Registro de propiedades sin licencia de construcción-Fuera de ordenación

¿Cuál es la situación de los edificios que se han construido sin licencia de obras?

En estos casos, la misma ley del suelo establece, en su artículo 28.4, que aquellas construcciones, edificios e instalaciones respecto de los que ya no proceda adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición, por haber expirado los plazos correspondientes, podrán acceder al registro de la propiedad.

¿Cuál es el objetivo de que una construcción «sin licencia» tenga acceso al registro de la propiedad?

La razón fundamental es que una construcción que no forma parte del registro de la propiedad no puede ser objeto de ningún acto jurídico. Es decir, no se puede comprar, vender, heredar, hipotecar, pagar impuestos, etc.

Con lo cual, el acceso al registro de la propiedad permite que la construcción sea objeto de tráfico legal y forme parte del derecho de propiedad del propietario. Y además, implica implícitamente que dicha propiedad no puede ser demolida, derribada ni destruida de ninguna otra forma por el sistema legal. Con lo cual, el propietario consolida así el derecho de propiedad sobre dicha construcción, aunque haya sido construida sin licencia.

Si una construcción construida sin licencia se inscribe en el registro de la propiedad, ¿queda totalmente legalizada? En otras palabras, ¿se puede considerar 100 % legal?

La respuesta es complicada.

Como hemos dicho antes, el acceso de una construcción sin licencia al registro de la propiedad significa hacer visible legalmente dicha construcción.

En otras palabras, cuando se construye una obra con licencia de obras, se informa al Ayuntamiento de que se va a realizar una construcción y el ordenamiento jurídico español toma nota de dicha construcción. También se le informa cuando esta construcción se finaliza mediante el certificado de fin de obra del arquitecto y su declaración en notaría mediante la correspondiente declaración de obra nueva. De esta forma, una construcción realizada con licencia de obra queda automáticamente identificada y reconocida por el ordenamiento jurídico.

Sin embargo, una construcción que se ha construido sin licencia de obra no forma parte del tráfico jurídico, ya que su construcción no ha sido comunicada a la administración pública. Puede ser que exista un registro de dicha construcción a efectos fiscales, catastrales y del IBI, pero esto no significa que, a efectos de la legalidad de la construcción, los organismos encargados de controlar y supervisar las obras en el territorio hayan tenido conocimiento de esta construcción legal.

Además, si este fuera el caso, es decir, si la administración tuviera conocimiento de que existe una construcción ilegal, tendría que actuar automáticamente ordenando la demolición de dicha construcción por considerarla ilegal.

Lo que ocurre es que la Administración española, debido al mismo principio de seguridad en el tráfico jurídico-comercial, no puede tener un plazo indefinido para actuar contra aquellas obras y construcciones que se han realizado de forma ilegal.

Con lo cual, las diferentes normativas autonómicas españolas siempre establecen un plazo máximo para que las administraciones públicas detecten las obras y construcciones que se realizan sin licencia, y así poder sancionarlas mediante sanciones administrativas, multas e incluso órdenes de demolición. Transcurrido este plazo sin que la administración haya detectado o actuado contra la construcción, esta se legaliza y patrimonializa en el patrimonio del propietario.

«Fuera de ordenación» por comunidades autónomas

A continuación, vamos a hablar de dos casos, la Comunidad Valenciana y Andalucía.

Fuera de ordenación en la Comunidad Valenciana

En la Comunidad Valenciana, la normativa se basa en la Ley 5/2014, de 25 de julio, de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje» de la Comunidad Valenciana (más conocida como «LOTUP»), que fue modificada el pasado 2019, mediante la ley de 5 de febrero, vigente desde el 8 de febrero de 2019.

Esta ley establece los siguientes plazos de caducidad :

Para determinar el plazo de caducidad de las actuaciones de la administración en estos casos, es necesario distinguir entre dos supuestos:

• Suelo sin urbanizar, rústico, protegido . Para las obras que se encuentran en suelo no urbanizable o protegido , no existe plazo de caducidad .

