Leitfaden zum Kauf und Verkauf von Eigenheimen in San Javier, Cartagena und Murcia

Dies ist eine kurze Präsentation unseres Dienstes zum Immobilienkauf in San Javier, Los Alcázares, Mar Menor, Cartagena, Sucina, Torrre Pacheco, Santiago de la Rivera und Lo Pagán, unter Berücksichtigung der wichtigsten rechtlichen Aspekte der Eigentumsübertragung, erstellt von unseren Rechtsanwälten.

Wenn Sie daran interessiert sind, eine Immobilie an der Costa Blanca Süd zu kaufen oder zu verkaufen, hilft Ihnen TLACORP dabei, eine endgültige Kauf- oder Verkaufsentscheidung zu treffen.

Die Region Costa Blanca Nord wird von unseren Büros in Torrevieja-Ciudad Quesada abgedeckt, die über die Autobahn perfekt angebunden sind. Der Besuch unserer Büros in Ciudad Quesada dauert von Orihuela Costa aus nicht lange, und auf Wunsch kann einer unserer Anwälte die Immobilie besichtigen und Sie dort treffen, sodass Sie nicht zu unserem Büro kommen müssen.

Navigieren Sie mit TLACORP durch den Immobilienkauf in der Region Murcia

Der Kauf einer Immobilie in einem fremden Land kann eine komplexe Angelegenheit sein. Bei TLACORP vereinfachen wir diesen Prozess für Sie und bieten Ihnen kompetente rechtliche Beratung für Immobilien in der pulsierenden Region Murcia, insbesondere in San Javier, Los Alcázares, Mar Menor, Cartagena, Sucina, Torre Pacheco, Santiago de la Ribera und Lo Pagán. Unsere engagierten Anwälte in unseren leicht erreichbaren Büros in Torrevieja-Ciudad Quesada (mit perfekter Anbindung an die Autobahn) sorgen für eine reibungslose und sichere Abwicklung, egal ob Sie kaufen oder verkaufen möchten.

Obwohl sich unser Hauptsitz in Torrevieja-Ciudad Quesada befindet, der von der südlichen Costa Blanca aus leicht zu erreichen ist, wissen wir, wie wichtig Komfort ist. Auf Wunsch kann einer unserer Anwälte die Immobilie direkt besichtigen und Sie dort treffen, sodass Sie nicht extra zu unserem Büro kommen müssen.

Wir decken eine breite Palette von Immobilientypen ab, von charmanten rustikalen Fincas bis hin zu modernen Apartments, Bungalows und etablierten Urbanisationen, darunter auch solche, die inmitten von Golfplätzen liegen.

Es ist von größter Bedeutung, die besonderen rechtlichen Gegebenheiten jedes Immobilientyps zu kennen. Im Folgenden beschreiben wir die wichtigsten rechtlichen Aspekte, die unsere Anwälte sorgfältig prüfen, um Ihre Interessen zu schützen, wobei wir uns insbesondere auf die besonderen Besonderheiten des Bauwesens in dieser Region konzentrieren.

Umfassende rechtliche Due Diligence für jede Immobilie

Unser umfassender Service bei der Eigentumsübertragung geht über die üblichen Prüfungen hinaus. Wir gehen auf die spezifischen Besonderheiten jeder Immobilie ein und bieten Ihnen so absolute Sicherheit.

1. Etablierte Urbanisationen und traditionelle Ferienhäuser (Bau vor 2000)

Zu dieser Kategorie gehören in der Regel Immobilien in Gebieten wie San Javier, Los Alcázares, Mar Menor, La Manga Club, Cartagena, Sucina, Torre Pacheco, Santiago de la Ribera und Lo Pagán. Diese dienen oft als Zweitwohnsitz oder Ferienhäuser und befinden sich ursprünglich im Besitz einer Mischung aus spanischen Staatsangehörigen (aus Gebieten wie Elche, Alicante, Madrid und Nordspanien) und nordeuropäischen Ausländern. Es handelt sich in der Regel um Bungalows und Apartments, die oft in Küstennähe gebaut wurden und meist aus der Zeit vor dem „spanischen Boom” der 2000er Jahre stammen.

