Registratie van bouwwerken zonder bouwvergunning – Fuera de ordenacion

Wat is de situatie van gebouwen die zonder bouwvergunning zijn gebouwd?

In deze gevallen bepaalt dezelfde grondwet, in artikel 28.4, dat die constructies, gebouwen en installaties waarvoor het niet langer passend is om maatregelen te nemen om de stedelijke legaliteit te herstellen die hun sloop impliceren, vanwege het verstrijken van de overeenkomstige verjaringstermijnen, toegang kunnen krijgen tot het eigendomsregister.

Wat is het nut van een gebouw “zonder vergunning” om toegang te krijgen tot het eigendomsregister?

De fundamentele reden hiervoor is dat een constructie die niet in het eigendomsregister is opgenomen, niet kan worden gebruikt in een juridische transactie. Dat wil zeggen dat u deze niet kunt kopen, verkopen, erven, hypothekeren, belastingen betalen, enz.

Met toegang tot het kadaster kan de constructie dus het voorwerp zijn van juridisch verkeer en deel uitmaken van het eigendomsrecht van de eigenaar. Bovendien houdt dit impliciet in dat het onroerend goed niet kan worden gesloopt, afgebroken of op andere wijze vernietigd door het rechtssysteem. De eigenaar consolideert daarmee het eigendomsrecht over de constructie, zelfs als deze zonder vergunning is gebouwd.

Als een zonder vergunning gebouwde constructie in het kadaster wordt ingeschreven, is deze dan volledig gelegaliseerd? Met andere woorden, kan deze als 100% legaal worden beschouwd?

Het antwoord is ingewikkeld.

Zoals we al hebben gezegd, betekent de toegang van een constructie zonder vergunning tot het kadaster dat deze constructie juridisch zichtbaar wordt.

Met andere woorden, wanneer een constructie met een bouwvergunning wordt gebouwd, wordt de gemeenteraad ervan in kennis gesteld dat er een constructie zal worden uitgevoerd, en neemt het Spaanse rechtssysteem kennis van deze constructie. Het wordt ook op de hoogte gebracht wanneer deze constructie is voltooid door middel van het certificaat van voltooiing van de werkzaamheden van de architect en de aangifte bij een notaris door middel van de overeenkomstige aangifte van nieuwbouw. Op deze manier wordt een constructie die met een bouwvergunning is gebouwd, automatisch geïdentificeerd en erkend door het rechtssysteem.

Een constructie die zonder bouwvergunning is gebouwd, maakt echter geen deel uit van het wettelijke verkeer, omdat de bouw ervan niet aan de overheid is gemeld. Het is mogelijk dat er een registratie van de constructie bestaat voor belastingdoeleinden, kadastrale doeleinden en Ibi, maar dit betekent niet dat de instanties die belast zijn met het toezicht op en de controle van de bouwwerkzaamheden in het gebied, op de hoogte zijn van deze legale constructie.

Bovendien zou de overheid, als dit het geval was, dat wil zeggen als zij op de hoogte was van het bestaan van een illegale constructie, automatisch moeten optreden door de sloop van die constructie te gelasten, aangezien deze als illegaal werd beschouwd.

Wat er gebeurt, is dat de Spaanse overheid, op grond van hetzelfde beginsel van zekerheid in het rechtsverkeer van juridische en commerciële handelingen, niet voor onbepaalde tijd kan wachten met het optreden tegen werken en bouwwerken die illegaal zijn uitgevoerd.

Daarom stellen de verschillende Spaanse regionale regelgevingen altijd een maximale termijn vast waarbinnen de overheid de zonder vergunning uitgevoerde werken en bouwwerken moet opsporen en vervolgens kan bestraffen met administratieve sancties, boetes en zelfs sloopbevelen. Na deze termijn, zonder dat de overheid de bouwwerken heeft opgespoord of ertegen heeft opgetreden, worden deze gelegaliseerd en opgenomen in het vermogen van de eigenaar.

“Fuera de ordenación” per regio

We gaan het nu hebben over twee gevallen, de regio Valencia en Andalusië.

Fuera de ordenación in de regio Valencia

In de regio Valencia is de regelgeving gebaseerd op wet 5/2014 van 25 juli inzake “Ruimtelijke ordening, stedenbouw en landschap“ van de regio Valencia (beter bekend als ” LOTUP “), die in 2019 is gewijzigd door de wet van 5 februari, die sinds 8 februari 2019 van kracht is.

