Dit is een korte presentatie van onze dienstverlening op het gebied van de aankoop van onroerend goed in San Javier, Los Alcázares, Mar Menor, Cartagena, Sucina, Torrre Pacheco, Santiago de la Rivera, Lo Pagán, rekening houdend met de belangrijkste juridische aspecten van de overdracht, opgesteld door onze advocaten.
Als u geïnteresseerd bent in de aankoop of verkoop van een woning aan de Costa Blanca Zuid, helpt TLACORP u bij het nemen van een definitieve aankoop- of verkoopbeslissing.
De regio Costa Blanca Noord wordt bediend door onze kantoren in Torrevieja-Ciudad Quesada, die perfect verbonden zijn via de snelweg. Een bezoek aan onze kantoren in Ciudad Quesada duurt niet lang vanuit Orihuela Costa en, indien gewenst, kan een van onze advocaten de woning bezichtigen en u daar ontmoeten, zodat u niet naar ons kantoor hoeft te komen.
Navigeer door uw aankoop van onroerend goed in de regio Murcia met TLACORP
Het kopen van onroerend goed in het buitenland kan een complexe aangelegenheid zijn. Bij TLACORP vereenvoudigen wij dit proces voor u en bieden wij deskundig juridisch advies voor onroerend goed in de bruisende regio Murcia, met name in San Javier, Los Alcázares, Mar Menor, Cartagena, Sucina, Torre Pacheco, Santiago de la Ribera en Lo Pagán. Onze toegewijde advocaten, gevestigd in onze gemakkelijk bereikbare kantoren in Torrevieja-Ciudad Quesada (perfect verbonden via de snelweg), zetten zich in voor een vlotte en veilige transactie, of u nu koopt of verkoopt. Hoewel ons hoofdkantoor in Torrevieja-Ciudad Quesada ligt, gemakkelijk bereikbaar vanaf de zuidelijke Costa Blanca, begrijpen we het belang van gemak.
Indien gewenst kan een van onze advocaten de woning rechtstreeks bezoeken en u daar ontmoeten, zodat u niet naar ons kantoor hoeft te reizen.
Wij behandelen een breed scala aan soorten onroerend goed, van charmante rustieke finca’s tot moderne appartementen, bungalows en gevestigde urbanisaties, waaronder die welke gelegen zijn op golfbanen.
Het is van het grootste belang dat wij de unieke juridische situatie van elk type onroerend goed begrijpen. Hieronder vindt u een overzicht van de belangrijkste juridische aspecten die onze advocaten nauwkeurig onderzoeken om uw belangen te beschermen, met bijzondere aandacht voor de unieke eigenaardigheden van de bouw in deze regio.
Uitgebreide juridische due diligence voor elke woning
Onze grondige overdrachtsdienst gaat verder dan de standaardcontroles. Wij verdiepen ons in de specifieke nuances van elke woning, zodat u volledig gerust kunt zijn.
1. Gevestigde urbanisaties en traditionele vakantiehuizen (bouw vóór 2000)
Deze categorie omvat doorgaans onroerend goed in gebieden als San Javier, Los Alcázares, Mar Menor, La Manga Club, Cartagena, Sucina, Torre Pacheco, Santiago de la Ribera en Lo Pagán. Deze woningen dienen vaak als tweede woning of vakantiehuis en zijn oorspronkelijk eigendom van een mix van Spaanse staatsburgers (uit gebieden als Elche, Alicante, Madrid en Noord-Spanje) en Noord-Europese buitenlanders. Het gaat meestal om bungalows en appartementen, vaak gebouwd in de buurt van de kust, en meestal daterend van vóór de “Spaanse boom” van de jaren 2000.
