In het Spaanse wettelijke en administratieve kader vormt het bestaan van bouwwerken die zonder de juiste gemeentelijke bouwvergunning (licencia de obras) zijn gebouwd, al lang een complexe uitdaging voor zowel eigenaren van onroerend goed, juristen, notarissen, registrators als overheidsinstanties. Of het nu gaat om onoplettendheid, onwetendheid over de wettelijke vereisten of de wens om regelgeving te omzeilen, veel bouwwerken zijn gebouwd zonder de officiële kanalen te volgen.
1. Wettelijk kader en het beginsel van openbare orde
Volgens Koninklijk Besluit 7/2015 van 30 oktober, waarin de geconsolideerde tekst van de wet op grond en stadsvernieuwing (Texto Refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana) wordt goedgekeurd, moeten alle bouwwerken die in het kadaster moeten worden opgenomen, bewijs van stedenbouwkundige legaliteit leveren. Dit omvat de overlegging van de originele bouwvergunning, het definitieve certificaat van oplevering van de werken, afgegeven door een architect, en andere technische documentatie.
Artikel 28.4 van dezelfde verordening voorziet echter in een belangrijke uitzondering: wanneer de verjaringstermijnen voor administratieve sancties of sloopbevelen zijn verstreken, kunnen dergelijke bouwwerken – hoewel oorspronkelijk illegaal – toch worden ingeschreven in het eigendomsregister. In de praktijk staat dit bekend als “legalisering door verjaring”.
2. Waarom is inschrijving in het eigendomsregister belangrijk?
In Spanje wordt een bouwwerk dat niet is ingeschreven in het kadaster (Registro de la Propiedad) niet beschouwd als onderdeel van het wettelijk vermogen van de eigenaar. Als gevolg daarvan kan het niet legaal worden verkocht, geërfd, verhypothekeerd, belast of overgedragen.
Toegang tot het register geeft het bouwwerk juridische zichtbaarheid, waardoor het onderdeel kan worden van onroerendgoedtransacties en de eigendomsrechten van de eigenaar over het onroerend goed worden vastgelegd. Wat nog belangrijker is, is dat registratie toekomstige sloopbevelen of andere administratieve maatregelen tegen het gebouw effectief voorkomt.
3. Betekent registratie volledige legalisering?
Niet helemaal. Er moet een belangrijk onderscheid worden gemaakt tussen (1) bouwwerken die volledig legaal zijn en in overeenstemming met de planning- en bouwvoorschriften zijn gebouwd, en (2) bouwwerken die “door het verstrijken van de tijd zijn gelegaliseerd” (d.w.z. omdat de overheid geen maatregelen meer tegen hen kan nemen).
Een constructie zonder vergunning die uiteindelijk in het kadaster wordt geregistreerd, wordt niet noodzakelijkerwijs als 100% legaal beschouwd in termen van stedenbouw. De registratie erkent het gebouw slechts als een wettelijk onderdeel van het patrimonium, maar dit staat niet gelijk aan volledige conformiteit met de stedenbouwkundige voorschriften. Om deze reden vallen dergelijke constructies onder een speciale juridische categorie: ze worden beschouwd als “fuera de ordenación”.
4. Wat betekent “fuera de ordenación” (buiten de planning)?
De term “fuera de ordenación” verwijst naar gebouwen die door de overheid worden getolereerd omdat ze niet meer kunnen worden gesanctioneerd of gesloopt, maar die niet voldoen aan de huidige stedenbouwkundige voorschriften en niet volledig zijn geregulariseerd. Dit is een veelvoorkomende categorie voor bouwwerken die zonder vergunning zijn gebouwd, waarvoor de verjaringstermijn is verstreken en die bijgevolg niet meer kunnen worden gesloopt, maar die in stedenbouwkundige zin nog steeds niet wettelijk “goedgekeurd” zijn.
De belangrijkste gevolgen van deze classificatie zijn:
- De eigenaar mag geen ingrijpende renovaties of verbeteringen uitvoeren, alleen basisonderhoudswerkzaamheden met betrekking tot veiligheid, hygiëne of toegankelijkheid.
- Structurele wijzigingen, uitbreidingen of veranderingen in het gebruik zijn niet toegestaan.
