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Autorización militar para comprar propiedades en zonas rústicas en España para ciudadanos NO EU

Permiso militar para comprar fincas rústicas en España para ciudadanos no pertenecientes a la UE

Introducción

Si usted es ciudadano no perteneciente a la UE y tiene previsto adquirir una fincas rústicas en España, es posible que deba obtener una autorización militar previa del Ministerio de Defensa español. Este requisito, a menudo desconocido para los inversores extranjeros, puede retrasar considerablemente o incluso bloquear las transacciones inmobiliarias en determinadas regiones de España, especialmente en el caso de terrenos rurales o no urbanizables.

En este artículo explicamos cuándo y por qué se necesita este permiso militar, qué zonas de España se ven afectadas, qué tipo de propiedades están sujetas a esta normativa y cómo solicitar el permiso.

1. ¿Qué es la autorización militar en España?

En virtud de la Ley 8/1975 y su desarrollo reglamentario en el Real Decreto 689/1978, los ciudadanos no comunitarios deben obtener una autorización militar para adquirir o heredar determinados inmuebles situados en zonas consideradas estratégicas para la defensa nacional. El objetivo de este requisito es garantizar que las adquisiciones inmobiliarias en zonas militares sensibles sigan bajo control.

Esta norma se aplica a:

Adquisiciones inter vivos (por ejemplo, compras o donaciones)
Adquisiciones mortis causa (por ejemplo, herencias)

El requisito se extiende también a las empresas españolas en las que más del 50 % de la propiedad pertenece a ciudadanos no pertenecientes a la UE.

2. ¿Quién necesita autorización militar?

La obligación se aplica a los ciudadanos de países no pertenecientes a la Unión Europea y al espacio Schengen. Esto incluye a los ciudadanos de países como:

Estados Unidos (EE. UU.)
Reino Unido (RU)
Canadá
Australia
México
Argentina
Colombia
China
Emiratos Árabes Unidos (EAU)
Arabia Saudí
India
Venezuela
Turquía
Y muchos más

⚠️ IMPORTANTE: Desde que el Reino Unido abandonó la Unión Europea (Brexit), los ciudadanos británicos también están sujetos a este requisito.

3. ¿Qué zonas de España se ven afectadas?

El permiso militar no es necesario en todo el territorio español, sino solo en las zonas protegidas designadas por su interés estratégico militar.

Estas zonas incluyen:

Islas Baleares (especialmente para terrenos rústicos)
Toda la costa gallega (A Coruña, Lugo, Pontevedra)
Regiones fronterizas con Portugal
Golfo de Cádiz, Algeciras y Gibraltar
Cartagena y Murcia
Sur de Alicante (incluidas zonas como Orihuela Costa, La Zenia, Pilar de la Horadada, Playa Flamenca, San Pedro del Pinatar, San Javier, Sucina y Torrevieja)

4. ¿Qué tipo de propiedades requieren un permiso militar?

Esto depende de la ubicación:

En general:

Todos los tipos de bienes inmuebles (urbanos y rústicos) situados en zonas protegidas pueden requerir autorización.

En las Islas Baleares:

Solo los terrenos rústicos o no urbanizables requieren autorización militar. Por lo tanto, si vas a comprar un apartamento o una casa en una zona urbana o en un complejo residencial en Mallorca, Menorca o Ibiza, no necesitarás este permiso.

En otras zonas protegidas:

Tanto las propiedades urbanas como las rurales pueden estar sujetas a este requisito.

5. Herencias y autorización militar

La ley también se aplica a las herencias:

Si un ciudadano no perteneciente a la UE hereda una propiedad en una zona protegida, debe solicitar la autorización militar en un plazo de 3 meses a partir de la aceptación de la herencia.
Si la autorización no se concede o no se solicita, la propiedad debe venderse en el plazo de un año.

6. Documentación necesaria para solicitar la autorización militar

El proceso es burocrático y requiere la presentación de una solicitud detallada al Ministerio de Defensa español, que incluye:

A) Para compradores individuales (personas físicas)

Copia certificada y apostillada del pasaporte válido
NIE (Número de Identificación de Extranjeros) español
Certificado de antecedentes penales del país de residencia, traducido por un traductor jurado y apostillado
Si reside en España: copia certificada del permiso de residencia español

B) Para empresas (personas jurídicas)

Si el comprador es una empresa española con más del 50 % de su capital social en manos de ciudadanos no comunitarios, deberá aportar lo siguiente:

Escritura de constitución y estatutos sociales actualizados
Certificado del representante legal en el que se detalle la estructura accionarial, identificando a todos los socios extranjeros y su participación

C) Documentos del inmueble

Ubicación geográfica detallada del inmueble con distancias a la costa y a instalaciones militares cercanas
Plano a escala de la parcela (escala mínima 1:500)
Si se prevé la construcción o renovación: un anteproyecto, que incluya un informe técnico con descripciones y objetivos de las obras previstas

7. ¿Cuánto tiempo se tarda en obtener la autorización militar?

El proceso es largo y puede durar entre 5 y 7 meses, o incluso más, dependiendo del caso.

Dado que la propiedad no puede registrarse legalmente a nombre del comprador hasta que se concede la autorización, es fundamental planificar con antelación e iniciar la solicitud lo antes posible.

8. ¿Cómo afecta esto al proceso de compra?

El permiso militar es un requisito previo para firmar la escritura de compra definitiva.
Los notarios se negarán a autorizar la transacción si el comprador no ha obtenido el permiso necesario.
Los bancos y las entidades hipotecarias pueden no liberar los fondos para completar la compra sin la prueba de esta autorización.

Esto convierte la autorización militar en una condición legal fundamental para la compra de propiedades rústicas o protegidas en España.

9. ¿Se puede acelerar el proceso?

Lamentablemente, no existe un mecanismo de tramitación rápida para la autorización militar. Sin embargo, trabajar con un bufete de abogados especializado puede ayudar a agilizar el proceso y evitar costosos errores u omisiones en la documentación.

Conclusión: comprar una propiedad rústica en España como ciudadano no comunitario

La compra de terrenos rústicos en España como ciudadano no comunitario implica una capa adicional de regulación que la mayoría de los inversores desconocen. La autorización militar no es una mera formalidad, sino un requisito legal, y su ausencia puede impedir o invalidar la adquisición de una propiedad.

Tanto si desea adquirir una finca vacacional, construir una vivienda en un terreno rústico o heredar una propiedad rural en una zona protegida, es fundamental solicitar asesoramiento legal con antelación y confirmar si este permiso se aplica a su caso.