Enregistrement des constructions sans permis de construire – Fuera de ordenacion

Quelle est la situation des bâtiments construits sans permis de construire ?

Dans ces cas, le même droit foncier établit, dans son article 28.4, que les constructions, bâtiments et installations pour lesquels il n’est plus opportun d’adopter des mesures visant à rétablir la légalité urbaine qui impliquent leur démolition, en raison de l’expiration des délais de prescription correspondants, peuvent être inscrits au registre foncier.

Quel est l’intérêt pour un bâtiment « sans permis » d’être inscrit au registre foncier ?

La raison fondamentale est qu’une construction qui ne figure pas au registre foncier ne peut faire l’objet d’aucune transaction juridique. Autrement dit, vous ne pouvez ni l’acheter, ni la vendre, ni l’hériter, ni l’hypothéquer, ni payer des impôts, etc.

L’accès au registre foncier permet donc à la construction d’être l’objet d’un trafic légal et de faire partie du droit de propriété du propriétaire. De plus, cela implique implicitement que ladite propriété ne peut être démolie, détruite ou autrement détruite par le système juridique. Le propriétaire consolide ainsi son droit de propriété sur ladite construction, même si celle-ci a été construite sans permis.

Si une construction réalisée sans permis est inscrite au registre foncier, est-elle entièrement légalisée ? En d’autres termes, peut-elle être considérée comme 100 % légale ?

La réponse est compliquée.

Comme nous l’avons déjà dit, l’accès d’une construction sans permis au registre foncier signifie rendre cette construction légalement visible.

En d’autres termes, lorsqu’une construction est réalisée avec un permis de construire, la mairie est informée qu’une construction va être réalisée et le système juridique espagnol prend acte de cette construction. Il est également informé lorsque cette construction est achevée par le certificat de fin des travaux de l’architecte et sa déclaration chez un notaire par le biais de la déclaration de nouvelle construction correspondante. De cette manière, une construction réalisée avec un permis de construire est automatiquement identifiée et reconnue par le système juridique.

Toutefois, une construction qui a été réalisée sans permis de construire ne fait pas partie du trafic légal, car sa construction n’a pas été déclarée à l’administration publique. Il se peut qu’il existe un registre de ladite construction à des fins fiscales, cadastrales et Ibi, mais cela ne signifie pas que, aux fins de la légalité de la construction, les organismes chargés de contrôler et de superviser les travaux sur le territoire aient pris connaissance de cette construction légale.

De plus, si tel était le cas, c’est-à-dire si l’administration avait connaissance de l’existence d’une construction illégale, elle devrait automatiquement agir en ordonnant la démolition de ladite construction, celle-ci étant considérée comme illégale.

Ce qui se passe, c’est que l’administration espagnole, en vertu du même principe de sécurité dans la circulation juridique des actes juridiques et commerciaux, ne peut pas disposer d’un délai indéfini pour agir contre les travaux et constructions réalisés illégalement.

Ainsi, les différentes réglementations régionales espagnoles fixent toujours un délai maximal pour que les administrations publiques détectent les travaux et constructions réalisés sans permis, et puissent ainsi les sanctionner par des sanctions administratives, des amendes, voire des ordres de démolition. Passé ce délai, si l’administration n’a pas détecté ou n’a pas agi contre la construction, celle-ci est légalisée et devient la propriété du propriétaire.

« Fuera de ordenación » par régions

Nous allons maintenant parler de deux cas, la Communauté valencienne et l’Andalousie.

Fuera de ordenación dans la région valencienne

Dans la Communauté valencienne, la réglementation est basée sur la loi 5/2014 du 25 juillet sur l’aménagement du territoire, l’urbanisme et le paysage » de la Communauté valencienne (mieux connue sous le nom de « LOTUP »), qui a été modifiée en 2019 par la loi du 5 février, en vigueur depuis le 8 février 2019.