Bijzonderheden van de bouw (vóór 2000): Woningen uit deze periode vertonen vaak bepaalde gemeenschappelijke kenmerken als gevolg van de gangbare bouwpraktijken en voorschriften van die tijd. Deze kunnen zijn:
- Aanpassingen aan de kust: Veel oudere woningen in deze regio, vooral die in de buurt van de Mar Menor, zijn gebouwd met aandacht voor de kustomgeving, bijvoorbeeld met zoutbestendige materialen of ontwerpen die gericht zijn op maximale ventilatie. Door de voortdurende blootstelling aan de zeelucht kunnen echter specifieke slijtageproblemen ontstaan als de woningen niet goed worden onderhouden.
- Oorspronkelijke indelingen en verbouwingen: Deze woningen zijn vaak gebouwd met een eenvoudige indeling. Het is gebruikelijk om niet-geregistreerde uitbreidingen of aanpassingen aan te treffen, zoals overdekte terrassen die zijn omgebouwd tot woonruimtes, afgesloten veranda’s of onderbouw die is omgebouwd tot extra kamers. Deze verbouwingen kunnen, indien uitgevoerd zonder de juiste vergunningen, leiden tot juridische complicaties, boetes en problemen bij het verkrijgen of verlengen van het bewoonbaarheidscertificaat.
- Nutsvoorzieningen: Hoewel functioneel, voldoen de oorspronkelijke water- en elektriciteitsinstallaties in oudere woningen niet altijd aan de moderne Europese normen. Het is niet ongebruikelijk dat leveranciers bij de overdracht van contracten om een update van de bedrading of het sanitair vragen, wat onvoorziene kosten met zich meebrengt voor de nieuwe eigenaren.
- Gemeenschapsinfrastructuur: In sommige oudere urbanisaties is de infrastructuur (wegen, verlichting, riolering) mogelijk in fasen ontwikkeld of voldoet deze niet volledig aan de huidige gemeentelijke normen. Dit kan er soms toe leiden dat huiseigenaren in de toekomst moeten bijdragen aan upgrades.
- Ontbreken van een “tienjarige verzekering”: Woningen die vóór het jaar 2000 zijn gebouwd, vallen doorgaans niet onder de verplichte “tienjarige verzekering” (Seguro Decenal), die structurele gebreken dekt. Hoewel dit niet betekent dat er sprake is van inherente gebreken, betekent het wel dat kopers meer afhankelijk zijn van professionele bouwkundige inspecties en de transparantie van de verkoper met betrekking tot eventuele problemen in het verleden.
Wanneer u overweegt om in deze gebieden een woning te kopen, voeren onze advocaten cruciale aanvullende controles uit:
- Juridische en administratieve bouwgeschiedenis: Wij onderzoeken nauwkeurig hoe het onroerend goed is gebouwd en ontwikkeld. Dit omvat het identificeren van ongeoorloofde uitbreidingen, overdekte terrassen, aangepaste veranda’s of verbouwde onderbouw. Ons doel is om te bevestigen dat alle aanpassingen met de juiste vergunningen zijn uitgevoerd. Dit is van cruciaal belang om mogelijke boetes, sancties of problemen met de gemeente te voorkomen, die de verlenging van het bewoonbaarheidscertificaat kan weigeren, wat vervolgens gevolgen kan hebben voor de nutsvoorzieningen voor nieuwe eigenaren. We zorgen er ook voor dat de eigendomsakten een accurate weergave zijn van de huidige fysieke staat van het gebouw.
- Water- en elektriciteitscontracten: Aangezien het om oudere woningen gaat, kunnen de nutsbedrijven kopers verplichten om de installatie te moderniseren om contractwijzigingen na de overdracht te vergemakkelijken. Onze advocaten beoordelen of dit het geval is en helpen u bij het inschatten van de kosten voor bijvoorbeeld een elektricien of loodgieter voor inspecties en het aanleggen van nieuwe bedrading. Deze informatie kan worden gebruikt bij de prijsonderhandelingen met de verkoper.
