En el marco jurídico y administrativo español, la existencia de construcciones realizadas sin la correspondiente licencia municipal (licencia de obras) ha supuesto durante mucho tiempo un complejo reto tanto para los propietarios como para los profesionales del Derecho, notarios, registradores y autoridades públicas. Ya sea por descuido, desconocimiento de los requisitos legales o por el deseo de eludir los controles normativos, muchas construcciones se han llevado a cabo sin seguir los canales oficiales.
1. Marco jurídico y principio de orden público
Según el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, todas las construcciones que se pretendan incorporar al registro de la propiedad deben acreditar su legalidad urbanística. Esto incluye la presentación del permiso de obras original, el certificado final de obras expedido por un arquitecto y otra documentación técnica.
Sin embargo, el artículo 28.4 de este mismo reglamento establece una excepción importante: cuando hayan prescrito los plazos para la imposición de sanciones administrativas o de las órdenes de demolición, estas construcciones, aunque inicialmente ilegales, pueden acceder al Registro de la Propiedad. En la práctica, esto se conoce como «legalización por prescripción».
2. ¿Por qué es importante el acceso al Registro de la Propiedad?
En España, una construcción que no está inscrita en el Registro de la Propiedad no se considera parte del patrimonio legal de su propietario. Por lo tanto, no puede venderse, heredarse, hipotecarse, gravarse ni transferirse legalmente.
El acceso al registro da visibilidad legal a la construcción, lo que le permite formar parte de las transacciones inmobiliarias y establece los derechos reales del propietario sobre el bien. Y lo que es más importante, el registro evita de forma efectiva futuras órdenes de demolición u otras medidas administrativas que, de otro modo, podrían adoptarse contra el edificio.
3. ¿El registro significa la legalización total?
No exactamente. Hay que hacer una distinción fundamental entre (1) las construcciones que son totalmente legales y se han construido de acuerdo con la normativa urbanística y de construcción, y (2) las que están «legalizadas por prescripción del tiempo» (es decir, porque la administración ya no puede emprender acciones contra ellas).
Una construcción sin licencia que finalmente se inscribe en el Registro de la Propiedad no se considera necesariamente 100 % legal en términos de urbanismo. El proceso de registro solo reconoce el edificio como parte legítima del patrimonio, pero no equivale a la plena conformidad urbanística. Por este motivo, estas construcciones entran en una categoría jurídica especial: se consideran «fuera de ordenación».
4. ¿Qué significa «fuera de ordenación»?
El término «fuera de ordenación» se refiere a los edificios que son tolerados por la administración porque ya no pueden ser sancionados ni demolidos, pero que no cumplen con la normativa urbanística vigente y no están totalmente regularizados. Se trata de una categoría habitual para las construcciones que se realizaron sin licencia, para las que ha expirado el plazo de prescripción y que, por lo tanto, son inmunes a la demolición, pero que siguen sin estar «aprobadas» legalmente en términos de planificación.
Las principales implicaciones de esta clasificación son las siguientes:
- El propietario no puede realizar renovaciones o mejoras importantes, solo obras básicas de conservación relacionadas con la seguridad, la higiene o la accesibilidad.
- No se permiten modificaciones estructurales, ampliaciones ni cambios de uso.
- Si la construcción resulta dañada o destruida por causas naturales (incendio, inundación, ruina), no puede reconstruirse.
- La administración local puede denegar la concesión de certificados como la cédula de habitabilidad o el certificado de eficiencia energética.
- El edificio no puede beneficiarse de iniciativas de desarrollo urbano, como la inversión pública en mejoras de infraestructuras.
En resumen, la propiedad se convierte en «visible» desde el punto de vista legal y puede utilizarse para la propiedad y las transacciones financieras, pero está limitada en cuanto a su desarrollo o adaptación futuros.
5. Plazos para la legalización por prescripción: varían según la región
Cada comunidad autónoma de España tiene sus propias leyes de urbanismo que establecen el plazo durante el cual la administración puede iniciar sanciones o demoliciones por obras ilegales. Una vez transcurrido ese plazo, es posible la legalización.
Comunidad Valenciana
La Ley 5/2014 de Ordenación Territorial, Urbanismo y Paisaje (LOTUP), modificada en 2019, establece lo siguiente:
- Suelo urbano y urbanizable: Las acciones de demolición prescriben a los 15 años.
- Suelo no urbanizable (rural o protegido): Las acciones para restablecer la legalidad no prescriben; las construcciones ilegales pueden ser demolidas en cualquier momento.
En la práctica:
- Las obras construidas antes del 20 de agosto de 2010 pueden registrarse.
- Las obras en terrenos protegidos deben haber finalizado antes del 1 de febrero de 2002 para poder optar a ello.
Andalucía
Según la Ley 7/2022 de Ordenación Urbana de Andalucía (LOUA):
- El plazo de prescripción para el derribo de construcciones ilegales es de 6 años, ampliado desde los 4 de 2012.
- Las construcciones realizadas antes del 8 de febrero de 2008 pueden legalizarse.
Cataluña
La Ley de Ordenación del Territorio de Cataluña (Decreto Legislativo 1/2010) también amplió el plazo a 6 años:
- Las obras realizadas antes del 3 de agosto de 2010 siguen el plazo anterior de 4 años.
- Las obras posteriores están sujetas a la norma de 6 años.
6. Consecuencias jurídicas y prácticas
Un edificio declarado «fuera de ordenación» puede seguir estando sujeto a restricciones importantes. Si bien los propietarios pueden vender, donar o hipotecar el inmueble, deben ser cautelosos a la hora de planificar mejoras o renovaciones, y deben solicitar asesoramiento urbanístico antes de iniciar cualquier obra.
Al adquirir una propiedad construida hace más de 4, 6 o 15 años (dependiendo de la región), los compradores deben:
- Verificar si tiene licencia.
- Comprobar si la construcción está registrada.
- Confirmar si la propiedad está clasificada como «fuera de ordenación».
- Evaluar las posibles limitaciones para su uso, rehabilitación o venta en el futuro.
- Solicitar un certificado de compatibilidad urbanística al ayuntamiento.
7. Resumen y recomendaciones
Legalizar construcciones sin licencia en España es posible, pero está sujeto a condiciones estrictas y matices regionales. Los propietarios y compradores deben comprender que:
- El registro no implica la plena legalidad, sino solo la inmunidad frente a sanciones.
- Los edificios «fuera de ordenación» siguen estando restringidos en cuanto a su uso y desarrollo.
- El asesoramiento jurídico y las consultas urbanísticas son esenciales antes de comprar o regularizar este tipo de propiedades.
No llevar a cabo la debida diligencia puede dar lugar a la propiedad de un inmueble que no sea reconstruible, ampliable o incluso inutilizable a largo plazo.