Esta es una pequeña presentación de nuestro servicio de tramitación de compraventa de inmuebles situados en San Javier, Los Alcázares, Mar Menor, Cartagena, Sucina, Torre Pacheco, Santiago de la Rivera, Lo Pagán, teniendo en cuenta los principales aspectos legales para la transmisión, realizada por nuestros abogados.
Si está interesado en comprar o vender un inmueble situado en la Costa Blanca Sur, TLACORP le ayudará a tomar la decisión final de compra o venta.
La zona de la Costa Blanca Norte está cubierta por nuestras oficinas en Torrevieja-Ciudad Quesada, perfectamente comunicadas por autopista. Visitar nuestras oficinas en Ciudad Quesada no le llevará mucho tiempo desde Orihuela Costa y, si lo desea, uno de nuestros abogados puede visitar la propiedad y reunirse con usted allí, evitando que tenga que desplazarse a nuestra oficina.
Navegue por la compra de su propiedad en la Región de Murcia con TLACORP
Embarcarse en la compra de una propiedad en un país extranjero puede ser un viaje complejo. En TLACORP, le simplificamos este proceso, ofreciéndole asesoramiento legal experto para propiedades situadas en la vibrante Región de Murcia, cubriendo específicamente San Javier, Los Alcázares, Mar Menor, Cartagena, Sucina, Torre Pacheco, Santiago de la Ribera y Lo Pagán. Nuestros abogados especializados, con sede en nuestras oficinas de fácil acceso en Torrevieja-Ciudad Quesada (perfectamente comunicadas por autopista), se comprometen a garantizar una transacción fluida y segura, tanto si desea comprar como vender.
Aunque nuestras oficinas principales se encuentran en Torrevieja-Ciudad Quesada, fácilmente accesibles desde el sur de la Costa Blanca, entendemos el valor de la comodidad. Si lo desea, uno de nuestros abogados puede visitar la propiedad directamente y reunirse con usted allí, evitando que tenga que desplazarse a nuestra oficina.
Cubrimos una amplia gama de tipos de propiedades, desde encantadoras fincas rústicas hasta modernos apartamentos, bungalós y urbanizaciones consolidadas, incluidas las situadas dentro de campos de golf.
Es fundamental comprender el panorama legal único de cada tipo de propiedad. A continuación, detallamos los aspectos legales clave que nuestros abogados examinan meticulosamente para proteger sus intereses, con especial atención a las peculiaridades de la construcción en esta región.
Due diligence legal exhaustiva para cada propiedad
Nuestro servicio de tramitación de escrituras va más allá de los controles habituales. Profundizamos en los matices específicos de cada propiedad para ofrecerle una tranquilidad total.
1. Urbanizaciones consolidadas y viviendas vacacionales tradicionales (construidas antes del año 2000)
Esta categoría suele incluir propiedades en zonas como San Javier, Los Alcázares, Mar Menor, La Manga Club, Cartagena, Sucina, Torre Pacheco, Santiago de la Ribera y Lo Pagán. A menudo se utilizan como segundas residencias o casas de vacaciones, y sus propietarios originales son una mezcla de españoles (de zonas como Elche, Alicante, Madrid y el norte de España) y extranjeros del norte de Europa. Suelen ser bungalós y apartamentos, a menudo construidos cerca de la costa, y normalmente son anteriores al «boom inmobiliario español» de la década de 2000.
Idiosincrasias de la construcción (antes de 2000): Las propiedades de esta época suelen presentar ciertas características comunes debido a las prácticas y normativas de construcción predominantes en aquel momento. Entre ellas se pueden incluir:
- Adaptaciones a la costa: Muchas de las propiedades más antiguas de esta región, especialmente las cercanas al Mar Menor, se construyeron teniendo en cuenta el entorno costero, con materiales resistentes a la sal o diseños destinados a maximizar la ventilación. Sin embargo, la exposición continua al aire marino puede provocar problemas específicos de desgaste si no se realiza un mantenimiento adecuado.