Cette loi établit les délais de prescription suivants :

Pour déterminer le délai de prescription des actions de l’administration dans ces cas, il convient de distinguer deux cas :

• Terrains non urbanisés, rustiques, protégés . Pour les travaux situés sur des terrains non urbanisables ou protégés , il n’y a pas de délai de prescription .

Par conséquent, indépendamment du fait que la possibilité de sanctionner financièrement lesdits travaux ait expiré ou non, l’administration peut à tout moment ordonner la démolition des travaux construits sans permis, car, comme nous l’avons dit, le droit de l’administration ne se prescrit pas.

• Terrains urbains ou urbanisables : En ce qui concerne les terrains urbains constructibles, le délai de prescription pour les constructions qui, à l’entrée en vigueur de la LOTUP (août 2024), n’avaient pas prescrit le délai d’expiration conformément à la législation antérieure est de 15 ans. Le délai de prescription antérieur était de 4 ans.

En d’autres termes, il est possible de déclarer un ouvrage sans permis tant qu’il a été achevé avant le 20 août 2010. Cette date est très importante, car elle correspond à quatre ans avant l’entrée en vigueur de la LOTUP, qui a eu lieu précisément le 20 août 2014.

Ainsi, les travaux sur des terrains urbains ou urbanisables qui, à la date d’entrée en vigueur de la présente loi, étaient prescrits pour avoir un délai de construction expiré depuis plus de quatre ans (c’est-à-dire toutes les constructions achevées avant août 2010), peuvent être légalisés en accédant au registre foncier.

Toutefois, les constructions sur des terrains urbains constructibles qui ont été construites sans permis après le 20 août 2010 , comme par exemple en 2011, 2012, 2013, etc., le délai de prescription des ordres de démolition de ces constructions sera de 15 ans .

Il en va de même pour les constructions construites sur des terrains communaux non urbanisés, qui peuvent être inscrits au registre foncier à condition d’avoir été construits avant le 20 août 2010.

Toutefois, et c’est très important, les constructions sur des terrains non urbanisés qui ont été achevées en août 2010 sont soumises au régime d’imprescriptibilité de la loi n° 5/2014, du LOTUP.

En ce qui concerne les terrains non bâtis protégés, seules les constructions sans permis achevées avant le 1er février 2002 peuvent être déclarées.

En effet, cette date coïncide avec l’expiration du délai de quatre ans prévu par la législation antérieure et avec l’entrée en vigueur de la loi valencienne sur l’urbanisme 16/2003, entrée en vigueur le 1er février 2006, qui a établi l’imprescriptibilité des terrains protégés.

Concept de « Fuera de ordenación » en Andalousie – « DAFO »

Il en va de même en Andalousie, bien qu’il n’y ait pas de distinction entre les terrains urbains et non urbanisables. Dans les deux cas, la loi sur l’urbanisme de l’Andalousie 7/2022, dans sa formulation après sa dernière modification du 8 février 2012, porte de 4 à 6 ans le délai de prescription du droit de l’administration d’exiger la démolition des constructions réalisées sans permis.

Comme dans la Communauté valencienne, ce délai s’applique aux constructions sans permis pour lesquelles, à la date d’approbation de la loi, le délai de 4 ans prévu par la législation antérieure avait expiré. En d’autres termes, toutes les constructions réalisées avant le 8 février 2008 peuvent être régularisées.

Par conséquent, pour les constructions réalisées après cette date, le délai de prescription est de 6 ans.

Interprétation de « Fuera de Ordenación » en Catalogne

Il en va de même en Catalogne. Le décret législatif 1/2010, du 3 août, approuvant le texte révisé de la loi catalane sur l’urbanisme, a porté de 4 à 6 ans le délai de prescription pour l’action visant à rétablir la légalité urbaine des bâtiments.

C’est-à-dire pour exiger leur démolition ou leur destruction.