Besonderheiten der Bauweise (vor 2000): Immobilien aus dieser Zeit weisen aufgrund der damals vorherrschenden Baupraktiken und Vorschriften oft bestimmte gemeinsame Merkmale auf. Dazu können gehören:

• Anpassungen an die Küstenlage: Viele ältere Immobilien in dieser Region, insbesondere in der Nähe des Mar Menor, wurden unter Berücksichtigung der Küstenlage gebaut, beispielsweise mit salzbeständigen Materialien oder mit einer auf maximale Belüftung ausgerichteten Bauweise. Die ständige Einwirkung der Meeresluft kann jedoch zu spezifischen Abnutzungserscheinungen führen, wenn die Immobilien nicht ausreichend instand gehalten werden.
• Ursprüngliche Grundrisse und Umbauten: Diese Häuser wurden oft mit einfacheren Grundrissen gebaut. Häufig findet man nicht registrierte Anbauten oder Umbauten, wie überdachte Terrassen, die zu Wohnräumen umgebaut wurden, geschlossene Veranden oder Unterbauten, die zu zusätzlichen Räumen umgebaut wurden. Diese Umbauten können, wenn sie ohne entsprechende Genehmigungen durchgeführt wurden, zu rechtlichen Komplikationen, Geldstrafen und Problemen bei der Erlangung oder Erneuerung der Wohnbescheinigung führen.
• Versorgungsinfrastruktur: Die ursprünglichen Wasser- und Strominstallationen in älteren Immobilien sind zwar funktionsfähig, entsprechen jedoch nicht immer den modernen europäischen Standards. Es ist nicht ungewöhnlich, dass Versorgungsunternehmen bei Vertragsübertragungen eine Modernisierung der Elektro- oder Sanitärinstallationen verlangen, was für die neuen Eigentümer mit unvorhergesehenen Kosten verbunden ist.
• Gemeinschaftsinfrastruktur: In einigen älteren Urbanisationen wurde die Infrastruktur (Straßen, Beleuchtung, Kanalisation) möglicherweise schrittweise ausgebaut oder entspricht nicht vollständig den aktuellen kommunalen Standards. Dies kann manchmal dazu führen, dass Hausbesitzer in Zukunft zu Modernisierungsmaßnahmen beitragen müssen.
• Fehlende „Zehnjahresversicherung”: Immobilien, die vor dem Jahr 2000 gebaut wurden, sind in der Regel älter als die obligatorische „Zehnjahresversicherung” (Seguro Decenal), die strukturelle Mängel abdeckt. Dies bedeutet zwar nicht, dass die Immobilien Mängel aufweisen, aber Käufer sind stärker auf professionelle Baugutachten und die Transparenz des Verkäufers hinsichtlich früherer Probleme angewiesen.

Wenn Sie einen Kauf in diesen Gebieten in Betracht ziehen, führen unsere Anwälte wichtige zusätzliche Überprüfungen durch:

• Rechtliche und administrative Baugeschichte: Wir untersuchen sorgfältig, wie die Immobilie gebaut und entwickelt wurde. Dazu gehört die Identifizierung von nicht genehmigten Anbauten, überdachten Terrassen, umgebauten Veranden oder umgebauten Unterbauten. Unser Ziel ist es, zu bestätigen, dass alle Umbauten mit den entsprechenden Genehmigungen durchgeführt wurden. Dies ist wichtig, um mögliche Bußgelder, Strafen oder Probleme mit der Stadtverwaltung zu vermeiden, die die Erneuerung der Wohnbescheinigung verweigern könnte, was sich wiederum auf die Versorgungsverträge für neue Eigentümer auswirken kann. Wir stellen außerdem sicher, dass die Eigentumsurkunden den aktuellen physischen Zustand des Gebäudes genau widerspiegeln.
• Wasser- und Stromverträge: Da es sich um ältere Immobilien handelt, können die Versorgungsunternehmen von den Käufern verlangen, die Installation zu modernisieren, um Vertragsänderungen nach dem Kauf zu erleichtern. Unsere Anwälte prüfen, ob solche Anforderungen zu erwarten sind, und helfen Ihnen, Kosten wie Elektro- oder Klempnerarbeiten für Inspektionen und Neuverkabelungen einzukalkulieren. Diese Informationen können bei den Preisverhandlungen mit dem Verkäufer genutzt werden.
• Plusvalía-Steuer: Diese kommunale Steuer, die auf den Wertzuwachs von städtischen Grundstücken erhoben wird, kann für ältere Immobilien, die lange Zeit im Besitz desselben Eigentümers waren, erheblich sein. Obwohl sie rechtlich gesehen vom Verkäufer zu tragen ist, stellt unser Team sicher, dass die notwendigen Garantien für ihre Zahlung vorhanden sind, um Sie vor unerwarteten Verbindlichkeiten zu schützen, insbesondere wenn der Verkäufer nicht in Spanien ansässig ist.
• Eigentümergemeinschaft: Über die Überprüfung der aktuellen Zahlung der Gemeinschaftsgebühren hinaus recherchieren wir alle wesentlichen Teilzahlungen, die für größere Renovierungen oder Instandhaltungsmaßnahmen in den Gemeinschaftsbereichen (z. B. Terrassen, Fassaden, Parkplätze) fällig sind. Solche Kosten sind nicht immer ausdrücklich in den üblichen Gemeinschaftsbescheinigungen aufgeführt und können erhebliche zukünftige Ausgaben darstellen. Wir prüfen auch die Satzung und die internen Regeln der Gemeinschaft, um etwaige Einschränkungen oder potenzielle Probleme (z. B. gewerbliche Nutzung, Haustierrichtlinien) zu verstehen.

