Anmeldung von Bauten ohne Baugenehmigung – Außenregelungen

Wie ist die Situation bei Gebäuden, die ohne Baugenehmigung errichtet wurden?

In diesen Fällen sieht dasselbe Grundstücksgesetz in Artikel 28.4 vor, dass Bauten, Gebäude und Anlagen, bei denen es aufgrund des Ablaufs der entsprechenden Verjährungsfristen nicht mehr angebracht ist, Maßnahmen zur Wiederherstellung der städtischen Legalität zu ergreifen, die ihren Abriss zur Folge hätten, in das Grundbuch eingetragen werden können.

Was ist der Zweck einer Eintragung eines „genehmigungsfreien” Gebäudes in das Grundbuch?

Der grundlegende Grund dafür ist, dass ein Bauwerk, das nicht im Grundbuch eingetragen ist, nicht Gegenstand eines Rechtsgeschäfts sein kann. Das heißt, man kann es nicht kaufen, verkaufen, vererben, belasten, besteuern usw.

Mit dem Zugang zum Grundbuch kann das Bauwerk Gegenstand des Rechtsverkehrs sein und Teil des Eigentumsrechts des Eigentümers werden. Darüber hinaus bedeutet dies implizit, dass das betreffende Grundstück nicht abgerissen, demoliert oder auf andere Weise durch das Rechtssystem zerstört werden kann. Damit festigt der Eigentümer das Eigentumsrecht an dem Bauwerk, auch wenn es ohne Genehmigung errichtet wurde.

Wenn ein ohne Genehmigung errichtetes Bauwerk in das Grundbuch eingetragen wird, ist es dann vollständig legalisiert? Mit anderen Worten: Kann es als 100 % legal betrachtet werden?

Die Antwort ist kompliziert.

Wie bereits erwähnt, bedeutet die Eintragung eines nicht genehmigten Bauwerks in das Grundbuch, dass dieses Bauwerk rechtlich sichtbar wird.

Mit anderen Worten: Wenn ein Bau mit einer Baugenehmigung errichtet wird, wird die Stadtverwaltung darüber informiert, dass ein Bauvorhaben durchgeführt wird, und das spanische Rechtssystem nimmt diesen Bau zur Kenntnis. Es wird auch informiert, wenn dieser Bau durch die Fertigstellungsbescheinigung des Architekten und die entsprechende Erklärung über den Neubau bei einem Notar abgeschlossen ist. Auf diese Weise wird ein mit einer Baugenehmigung errichtetes Bauwerk automatisch vom Rechtssystem identifiziert und anerkannt.

Ein Bau, der ohne Baugenehmigung errichtet wurde, ist jedoch nicht Teil des Rechtsverkehrs, da sein Bau der öffentlichen Verwaltung nicht gemeldet wurde . Es kann sein, dass dieser Bau für Steuer-, Kataster- und Ibi-Zwecke registriert ist, aber das bedeutet nicht, dass die für die Kontrolle und Überwachung der Bauarbeiten in dem Gebiet zuständigen Behörden von diesem legalen Bau Kenntnis haben.

Wenn dies der Fall wäre, d. h. wenn die Verwaltung Kenntnis von einer illegalen Konstruktion hätte, müsste sie automatisch tätig werden und den Abriss dieser Konstruktion anordnen, da sie als illegal angesehen würde.

Aufgrund desselben Grundsatzes der Rechtssicherheit im Rechtsverkehr kann die spanische Verwaltung jedoch nicht unbegrenzt warten, um gegen illegal ausgeführte Bauarbeiten und Bauten vorzugehen.

Daher legen die verschiedenen spanischen Regionalvorschriften immer eine maximale Frist fest, innerhalb derer die öffentlichen Verwaltungen die ohne Genehmigung errichteten Bauwerke und Bauten aufdecken und somit mit Verwaltungsstrafen, Geldbußen und sogar Abrissverfügungen ahnden können. Nach Ablauf dieser Frist, ohne dass die Verwaltung den Bau entdeckt oder dagegen vorgegangen ist, wird er legalisiert und geht in das Vermögen des Eigentümers über.