Toutefois, en Catalogne, l’interprétation andalouse et valencienne du terme à partir duquel le nouveau délai prolongé de 6 ans commence à courir n’est pas donnée. Selon les critères catalans, les travaux réalisés avant l’approbation de la loi, c’est-à-dire avant le 3 août 2010, auraient un délai de prescription de 4 ans. Et pour ceux réalisés après cette date, le délai serait de 6 ans.

OKAY. C’est compris ! Donc, si j’ai une construction sans permis pour laquelle les délais fixés par la législation de ma communauté autonome ont expiré sans qu’aucune sanction n’ait été appliquée, ma maison est-elle 100 % légale ?

La réponse est un peu compliquée.

Comme nous l’avons indiqué dans ce rapport, l’expiration du délai pour sanctionner/pénaliser une construction confère le pouvoir d’inscrire ladite construction au registre foncier. Cela signifie que :

Le propriétaire peut « posséder » l’ouvrage sans permis. Il peut être hypothéqué, loué, vendu, hérité, donné, etc. Le système espagnol ne peut plus décréter sa démolition.

Cependant, bien que le système espagnol reconnaisse la légalité de ces constructions, il ne peut leur accorder tous les droits et avantages dont bénéficie une construction légale. En d’autres termes, le système espagnol ne peut assimiler les constructions illégales qui n’ont pas respecté la loi, qui n’ont pas payé les taxes de construction, les architectes, etc., à des travaux légaux qui ont suivi ces procédures, ont été construits conformément à la loi et ont payé toutes les taxes et dépenses correspondantes.

Pour cette raison, ces constructions qui ont été construites sans permis, mais qui ont été inscrites au registre foncier, sont cataloguées de manière spéciale. Elles sont appelées constructions « hors norme » (« FUERA DE ORDENACIÓN »).

Ce type de construction est soumis à certaines restrictions par rapport aux constructions légales :

• Elles ne peuvent faire l’objet que de travaux de rénovation limités à la conservation, à la sécurité et à la santé. Elles ne peuvent donc pas faire l’objet de travaux de réhabilitation.
• Les travaux d’agrandissement de la construction existante ne sont pas autorisés.
• En cas de démolition naturelle de la construction (pour cause de causes naturelles, de ruine, de catastrophe, d’inondation, etc.), elle ne peut être reconstruite. Elle ne peut pas être reconstruite.
• Ils ont des difficultés à obtenir le certificat d’habitabilité. Selon la région, la mairie peut leur demander d’effectuer des travaux d’urbanisation (en rustique) pour obtenir le certificat d’habitabilité, ou refuser totalement, voire demander la démolition de la partie illégale d’un bâtiment pour délivrer le certificat d’habitabilité.

À ce stade, parlons du certificat d’habitabilité :

• Andalousie : n’autorise pas le certificat d’habitabilité pour les maisons ou constructions Fuera de Ordenación, mais délivre ce qu’on appelle une « DAFO » (« Declaración Asimilada a Fuera de Ordenación »), qui, bien qu’il ne s’agisse pas d’un certificat d’habitabilité, permet de raccorder légalement la propriété à l’eau et à l’électricité.
• Communauté valencienne : le certificat d’habitation n’est pas autorisé pour ce type de maisons, mais, dans les zones rurales, un système de légalisation a été mis en place qui, si des travaux sont effectués pour améliorer les routes environnantes, le revêtement et installer des systèmes modernes de traitement des eaux usées, autorise le certificat d’habitation, et même la possibilité d’effectuer des réformes structurelles dans la propriété, et même des droits de reconstruction en cas de ruine.

Petit guide pour différencier le Permis de travaux majeurs et le Permis de travaux mineurs

Permis de travaux majeurs

Il s’agit d’un permis de construire délivré par la mairie pour les travaux qui présentent une complexité technique et une importance économique. Pour cette raison, ces travaux doivent être réglementés par des normes de sécurité, d’habitabilité, etc.

Pour obtenir le permis de travaux majeurs, un PROJET D’ARCHITECTE doit être préparé par des architectes, des ingénieurs, etc.

