Certificado de habitabilidad en España: valor legal, requisitos e implicaciones para las propiedades rústicas
¿Qué es una cédula de habitabilidad?
El cédula de habitabilidad, también conocida como Licencia de Primera o Segunda Ocupación, es un documento oficial expedido por el Ayuntamiento que certifica que una propiedad cumple con las normas legales de habitabilidad. Confirma que la vivienda:
- Ha sido construida legalmente o legalizada correctamente.
- Cumple las condiciones estructurales y sanitarias para su ocupación.
- Es apta para uso residencial según la normativa urbanística española.
- Tiene acceso a servicios básicos como agua, electricidad y saneamiento.
Este documento es esencial no solo desde el punto de vista legal, sino también para cuestiones prácticas como dar de alta o transferir contratos de servicios públicos, vender o alquilar la propiedad.
¿Cuándo se requiere la cédula de habitabilidad?
Para propiedades nuevas (licencia de primera ocupación)
Desde la reforma de la ley de vivienda española de 2008, las viviendas de nueva construcción no pueden venderse sin la licencia de primera ocupación. Se trata de un requisito obligatorio para los promotores y constructores antes de firmar ante notario.
Para viviendas reformadas o antiguas (licencia de segunda ocupación)
En las propiedades de segunda mano o en viviendas que han sido objeto de reformas importantes, a menudo se exige el Certificado de Segunda Ocupación. Aunque no es estrictamente obligatorio por ley para completar la venta, muchas comunidades autónomas y ayuntamientos lo solicitan como garantía de conformidad legal.
¿Es obligatorio para las propiedades rústicas?
Aquí es donde surge la complejidad legal. En las zonas urbanas (Madrid, Barcelona, Bilbao, Gijón), la expedición de este certificado está más normalizada y forma parte de las transacciones rutinarias. Sin embargo, en las zonas rurales o rústicas, como las casas de campo o las «fincas rústicas», la situación varía mucho en función de:
- La calificación urbanística del terreno (urbano, rústico, fuera de ordenación)
- Si la propiedad fue construida legalmente o se considera «fuera de ordenación» (fuera de ordenación)
- Si existe una legalización DAFO/SAFO previa
- La voluntad municipal de expedir el CH en zonas no urbanizadas
En muchos municipios rústicos de Andalucía, Castilla-La Mancha o Valencia, las propiedades construidas sin las licencias necesarias no pueden obtener el Certificado de Habitabilidad hasta que se regularicen formalmente.
Consecuencias de no tener un CH
Aunque el notario no siempre solicite el certificado para firmar la escritura de compraventa, no tenerlo puede acarrear graves problemas al comprador:
1. Imposibilidad de transferir los contratos de servicios públicos
Las empresas de servicios públicos (electricidad, agua, gas) suelen exigir el CH para confirmar el uso legal de la propiedad como vivienda. Si falta el CH, la empresa puede:
- Negarse a transferir el contrato al nuevo propietario
- Cancelar el suministro por uso ilegal
- Limitar la potencia eléctrica a niveles adecuados para un cobertizo, almacén o uso agrícola, a menudo tan bajos como 3,3 kW
Por ejemplo, los compradores de una vivienda declarada originalmente como «almacén» o «albergue» pueden encontrarse con que su potencia está limitada y no poder ampliarla sin presentar un CH para uso residencial.
2. Falta de reconocimiento legal como vivienda
Sin un certificado de habitabilidad, es posible que la propiedad no sea reconocida legalmente como vivienda. Esto puede afectar a:
- El acceso a seguros
- Las subvenciones o ayudas para el desarrollo urbano
- La financiación hipotecaria
- Las licencias de alquiler turístico
- Las ventajas fiscales (como las deducciones del impuesto sobre la vivienda habitual)
3. Limitaciones a la reventa o a futuras inversiones
Los compradores pueden encontrar dificultades a la hora de revender el inmueble, ya que el siguiente comprador, o su banco, podría exigir el certificado para garantizar la plena seguridad jurídica.
Cómo obtener una cédula de habitabilidad
Si un inmueble no dispone de un CH válido, es responsabilidad del vendedor regularizar la situación antes de la venta. Por lo general, esto incluye:
- Informe técnico de un arquitectoUn arquitecto certificado visita la propiedad, comprueba el cumplimiento de las normas de seguridad y salud y emite un «informe técnico de habitabilidad».
- Presentación en el ayuntamientoEl informe se presenta junto con los documentos justificativos (planos, licencias, títulos de propiedad) y la solicitud administrativa del CH.
- Pago de tasas locales e inspecciónAlgunos municipios realizan una inspección in situ para confirmar las condiciones antes de expedir el CH.
- Plazo y coste: dependiendo de la región, la obtención del CH puede tardar entre 1 y 3 meses y costar entre 200 y 800 €, incluyendo impuestos y tasas técnicas.
Periodo de validez
La validez del CH depende de la normativa local, pero suele oscilar entre 10 y 25 años. Transcurrido ese plazo, puede ser necesaria una renovación o una nueva inspección, especialmente en caso de transmisión o renovación de la propiedad.
Solución legal: Certificado de no infracción urbanística
Si el ayuntamiento se niega a expedir el CH, algo muy habitual en propiedades rústicas o parcialmente legalizadas, los vendedores pueden presentar un «Certificado de No Infracción Urbanística». Este certificado confirma que:
- No hay infracciones urbanísticas registradas en la propiedad.
- No hay órdenes de demolición o sanciones pendientes.
Aunque no sustituye al CH, puede proporcionar una seguridad jurídica mínima y permitir al notario autorizar la venta, especialmente si el comprador asume los riesgos.
Variaciones por regiones
La aplicación y el cumplimiento de los requisitos del CH varían mucho en toda España:
- En Madrid, Barcelona, Bilbao y Gijón, el CH está estrictamente regulado y se aplica con rigor, especialmente en las ventas con hipoteca o en los apartamentos urbanos.
- En las provincias rurales de Andalucía, Valencia, Murcia o Castilla-La Mancha, la expedición de CH es más flexible o incluso imposible para determinadas propiedades, especialmente en zonas «fuera de ordenación».
- Algunos ayuntamientos permiten cambiar los contratos de agua y electricidad sin CH, pero esto depende totalmente de las políticas locales y debe revisarse caso por caso.
Recomendaciones finales para compradores y vendedores
Aunque no siempre es obligatorio, el Certificado de Habitabilidad debe considerarse esencial para los compradores, especialmente cuando:
- La propiedad está situada en una zona rústica o semirural
- Los contratos de electricidad y agua deben transferirse o actualizarse
- Tiene previsto alquilar la propiedad legalmente (alquiler a largo plazo o turístico)
- Desea volver a venderla en un futuro próximo
- Busca plena seguridad jurídica y fiscal