Deze wet stelt de volgende vervaltermijnen vast:

Om de vervaltermijn van de maatregelen van de overheid in deze gevallen te bepalen, moet een onderscheid worden gemaakt tussen twee gevallen:

• Onbebouwde grond, rustiek, beschermd . Voor werken die zich op niet-bebouwbare of beschermde grond bevinden , geldt geen vervaltermijn .

Ongeacht of de mogelijkheid om financiële sancties op te leggen voor deze werken is verstreken, kan de overheid dus te allen tijde de sloop van zonder vergunning gebouwde werken gelasten, aangezien, zoals gezegd, het recht van de overheid niet verjaart.

• Stedelijk of bebouwbaar terrein: Wat betreft stedelijk bebouwbaar terrein is de verjaringstermijn voor bouwwerken die bij de inwerkingtreding van de LOTUP (augustus 2024) nog niet waren verjaard volgens de vorige wetgeving, 15 jaar. De vorige verjaringstermijn was 4 jaar.

Met andere woorden, het is mogelijk om een werk zonder vergunning aan te geven, mits het vóór 20 augustus 2010 is voltooid. Deze datum is erg belangrijk, omdat het vier jaar vóór de inwerkingtreding van de LOTUP betekent, die precies op 20 augustus 2014 plaatsvond.

Hiermee kunnen de werken op stedelijk of urbaniseerbaar terrein die op de datum van inwerkingtreding van deze wet waren voorgeschreven omdat de bouwtermijn van meer dan vier jaar was verstreken (dat wil zeggen alle bouwwerken die vóór augustus 2010 waren voltooid), worden gelegaliseerd door toegang te krijgen tot het eigendomsregister.

Voor die bouwwerken op bebouwbare stedelijke grond die na 20 augustus 2010 zonder vergunning zijn gebouwd, zoals bijvoorbeeld in 2011, 2012, 2013, enz., geldt echter een verjaringstermijn van 15 jaar voor de sloopbevelen van die bouwwerken.

Hetzelfde geldt voor bouwwerken op gemeenschappelijke onbebouwde grond , die toegang kunnen krijgen tot het kadaster op voorwaarde dat ze vóór 20 augustus 2010 zijn gebouwd.

Het is echter van groot belang dat bouwwerken op onbebouwde grond die in augustus 2010 zijn voltooid, onderworpen zijn aan de verjaringstermijn van wet vijf/2014 van de LOTUP.

Wat betreft beschermd onbebouwd terrein, kunnen alleen bouwwerken zonder vergunning die vóór 1 februari 2002 zijn voltooid, worden aangegeven.

Dit is zo omdat deze datum samenvalt met het verstrijken van de termijn van vier jaar die in de vorige wetgeving gold en met de inwerkingtreding van de Valenciaanse stedenbouwkundige wet 16/2003, die op 1 februari 2006 in werking is getreden en die de onverjaarbaarheid voor beschermd terrein heeft vastgesteld.

Begrip “Fuera de ordenación” in Andalusië – “DAFO”

Hetzelfde geldt in Andalusië, hoewel er geen onderscheid wordt gemaakt tussen stedelijk en niet-bebouwbaar gebied. In beide gevallen verlengt de Andalusische wet op de ruimtelijke ordening 7/2022, in de versie die op 8 februari 2012 is gewijzigd, de verjaringstermijn van het recht van de overheid om de sloop van zonder vergunning gebouwde werken te eisen van 4 tot 6 jaar.

Net als in de regio Valencia wordt deze termijn geacht van toepassing te zijn op bouwwerken zonder vergunning waarvoor op de datum van goedkeuring van de wet de in de vorige wetgeving vastgestelde termijn van 4 jaar was verstreken. Met andere woorden, alle bouwwerken die vóór 8 februari 2008 zijn gebouwd, kunnen worden gelegaliseerd.

Voor bouwwerken die na deze datum zijn gebouwd, geldt dus een verjaringstermijn van 6 jaar.

Interpretatie van “Fuera de Ordenación” in Catalonië

Hetzelfde geldt voor Catalonië. Bij wetsbesluit 1/2010 van 3 augustus, waarbij de herziene tekst van de Catalaanse stedenbouwkundige wet werd goedgekeurd, werd de verjaringstermijn voor het herstel van de stedenbouwkundige legaliteit van gebouwen verlengd van 4 tot 6 jaar .

Dat wil zeggen, om de sloop of afbraak ervan te eisen.

