Pourquoi faire appel à un avocat pour acheter un bien immobilier en Espagne ? Notaire et avocat/notaire dans le processus d’achat d’un bien immobilier en Espagne.
Le processus d’achat en Espagne est très similaire à celui d’autres pays. Les investisseurs étrangers trouveront dans le système espagnol de nombreuses similitudes avec celui de leur pays d’origine.
Cependant, nous pouvons également constater de nombreuses différences.
La différence la plus notable concerne la position et les fonctions de l’avocat et du notaire.
I.- QUELQUES EXEMPLES DANS D’AUTRES PAYS D’EUROPE :
A) Les notaires et les avocats britanniques
Dans le processus d’achat et de transfert de propriété britannique, le notaire n’intervient pas du tout dans la vente d’un bien immobilier. Le vendeur et l’acheteur sont assistés dans la transaction par leur propre avocat. Ce sont donc l’avocat de l’acheteur et l’avocat du vendeur qui, depuis les premières étapes jusqu’à la conclusion de la vente, prennent en charge le processus de vente, procèdent au changement de nom du bien immobilier et au paiement du prix, des taxes, etc. Ce sont les deux avocats qui ont rédigé les contrats, qui veillent à ce que chaque partie remplisse ses obligations, au paiement des taxes, qui organisent et reçoivent les paiements et qui procèdent à l’enregistrement du bien au nom du nouveau propriétaire, etc.
En conclusion : le notaire ne participe pas au système britannique de transfert de propriété lors de l’achat et de la vente de biens immobiliers, et ce sont deux avocats/solicitors, l’un représentant l’acheteur et l’autre le vendeur, qui participent à toutes les étapes du processus.
B) Reste de l’Europe continentale : France, Belgique, Allemagne, Pays-Bas, etc.
France, Belgique, Suisse, Pays-Bas, Allemagne et autres : dans ces pays, la présence d’un notaire est indispensable dans le processus d’achat/vente d’un bien immobilier. Le notaire s’occupe de tout. Contrairement au système britannique, dans le système continental, les deux parties, l’acheteur et le vendeur, font appel au notaire comme intermédiaire de la transaction, du début à la fin, et celui-ci effectue les tâches suivantes :
- Rapprochement des parties et formalisation de la transaction par contrat.
- Contrôle du respect des obligations de chaque partie.
- Effectue des recherches juridiques, administratives et fiscales sur le bien immobilier.
- Recherches urbanistiques et de construction sur le bien immobilier.
- Il effectue et reçoit tous les paiements liés à la vente.
- Il établit les actes de vente.
- Il procède à l’inscription au registre foncier au nom du nouveau propriétaire.
- Il déclare et paie les taxes liées à l’achat et à la vente.
- Effectuer le changement des contrats d’approvisionnement en eau, en électricité, des taxes locales, etc.
Conclusion : Le rôle de l’AVOCAT dans le processus d’achat/vente dans ces pays est nul. L’avocat n’intervient pas dans ce processus, sauf en cas de litige résultant d’un procès judiciaire.
II.- PROCESSUS ESPAGNOL
On peut dire que le processus d’achat en Espagne est un mélange des deux systèmes considérés : le système « britannique » et le système « continental ».
Dans le processus de transfert de propriété en Espagne, le notaire joue un rôle très important, mais il ne suffit pas pour garantir un achat en toute sécurité. La présence du notaire espagnol dans le processus d’achat est essentielle car, comme dans d’autres pays tels que la France, la Belgique, les Pays-Bas, etc., la vente ne peut être enregistrée au registre foncier sans avoir été formalisée par des actes notariés (ou « escrituras »).
Le notaire vérifie également des informations essentielles telles que :
– La capacité des parties à acheter ou à vendre. Autrement dit, si l’acheteur a la capacité juridique d’acheter et le vendeur de vendre.
– L’étude des restrictions et des charges grevant le bien immobilier.
– L’étude des documents relatifs au bien immobilier, tels que les permis de construire, les licences, etc.
– La vérification du mode de paiement, etc.
Que font les notaires espagnols ?
Contrairement aux notaires « continentaux », les notaires espagnols ne font pas plus que les fonctions mentionnées. Voici les fonctions des notaires espagnols :
- ÉTUDE JURIDIQUE ET URBANISTIQUE : Le notaire ne réalise pas d’étude de construction/urbanistique du bien immobilier à titre de conseil en matière d’urbanisme. Il existe des informations sur le bien immobilier provenant de diverses sources, telles que le cadastre, la mairie, les services d’urbanisme et d’aménagement du territoire, les services locaux et régionaux, qui ne sont ni consultées ni vérifiées par le notaire espagnol pendant le processus d’achat.