En règle générale, un permis de construire pour travaux importants est requis dans les situations suivantes :

• La réhabilitation globale d’un logement.
• Les travaux qui affectent la structure de la maison (fondations, structure, façade, toiture, etc.)
• L’augmentation de la hauteur ou du volume du bâtiment.
• Les mesures liées à la protection contre les incendies.
• Démolitions ou lotissements.
• Changements d’affectation du bâtiment ou de la maison.
• Conditionnement de locaux commerciaux.
• Travaux de construction neuve.
• Travaux affectant les parties communes d’un immeuble.

Permis de travaux mineurs

Les petits travaux de rénovation, etc. nécessitent également un permis. Cependant, il s’agit de travaux simples, qui ne nécessitent pas de projet ou de plans spécialisés, et leur coût est beaucoup plus faible. Il peut s’agir, par exemple, de petites rénovations, de modifications de murs ou de revêtements, de projets de décoration intérieure, de suppression d’obstacles architecturaux, de changement de revêtement de sol, de rénovation de cuisines ou de salles de bains, d’installation de chauffage, d’égouts, de plomberie et d’électricité, de relevés, de tests, etc.

Exemple de régularisation dans la région de Valence

Maison construite en 1979 sur un terrain rustique dans la région de Valence.

La propriété était située dans une zone RUSTIQUE de moins de 10 000 m² (la superficie minimale pour avoir des droits de construction dans la zone). Elle a été construite en 1979. Il s’agissait donc d’une propriété assez ancienne. En raison de l’ancienneté de cette propriété, la mairie respecte les constructions existantes qui, étant construites sur moins de 10 000 m2 et « hors normes », sont considérées comme « légalement consolidées par le temps ». Par conséquent, les constructions actuelles ne peuvent pas être agrandies. Il n’est donc pas possible de construire de nouvelles constructions sur la propriété. La mairie autorise les réformes intérieures sur ce type de propriétés, mais pas les extensions, ni la construction d’autres bâtiments tels que des garages, des piscines, etc.

De plus, la mairie pourrait ne pas approuver un permis pour réformer des parties structurelles « essentielles » du bâtiment telles que les fondations, le toit, etc. La mairie autorisera la « rénovation » de la maison existante et la « réparation » de la structure existante, mais pas la « suppression » des anciennes parties pour en installer de nouvelles. Par exemple, en cas de catastrophe naturelle ou d’inondation susceptible d’affecter la structure de la maison, la mairie pourrait ne pas accorder le droit de « reconstruire » la propriété. En conclusion, la mairie autorise les réformes internes visant à entretenir la construction, mais pas les réformes structurelles telles que les fondations, le changement de toiture, etc. Compte tenu de cela, nous vous recommandons d’informer votre compagnie d’assurance que les catastrophes naturelles et autres événements affectant les constructions existantes doivent être couverts par l’assurance obligatoire à souscrire pour la maison une fois les travaux terminés.

Nous avons constaté que la zone n’est PAS raccordée au réseau d’égouts principal.

Conséquences juridiques des maisons considérées comme « Fuera de Ordenación » dans la région de Valence

Si elles n’ont pas été sanctionnées avant août 2010, elles ne peuvent pas l’être ultérieurement et ne peuvent pas être démolies par le système espagnol. Elles sont légalement consolidées à ce moment-là.

• Les constructions existantes sont respectées dans leurs dimensions, mais il n’est pas possible de construire un nouvel élément ni même d’agrandir les constructions existantes.
• De plus, en raison de ce fait, la mairie respecte les constructions existantes, mais elles ne peuvent pas être agrandies. Ainsi, aucune nouvelle construction ne peut être réalisée sur la propriété.