Por lo tanto, independientemente de que haya prescrito la posibilidad de sancionar económicamente dichas obras, la administración puede ordenar en cualquier momento la demolición de las obras construidas sin licencia, ya que, como decimos, el derecho de la administración no prescribe.

• Suelo urbano o urbanizable: En lo que respecta al suelo urbanizable urbano, el plazo de prescripción de aquellas construcciones que, a la entrada en vigor de la LOTUP (agosto de 2024), no hubieran prescrito el plazo de caducidad según la normativa anterior es de 15 años. El plazo de prescripción anterior era de 4 años.

En otras palabras, es posible declarar una obra sin licencia siempre que se haya terminado antes del 20 de agosto de 2010. Esta fecha es muy importante, ya que significa cuatro años antes de la entrada en vigor de la LOTUP, que fue precisamente el 20 de agosto de 2014.

Con lo cual, las obras en terrenos urbanos o urbanizables que, a la fecha de entrada en vigor de esta ley, hubieran prescrito por haber transcurrido más de cuatro años desde el inicio de su construcción (es decir, todas las construcciones terminadas antes de agosto de 2010), pueden ser legalizadas mediante el acceso al registro de la propiedad.

Sin embargo, aquellas construcciones en terrenos urbanos urbanizables que se construyeron sin licencia después de la fecha del 20 de agosto de 2010 , como, por ejemplo, 2011, 2012, 2013, etc., el plazo de prescripción de las órdenes de demolición de dichas construcciones será de 15 años .

Lo mismo ocurre con las construcciones realizadas en suelos urbanizables comunes, que podrán acceder al registro de la propiedad siempre que hayan sido construidas antes del 20 de agosto de 2010.

Sin embargo, y muy importante, aquellas construcciones en suelos urbanizables que se hayan terminado en agosto de 2010, están sujetas al régimen de imprescriptibilidad de la Ley Quinta/2014, de la LOTUP.

Y en cuanto a los suelos protegidos sin urbanizar, solo podrán declararse aquellas construcciones sin licencia que hayan sido terminadas antes del 1 de febrero de 2002.

Esto es así porque esta fecha coincide con el transcurso de los cuatro años que regían en la legislación anterior y con la entrada en vigor de la Ley Valenciana de Urbanismo 16/2003, que entró en vigor el 1 de febrero de 2006, que estableció la imprescriptibilidad de los terrenos protegidos.

Concepto de Fuera de ordenación en Andalucía -«DAFO»

Lo mismo ocurre en Andalucía, aunque no se distingue entre urbanizable y no urbanizable. En ambos casos, la Ley de Ordenación del Territorio de Andalucía 7/2022, en su redacción tras su última modificación de 8 de febrero de 2012, aumenta el plazo de prescripción del derecho de la Administración a exigir la demolición de las obras construidas sin licencia de 4 a 6 años.

Al igual que en la Comunidad Valenciana, se entiende que este plazo es aplicable a las obras sin licencia para las que, en la fecha de aprobación de la ley, hubiera transcurrido el plazo de 4 años establecido en la normativa anterior. En otras palabras, todas las construcciones realizadas antes del 8 de febrero de 2008 pueden ser legalizadas.

Por lo tanto, para las construcciones realizadas después de esta fecha, el plazo de prescripción pasa a ser de 6 años.

Interpretación de «Fuera de Ordenación» en Cataluña

Lo mismo puede decirse en Cataluña. El Decreto Legislativo 1/2010, de 3 de agosto, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Ordenación del Territorio de Cataluña, aumentó el plazo de prescripción de la acción de restablecimiento de la legalidad urbanística de los edificios de 4 a 6 años.

Es decir, para exigir su demolición o derribo.