- Le notaire ne vérifie pas si le bien immobilier fait l’objet de sanctions ou d’amendes pour la construction, ou par exemple, d’un ordre de démolition.
- Le notaire vérifie l’enregistrement du bien immobilier, mais en Espagne, la majorité des sanctions et amendes liées à la construction ne sont pas enregistrées dans le registre foncier/immobilier.
- Il n’y a pas d’étude ni de vérification des éventuels projets de développement futurs susceptibles d’affecter un bien immobilier (par exemple, une expropriation, une future autoroute ou même un projet d’urbanisation, etc.).
Malheureusement, il existe en Espagne des cas où l’acheteur a finalisé l’achat sans l’aide d’un avocat spécialisé, avec un processus notarial formel parfait et parfaitement enregistré au cadastre et au registre foncier. Tout était donc parfait sur le plan formel. Puis, après le processus d’achat, il s’est aperçu qu’il manquait un permis ou un certificat d’occupation (« certificat d’habitabilité »), ou qu’il existait même un ordre d’expropriation pour un projet d’autoroute, par exemple, ou que la propriété était soumise à des charges d’urbanisation, ou qu’une partie du terrain devait être cédée ou perdue au profit de l’administration pour l’extension d’une voie publique, etc.
Quelques points que les notaires espagnols ne vérifient pas lors de la vente d’un bien immobilier ?
Cette absence d’étude de planification par le notaire pose des problèmes particuliers dans les cas suivants :
– Biens immobiliers dans des lotissements : par exemple, le constructeur n’a pas achevé l’aménagement urbain et les infrastructures du lotissement, et il reste des travaux d’urbanisation à terminer, qui doivent être achevés et payés, parfois, par les propriétaires.
– Propriétés, maisons ou villas dans des zones rustiques ou à la campagne : ces propriétés sont généralement situées dans des zones rurales et en dehors des zones urbaines. Ces propriétés, généralement des villas ou des maisons de vacances, peuvent présenter des problèmes tels que :
* Absence de permis ou de construction de la habitation principale
* Absence de permis de construire ou de permis pour une éventuelle extension du bâtiment principal ou de ses annexes (piscine, garage, etc.).
* Problèmes d’identification ou de définition des limites du terrain ou du terrain, etc.
* Sanctions urbanistiques et de construction, amendes ou ordres de démolition, etc.
– Villas et appartements dans des logements anciens présentant de graves problèmes d’infrastructure ou en attente d’un projet d’aménagement ou d’amélioration, etc.
Les informations ci-dessus ne seront pas obtenues par un notaire en Espagne.
Malheureusement, en Espagne, les informations juridiques, administratives et d’urbanisme concernant les biens immobiliers ne sont pas regroupées en un seul point d’information, comme cela devrait être le cas dans le registre foncier. En Espagne, les informations contenues dans le registre foncier, bien qu’essentielles, ne sont pas complètes.
Les informations contenues dans le registre foncier espagnol ne regroupent PAS TOUTES les informations nécessaires concernant le bien immobilier.
- CONTRATS ET PAIEMENTS : Le notaire ne prépare pas les paiements liés à la propriété, ni ne choisit ou prépare les contrats de vente. Ainsi, l’acheteur ne paie pas le prix d’achat au notaire. En Espagne, le paiement du prix, ou d’une partie du prix, est versé aux avocats, à l’agence immobilière ou au vendeur.
Dans notre cabinet, les clients nous demandent parfois le numéro de compte bancaire du notaire afin d’effectuer le paiement du prix d’achat, et sont surpris lorsque nous leur indiquons qu’en Espagne, le notaire ne reçoit pas les paiements, et que ceux-ci doivent être versés directement au vendeur, à son avocat ou aux agents immobiliers.
- ENREGISTREMENT ET CHANGEMENT DE PROPRIÉTAIRE AU REGISTRE FONCIER : Une fois le processus d’achat terminé, avec la signature des actes notariés de vente, le notaire n’a aucune obligation de procéder à l’enregistrement de la transaction au registre foncier. Par conséquent, certains notaires s’occupent de cette démarche, tandis que d’autres ne le font pas. Et même parmi les notaires qui offrent ce service d’enregistrement, ils ne procèdent pas à l’enregistrement de l’achat si l’acheteur ne le demande pas expressément !
