Touristische Vermietung |

Konzept

Die Einstufung eines Mietvertrags als touristischer Mietvertrag schließt die Anwendung des LAU aus. Die autonomen Regionen regeln die sogenannte touristische Vermietung unter Verwendung ihrer eigenen Definitionen und Terminologie. Das Bürgerliche Gesetzbuch gilt als ergänzende Vorschrift für Aspekte, die nicht in den regionalen Vorschriften geregelt sind, und ist in den Regionen, die keine solche Vorschriften haben, unmittelbar anwendbar.

Um sie von ihrem Anwendungsbereich auszunehmen, definiert das LAU allgemein, was als Wohnung für touristische Zwecke gilt (LAU Art. 5.e):

– die in ihrer Gesamtheit (oder je nach Region in Teilen) vorübergehend übertragen wird;

– möbliert und ausgestattet ist und sofort genutzt werden kann;

– zu Erwerbszwecken; und

– unter den in den sektorspezifischen Vorschriften festgelegten Bedingungen.

Ebenso ist es als wesentliches und definierendes Merkmal dieser Art von Mietvertrag erforderlich, dass die Immobilie in einem touristischen Angebotskanal oder auf andere Weise vermarktet oder beworben wird.

Nachstehend finden Sie eine Vergleichstabelle, die die aktuellen Rechtsvorschriften der einzelnen autonomen Gemeinschaften und die in jeder von ihnen für diesen Bereich verwendeten Begriffe enthält.

Vertrag über die Überlassung des Gebrauchs

Touristische Mietverträge für Wohnungen werden in der Regel durch einen speziellen Vertrag über die Überlassung des Gebrauchs abgeschlossen. Dieser Vertrag regelt im Wesentlichen das Verhältnis zwischen dem Eigentümer der Immobilie und dem Nutzer oder Gast derselben.

Jede der Parteien hat unterschiedliche rechtliche und vertragliche Verpflichtungen, weshalb auch ihre Haftungsregelung unterschiedlich ist.

Parteien

Die verschiedenen Beteiligten an der Vermarktung und dem Vertragsabschluss über die Übertragung der Nutzung von Wohnungen zu touristischen Zwecken werden im Folgenden analysiert.

Eigentümer oder Verwalter der Immobilie

Es handelt sich um den Eigentümer der als Wohnraum für touristische Zwecke registrierten Immobilie. Es kann vorkommen, dass andere Personen Rechte an der Immobilie haben, die sie zu deren Nutzung berechtigen, wie z. B. ein Nießbraucher.

Der Eigentümer oder Nießbraucher einer Wohnung ist nicht unbedingt der Verwalter der Wohnung, sondern kann die Nutzung der Wohnung einer anderen Person oder Einrichtung übertragen, damit diese sie wiederum als Unterkunft an Dritte weitergeben kann.

Der Verwalter ist die Person, die die Immobilie betreibt und außerdem:

die Mittel für die Erbringung von Beherbergungsdienstleistungen in der Unterkunft für touristische Zwecke organisiert;
die Beherbergungsdienstleistung anbietet und erbringt, Verträge mit Kunden abschließt und ihnen den Zugang zur Immobilie und den Aufenthalt darin zu den vereinbarten Bedingungen gestattet;

Der Verwalter muss über einen Titel verfügen, der ihn berechtigt, die Immobilie seinerseits an die Nutzer zu übertragen. Sofern die Übertragung der Nutzung an den Betreiber nicht durch den Eigentümer, sondern durch eine andere Person erfolgt, ist zu prüfen, ob der Titel, mit dem der nicht Eigentümer übertragende Rechtsinhaber die Übertragung an den Betreiber vornimmt, eine solche Abtretung zulässt.

Neben der Beauftragung von Vertriebskanälen entscheiden sich Eigentümer oder Betreiber von Immobilien für touristische Zwecke häufig dafür, die touristischen Dienstleistungen, die sie ihren Kunden anbieten, ganz oder teilweise auszulagern, sodass diese von Dritten erbracht werden. Zu den am häufigsten in Auftrag gegebenen Dienstleistungen gehören Sicherheit, Wäscheservice, Reinigung und Instandhaltung der Wohnung.

In der Verantwortlichkeitserklärung muss angegeben werden, dass die Nutzung oder Verwaltung durch einen Betreiber oder Verwalter erfolgt, der über eine entsprechende Rechtsgrundlage verfügt. Wird der Name eines Betreibers der zuständigen Behörde nicht mitgeteilt, wird davon ausgegangen, dass der Eigentümer der Wohnung auch der Betreiber ist und gegenüber der Behörde und den Nutzern für die ordnungsgemäße Erbringung der Dienstleistung verantwortlich ist, auch wenn er diese in der Praxis nicht erbringt.

Nutzer, Gast oder Tourist

Der Nutzer ist derjenige, der die Beherbergungsdienstleistung in Anspruch nimmt und daher immer eine natürliche Person ist. Er ist verpflichtet, die durch die Nutzung der Immobilie zu touristischen Zwecken entstandenen Beträge zu zahlen.

Es kann vorkommen, dass der Vertrag von einer dritten Person abgeschlossen wird, wodurch eine subjektive Unterscheidung zwischen dem Vertragspartner und dem Begünstigten der Dienstleistung besteht.