- Plusvalía-belasting: Deze gemeentelijke belasting, die wordt geheven over de stijging van de waarde van stedelijke grond, kan aanzienlijk zijn voor oudere panden die lange tijd in het bezit zijn geweest van dezelfde eigenaren. Hoewel deze belasting wettelijk gezien voor rekening van de verkoper komt, zorgt ons team ervoor dat de nodige garanties voor de betaling ervan worden geboden, zodat u niet voor onverwachte kosten komt te staan, vooral als de verkoper geen ingezetene is.
- Vereniging van eigenaren: Naast het controleren of de gemeenschappelijke kosten zijn betaald, onderzoeken we of er nog aanzienlijke deelbetalingen verschuldigd zijn voor grote renovaties of onderhoud van gemeenschappelijke ruimtes (bijv. terrassen, gevels, parkeerplaatsen). Dergelijke kosten worden niet altijd expliciet vermeld in standaardcertificaten van de vereniging en kunnen aanzienlijke toekomstige uitgaven vertegenwoordigen. We bekijken ook de statuten en interne regels van de vereniging om eventuele beperkingen of mogelijke problemen te begrijpen (bijv. bedrijfsactiviteiten, huisdierenbeleid).
2. Nieuwe urbanisatiegebieden (bouw na 2000)
Deze categorie omvat recentere urbanisaties in San Javier, Los Alcázares, Mar Menor, Cartagena, Sucina, Torre Pacheco, Santiago de la Ribera en Lo Pagán, en andere moderne ontwikkelingen zoals Valle del Sol, La Tercia Golf Resort, Polaris Golf, Hacienda Riquelme, Sierra Golf, La Peraleja, Los Narejos, Hacienda El Álamo, Campos del Río, Las Góndolas, Neptuno en Las Aldeas.
Bijzonderheden van de bouw (na 2000): Woningen die tijdens en na de “Spaanse boom” zijn gebouwd, weerspiegelen vaak een meer eigentijdse bouwstijl en voldoen aan strengere bouwvoorschriften.
- Moderne normen en garanties: Deze woningen zijn over het algemeen gebouwd met modernere bouwtechnieken en materialen, waardoor ze beter geïsoleerd zijn en energiezuiniger zijn. Cruciaal is dat ze wettelijk verplicht zijn om een tienjarige verzekering (Seguro Decenal) te hebben, die een aanzienlijke bescherming biedt tegen bouwgebreken.
- Geïntegreerde golfresorts en urbanisaties: Een opvallend kenmerk van de regio Murcia, vooral in het binnenland, is de aanwezigheid van grote, geïntegreerde golfresorts. Deze omvatten vaak niet alleen woningen, maar ook uitgebreide gemeenschappelijke voorzieningen zoals golfbanen, clubhuizen, commerciële zones, zwembaden en tuinen. Het is essentieel om de specifieke regels van de gemeenschap en de lopende kosten van deze uitgebreide projecten te kennen.
- Open woonruimtes en solariums: Moderne ontwerpen geven vaak de voorkeur aan open woonruimtes en maximaliseren het buitenplezier met grotere terrassen, balkons en privé-solariums op het dak, vooral in appartementen en herenhuizen.
- Ondergrondse parkeerplaatsen en opslagruimtes: Veel nieuwe appartementencomplexen en herenhuizen beschikken over ondergrondse parkeerplaatsen en individuele opslagruimtes, wat het comfort en de waarde ten goede komt.
- Consistente esthetiek: Binnen nieuwe urbanisaties wordt veel nadruk gelegd op het behoud van een consistente esthetiek, waarbij de ontwerprichtlijnen vaak worden bepaald door de projectontwikkelaar of de regels van de gemeenschap.
Voor deze woningen richten wij ons onder meer op:
- Volledige inschrijving in het kadaster als “voltooide woning”: Wij controleren of de woning volledig en correct is geregistreerd en bevestigen dat de bouwer de definitieve bouwvergunning, de tienjarige verzekering (die structurele gebreken dekt) en het bewoonbaarheidscertificaat heeft verstrekt. Het bewoningscertificaat is cruciaal voor het legaal bewonen van het pand en het aansluiten van essentiële nutsvoorzieningen.