„Fuera de ordenación” nach Regionen

Wir werden nun zwei Fälle vorstellen, die Autonome Gemeinschaft Valencia und Andalusien.

Fuera de ordenación in der Region Valencia

In der Autonomen Gemeinschaft Valencia basieren die Vorschriften auf dem Gesetz 5/2014 vom 25. Juli über „Raumordnung, Stadtplanung und Landschaft” der Autonomen Gemeinschaft Valencia (besser bekannt als „ LOTUP ”), das zuletzt 2019 durch das Gesetz vom 5. Februar geändert wurde und seit dem 8. Februar 2019 in Kraft ist.

Dieses Gesetz legt die folgenden Verjährungsfristen fest:

Um die Verjährungsfrist für die Maßnahmen der Verwaltung in diesen Fällen zu bestimmen, muss zwischen zwei Fällen unterschieden werden:

• Unbebautes, rustikales, geschütztes Land . Für Bauvorhaben, die sich auf nicht bebaubarem oder geschütztem Land befinden , gibt es keine Verjährungsfrist .

Unabhängig davon, ob die Möglichkeit einer finanziellen Sanktionierung dieser Bauvorhaben verjährt ist, kann die Verwaltung daher jederzeit den Abriss von ohne Genehmigung errichteten Bauwerken anordnen, da, wie bereits erwähnt, das Recht der Verwaltung nicht verjährt.

• Städtisches oder bebaubares Land: In Bezug auf städtisches bebaubares Land beträgt die Verjährungsfrist für Bauten, für die bei Inkrafttreten des LOTUP (August 2024) die Verjährungsfrist nach der bisherigen Gesetzgebung nicht abgelaufen war, 15 Jahre. Die bisherige Verjährungsfrist betrug 4 Jahre.

Mit anderen Worten: Es ist möglich, ein Bauwerk ohne Genehmigung zu erklären, sofern es vor dem 20. August 2010 fertiggestellt wurde. Dieses Datum ist sehr wichtig, da es vier Jahre vor Inkrafttreten des LOTUP liegt, das genau am 20. August 2014 in Kraft trat.

Damit können die Arbeiten auf städtischen oder städtebaulich nutzbaren Grundstücken, die zum Zeitpunkt des Inkrafttretens dieses Gesetzes aufgrund einer abgelaufenen Baufrist von mehr als vier Jahren (d. h. alle vor August 2010 fertiggestellten Bauten) verjährt waren, durch Eintragung in das Grundbuch legalisiert werden.

Allerdings gilt für Bauten auf bebaubaren städtischen Grundstücken, die nach dem 20. August 2010 ohne Genehmigung errichtet wurden, wie beispielsweise 2011, 2012, 2013 usw., eine Verjährungsfrist für die Abrissverfügungen dieser Bauten von 15 Jahren.

Das Gleiche gilt für Bauten auf gemeinsamen unbebauten Grundstücken, die in das Grundbuch eingetragen werden können, sofern sie vor dem 20. August 2010 errichtet wurden.

Allerdings, und das ist sehr wichtig, unterliegen Bauten auf unbebauten Grundstücken, die im August 2010 fertiggestellt wurden, der Unverjährbarkeitsregelung des Gesetzes Fünf/2014, des LOTUP.

Und in Bezug auf geschützte unbebaute Grundstücke können nur Bauten ohne Genehmigung, die vor dem 1. Februar 2002 fertiggestellt wurden, angemeldet werden.

Dies ist so, weil dieses Datum mit dem Ablauf der vier Jahre zusammenfällt, die in der vorherigen Gesetzgebung galten, und mit dem Inkrafttreten des valencianischen Stadtentwicklungsgesetzes 16/2003, das am 1. Februar 2006 in Kraft trat und die Unverjährbarkeit für geschützte Grundstücke festlegte.

Begriff „Fuera de ordenación” in Andalusien – „DAFO”

Das Gleiche gilt in Andalusien, obwohl dort nicht zwischen städtischen und nicht bebaubaren Flächen unterschieden wird. In beiden Fällen verlängert das andalusische Stadtplanungsgesetz 7/2022 in seiner Fassung nach der letzten Änderung vom 8. Februar 2012 die Verjährungsfrist für das Recht der Verwaltung, den Abriss von ohne Genehmigung errichteten Bauwerken zu verlangen, von 4 auf 6 Jahre.

