tot een gebied waar meer dan 50 “niet-geconsolideerde” urbanisaties zijn: Lliria

Lliria is een van de belangrijkste steden in de landelijke gebieden van Valencia. De gemeente Llíria, met een oppervlakte van 229,82 km², is een van de grootste gemeenten van de regio Valencia en heeft een contrasterend landschap tussen een bergachtig gebied dat behoort tot de eerste uitlopers van de Sierra Calderona en het boomgaardgebied op de linkeroever van de rivier de Turia.

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt is Lliria bijzonder belangrijk omdat er in het verleden een buitengewoon groot aantal urbanisaties zijn ontwikkeld, die nog niet zijn voltooid.

Er zijn meer dan 50 urbanisaties in Lliria.

Enkele daarvan zijn:

Van deze urbanisaties zijn er slechts 6 voltooid en afgerond, de rest is niet voltooid omdat het urbanisatieplan nog niet is goedgekeurd.

I.- VOLTOOIDE EN GECONSOLIDEERDE URBANISATIES:

• Vall de Lliria, Montejarque
• Xelardo,
• Sant Gerard,
• Puchilis
• Verger de S Miguel

Er moeten nog slechts twee punten worden voltooid:

• Installatie van een rioolcollector voor aansluiting op de zuiveringsinstallatie
• Verbetering van de elektrische infrastructuur

Deze verbeteringen worden betaald door de eigenaren, maar de kosten zullen niet al te hoog zijn.

Woningen in deze urbanisaties kunnen een bewoningscertificaat krijgen, op voorwaarde dat:

• Er een bewoningscertificaat bestaat
• Er geen boetes zijn opgelegd voor uitbreiding of wijziging van de oorspronkelijke bouw,
• en dat de bouwrechten van het perceel niet zijn overschreden.

II.- ONVOLTOOIDE URBANISATIES: De rest

Over de rest van de urbanisaties:

• Het urbanisatieplan is niet opgesteld, noch ontwikkeld. Dit betekent dat er geen garantie is van de overheid dat de huidige indeling van de percelen zal worden gerespecteerd. Het is de bedoeling van het gemeentehuis om de bestaande indelingen te “respecteren” en de bestaande constructies te “respecteren”. Zij hebben niet de intentie om schade te veroorzaken en de huidige eigenaren te benadelen met het verlies van hun grond of hun constructies. Maar als een plan definitief wordt goedgekeurd, zullen de scheidingslijnen van de percelen die in het plan zijn aangegeven, worden gevolgd, die al dan niet overeenkomen met de huidige indeling en grootte van de percelen, waardoor de eigenaren gedwongen worden hun eigendommen aan deze indeling aan te passen.
   
  • Infrastructuur van de urbanisatie: Elementen van de urbanisatie zoals: openbare verlichting, voetpaden, asfalt, straten, wegen, interne riolering (van de woning naar de straat), externe riolering (van de urbanisatie naar het hoofdriool), enz. zijn niet of niet volledig aangelegd. Dit betekent dat, indien een urbanisatieplan wordt goedgekeurd, dit plan de infrastructuur zal vastleggen die nodig is om de urbanisatie te voltooien, en dat de werkzaamheden die moeten worden uitgevoerd, zullen worden betaald door de eigenaren van de urbanisatie in verhouding tot de grootte van hun percelen of de omvang van hun bouwwerken. Hoeveel dat zal zijn, weet niemand, omdat dit zal afhangen van een toekomstig plan en de eisen van dit plan, dat op dit moment nog niet bestaat.
   

  Hoewel er enkele urbanisatieplannen (PAI’s) waren, zijn de meeste daarvan in de wacht gezet en niet goedgekeurd door een recente regionale wet uit 2014. Er moeten dus nieuwe plannen worden ingediend, aangezien de wet in 2014 is gewijzigd.

Elektriciteit en water: Er zijn enkele aansluitingen voor water en elektriciteit, maar deze zijn erg slecht. Een verhoging van het elektriciteitsvermogen tot ten minste 5,75 kW is meer dan aan te bevelen om kopers in de toekomst van voldoende stroom te kunnen voorzien.

• Bestaande gebouwen zullen worden verplicht om:

• • Een interne aansluiting op de riolering hebben (ook al is er geen riolering in de omgeving). Dit betekent dat het pand moet worden voorzien van alle leidingen en structuren om te kunnen worden aangesloten op de riolering wanneer deze in de urbanisatie wordt aangelegd.
  • Een septic tank met een totaal oxidatiesysteem hebben.

Volgens de huidige regelgeving is het niet mogelijk om in deze urbanisaties gebouwen te bouwen. Waarschijnlijk zijn noch de huizen, noch de zwembaden met een bouwvergunning gebouwd. Het standpunt van het gemeentehuis hierover is dat, aangezien het om oude gebouwen gaat, de constructies door de tijd heen wettelijk zijn geconsolideerd, hoewel ze niet aan de regelgeving voldoen. Vanuit juridisch oogpunt zijn er dus momenteel geen boetes van toepassing op het onroerend goed, en kan het gemeentebestuur geen maatregelen nemen tegen dit onroerend goed vanwege de leeftijd ervan.