Sin embargo, en Cataluña no se da la interpretación andaluza y valenciana del término en el que comienza a aplicarse el nuevo plazo ampliado de 6 años. Según el criterio catalán, aquellas obras que se construyeron antes de la aprobación de la ley, es decir, antes del 3 de agosto de 2010, tendrían un plazo de prescripción de 4 años. Y las construidas posteriormente, el plazo sería de 6.

OKAY. Entendido. Entonces, si tengo una construcción sin licencia en la que han transcurrido los plazos establecidos en la legislación de mi comunidad autónoma sin ser sancionada, ¿mi vivienda es 100 % legal?

La respuesta es un poco complicada.

Como indicamos en este informe, el transcurso del plazo para sancionar/penalizar una construcción otorga la facultad de inscribir dicha construcción en el registro de la propiedad. Esto significa que:

El propietario puede «disponer» de la obra sin licencia. Puede hipotecarla, arrendarla, venderla, heredar, donar, etc., el sistema español ya no puede decretar su demolición.

Sin embargo, aunque el sistema español reconoce la legalidad de dicha construcción, no puede otorgarle todos los derechos y ventajas que tiene una construcción legal. En otras palabras, el sistema español no puede asimilar las construcciones ilegales que no respetaron la ley, que no pagaron impuestos de construcción, arquitectos, etc., a obras legales que sí pasaron por estos trámites, se construyeron de acuerdo con la ley y pagaron todos los impuestos y gastos correspondientes.

Por este motivo, estas construcciones que se construyeron sin licencia, pero que han sido inscritas en el registro de la propiedad, se catalogan de forma especial. Se denominan construcciones «fuera de normativa» («FUERA DE ORDENACIÓN»).

Este tipo de construcciones están sujetas a ciertas limitaciones con respecto a las construcciones legales:

• No se les permiten más obras que las de conservación, seguridad y salubridad. Por lo tanto, no se les permite realizar obras de rehabilitación.
• No se permiten obras de ampliación de la construcción existente.
• En caso de que la construcción se derrumbe de forma natural (por causas naturales, ruina, desastre, inundación, etc.), no se puede reconstruir. No se pueden reconstruir.
• Tienen problemas para obtener el certificado de habitabilidad. Dependiendo de la región, el ayuntamiento puede solicitarles que realicen algunas obras de urbanización (en rústico) para obtener el certificado de habitabilidad, o denegarlo totalmente, o incluso pedirles que derriben la parte ilegal de un edificio para expedir el certificado de habitabilidad.

Llegados a este punto, hablemos de la Cédula de habitabilidad:

• Andalucía: No se permite el certificado de habitabilidad para viviendas o construcciones Fuera de Ordenación, pero se concede lo que se denomina «DAFO» («Declaración Asimilada a Fuera de Ordenación»), por la que, aunque no se concede el certificado de habitabilidad, la propiedad puede conectarse al agua y la electricidad de forma legal.
• Comunidad Valenciana: No se permite el Certificado de Habitabilidad en este tipo de viviendas, pero, en terrenos rústicos, se ha creado un sistema de legalización por el que, si se realizan obras de mejora de las vías de acceso, pavimentación e instalación de sistemas modernos de depuración de aguas residuales, se autoriza el certificado de habitabilidad e, incluso, la posibilidad de realizar reformas estructurales en la propiedad, e incluso derechos de reconstrucción en caso de ruina.

Pequeña guía para diferenciar la Licencia de Obra Mayor y la Licencia de Obra Menor

Licencia de Obra Mayor

Es un permiso de construcción que se obtiene del Ayuntamiento para obras que requieren complejidad técnica y son de importancia económica. Por este motivo, estas obras deben estar reguladas por normativas de seguridad, habitabilidad, etc.

Para obtener la Licencia de Obras Mayores, es necesario elaborar un PROYECTO DE ARQUITECTO por parte de arquitectos, ingenieros, etc.