Wie in der Autonomen Gemeinschaft Valencia gilt diese Frist für genehmigungsfreie Bauwerke, für die zum Zeitpunkt des Inkrafttretens des Gesetzes die in der vorherigen Rechtsvorschrift festgelegte Frist von 4 Jahren abgelaufen war. Mit anderen Worten: Alle vor dem 8. Februar 2008 errichteten Bauwerke können legalisiert werden.

Für Bauwerke, die nach diesem Datum errichtet wurden, beträgt die Verjährungsfrist somit 6 Jahre.

Auslegung des Begriffs „Fuera de Ordenación” in Katalonien

Das Gleiche gilt für Katalonien. Mit dem Gesetzesdekret 1/2010 vom 3. August, mit dem der überarbeitete Text des katalanischen Stadtplanungsgesetzes verabschiedet wurde, wurde die Verjährungsfrist für Maßnahmen zur Wiederherstellung der städtebaulichen Legalität von Gebäuden von 4 auf 6 Jahre verlängert.

Das heißt, um deren Abriss oder Rückbau zu verlangen.

In Katalonien gibt es jedoch keine andalusische und valencianische Auslegung des Begriffs, ab dem die neue verlängerte Frist von 6 Jahren gilt. Nach den katalanischen Kriterien würden für Bauwerke, die vor der Verabschiedung des Gesetzes, also vor dem 3. August 2010, errichtet wurden, eine Verjährungsfrist von 4 Jahren gelten. Für später errichtete Bauten würde die Frist 6 Jahre betragen.

OKAY. Verstanden! Wenn ich also ein Gebäude ohne Genehmigung habe, für das die in den Rechtsvorschriften meiner Autonomen Gemeinschaft festgelegten Fristen abgelaufen sind, ohne dass Sanktionen verhängt wurden, gehört mein Haus dann zu 100 % mir?

Die Antwort ist etwas kompliziert.

Wie wir in diesem Bericht dargelegt haben, verleiht der Ablauf der Frist für die Ahndung/Bestrafung eines Bauwerks die Befugnis, dieses Bauwerk im Grundbuch eintragen zu lassen. Das bedeutet:

Der Eigentümer kann das Bauwerk ohne Genehmigung „besitzen”. Es kann beliebig verpfändet, vermietet, verkauft, vererbt, verschenkt werden usw., das spanische Rechtssystem kann seinen Abriss nicht mehr anordnen.

Obwohl das spanische System solche Bauten als legal anerkennt, kann es ihnen jedoch nicht alle Rechte und Vorteile gewähren, die ein legaler Bau hat. Mit anderen Worten: Das spanische System kann illegale Bauten, die gegen das Gesetz verstoßen, keine Bauabgaben gezahlt haben, keine Architekten bezahlt wurden usw., nicht mit legalen Bauten gleichsetzen, die diese Verfahren durchlaufen haben, in Übereinstimmung mit dem Gesetz errichtet wurden und alle entsprechenden Steuern und Abgaben gezahlt haben.

Aus diesem Grund werden diese Bauten, die ohne Genehmigung errichtet, aber im Grundbuch eingetragen wurden, in einer besonderen Weise katalogisiert. Sie werden als „nicht normgerechte“ („FUERA DE ORDENACIÓN“) Bauten bezeichnet.