La mairie autorise les réformes intérieures sur ce type de propriétés. Cependant, étant donné que la propriété n’est pas conforme aux normes, la mairie n’approuvera pas de permis pour réformer les « parties structurelles essentielles » du bâtiment telles que les fondations, le toit, etc. La mairie autorisera la « rénovation » de la maison existante et la « réparation » de la structure existante, mais pas le « retrait » des anciennes parties pour en installer de nouvelles. Par exemple, en cas d’« incendie » ou d’inondation susceptible d’affecter la structure de la maison, la mairie ne pourra pas accorder le droit de « reconstruire » la propriété. En conclusion, la mairie autorise les réformes internes visant à entretenir la construction, mais pas les réformes structurelles telles que les fondations, le changement de toiture, etc.

Certificat d’habitabilité

Un autre point à noter est que, selon la mairie de la zone et les conditions juridiques individuelles de la construction et/ou du terrain, les propriétés « Fuera de Ordenación » peuvent ou non disposer du certificat d’habitabilité. En fonction de cela, la mairie peut exiger certains aspects juridiques ou travaux dans la propriété pour obtenir ou renouveler ce certificat.

Pour votre information, il s’agit d’un document délivré par la mairie de la zone où il est confirmé que le bien immobilier répond aux exigences en matière d’habitation.

Ce bien immobilier n’a pas obtenu de « certificat d’habitabilité» (CH), et la mairie nous a confirmé qu’il n’était pas possible d’obtenir ce certificat pour le moment.

Ce document est également nécessaire pour raccorder l’eau et l’électricité à la propriété et pour mettre à votre nom les contrats d’eau et d’électricité.

Frais d’urbanisation à prévoir pour achever le processus de légalisation dans la région de Valence

Dans un avenir proche, la mairie pourrait demander aux propriétaires actuels, afin d’améliorer et de rendre plus confortable l’utilisation de leurs propriétés, de réaliser/payer certains travaux d’amélioration des infrastructures telles que les rues (zones piétonnes), les trottoirs, l’éclairage public, les égouts, etc., et même de céder une partie des terrains pour la construction de routes, de zones piétonnes ou d’espaces verts.

Il sera nécessaire de voir quels types de travaux la mairie prévoit de demander aux propriétaires à l’avenir, et qui en assumera le coût. À l’heure actuelle, une nouvelle loi récemment approuvée en 2019 (LOTUP) vise à agir sur ce type de groupes de maisons afin de réaliser certains travaux d’urbanisation qui ne sont pas encore confirmés par la loi.

Il convient de souligner que le coût le plus élevé de l’urbanisation est le raccordement au réseau d’égouts de la ville. Comme ces propriétés sont assez éloignées de la ville, il pourrait être accepté que, au lieu de se raccorder au réseau d’égouts principal, les propriétaires installent des fosses septiques avec des systèmes de dépuration pour filtrer et épurer les eaux usées

La majorité des propriétés de la zone ne disposent pas de fosses septiques officielles réglementées ou modernes pour traiter les eaux usées. Ainsi, si le projet de la mairie est présenté à l’avenir, le coût immédiat sera l’installation d’une fosse septique moderne dans la propriété.

Selon les informations fournies par l’agence immobilière, les fosses septiques ne sont pas conformes à la réglementation en vigueur, ce qui est très fréquent.

Tant que le plan d’urbanisation n’est pas présenté et que l’urbanisation n’est pas terminée, la mairie pourrait poser des problèmes pour autoriser des réformes structurelles sur la propriété. Les constructions existantes sont respectées dans leurs dimensions, mais il pourrait être difficile d’obtenir des licences ou des permis pour construire un nouvel élément ou même pour agrandir les constructions existantes.

Toutefois, si les maisons de la zone sont améliorées grâce aux travaux d’urbanisation requis par un plan d’urbanisation (appelé MINIMIZACION DE IMPACTO AMBIENTAL), elles bénéficieront des avantages suivants :

• • La maison sera considérée comme une construction « totalement légale », elle ne sera donc plus considérée comme « hors normes », ce qui permettra de reconstruire les constructions existantes, de procéder à des réformes structurelles, à des reconstructions, etc.
  • La propriété disposera du certificat d’habitabilité