- Voltooiing van gemeenschappelijke ruimtes: Wij gaan na of alle gemeenschappelijke voorzieningen (golfbanen, commerciële ruimtes, zwembaden, tuinen, enz.) voltooid zijn of in een vergevorderd stadium van voltooiing verkeren, zodat u niet voor financiële lasten komt te staan of te maken krijgt met onvolledige voorzieningen.
- Gemeenschapsregels en kosten: We voeren een grondige beoordeling van de gemeenschapsregels uit om eventuele beperkingen te identificeren die van invloed kunnen zijn op uw levensstijl (bijv. geluidsvoorschriften, huisdierenbeleid of zelfs de mogelijkheid dat buren een bedrijf runnen dat overlast kan veroorzaken). We voeren ook een gedetailleerde beoordeling uit van de gemeenschapslasten en onderhoudskosten, die in deze grotere projecten aanzienlijk kunnen zijn, zodat u vanaf het begin volledige transparantie heeft.
- Beperkingen en gebruiksrechten: Wij onderzoeken alle bestaande beperkingen of gebruiksrechten met betrekking tot belangrijke infrastructuur (elektriciteit, water, riolering, afvalinzameling) die van invloed kunnen zijn op uw eigendom.
3. Woningen in rustieke gebieden en op het platteland
Voor woningen in landelijke gebieden zoals Balsicas, San Javier, Fortuna, La Unión, Cartagena, Los Beatos, Sucina, Torre Pacheco en Totana gelden speciale wettelijke bepalingen. Hoewel de algemene overdrachtsprincipes vergelijkbaar zijn, brengen rustieke woningen vaak unieke uitdagingen met zich mee.
Bijzonderheden van de bouw (rustieke gebieden): De bouw in rustieke gebieden in Murcia is onderworpen aan veel strengere voorschriften die gericht zijn op het behoud van de natuurlijke omgeving en landbouwgrond, vergelijkbaar met andere delen van Spanje, maar met regionale specifieke kenmerken.
- Toegestane bouwtypes: Over het algemeen zijn alleen gebouwen die rechtstreeks verband houden met landbouw- of plattelandsactiviteiten toegestaan, of bestaande woningen die dateren van vóór de huidige stedenbouwkundige wetgeving. Nieuwbouw van woningen op rustieke grond is streng aan banden gelegd en vereist vaak een minimale perceelgrootte (die erg groot kan zijn) en naleving van specifieke bouwstijlen die passen bij het landelijke landschap.
- Wettigheid van bestaande bouwwerken: Het is gebruikelijk om oudere, charmante landhuizen (fincas) aan te treffen die mogelijk zijn gebouwd voordat de moderne bestemmingsplannen van kracht werden, of zelfs uitbreidingen die zonder de juiste vergunningen zijn aangebracht. Het is van cruciaal belang om de wettigheid van alle bestaande gebouwen op het perceel te controleren om mogelijke sloopbevelen of boetes te voorkomen.
- Nutsvoorzieningen: De toegang tot leidingwater, elektriciteit en riolering kan in rustieke gebieden minder eenvoudig zijn dan in stedelijke gebieden. Woningen kunnen voor watervoorziening afhankelijk zijn van boorputten, voor elektriciteit van zonnepanelen of van individuele septic tanks. Onze advocaten controleren de wettigheid en betrouwbaarheid van alle nutsvoorzieningen. De beschikbaarheid van betrouwbare waterbronnen is bijzonder belangrijk in deze vaak droge regio.
- Toegangswegen: Wegen die naar rustieke eigendommen leiden, kunnen soms onverhard of slecht onderhouden zijn, en de wettelijke toegangsrechten moeten duidelijk worden vastgelegd.
- Milieu- en stedenbouwkundige beperkingen: Rustieke grond is vaak onderworpen aan verschillende milieubeschermingsmaatregelen en specifieke stedenbouwkundige voorschriften die de ontwikkeling, hoogte en totale voetafdruk beperken. Het is van cruciaal belang om deze beperkingen te begrijpen voor eventuele toekomstige wijzigingen of gebruik, vooral gezien de nabijheid van beschermde natuurgebieden of landbouwzones.