In Catalonië wordt echter niet de Andalusische en Valenciaanse interpretatie gegeven van de termijn waarbinnen de nieuwe verlengde termijn van 6 jaar begint te lopen. Volgens de Catalaanse criteria zouden werken die vóór de goedkeuring van de wet, dat wil zeggen vóór 3 augustus 2010, zijn gebouwd, een verjaringstermijn van 4 jaar hebben. En voor de werken die later zijn uitgevoerd, zou de termijn 6 jaar bedragen.

OKÉ. Ik begrijp het! Dus als ik een bouw zonder vergunning heb en de termijnen die in de wetgeving van mijn autonome gemeenschap zijn vastgesteld zijn verstreken zonder dat er sancties zijn opgelegd, is mijn woning dan 100 % in orde?

Het antwoord is een beetje ingewikkeld.

Zoals we in dit rapport hebben aangegeven, geeft het verstrijken van de termijn voor het opleggen van een sanctie/straf voor een bouwwerk de bevoegdheid om dat bouwwerk in het kadaster te registreren. Dit betekent dat:

De eigenaar kan het bouwwerk zonder vergunning “bezitten”. Het kan worden verhypothekeerd, verhuurd, verkocht, geërfd, geschonken, enz. Het Spaanse systeem kan niet langer de sloop ervan gelasten.

Hoewel het Spaanse systeem dergelijke bouwwerken als legaal erkent, kan het deze niet alle rechten en voordelen toekennen die een legale bouw wel heeft. Met andere woorden, het Spaanse systeem kan illegale bouwwerken die niet aan de wet hebben voldaan, geen bouwbelasting hebben betaald, geen architect hebben betaald, enz. , niet gelijkstellen aan legale bouwwerken die wel aan deze procedures hebben voldaan, in overeenstemming met de wet zijn gebouwd en alle verschuldigde belastingen en kosten hebben betaald.

Om deze reden worden deze bouwwerken die zonder vergunning zijn gebouwd, maar wel in het kadaster zijn geregistreerd, op een speciale manier gecatalogiseerd. Ze worden “buiten de norm” (“FUERA DE ORDENACIÓN”) bouwwerken genoemd.

Dit type bouwwerk is onderworpen aan bepaalde beperkingen ten opzichte van legale bouwwerken:

• Er mogen geen andere verbouwingen worden uitgevoerd dan die welke beperkt zijn tot instandhouding, veiligheid en gezondheid. Daarom mogen er geen renovatiewerkzaamheden worden uitgevoerd.
• Uitbreidingswerkzaamheden aan de bestaande constructie zijn niet toegestaan.
• Indien de constructie op natuurlijke wijze wordt gesloopt (door natuurlijke oorzaken, verval of rampen, overstromingen, enz.), mag deze niet worden herbouwd.
• Er zijn problemen met het verkrijgen van de bewoningsverklaring. Afhankelijk van de regio kan het gemeentehuis eisen dat er urbanisatiewerkzaamheden (in rustieke stijl) worden uitgevoerd om de bewoningsverklaring te verkrijgen, of de verklaring volledig weigeren, of zelfs eisen dat het illegale deel van een gebouw wordt gesloopt om de bewoningsverklaring af te geven.

Op dit punt, over de bewoningsverklaring:

• Andalusië: Geeft geen bewoningscertificaat af voor huizen of bouwwerken Fuera de Ordenación, maar geeft wel een zogenaamd “DAFO” (“Declaración Asimilada a Fuera de Ordenación”), waarmee het pand wel legaal kan worden aangesloten op water en elektriciteit, ook al is er geen bewoningscertificaat.
• Comunidad Valenciana: Het certificaat van bewoning wordt niet afgegeven voor dit type woningen, maar voor rustieke grond is een legalisatiesysteem in het leven geroepen waarbij, indien er werkzaamheden worden uitgevoerd om de omliggende wegen en bestrating te verbeteren en moderne afvalwaterzuiveringssystemen worden geïnstalleerd, het certificaat van bewoning wordt afgegeven en zelfs de mogelijkheid bestaat om structurele verbouwingen aan het onroerend goed uit te voeren en zelfs herbouwrechten te verkrijgen in geval van verval.

Een korte handleiding om het verschil te zien tussen een vergunning voor grote werken en een vergunning voor kleine werken

Vergunning voor grote werken

Dit is een bouwvergunning die wordt afgegeven door het gemeentehuis voor werken die technisch complex en economisch belangrijk zijn. Daarom moeten deze werken worden geregeld door voorschriften inzake veiligheid, bewoonbaarheid, enz.