- Distribuciones originales y modificaciones: Estas viviendas se construyeron a menudo con distribuciones más sencillas. Es habitual encontrar ampliaciones o modificaciones no registradas, como terrazas cubiertas convertidas en espacios habitables, porches cerrados o construcciones subterráneas transformadas en habitaciones adicionales. Estas modificaciones, si se realizan sin los permisos adecuados, pueden dar lugar a complicaciones legales, multas y problemas para obtener o renovar el Certificado de Habitabilidad.
- Infraestructuras de servicios públicos: Aunque son funcionales, las instalaciones originales de agua y electricidad de las propiedades antiguas pueden no cumplir siempre las normas europeas modernas. No es raro que los proveedores soliciten actualizaciones de los sistemas de cableado o fontanería cuando se transfieren los contratos, lo que supone un gasto imprevisto para los nuevos propietarios.
- Infraestructuras comunitarias: En algunas urbanizaciones antiguas, las infraestructuras (carreteras, alumbrado, alcantarillado) pueden haberse desarrollado por etapas o no cumplir totalmente con las normas municipales actuales. Esto puede dar lugar a futuras exigencias a los propietarios de contribuir a las mejoras.
- Ausencia de «seguro decenal»: Las propiedades construidas antes del año 2000 suelen ser anteriores al «seguro decenal» obligatorio, que cubre los defectos estructurales. Aunque esto no implica que haya defectos inherentes, significa que los compradores dependen en mayor medida de los informes estructurales profesionales y de la transparencia del vendedor en cuanto a cualquier problema anterior.
Cuando se plantea una compra en estas zonas, nuestros abogados realizan comprobaciones adicionales cruciales:
- Historial legal y administrativo de la construcción: Investigamos meticulosamente cómo se construyó y desarrolló la propiedad. Esto incluye identificar cualquier ampliación no autorizada, terrazas cubiertas, porches modificados o construcciones subterráneas reconvertidas. Nuestro objetivo es confirmar que todas las modificaciones se realizaron con los permisos adecuados. Esto es fundamental para evitar posibles multas, sanciones o problemas con el ayuntamiento que se niegue a renovar el Certificado de Habitabilidad, lo que posteriormente puede afectar a los contratos de servicios públicos de los nuevos propietarios. También nos aseguramos de que las escrituras de la propiedad reflejen con exactitud el estado físico actual del edificio.
- Contratos de agua y electricidad: Al tratarse de propiedades antiguas, las empresas suministradoras pueden exigir a los compradores que actualicen la instalación para facilitar los cambios en los contratos tras la compra. Nuestros abogados evaluarán la posibilidad de que se exijan estos requisitos, ayudándole a prever los costes, como los honorarios de electricistas o fontaneros para las inspecciones y el recableado. Esta información puede utilizarse en las negociaciones del precio con el vendedor.
- Impuesto sobre la plusvalía: Este impuesto municipal, que grava el aumento del valor de los terrenos urbanos, puede ser significativo en el caso de propiedades antiguas que han pertenecido a los mismos propietarios durante mucho tiempo. Aunque legalmente es responsabilidad del vendedor, nuestro equipo se asegura de que existan las garantías necesarias para su pago, protegiéndole de responsabilidades inesperadas, especialmente si el vendedor es no residente.
- Comunidad de propietarios: Además de verificar que los pagos de los gastos comunitarios estén al día, investigamos cualquier pago parcial significativo pendiente por reformas importantes o mantenimiento de las zonas comunes (por ejemplo, terrazas, fachadas, aparcamiento). Estos gastos no siempre se indican explícitamente en los certificados comunitarios estándar y pueden suponer un gasto futuro considerable. También revisamos los estatutos y las normas internas de la comunidad para conocer cualquier limitación o posible problema (por ejemplo, actividades comerciales, normas sobre mascotas).
2. Nuevas zonas urbanizadas (construcción posterior a 2000)
Esta categoría abarca urbanizaciones de reciente construcción en San Javier, Los Alcázares, Mar Menor, Cartagena, Sucina, Torre Pacheco, Santiago de la Ribera y Lo Pagán, así como otras urbanizaciones modernas como Valle del Sol, La Tercia Golf Resort, Polaris Golf, Hacienda Riquelme, Sierra Golf, La Peraleja, Los Narejos, Hacienda El Álamo, Campos del Río, Las Góndolas, Neptuno y Las Aldeas.