Diese Art von Bauten unterliegt bestimmten Einschränkungen gegenüber legalen Bauten:

• Es sind nur Renovierungsarbeiten zulässig, die sich auf die Erhaltung, Sicherheit und Gesundheit beschränken. Daher dürfen keine Sanierungsarbeiten durchgeführt werden.
• Erweiterungsarbeiten an der bestehenden Konstruktion sind nicht zulässig.
• Im Falle einer natürlichen Zerstörung der Konstruktion (durch natürliche Ursachen, Verfall oder Katastrophen, Überschwemmungen usw.) kann sie nicht wieder aufgebaut werden. Sie kann nicht wieder aufgebaut werden.
• Es gibt Probleme bei der Erlangung der Bewohnbarkeitsbescheinigung. Je nach Region kann die Stadtverwaltung verlangen, dass bestimmte Erschließungsarbeiten (im ländlichen Raum) durchgeführt werden, um die Bewohnbarkeitsbescheinigung zu erhalten, oder sie kann die Erteilung der Bescheinigung ganz verweigern oder sogar verlangen, dass der illegale Teil eines Gebäudes abgerissen wird, um die Bewohnbarkeitsbescheinigung auszustellen.

An dieser Stelle noch ein Wort zur Bewohnbarkeitsbescheinigung:

• Andalusien: Erteilt keine Bewohnbarkeitsbescheinigung für Häuser oder Bauten Fuera de Ordenación, aber sie erteilt eine sogenannte „DAFO” („Declaración Asimilada a Fuera de Ordenación”), mit der die Immobilie legal an die Wasser- und Stromversorgung angeschlossen werden kann, obwohl keine Bewohnbarkeitsbescheinigung vorliegt.
• Comunidad Valenciana: Für diese Art von Häusern wird keine Wohnbescheinigung ausgestellt, aber für rustikale Grundstücke wurde ein Legalisierungssystem geschaffen, bei dem nach Durchführung bestimmter Arbeiten zur Verbesserung der umliegenden Straßen, des Pflasters und der Installation moderner Abwasserreinigungssysteme die Wohnbescheinigung ausgestellt wird und sogar die Möglichkeit besteht, bauliche Veränderungen an der Immobilie vorzunehmen und im Falle einer Baufälligkeit sogar Wiederaufbaurechte zu erwerben.

Ein kleiner Leitfaden zur Unterscheidung zwischen Genehmigung für größere Bauarbeiten und Genehmigung für kleinere Bauarbeiten

Genehmigung für größere Bauarbeiten

Es handelt sich um eine Baugenehmigung, die vom Rathaus für Arbeiten erteilt wird, die technisch komplex und wirtschaftlich bedeutend sind. Aus diesem Grund müssen diese Arbeiten durch Vorschriften über Sicherheit, Bewohnbarkeit usw. geregelt sein.

Um die Genehmigung für größere Bauarbeiten zu erhalten, muss ein ARCHITEKTENPROJEKT von Architekten, Ingenieuren usw. erstellt werden.

In der Regel ist eine Genehmigung für größere Bauarbeiten in folgenden Fällen erforderlich:

• Die vollständige Sanierung von Wohngebäuden.
• Arbeiten, die die Struktur des Hauses beeinträchtigen (Fundamente, Struktur, Fassade, Dach usw.).
• Erhöhung der Gebäudehöhe oder des Volumens.
• Maßnahmen im Zusammenhang mit dem Brandschutz.
• Abriss oder Teilung.
• Änderung der Nutzung des Gebäudes oder der Wohnung.
• Herrichtung von Gewerbeflächen.
• Neubauarbeiten.
• Arbeiten, die die gemeinschaftlichen Elemente eines Gebäudes betreffen.

Genehmigung für kleinere Arbeiten

Geringfügige Arbeiten für Umbauten usw. bedürfen ebenfalls einer Genehmigung. Dabei handelt es sich jedoch um einfache Arbeiten, für die kein Projekt oder spezielle Pläne erforderlich sind und die mit wesentlich geringeren Kosten verbunden sind. Beispiele hierfür sind kleine Umbauten, Änderungen an Wänden oder Verkleidungen, Innenausbauprojekte, die Beseitigung architektonischer Barrieren, die Erneuerung von Bodenbelägen, die Renovierung von Küchen oder Bädern, die Installation von Heizungs-, Abwasser-, Sanitär- und Elektroanlagen, Vermessungen, Prüfungen usw.

Ein Beispiel für die Legalisierung in der Region Valencia

Ein 1979 auf einem rustica-Grundstück in der Region Valencia erbautes Haus.