En tant qu’avocats, nous avons vu de nombreux cas où les vendeurs ont découvert que même leurs actes n’avaient pas été enregistrés au registre foncier. Au moment de l’achat, les propriétaires actuels se sont rendus chez le notaire et, une fois l’achat terminé, convaincus que le notaire prendrait les mesures nécessaires pour effectuer les démarches d’enregistrement, ils ne lui ont pas demandé de procéder à l’enregistrement au registre foncier. Le notaire ne l’a donc jamais fait ! Par conséquent, au fil des ans, ils ont découvert que les propriétés étaient toujours au nom des anciens propriétaires, car ils n’avaient pas donné l’ordre au notaire et n’avaient pas été assistés par un avocat dans leur démarche.
- CHANGEMENT DE PROPRIÉTAIRE DES CONTRATS D’EAU ET D’ÉLECTRICITÉ ET AUTRES TAXES MUNICIPALES : Le notaire NE GÈRE PAS le changement de propriétaire des contrats d’approvisionnement en eau, en électricité et autres, tels que la taxe foncière ou municipale.
De plus, le notaire ne s’occupe pas de la domiciliation du paiement de ces services sur le compte bancaire de l’acheteur par prélèvement automatique.
- CHANGEMENT DE PROPRIÉTAIRE AU CADASTRE/TAXE MUNICIPALE : Le notaire NE gère PAS le changement de propriété des parties au cadastre. Il communique au cadastre, mais ne vérifie pas que cela a été fait, et demande au cadastre de transmettre l’ordre de paiement de la taxe par prélèvement automatique sur le compte bancaire du propriétaire.
- CERTIFICAT D’HABITATION Comme expliqué dans d’autres sections de ce site, l’acheteur doit obtenir un certificat d’occupation, également appelé « certificat d’habitation ». Pour les propriétés neuves (celles achetées directement auprès des constructeurs), le notaire ne demande pas aux vendeurs de fournir un certificat d’habitation valide.
Que font les agents immobiliers dans le cadre de la vente d’un bien immobilier ?
L’activité immobilière a récemment commencé à être réglementée en Espagne, et il est désormais nécessaire d’être inscrit au registre régional des agents immobiliers de la région. Mais les agents immobiliers ne sont pas des avocats.
Nous recommandons toujours à nos clients de choisir un agent agréé, réputé et bien établi. Pour cela, demandez ses références professionnelles et vérifiez sa réputation sur les forums et les réseaux sociaux.
Alors, pourquoi faire appel à un avocat en Espagne est-il une décision appropriée ?
Comme indiqué ci-dessus, pour avoir une idée complète et obtenir des informations sur le processus d’achat, vous devez obtenir ces informations auprès de différentes sources locales et régionales, du cadastre, des services d’urbanisme, et également consulter des architectes et d’autres spécialistes, etc. TOUT CELA NE SERA PAS FAIT PAR UN NOTAIRE ESPAGNOL.
Pour ce faire, vous devrez faire appel aux services d’un avocat capable d’obtenir toutes les informations nécessaires auprès de différentes sources et de vérifier tous les aspects juridiques et administratifs requis.
De plus, ce processus est malheureusement assez complexe, de sorte que TOUS LES AVOCATS NE SONT PAS COMPÉTENTS POUR VOUS ASSISTER DANS LES TRANSACTIONS IMMOBILIÈRES. Vous avez donc besoin d’un avocat qui, en plus de parler votre langue et de connaître le droit immobilier, doit également être spécialisé dans le droit de la construction et de l’urbanisme et pouvoir compter sur une équipe d’architectes et d’autres professionnels et techniciens afin d’avoir les capacités et les compétences nécessaires pour obtenir toutes les informations requises et mener à bien tous les aspects liés à l’achat du bien immobilier.
C’est pourquoi, à ce stade, une fois que la décision d’achat est prise, TLA, notre cabinet, vous conseille de :
– Engager un avocat. Il existe des entreprises ou des agents qui se présentent comme des avocats et offrent des « services juridiques », ou se proposent comme « conseillers juridiques », alors qu’en réalité, ils ne sont pas avocats. Parfois, ils ne sont même pas espagnols !
– Faire appel à un avocat inscrit au barreau en Espagne. Ne soyez pas tenté de faire appel à des avocats de votre propre pays. Seuls les avocats nationaux connaissent le système d’achat et le processus d’achat espagnol.
– L’avocat doit parler votre langue. Évitez les cabinets d’avocats qui ne parlent pas votre langue.
– Vérifiez que l’avocat est spécialisé en droit urbain et en droit de la construction. Il doit être expert en droit immobilier, mais aussi comprendre l’urbanisme et la construction.
Et, une fois que vous avez choisi le bien qui vous plaît…