Om deze reden kan het gemeentebestuur de bestaande constructies respecteren, maar deze mogen niet worden uitgebreid. Er mogen dus geen nieuwe constructies op het onroerend goed worden gebouwd. De gemeente staat binnenrenovaties van dit soort panden toe, maar geen uitbreidingen of de bouw van andere gebouwen zoals garages, enz.

Maar omdat het pand niet aan de normen voldoet, zal de gemeente geen vergunning verlenen voor de renovatie van essentiële structurele delen van het gebouw, zoals funderingen, dak, enz. Het gemeentehuis staat “renovatie” van het bestaande huis en “reparatie” van de bestaande structuur toe, maar niet het “verwijderen” van oude onderdelen om nieuwe te installeren. In het geval van bijvoorbeeld een ‘brand’ of overstroming die de structuur van het huis kan aantasten, kan het gemeentehuis geen toestemming geven om het pand te “herbouwen”. Concluderend kan dus worden gesteld dat het gemeentehuis interne verbouwingen toestaat om de constructie in stand te houden, maar geen structurele verbouwingen van muren, funderingen, dakvervanging, enz.

Gevolgen van huizen die als “niet-normatief” worden beschouwd:

• Als de constructies in 15 jaar niet zijn bestraft, kunnen ze later niet worden bestraft of gesloopt volgens het Spaanse systeem. Ze zijn wettelijk geconsolideerd door de tijd.
• Bestaande constructies worden gerespecteerd in hun omvang, maar het is niet mogelijk om nieuwe constructie-elementen te bouwen of zelfs de bestaande uit te breiden.
• Om deze reden respecteert het gemeentehuis de bestaande constructies, maar mogen deze niet worden uitgebreid. Er mogen dus geen nieuwe constructies op het terrein worden gebouwd.
• Het gemeentehuis staat binnenrenovaties van dit soort panden toe. Maar omdat het pand niet aan de normen voldoet, zal het gemeentehuis geen vergunning verlenen voor de renovatie van “essentiële structurele delen” van het gebouw, zoals funderingen, daken, enz. Het gemeentehuis staat “renovatie” van het bestaande huis en “reparatie” van de bestaande structuur toe, maar niet het “verwijderen” van oude onderdelen om nieuwe te installeren. In het geval van bijvoorbeeld een ‘brand’ of overstroming die de structuur van het huis kan aantasten, kan het gemeentehuis geen toestemming geven om het pand te “herbouwen”. Concluderend kan worden gesteld dat het gemeentebestuur interne verbouwingen toestaat om de constructie in stand te houden, maar geen structurele verbouwingen van muren, funderingen, dakvervanging, enz.
• Het pand wordt als ‘buiten de norm’ beschouwd wanneer het gedurende de 15 jaar na de bouw niet is beboet. Hiervoor is een certificaat van de gemeente nodig om dit te verifiëren. Dit certificaat wordt ‘Certificaat van geen overtreding’ genoemd en we hebben dit certificaat al aangevraagd, maar het kan gemiddeld 4-8 weken duren voordat de gemeente dit document afgeeft.
• Het pand heeft geen “Certificaat van bewoning”. Ter informatie: dit is een document dat wordt afgegeven door het gemeentehuis, waarin wordt bevestigd dat het pand voldoet aan de bewoningsvereisten. Dit document is ook nodig om water en elektriciteit op het pand aan te sluiten en om de water- en elektriciteitscontracten op uw naam te zetten. Dit wordt hieronder uitgelegd.

Aangezien de woning “buiten de norm” valt, is er geen bewoningscertificaat voor deze woning. Om dit document te verkrijgen, moeten de urbanisatiewerkzaamheden voor de hele urbanisatie worden voltooid en moeten de bestaande woningen worden gelegaliseerd.

WIJZIGING VAN DE NORMATIE: MOGELIJKHEDEN OM URBANISATIES TE LEGALISEREN?

In 2014-2019 is een nieuwe norm ingevoerd die eigenaren en gemeentehuizen in de regio Valencia verplicht om de bestaande situatie van deze urbanisaties “op te lossen”.

In principe zegt de wet dat zorgvuldig moet worden onderzocht welke stedelijke infrastructuur in de urbanisatie moet worden ontwikkeld om als “volledig” te worden beschouwd.

Als het bijvoorbeeld nodig is om wegen te verbreden, het asfalt te verbeteren, voetgangersgebieden aan te leggen, de aansluiting op water en elektriciteit te verbeteren en riolering aan te leggen.

De wet bepaalt dat als de woningen in het gebied worden verbeterd met de urbanisatiewerkzaamheden die door de norm worden vereist, zij de volgende voordelen zullen genieten:

• De woning wordt beschouwd als een “volledig legale” woning en wordt dus niet langer beschouwd als “niet-normatief”, waardoor bestaande constructies mogen worden herbouwd, structurele verbouwingen mogen worden uitgevoerd, enz.
• Het onroerend goed krijgt een bewoonbaarheidsverklaring

Uiteraard komen de kosten van de urbanisatieverbeteringen voor rekening van de huidige eigenaren.

Onze aanbeveling wanneer u een huis wilt kopen in Lliria of in een van de omliggende gebieden, zoals Olocau, Montroy, Montserrat, Villamarxant, Godella, enz., is dan ook om gedegen juridisch advies in te winnen bij gespecialiseerde advocaten op het gebied van bouwrecht.