Om de vergunning voor grote werken te verkrijgen, moet een ARCHITECTONISCH PROJECT worden opgesteld door architecten, ingenieurs, enz.

In de volgende situaties is in de regel een vergunning voor grote bouwwerkzaamheden vereist:

• De totale renovatie van woningen.
• Werkzaamheden die de structuur van de woning aantasten (fundering, structuur, gevel, dak, enz.).
• Verhoging van de bouwhoogte of het volume.
• Maatregelen in verband met brandveiligheid.
• Sloop of verkaveling.
• Verandering van het gebruik van het gebouw of de woning.
• Aanpassing van bedrijfsruimten.
• Nieuwbouw.
• Werkzaamheden die van invloed zijn op de gemeenschappelijke elementen van een gebouw.

Vergunning voor kleine werken

Ook voor kleine verbouwingen enz. is een vergunning nodig. Het gaat hier echter om eenvoudige werkzaamheden waarvoor geen project of gespecialiseerde projecten nodig zijn en die veel minder kosten met zich meebrengen. Voorbeelden hiervan zijn kleine verbouwingen, veranderingen aan muren of gevelbekleding, interieurprojecten, het verwijderen van architectonische barrières, het vervangen van bestrating, het renoveren van keukens of badkamers, het installeren van verwarming, riolering, loodgieterswerk en elektriciteit, onderzoeken, tests, enz.

Een voorbeeld van legalisering in de regio Valencia

Een huis gebouwd op rustica-grond in de regio Valencia in 1979.

Het pand stond op een RUSTICA-terrein van minder dan 10.000 m2 (de minimale perceelgrootte om bouwrecht te hebben in het gebied). En het werd gebouwd in 1979. Het was dus een vrij oud pand. Omdat het een oud pand betreft, respecteert het gemeentehuis de bestaande constructies die, omdat ze op minder dan 10.000 m2 zijn gebouwd en “buiten de norm vallen”, worden beschouwd als “wettelijk geconsolideerd door de tijd”. De huidige gebouwen kunnen dus niet worden uitgebreid. Er mogen dus geen nieuwe constructies op het terrein worden gebouwd. Het gemeentehuis staat binnenrenovaties van dit soort panden toe, maar geen uitbreidingen of de bouw van andere gebouwen zoals garages, zwembaden, enz.

Ook is het mogelijk dat het gemeentehuis geen vergunning verleent voor de renovatie van “essentiële” structurele delen van het gebouw, zoals funderingen, daken, enz. Het gemeentehuis staat “renovatie” van het bestaande huis en “reparatie” van de bestaande structuur toe, maar niet het ‘verwijderen’ van oude delen om nieuwe te installeren. In het geval van een natuurramp of overstroming die de structuur van het huis kan aantasten, kan het gemeentehuis bijvoorbeeld geen toestemming geven om het pand “herbouwen”. Concluderend kan worden gesteld dat het gemeentebestuur interne verbouwingen toestaat om de constructie in stand te houden, maar geen structurele verbouwingen van muren, funderingen, verandering van het dak, enz. Daarom raden wij u aan uw verzekeringsmaatschappij te informeren dat natuurrampen en andere gebeurtenissen die van invloed zijn op de bestaande constructies, gedekt moeten worden door de verplichte verzekering die u bij de oplevering van het huis moet afsluiten.

We hebben gezien dat het gebied NIET is aangesloten op het hoofdrioleringsnet.

Juridische gevolgen van huizen die in de regio Valencia als “Fuera de Ordenación” worden beschouwd

Als ze vóór augustus 2010 niet zijn bestraft, kunnen ze later niet worden bestraft en kunnen ze volgens het Spaanse systeem niet worden gesloopt. Ze zijn op dat moment juridisch geconsolideerd.

• Bestaande constructies worden gerespecteerd in hun omvang, maar het is niet mogelijk om nieuwe constructies te bouwen of zelfs de bestaande uit te breiden.
• Om deze reden respecteert het gemeentehuis de bestaande constructies, maar ze kunnen niet worden uitgebreid. Er kunnen dus geen nieuwe constructies op het terrein worden gebouwd.
• Het gemeentehuis staat binnenrenovaties toe op dit soort eigendommen. Maar omdat het eigendom niet aan de normen voldoet, zal het gemeentehuis geen vergunning verlenen voor de renovatie van “essentiële structurele delen” van het gebouw, zoals funderingen, daken, enz. Het gemeentebestuur staat “renovatie” van het bestaande huis en “reparatie” van de bestaande structuur toe, maar niet het “verwijderen” van oude onderdelen om nieuwe te installeren. In het geval van bijvoorbeeld een ‘brand’ of overstroming die de structuur van het huis kan aantasten, kan het gemeentebestuur geen toestemming geven voor “herbouw” van het pand. Concluderend kan worden gesteld dat het gemeentehuis interne verbouwingen toestaat om de constructie in stand te houden, maar geen structurele verbouwingen van muren, funderingen, dakvervanging, enz.
• Een van de voorwaarden om in aanmerking te komen voor de status “buiten de norm” is dat kan worden aangetoond dat het pand in de 15 jaar na de bouw niet is beboet.