Onze advocaten hebben een grondige kennis van de Spaanse regelgeving inzake rustieke grond, die doorgaans strenger is op het gebied van bouw en gebruik. Wij raden u aan onze gespecialiseerde rubrieken over “rustieke bouw” en “veelvoorkomende problemen” te raadplegen voor typische kwesties die zich in deze gebieden voordoen. Belangrijke aspecten zijn vaak het controleren van de wettigheid van bestaande bouwwerken, de toegang tot nutsvoorzieningen en de naleving van milieu- en stedenbouwkundige wetgeving.
Andere essentiële punten om rekening mee te houden
- Urbanisatiekosten en werkzaamheden (semi-geconsolideerde urbanisaties): Het is erg belangrijk om te controleren of de urbanisatie waar het onroerend goed zich bevindt, over alle urbanisatie-infrastructuur beschikt, zoals: wegen, bestrating, asfalt, aansluiting op het rioleringsnet, water en elektriciteit. De urbanisatie-infrastructuur van deze gebieden is enige tijd geleden aangelegd en voldoet soms niet aan de moderne normen. Het komt dan ook vaak voor dat eigenaren een deel van hun perceel moeten “afstaan” om bredere wegen te krijgen, of dat ze moeten “betalen” voor bepaalde urbanisatie-infrastructuur, zoals aansluiting op de riolering, voetgangersgebieden, enz. Voor meer informatie over dit onderwerp verwijzen wij u graag naar onze gespecialiseerde rubriek: Semi-geconsolideerde urbanisaties.
- Bewoonbaarheidsverklaring: Zelfs als het gaat om woningen die met de juiste bouwvergunning zijn gebouwd, zijn er soms complicaties bij het verkrijgen van de NIEUWE bewoonbaarheidsverklaring. Wij zorgen ervoor dat dit essentiële document in orde is om toekomstige problemen met nutsvoorzieningen en wettelijke naleving te voorkomen.
Waarom kiezen voor TLACORP?
Bij TLACORP zijn we trots op ons duidelijke, transparante en uitgebreide juridische advies. Ons kantoor in CIUDAD QUESADA-TORREVIEJA is perfect bereikbaar via de snelweg, waardoor het gemakkelijk te bereiken is vanuit de hele Costa Blanca Zuid en delen van de regio Murcia. We nodigen u graag uit voor een bezoek, maar onze advocaten kunnen ook bij u op het terrein komen, zodat u tijd en reiskosten bespaart.
Ons team van ervaren advocaten biedt:
- Grondige lokale kennis: specifieke expertise in de juridische nuances en bouwkundige bijzonderheden van onroerend goed in de regio Murcia.
- Zorgvuldige due diligence: grondige controles om mogelijke problemen aan het licht te brengen.
- Duidelijke communicatie: uitleg van complexe juridische aspecten in begrijpelijke bewoordingen.
- Bescherming van uw belangen: Wij zorgen ervoor dat alle juridische en financiële aspecten worden geregeld.
- Gespecialiseerde tarieven: Prijzen op maat voor onroerend goed in dit specifieke gebied.
Voor meer gedetailleerde informatie over overdrachtsrecht en onroerend goedrecht in Spanje kunt u terecht op onze speciale pagina over onroerend goedrecht.
TLACORP staat volledig tot uw beschikking. Neem contact met ons op voor een gepersonaliseerde offerte en laat ons u begeleiden bij een succesvolle aankoop of verkoop van onroerend goed in de regio Murcia.
Voor meer informatie over overdrachtsbelasting kunt u terecht op onze sectie Onroerend goedrecht.
TLACORP staat volledig tot uw beschikking in ons kantoor in CIUDAD QUESADA-TORREVIEJA, met speciale tarieven voor onroerend goed in deze regio.
Neem contact met ons op voor een offerte.