2. Neue Stadtgebiete (Bau nach 2000)

Diese Kategorie umfasst neuere Urbanisationen in San Javier, Los Alcázares, Mar Menor, Cartagena, Sucina, Torre Pacheco, Santiago de la Ribera und Lo Pagán sowie andere moderne Bauprojekte wie Valle del Sol, La Tercia Golf Resort, Polaris Golf, Hacienda Riquelme, Sierra Golf, La Peraleja, Los Narejos, Hacienda El Álamo, Campos del Río, Las Góndolas, Neptuno und Las Aldeas.

Besonderheiten der Bauweise (nach 2000): Immobilien, die während und nach dem „spanischen Boom” gebaut wurden, spiegeln oft einen zeitgenössischen Architekturstil wider und unterliegen strengeren Bauvorschriften.

• Moderne Standards und Garantien: Diese Immobilien zeichnen sich in der Regel durch modernere Bautechniken und -materialien aus und profitieren von einer verbesserten Isolierung und Energieeffizienz. Entscheidend ist, dass sie gesetzlich mit einer Zehnjahresversicherung (Seguro Decenal) ausgestattet sein müssen, die einen erheblichen Schutz vor Baumängeln bietet.
• Integrierte Golfresorts und Urbanisationen: Ein bemerkenswertes Merkmal der Region Murcia, insbesondere im Landesinneren, ist das Vorhandensein großer, integrierter Golfresorts. Diese umfassen oft nicht nur Wohnimmobilien, sondern auch umfangreiche Gemeinschaftseinrichtungen wie Golfplätze, Clubhäuser, Gewerbeflächen, Pools und Gärten. Es ist wichtig, die spezifischen Gemeinschaftsregeln und laufenden Kosten dieser umfassenden Entwicklungen zu kennen.
• Offene Wohnräume und Sonnenterrassen: Moderne Designs bevorzugen oft offene Wohnräume und maximieren den Genuss des Außenbereichs mit größeren Terrassen, Balkonen und privaten Sonnenterrassen auf dem Dach, insbesondere in Apartments und Reihenhäusern.
• Tiefgaragen und Abstellräume: Viele neue Apartmentkomplexe und Reihenhäuser verfügen über Tiefgaragenstellplätze und individuelle Abstellräume, was den Komfort und den Wert erhöht.
• Einheitliche Ästhetik: In neuen Urbanisationen wird großer Wert auf eine einheitliche Ästhetik gelegt, wobei die Gestaltungsrichtlinien oft vom Bauträger oder den Gemeinschaftsregeln vorgegeben werden.

Bei diesen Immobilien konzentrieren wir uns unter anderem auf Folgendes:

• Vollständige Eintragung im Grundbuch als „fertiggestelltes Haus”: Wir überprüfen, ob die Immobilie vollständig und korrekt registriert ist, und bestätigen, dass der Bauunternehmer die Endabnahme, die Zehn-Jahres-Versicherung (die strukturelle Mängel abdeckt) und die Bewohnbarkeitsbescheinigung vorgelegt hat. Die Bewohnbarkeitsbescheinigung ist für die rechtmäßige Nutzung der Immobilie und den Anschluss an die wesentlichen Versorgungsleistungen von entscheidender Bedeutung.
• Fertigstellung der Gemeinschaftsbereiche: Wir stellen sicher, dass alle Gemeinschaftseinrichtungen (Golfplätze, Gewerbeflächen, Pools, Gärten usw.) entweder fertiggestellt sind oder sich in einem fortgeschrittenen Stadium der Fertigstellung befinden, um zukünftige finanzielle Belastungen oder unvollständige Ausstattungen zu vermeiden.
• Gemeinschaftsregeln und Gebühren: Wir überprüfen die Gemeinschaftsregeln gründlich, um alle Einschränkungen zu identifizieren, die sich auf Ihren Lebensstil auswirken könnten (z. B. Lärmvorschriften, Haustierregelungen oder sogar die Möglichkeit, dass Nachbarn Geschäfte betreiben, die Störungen verursachen könnten). Wir führen auch eine detaillierte Bewertung der Gemeinschaftsgebühren und Instandhaltungskosten durch, die in diesen größeren Wohnanlagen erheblich sein können, um von Anfang an vollständige Transparenz zu gewährleisten.
• Einschränkungen und Nutzungsrechte: Wir prüfen alle bestehenden Einschränkungen oder Nutzungsrechte in Bezug auf wichtige Infrastrukturen (Strom, Wasser, Abwasser, Müllabfuhr), die sich möglicherweise auf Ihre Immobilie auswirken könnten.

3. Immobilien in ländlichen Gebieten und auf dem Land

Für Immobilien in ländlichen Gegenden wie Balsicas, San Javier, Fortuna, La Unión, Cartagena, Los Beatos, Sucina, Torre Pacheco und Totana gelten besondere rechtliche Bestimmungen. Die allgemeinen Grundsätze der Eigentumsübertragung sind zwar ähnlich, aber rustikale Immobilien stellen oft besondere Herausforderungen dar.

Besonderheiten der Bauweise (ländliche Gebiete): Das Bauen in ländlichen Gebieten in Murcia unterliegt viel strengeren Vorschriften zum Schutz der natürlichen Umwelt und der landwirtschaftlichen Flächen, ähnlich wie in anderen Teilen Spaniens, jedoch mit regionalen Besonderheiten.

• Zulässige Bauarten: Im Allgemeinen sind nur Gebäude zulässig, die in direktem Zusammenhang mit landwirtschaftlichen oder ländlichen Aktivitäten stehen, oder bestehende Wohngebäude, die vor den geltenden städtebaulichen Vorschriften errichtet wurden. Der Neubau von Wohngebäuden auf ländlichen Grundstücken ist stark eingeschränkt und erfordert oft Mindestgrundstücksgrößen (die sehr groß sein können) und die Einhaltung bestimmter architektonischer Stile, die sich in die ländliche Landschaft einfügen.
• Rechtmäßigkeit bestehender Bauten: Es ist üblich, ältere, charmante Landhäuser (Fincas) zu finden, die möglicherweise vor Inkrafttreten der modernen Planungsvorschriften gebaut oder sogar ohne ordnungsgemäße Genehmigungen erweitert wurden. Die Überprüfung der Rechtmäßigkeit aller bestehenden Gebäude auf dem Grundstück ist von größter Bedeutung, um mögliche Abrissverfügungen oder Geldstrafen zu vermeiden.
• Versorgungsanschlüsse: Der Zugang zu Wasser, Strom und Abwasser in ländlichen Gebieten kann weniger einfach sein als in städtischen Gebieten. Die Grundstücke sind möglicherweise auf Bohrlöcher für die Wasserversorgung, Sonnenkollektoren für die Stromversorgung oder individuelle Klärgruben angewiesen. Unsere Anwälte überprüfen die Rechtmäßigkeit und Zuverlässigkeit aller Versorgungsanschlüsse. Die Verfügbarkeit zuverlässiger Wasserquellen ist in dieser oft trockenen Region besonders wichtig.
• Zufahrtsstraßen: Die Zufahrtsstraßen zu rustikalen Grundstücken sind manchmal unbefestigt oder weniger gut instand gehalten, und die gesetzlichen Zufahrtsrechte müssen klar festgelegt sein.
• Umwelt- und städtebauliche Beschränkungen: Rustikale Grundstücke unterliegen oft verschiedenen Umweltschutzauflagen und spezifischen städtebaulichen Vorschriften, die die Bebauung, die Höhe und die Gesamtfläche begrenzen. Die Kenntnis dieser Beschränkungen ist für mögliche zukünftige Änderungen oder Nutzungen von entscheidender Bedeutung, insbesondere angesichts der Nähe zu Naturschutzgebieten oder landwirtschaftlichen Zonen.