Bewoonbaarheidsverklaring

Een ander punt is dat, afhankelijk van het gemeentehuis van het gebied en de individuele wettelijke voorwaarden van de constructie en/of het perceel, eigendommen in “Fuera de Ordenación” al dan niet een bewoningscertificaat hebben, en afhankelijk daarvan kan het gemeentehuis bepaalde wettelijke aspecten of werkzaamheden aan het pand eisen om dit certificaat te verkrijgen of te verlengen.

Ter informatie: dit is een document dat wordt afgegeven door het gemeentehuis van het gebied, waarin wordt bevestigd dat het onroerend goed voldoet aan de bewoningsvereisten.

Dit onroerend goed heeft geen “bewoningscertificaat” (CH) verkregen en het gemeentehuis heeft ons bevestigd dat het op dit moment niet mogelijk is om dit certificaat te verkrijgen.

Dit document is ook nodig om water en elektriciteit op het onroerend goed aan te sluiten en om de water- en elektriciteitscontracten op uw naam te zetten.

Urbanisatiekosten voor het voltooien van het legalisatieproces in de regio Valencia

In de nabije toekomst kan het gemeentehuis de huidige eigenaren verzoeken om, met het oog op een beter en comfortabeler gebruik van hun eigendommen, bepaalde werkzaamheden uit te voeren/te betalen om de infrastructuur ter plaatse te verbeteren, zoals straten (voetgangerszones), bestrating, openbare verlichting, riolering, enzovoort, en zelfs een deel van de percelen af te staan voor wegen, voetpaden of groenzones.

Het is noodzakelijk om te bekijken welke werkzaamheden de gemeente in de toekomst aan de eigenaren zal vragen en wie deze zal betalen. Op dit moment heeft een nieuwe wet die onlangs in 2019 is aangenomen (LOTUP) tot doel om met dit soort groepen huizen te werken aan de ontwikkeling van urbanisatieprojecten die nog niet wettelijk zijn vastgelegd.

Er zij op gewezen dat de duurste kosten van urbanisatie de aansluiting op het rioolstelsel van de gemeente zijn. Aangezien deze eigendommen vrij ver van de gemeente liggen, zou kunnen worden aanvaard dat, in plaats van aansluiting op het rioolstelsel, eigenaren septic tanks met zuiveringssystemen mogen installeren om het afvalwater te filteren en te zuiveren

De meeste woningen in het gebied hebben geen officiële gereguleerde of moderne septic tanks voor de behandeling van afvalwater. Als het project van het gemeentehuis in de toekomst wordt gepresenteerd, zullen de directe kosten dus bestaan uit de installatie van een moderne septic tank in de woning.

Volgens de makelaar voldoen de septic tanks niet aan de huidige voorschriften, wat zeer vaak voorkomt.

Zolang het urbanisatieplan niet is gepresenteerd en de urbanisatie niet is voltooid, kan het gemeentebestuur problemen stellen bij het verlenen van vergunningen voor structurele verbouwingen aan het pand. Bestaande constructies worden qua omvang gerespecteerd, maar het kan moeilijk zijn om een vergunning of toestemming te krijgen voor de bouw van een nieuw constructie-element of zelfs voor de uitbreiding van bestaande constructies.

Maar als de huizen in de omgeving worden verbeterd met de vereiste urbanisatiewerkzaamheden via een urbanisatieplan (MINIMIZACION DE IMPACTO AMBIENTAL genoemd), zullen ze de volgende voordelen hebben:

• De woning wordt beschouwd als een “volledig legale” constructie en wordt dus niet langer beschouwd als “niet-normatief”, waardoor bestaande constructies mogen worden herbouwd, structurele hervormingen mogen worden doorgevoerd, enz.
• Het onroerend goed krijgt een bewoningscertificaat