Como norma general, se requiere una licencia de obras mayores en las siguientes situaciones:

• La rehabilitación integral de una vivienda.
• Las obras que afectan a la estructura de la vivienda (cimientos, estructura, fachada, cubierta, etc.).
• El aumento de la altura o del volumen de la edificación.
• Las actuaciones relacionadas con la protección contra incendios.
• Demoliciones o subdivisiones.
• Cambios en el uso del edificio o la vivienda.
• Acondicionamiento de locales comerciales.
• Obras de nueva construcción.
• Obras que afecten a los elementos comunes de un edificio.

Licencia de obras menores

Las obras menores de reforma, etc., también requieren licencia. Sin embargo, se trata de obras sencillas, que no requieren proyecto ni proyectos especializados, y su coste es mucho menor. Ejemplos de ello pueden ser pequeñas reformas, cambios de tabiques o revestimientos, proyectos de decoración interior, eliminación de barreras arquitectónicas, cambio de pavimentos, renovación de cocinas o baños, instalación de calefacción, alcantarillado, fontanería y electricidad, estudios, ensayos, etc.

Un ejemplo de legalización en la Comunidad Valenciana

Una casa construida en suelo rústico en la Comunidad Valenciana en 1979.

La propiedad estaba situada en una zona RÚSTICA de menos de 10.000 m2 (la superficie mínima para tener derechos de construcción en la zona). Y se construyó en 1979. Por lo tanto, se trataba de una propiedad bastante antigua. Debido a que se trata de una propiedad antigua, el Ayuntamiento respeta las construcciones existentes que, al estar construidas en menos de 10.000 m2 y «fuera de normativa», considera «legalmente consolidadas por el tiempo». En este caso, las edificaciones actuales no pueden ampliarse. Por lo tanto, no se pueden construir nuevas construcciones en la propiedad. El Ayuntamiento permite reformas interiores en este tipo de propiedades, pero no ampliaciones, construcciones de otros edificios como garajes, piscinas, etc.

Además, es posible que el Ayuntamiento no apruebe una licencia para reformar partes estructurales «esenciales» del edificio, como los cimientos, el tejado, etc. El Ayuntamiento admitirá la «reforma» de la vivienda existente y la «reparación» de la estructura existente, pero no la «eliminación» de las partes antiguas para instalar otras nuevas. Por ejemplo, en caso de que se produzca un desastre natural o una inundación que afecte a la estructura de la vivienda, el Ayuntamiento podría no conceder derechos para «reconstruir» la propiedad. Por lo tanto, en conclusión, el Ayuntamiento permite reformas internas para mantener la construcción, pero no reformas estructurales de vigas, cimientos, cambio de tejado, etc. Debido a este hecho, le recomendamos que indique a su compañía de seguros que los desastres naturales y otros que afecten a las construcciones existentes deben estar cubiertos por el seguro obligatorio que se debe contratar para la vivienda una vez terminada.

Hemos visto que la zona NO está conectada al sistema de alcantarillado principal.

Consecuencias legales de las viviendas consideradas «Fuera de Ordenación» en la Comunidad Valenciana

Si no han sido sancionadas antes de agosto de 2010, no pueden ser sancionadas posteriormente, ni pueden ser demolidas por el sistema español, y quedan legalmente consolidadas en ese momento.

• Las construcciones existentes se respetan en su tamaño, pero no es posible construir un nuevo elemento ni ampliar los existentes.
• Además, debido a este hecho, el Ayuntamiento respeta las construcciones existentes, pero no pueden ampliarse. Por lo tanto, no se pueden construir nuevas construcciones en la propiedad.
• El Ayuntamiento permite reformas interiores en este tipo de inmuebles. Sin embargo, debido a que el inmueble no cumple con la normativa, el Ayuntamiento no aprobará una licencia para reformar «partes estructurales esenciales» del edificio, como los cimientos, el tejado, etc. El Ayuntamiento admitirá la «reforma» de la vivienda existente y la «reparación» de la estructura existente, pero no la «eliminación» de las partes antiguas para instalar otras nuevas. Por ejemplo, en caso de «incendio» o inundación que pueda afectar a la estructura de la vivienda, el Ayuntamiento no podrá conceder derechos para «reconstruir» la propiedad. Por lo tanto, en conclusión, el Ayuntamiento permite reformas internas para mantener la construcción, pero no reformas estructurales de cimientos, fundaciones, cambio de tejado, etc.
• Una de las condiciones para obtener la consideración de «fuera de normativa» es demostrar que la propiedad no ha sido sancionada durante los 15 años posteriores a su construcción.