- Als de constructie door natuurlijke oorzaken (brand, overstroming, verval) wordt beschadigd of vernietigd, mag deze niet worden herbouwd.
- De lokale overheid kan de afgifte van certificaten zoals de bewoningsverklaring (cédula de habitabilidad) of het energieprestatiecertificaat weigeren.
- Het gebouw kan niet profiteren van stedenbouwkundige initiatieven, zoals overheidsinvesteringen in infrastructuurverbeteringen.
Kortom, het onroerend goed wordt juridisch “zichtbaar” en kan worden gebruikt voor eigendom en financiële transacties, maar is beperkt in termen van toekomstige ontwikkeling of aanpassing.
5. Termijnen voor legalisering door verjaring: varieert per regio
Elke autonome gemeenschap in Spanje heeft haar eigen stedenbouwkundige wetgeving waarin de termijn is vastgesteld waarbinnen de overheid sancties of sloopmaatregelen kan nemen voor illegale bouwwerken. Na het verstrijken van die termijn is legalisering mogelijk.
Autonome Gemeenschap Valencia
Wet 5/2014 inzake ruimtelijke ordening, stedenbouw en landschap (LOTUP), gewijzigd in 2019, bepaalt het volgende:
- Bebouwbare grond: Sloopmaatregelen verjaren na 15 jaar.
- Niet-bebouwbare grond (landelijk of beschermd): Maatregelen om de wettigheid te herstellen verjaren niet – illegale gebouwen kunnen op elk moment worden gesloopt.
In de praktijk:
- Werken die vóór 20 augustus 2010 zijn gebouwd, kunnen worden geregistreerd.
- Werken op beschermd terrein moeten vóór 1 februari 2002 zijn voltooid om in aanmerking te komen.
Andalusië
Volgens wet 7/2022 inzake stedenbouw in Andalusië (LOUA):
- De verjaringstermijn voor de sloop van illegale bouwwerken is 6 jaar, verlengd van 4 jaar in 2012.
- Bouwconstructies die vóór 8 februari 2008 zijn gebouwd, kunnen worden gelegaliseerd.
Catalonië
De stedenbouwkundige wet van Catalonië (wetsbesluit 1/2010) heeft de termijn eveneens verlengd tot 6 jaar:
- Voor bouwwerken die vóór 3 augustus 2010 zijn gebouwd, geldt de vorige verjaringstermijn van 4 jaar.
- Latere bouwwerken vallen onder de regel van zes jaar.
6. Juridische en praktische gevolgen
Een gebouw dat “fuera de ordenación” is verklaard, kan nog steeds aan aanzienlijke beperkingen onderworpen zijn. Hoewel eigenaren het onroerend goed kunnen verkopen, schenken of hypothekeren, moeten zij voorzichtig zijn bij het plannen van verbeteringen of renovaties en moeten zij stedenbouwkundig advies inwinnen alvorens met werkzaamheden te beginnen.
Bij de aankoop van een onroerend goed dat meer dan 4, 6 of 15 jaar geleden is gebouwd (afhankelijk van de regio), moeten kopers:
- Controleren of het een vergunning heeft.
- Controleren of de bouw is geregistreerd.
- Bevestigen of het onroerend goed is aangemerkt als “fuera de ordenación”.
- Mogelijke beperkingen op toekomstig gebruik, renovatie of verkoop evalueren.
- Een certificaat van stedenbouwkundige compatibiliteit aanvragen bij het gemeentehuis (certificado de compatibilidad urbanística).
7. Samenvatting en aanbevelingen
Het legaliseren van bouwwerken zonder vergunning in Spanje is mogelijk, maar onder strikte voorwaarden en met regionale nuances. Eigenaren en kopers moeten zich ervan bewust zijn dat:
- Registratie niet betekent dat het volledig legaal is, maar alleen dat er geen sancties kunnen worden opgelegd.
- “Fuera de ordenación”-gebouwen blijven beperkt in termen van gebruik en ontwikkeling.
- Juridisch advies en stedenbouwkundig advies zijn essentieel voordat u dergelijke eigendommen koopt of regulariseert.
Als u niet de juiste due diligence uitvoert, kunt u een eigendom verwerven dat niet herbouwbaar, niet uitbreidbaar of zelfs onbruikbaar is op lange termijn.