Idiosincrasias de la construcción (posterior a 2000): Las propiedades construidas durante y después del «boom inmobiliario español» suelen reflejar estilos arquitectónicos más contemporáneos y cumplir con normas de construcción más estrictas.
- Normas y garantías modernas: Estas propiedades suelen contar con técnicas y materiales de construcción más modernos, lo que les permite beneficiarse de un mejor aislamiento y una mayor eficiencia energética. Es fundamental destacar que están obligadas por ley a contar con el Seguro Decenal, que ofrece una importante protección frente a los defectos estructurales.
- Complejos turísticos con campo de golf y urbanizaciones: Una característica destacada de la región de Murcia, especialmente en el interior, es la prevalencia de grandes complejos turísticos con campo de golf. A menudo incluyen no solo propiedades residenciales, sino también amplias instalaciones comunes como campos de golf, clubes, zonas comerciales, piscinas y jardines. Es fundamental conocer las normas específicas de la comunidad y los gastos corrientes asociados a estas urbanizaciones integrales.
- Salones diáfanos y soláriums: Los diseños modernos suelen favorecer los espacios diáfanos y maximizan el disfrute del aire libre con terrazas más amplias, balcones y soláriums privados en la azotea, especialmente en apartamentos y adosados.
- Aparcamiento subterráneo y trasteros: Muchos complejos de apartamentos y adosados nuevos incluyen plazas de aparcamiento subterráneo y trasteros individuales, lo que añade comodidad y valor.
- Estética coherente: En las nuevas urbanizaciones se hace mucho hincapié en mantener una estética coherente, con directrices de diseño que suelen dictar el promotor o las normas de la comunidad.
Para estas propiedades, nos centramos en:
- Inscripción completa en el Registro de la Propiedad como «vivienda terminada»: verificamos que la propiedad está registrada de forma completa y correcta, confirmando que el constructor ha proporcionado la licencia de obra final, el seguro de diez años (que cubre los defectos estructurales) y el certificado de habitabilidad. El certificado de habitabilidad es fundamental para ocupar legalmente la propiedad y conectar los servicios públicos esenciales.
- Finalización de las zonas comunes: Nos aseguramos de que todas las instalaciones comunes (campos de golf, zonas comerciales, piscinas, jardines, etc.) estén terminadas o en fase avanzada de finalización, evitando futuras cargas financieras o servicios incompletos.
- Normas y gastos comunitarios: Se lleva a cabo una revisión exhaustiva de las normas comunitarias para identificar cualquier restricción que pueda afectar a su estilo de vida (por ejemplo, normas sobre ruido, permisos para mascotas o incluso la posibilidad de que los vecinos tengan negocios que puedan causar molestias). También realizamos una evaluación detallada de los gastos comunitarios y de mantenimiento, que pueden ser considerables en estas urbanizaciones de gran tamaño, garantizando la total transparencia desde el principio.
- Limitaciones y derechos de uso: Investigamos cualquier limitación o derecho de uso existente relacionado con las principales infraestructuras (electricidad, agua, alcantarillado, recogida de basuras) que pueda afectar a su propiedad.
3. Propiedades en zonas rústicas y rurales
Para las propiedades situadas en zonas rurales como Balsicas, San Javier, Fortuna, La Unión, Cartagena, Los Beatos, Sucina, Torre Pacheco y Totana, se aplican consideraciones legales especiales. Aunque los principios generales de la transmisión de la propiedad son similares, las propiedades rústicas suelen presentar retos únicos.
Idiosincrasias de la construcción (zonas rústicas): La construcción en zonas rústicas de Murcia está sujeta a una normativa mucho más estricta destinada a preservar el medio ambiente natural y los terrenos agrícolas, similar a la de otras partes de España, pero con especificidades regionales.
- Tipos de construcción permitidos: En general, solo se permiten los edificios directamente relacionados con actividades agrícolas o rurales, o las viviendas existentes anteriores a la legislación urbanística vigente. La construcción de nuevas viviendas en terrenos rústicos está muy restringida, ya que a menudo se exige un tamaño mínimo de parcela (que puede ser muy grande) y el cumplimiento de estilos arquitectónicos específicos que se integren en el paisaje rural.