Unsere Anwälte verfügen über fundierte Kenntnisse der spanischen Vorschriften für rustikale Grundstücke, die in Bezug auf Bau und Nutzung in der Regel strenger sind. Wir empfehlen Ihnen, unsere Fachbereiche „Rustikaler Bau” und „Häufige Probleme” zu konsultieren, um sich über typische Probleme in diesen Bereichen zu informieren. Zu den wichtigsten Aspekten gehören häufig die Überprüfung der Rechtmäßigkeit bestehender Bauten, der Zugang zu Versorgungsleistungen und die Einhaltung von Umwelt- und städtebaulichen Vorschriften.

Weitere wichtige Punkte zu beachten

• Urbanisierungsgebühren und -arbeiten (halbkonsolidierte Urbanisierungen): Es ist sehr wichtig zu überprüfen, ob die Urbanisierung, in der sich die Immobilie befindet, über die gesamte Infrastruktur verfügt, wie z. B.: Straßen, Gehwege, Asphalt, Anschluss an die Kanalisation, Wasser und Strom. Die Infrastruktur dieser Gebiete wurde vor einiger Zeit entwickelt und entspricht manchmal nicht den modernen Standards. Daher ist es durchaus üblich, dass Eigentümer einen Teil ihres Grundstücks „abgeben” müssen, um breitere Straßen zu erhalten, oder dass sie für bestimmte Infrastrukturmaßnahmen wie den Anschluss an die Kanalisation, Fußgängerzonen usw. „bezahlen” müssen. Weitere Informationen zu diesem Thema finden Sie in unserem speziellen Abschnitt: Halbkonsolidierte Urbanisierungen.
• Wohnbescheinigung: Selbst wenn die Immobilien mit der entsprechenden Baugenehmigung errichtet wurden, gibt es bei der Erlangung der NEUEN Wohnbescheinigung einige Komplikationen. Wir stellen sicher, dass dieses wichtige Dokument in Ordnung ist, um zukünftige Probleme mit Versorgungsleistungen und der Einhaltung gesetzlicher Vorschriften zu vermeiden.

Warum TLACORP?

Bei TLACORP sind wir stolz darauf, klare, transparente und umfassende Rechtsberatung zu bieten. Unser Büro in CIUDAD QUESADA-TORREVIEJA ist über die Autobahn perfekt angebunden und somit von der gesamten Costa Blanca Süd und Teilen der Region Murcia aus leicht zu erreichen. Wir laden Sie herzlich zu einem Besuch in unserem Büro ein, bieten Ihnen aber auch die Möglichkeit, dass unsere Anwälte Sie direkt vor Ort treffen, um Ihnen Zeit und Reiseaufwand zu sparen.

Unser Team aus erfahrenen Anwälten bietet Ihnen:

• Fundierte Ortskenntnisse: Spezifisches Fachwissen über die rechtlichen Besonderheiten und Eigenheiten des Immobilienmarktes in der Region Murcia.
• Sorgfältige Due Diligence: Gründliche Überprüfungen, um potenzielle Probleme aufzudecken.
• Klare Kommunikation: Erläuterung komplexer rechtlicher Aspekte in verständlicher Sprache.
• Schutz Ihrer Interessen: Wir sorgen dafür, dass alle rechtlichen und finanziellen Aspekte geklärt sind.
• Spezialisierte Honorare: Maßgeschneiderte Preise für Immobilien in dieser speziellen Region.

Weitere Informationen zum Immobilienrecht in Spanien finden Sie in unserem speziellen Bereich zum Thema Immobilienrecht.

TLACORP steht Ihnen jederzeit zur Verfügung. Kontaktieren Sie uns für ein individuelles Angebot und lassen Sie sich von uns zu einem sicheren und erfolgreichen Immobilienkauf oder -verkauf in der Region Murcia begleiten.

Weitere Informationen zur Eigentumsübertragung finden Sie in unserem Abschnitt zum Immobilienrecht.

TLACORP steht Ihnen in unserem Büro in CIUDAD QUESADA-TORREVIEJA mit Sonderkonditionen für Immobilien in dieser Region

Kontaktieren Sie uns für ein Angebot