Cédula de habitabilidad – Licencia de ocupación

Otro punto es que, dependiendo del Ayuntamiento de la zona y de las condiciones legales individuales de la construcción y/o la parcela, las propiedades en «Fuera de Ordenación» pueden tener o no la Cédula de Habitabilidad y, en función de ello, el Ayuntamiento puede exigir determinados aspectos legales o obras en la propiedad para obtener o renovar dicho certificado.

A título informativo, se trata de un documento expedido por el ayuntamiento de la zona en el que se confirma que la propiedad cumple con los requisitos de habitabilidad.

Esta propiedad no ha obtenido el «Cédula de Habitabilidad» (CH), y el ayuntamiento nos ha confirmado que no es posible obtener este certificado por el momento.

Este documento también es necesario para conectar el agua y la electricidad a la propiedad y para cambiar los contratos de agua y electricidad a su nombre.

Costes de urbanización para completar el proceso de legalización en la Comunidad Valenciana

En un futuro próximo, el Ayuntamiento podría solicitar a los actuales propietarios, con el fin de dar un mejor y más cómodo uso a sus propiedades, que realicen/paguen algunas obras para mejorar las infraestructuras de la zona, como calles (zonas peatonales), aceras, alumbrado público, alcantarillado, etc., e incluso ceder parte de las parcelas para carreteras, zonas peatonales o zonas verdes.

Será necesario ver qué tipo de obras proyectará el Ayuntamiento para solicitar a los propietarios en el futuro y quién correrá con los gastos. En este momento, una nueva ley aprobada recientemente en 2019 (LOTUP) tiene el espíritu de actuar con este tipo de grupos de viviendas con el fin de desarrollar algunas obras de urbanización que aún no están confirmadas por la ley.

Cabe señalar que el coste más elevado de la urbanización es la conexión al sistema de alcantarillado municipal. Dada la lejanía de estas propiedades, podría aceptarse que, en lugar de conectarlas al sistema de alcantarillado principal, se permita a los propietarios instalar fosas sépticas con sistemas de depuración para filtrar y depurar las aguas residuales

La mayoría de las propiedades de la zona no disponen de fosas sépticas oficiales reguladas o modernas para tratar las aguas residuales. Por lo tanto, si el proyecto del Ayuntamiento se presenta en el futuro, el coste inmediato será la instalación de una fosa séptica moderna en la propiedad.

Según nos informa la agencia inmobiliaria, las fosas sépticas no cumplen con la normativa vigente, lo cual ocurre con mucha frecuencia.

Mientras no se presente el plan urbanístico y no se complete la urbanización, el Ayuntamiento podría crear problemas para autorizar reformas estructurales en la propiedad. Las construcciones existentes se respetan en su tamaño, pero podría ser difícil obtener licencias o permisos para construir un nuevo elemento o incluso ampliar los existentes.

Sin embargo, si las viviendas de la zona se mejoran con las obras de urbanización necesarias a través de un plan urbanístico (denominado MINIMIZACIÓN DE IMPACTO AMBIENTAL), obtendrán las siguientes ventajas:

• La vivienda se considerará una construcción «totalmente legal», por lo que ya no se considerará «fuera de normativa», por lo que se permitirá la reconstrucción de las construcciones existentes, reformas estructurales, reconstrucción, etc.
• La propiedad tendrá el Certificado de Habitabilidad