Die Immobilie befindet sich in einer RUSTICA-Zone auf einem Grundstück von weniger als 10.000 m² (der Mindestgrundstücksgröße, um in dieser Zone bauen zu dürfen). Und es wurde seit 1979 gebaut. Es handelte sich also um eine recht alte Immobilie. Aufgrund der Tatsache, dass es sich um eine alte Immobilie handelt, respektiert die Stadtverwaltung die bestehenden Bauten, die auf weniger als 10.000 m2 gebaut wurden und „nicht normgerecht” sind, und betrachtet diese Bauten als „durch die Zeit rechtlich konsolidiert”. Die bestehenden Gebäude können jedoch nicht erweitert werden. Daher können auf dem Grundstück keine neuen Gebäude errichtet werden. Die Stadtverwaltung erlaubt Innenrenovierungen an solchen Immobilien, jedoch keine Erweiterungen oder den Bau anderer Gebäude wie Garagen, Pools usw.

Außerdem könnte die Stadtverwaltung eine Genehmigung für die Renovierung „wesentlicher” Bauteile des Gebäudes wie Fundamente, Dach usw. verweigern. Die Stadtverwaltung gestattet die „Renovierung” des bestehenden Hauses und die „Reparatur” der bestehenden Struktur, jedoch nicht den „Austausch” alter Teile durch neue. Im Falle einer Naturkatastrophe oder Überschwemmung, die die Struktur des Hauses beeinträchtigen könnte, gewährt die Stadtverwaltung möglicherweise keine Genehmigung zum „Wiederaufbau” der Immobilie. Zusammenfassend lässt die Stadtverwaltung also interne Reformen zur Erhaltung der Konstruktion zu, jedoch keine strukturellen Reformen an Balken, Fundamenten, Dachänderungen usw. Aus diesem Grund empfehlen wir Ihnen, Ihre Versicherungsgesellschaft anzuweisen, dass Naturkatastrophen und andere Ereignisse, die die bestehenden Konstruktionen beeinträchtigen, durch die obligatorische Versicherung abgedeckt sein müssen, die bei Fertigstellung des Hauses abgeschlossen werden muss.

Wir haben festgestellt, dass das Gebiet NICHT an die Hauptkanalisation angeschlossen ist.

Rechtliche Folgen für Häuser, die in der Region Valencia als „Fuera de Ordenación” eingestuft sind

Wenn sie nicht vor August 2010 sanktioniert wurden, können sie später nicht mehr sanktioniert und nach spanischem Recht nicht abgerissen werden und sind zu diesem Zeitpunkt rechtlich konsolidiert.

• Bestehende Bauten werden in ihrer Größe respektiert, aber es ist nicht möglich, neue Bauelemente zu errichten oder bestehende zu erweitern.
• Aus diesem Grund respektiert die Stadtverwaltung die bestehenden Bauten, aber sie können nicht erweitert werden. Daher können auf dem Grundstück keine neuen Bauten errichtet werden.
• Die Stadtverwaltung erlaubt Innenrenovierungen an solchen Grundstücken. Da das Grundstück jedoch nicht normgerecht ist, wird die Stadtverwaltung keine Genehmigung für die Renovierung „wesentlicher struktureller Teile” des Gebäudes wie Fundamente, Dach usw. erteilen. Die Stadtverwaltung gestattet die „Renovierung” des bestehenden Hauses und die „Reparatur” der bestehenden Struktur, jedoch nicht den „Abbau” alter Teile, um neue zu installieren. Im Falle eines „Brand” oder einer Überschwemmung, die die Struktur des Hauses beeinträchtigen könnte, kann die Stadtverwaltung keine Genehmigung zum „Wiederaufbau” der Immobilie erteilen. Zusammenfassend lässt die Stadtverwaltung also interne Reformen zur Erhaltung der Konstruktion zu, jedoch keine strukturellen Reformen an Grundmauern, Fundamenten, Dachänderungen usw.
• Eine der Voraussetzungen für die Einstufung als „außerhalb der Norm” ist der Nachweis, dass die Immobilie in den 15 Jahren nach ihrer Errichtung nicht mit Strafen belegt wurde.