- Legalidad de las estructuras existentes: Es habitual encontrar casas de campo antiguas y con encanto (fincas) que pueden haber sido construidas antes de la entrada en vigor de la normativa urbanística moderna, o incluso ampliaciones añadidas sin los permisos adecuados. Verificar la legalidad de todas las estructuras existentes en la parcela es fundamental para evitar posibles órdenes de demolición o multas.
- Conexiones a los servicios públicos: El acceso al agua corriente, la electricidad y el alcantarillado en las zonas rústicas puede ser menos sencillo que en las zonas urbanas. Las propiedades pueden depender de pozos para el agua, paneles solares para la electricidad o fosas sépticas individuales. Nuestros abogados verifican la legalidad y la fiabilidad de todas las conexiones a los servicios públicos. La disponibilidad de fuentes de agua fiables es especialmente importante en esta región, a menudo árida.
- Vías de acceso: Las carreteras que conducen a las propiedades rústicas pueden estar sin asfaltar o en mal estado, y es necesario establecer claramente los derechos legales de acceso.
- Restricciones medioambientales y urbanísticas: Los terrenos rústicos suelen estar sujetos a diversas protecciones medioambientales y a normas urbanísticas específicas que limitan la construcción, la altura y la superficie total. Es fundamental conocer estas restricciones para cualquier posible modificación o uso futuro, especialmente dada la proximidad a zonas naturales protegidas o zonas agrícolas.
Nuestros abogados tienen un profundo conocimiento de la normativa española sobre terrenos rústicos, que suele ser más estricta en materia de construcción y uso. Le recomendamos que consulte nuestras secciones especializadas sobre «construcción rústica» y «problemas comunes» para conocer las cuestiones más habituales en estos ámbitos. Entre los aspectos clave suelen figurar la verificación de la legalidad de las estructuras existentes, el acceso a los servicios públicos y el cumplimiento de la legislación medioambiental y urbanística.
Otros puntos esenciales a tener en cuenta
- Cargos y obras de urbanización (urbanizaciones semiconsolidadas): Es muy importante comprobar que la urbanización en la que se encuentra la propiedad cuenta con todas las infraestructuras urbanísticas, tales como: carreteras, aceras, asfalto, conexión al alcantarillado, agua y electricidad. Las infraestructuras urbanísticas de estas zonas se construyeron hace tiempo y, en ocasiones, no cumplen con los estándares modernos. Por lo tanto, es bastante habitual encontrar propiedades cuyos propietarios tienen que «ceder» parte de sus parcelas para disponer de carreteras más anchas o «pagar» algunas infraestructuras urbanísticas, como la conexión al alcantarillado, las zonas peatonales, etc. Le invitamos a obtener más información sobre este tema en nuestra sección especializada: Urbanizaciones semiconsolidadas.
- Certificado de habitabilidad: Aunque se trate de propiedades construidas con la licencia de obra correspondiente, existen algunas complicaciones a la hora de obtener el NUEVO certificado de habitabilidad. Nos aseguramos de que este documento tan importante esté en regla para evitar futuros problemas con los servicios públicos y el cumplimiento de la normativa.
¿Por qué elegir TLACORP?
En TLACORP, nos enorgullecemos de ofrecer un asesoramiento jurídico claro, transparente y completo. Nuestra oficina en CIUDAD QUESADA-TORREVIEJA está perfectamente comunicada por autopista, lo que la hace fácilmente accesible desde toda la Costa Blanca Sur y parte de la región de Murcia. Le invitamos a visitarnos, pero también le ofrecemos la flexibilidad de que nuestros abogados se reúnan con usted en la propia propiedad, lo que le ahorrará tiempo y desplazamientos.
Nuestro equipo de abogados experimentados ofrece:
- Profundo conocimiento local: Experiencia específica en los matices legales y las peculiaridades de la construcción de propiedades en la región de Murcia.
- Diligencia debida meticulosa: Comprobaciones exhaustivas para descubrir cualquier problema potencial.
- Comunicación clara: Explicación de aspectos legales complejos en términos comprensibles.
- Protección de sus intereses: Garantizamos que todos los aspectos legales y financieros estén protegidos.
- Tarifas especializadas: Precios a medida para propiedades en esta zona específica.
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