Wohnbescheinigung

Ein weiterer Punkt ist, dass je nach Rathaus der Gemeinde und den individuellen rechtlichen Bedingungen des Gebäudes und/oder des Grundstücks Immobilien in „Fuera de Ordenación” über eine Bewohnbarkeitsbescheinigung verfügen können oder auch nicht, und dass das Rathaus in Abhängigkeit davon bestimmte rechtliche Aspekte oder Arbeiten an der Immobilie verlangen kann, um diese Bescheinigung zu erhalten oder zu erneuern.

Zu Ihrer Information: Hierbei handelt es sich um ein Dokument, das von der Gemeinde ausgestellt wird, in dem bestätigt wird, dass die Immobilie die Wohnanforderungen erfüllt.

Diese Immobilie hat keine „Wohnbescheinigung” (CH) erhalten, und die Gemeinde hat uns bestätigt, dass es derzeit nicht möglich ist, diese Bescheinigung zu erhalten.

Dieses Dokument wird auch benötigt, um Wasser- und Stromanschlüsse für die Immobilie zu erhalten und die Wasser- und Stromverträge auf Ihren Namen umzuschreiben.

Urbanisierungskosten für die vollständige Legalisierung in der Region Valencia

In naher Zukunft kann die Stadtverwaltung von den derzeitigen Eigentümern verlangen, dass sie zur besseren und komfortableren Nutzung ihrer Grundstücke einige Arbeiten zur Verbesserung der Infrastruktur vornehmen/bezahlen, wie z. B. Straßen (Fußgängerzonen), Gehwege, öffentliche Beleuchtung, Kanalisation usw., und sogar einen Teil der Grundstücke für Straßen, Fußgänger- oder Grünflächen abtreten.

Es bleibt abzuwarten, welche Arbeiten die Stadtverwaltung den Eigentümern in Zukunft auferlegen wird und wer dafür aufkommen muss. Derzeit sieht ein neues Gesetz, das 2019 verabschiedet wurde (LOTUP), vor, dass solche Häusergruppen urbanisiert werden sollen, wobei die genauen Arbeiten noch nicht gesetzlich festgelegt sind.

Es sei darauf hingewiesen, dass die teuersten Kosten der Urbanisierung der Anschluss an das städtische Abwassernetz sind. Da diese Grundstücke recht weit von der Stadt entfernt sind, könnte akzeptiert werden, dass anstelle des Anschlusses an das Hauptabwassernetz die Eigentümer Klärgruben mit Reinigungssystemen zur Filterung und Reinigung des Abwassers installieren dürfen.

Die meisten Grundstücke in der Gegend verfügen nicht über offiziell zugelassene oder moderne Klärgruben zur Behandlung von Abwasser. Wenn das Projekt der Stadtverwaltung also in Zukunft vorgestellt wird, entstehen sofort Kosten für die Installation einer modernen Klärgrube auf dem Grundstück.

Nach Angaben der Immobilienagentur entsprechen die Klärgruben nicht den geltenden Vorschriften, was sehr häufig vorkommt.

Solange der Bebauungsplan nicht vorgelegt und die Erschließung nicht abgeschlossen ist, könnte die Stadtverwaltung Probleme bei der Genehmigung von baulichen Veränderungen an der Immobilie bereiten. Bestehende Bauten werden in ihrer Größe respektiert, aber es könnte schwierig sein, Genehmigungen oder Bewilligungen für den Bau neuer Elemente oder sogar für die Erweiterung bestehender Bauten zu erhalten.

Wenn die Häuser in der Gegend jedoch durch die im Bebauungsplan vorgesehenen Erschließungsmaßnahmen (MINIMIZACION DE IMPACTO AMBIENTAL) verbessert werden, haben sie folgende Vorteile:

• Das Haus gilt als „vollständig legaler” Bau, sodass es nicht mehr als „nicht normgerecht” angesehen wird und bestehende Bauten wieder aufgebaut, bauliche Veränderungen vorgenommen, Umbauten durchgeführt werden können usw.
• Die Immobilie erhält die Bewohnbarkeitsbescheinigung