Buchungs-/Reservierungsvertrag

Der Vertrag über die Reservierung einer Unterkunft in einer Wohnung zu touristischen Zwecken ist der Vertrag, durch den der Vermarkter oder Betreiber sich verpflichtet, einen Nutzer für einen bestimmten Zeitraum in einer Wohnung unterzubringen, gegen eine Geldleistung als Garantie für die Verpflichtung des Nutzers, die Unterkunft zu nutzen und den dafür vereinbarten Preis zu zahlen.

Es handelt sich um einen Vorvertrag für den Nutzungsübertragungsvertrag, sodass jeder für die Reservierung gezahlte Betrag in der Regel auf den Gesamtpreis des Aufenthalts angerechnet wird.

Die an diesem Vertrag beteiligten Parteien sind in der Regel der Dienstleister und der Kunde, obwohl es auch sehr üblich ist, dass die Reservierung zwischen dem Vermarkter und dem Kunden vereinbart wird.

Es gibt Arten von Reservierungsverträgen, bei denen der Vermarkter oder Vermittler den Reservierungsvertrag unter Angabe unterzeichnet, dass er dies im Namen des Dienstleisters tut.

Beratung über die Website

Konzeptionell unterscheidet sich die Reservierung einer Unterkunft, die mit dem Eigentümer einer über eine Website betriebenen Unterkunft vereinbart wird, nicht von den analysierten Reservierungsverträgen, unbeschadet der Tatsache, dass der Vertragsabschluss elektronisch erfolgt.

Nutzer, die auf Online-Plattformen zugreifen, schließen jedoch direkt mit diesen Plattformen einen Vertrag, der kein Vertrag über die Buchung einer Unterkunft ist.

Die bekanntesten Plattformen bieten ihre Dienste gemäß den allgemeinen Vertragsbedingungen an, die direkt zwischen ihnen und den Nutzern, die die Website besuchen, vereinbart wurden und in denen klargestellt wird, dass die von den Online-Plattformen angebotenen Dienste in der Erstellung von Folgendem bestehen:

– Bereitstellung von Räumen, in denen Nutzer Informationen erhalten und Anzeigen für zu vermietende Immobilien einsehen können; oder

– Online-Marktplätze, auf denen Anbieter von Unterkünften oder Veranstaltungsdienstleistungen diese Dienstleistungen veröffentlichen und registrierte Nutzer darauf zugreifen können und zwischen ihnen eine direkte Kommunikation zur Verwaltung von Reservierungen hergestellt wird.

Rechte und Pflichten

Die Rechte und Pflichten der Parteien richten sich nach den Bestimmungen des Auftragsvertrags sowie nach den geltenden regionalen Verwaltungsvorschriften. Unter den Rechten und Pflichten, die als die häufigsten hervorzuheben sind, sind folgende zu nennen:

Rechte

Der Eigentümer oder Verwalter hat folgende Rechte:

– als Hauptrecht, den vereinbarten Preis für die Unterkunft zu erhalten;

– Weitere Rechte sind: das Verbot des Zutritts zur Unterkunft für Kunden, die die Unterkunft nicht bezahlen oder über die vereinbarte Zeit hinaus bleiben wollen, sowie die Entfernung des Gepäcks aus der Unterkunft, wenn der Kunde gegen seinen Vertrag verstößt oder die Unterkunft nicht innerhalb der vereinbarten Frist verlässt.

Der Nutzer der Wohnung hat seinerseits folgende Rechte:

– als Hauptrecht, die Wohnung zum Zweck der vorübergehenden Unterbringung sowie gegebenenfalls die Gemeinschaftsräume der Einrichtung, in der sich die Wohnung befindet, zu nutzen;

– ein weiteres Recht ist der Zugang zu den Dienstleistungen, die der Betreiber der Wohnung anbieten kann und die gegebenenfalls kostenpflichtig sind.

Pflichten

Unter den Pflichten des Eigentümers oder Verwalters sind zu unterscheiden:

Eine Hauptpflicht ist die vorübergehende Überlassung einer möblierten und ausgestatteten Unterkunft in einem sofort nutzbaren Zustand.
Weitere Nebenpflichten sind:

– Erbringung zusätzlicher vertraglich vereinbarter Dienstleistungen, wie z. B. Verpflegung in Form von Frühstück, Halbpension oder Vollpension;

– Bereitstellung von Informationen über alle für die Dienstleistung geltenden Vorschriften;

– Ersatz von Schäden, die dem Gast oder seinem Eigentum durch Verschulden oder Fahrlässigkeit entstanden sind; und

– Verwahrung von Geld und Wertsachen als Verwahrer, sofern die Dienstleistung angeboten wird oder zu diesem Zweck Safes eingerichtet sind.

Die regionalen Tourismusvorschriften regeln im Einzelnen die zusätzlichen touristischen Dienstleistungen, die die Beauftragten anbieten müssen. So muss beispielsweise der Vermarkter von touristischen Aufenthalten in Privatunterkünften die regelmäßige Reinigung der Unterkunft vor der Ankunft neuer Gäste oder während ihres Aufenthalts sowie die Bereitstellung von Bettwäsche, Handtüchern usw. gewährleisten.

Die Hauptpflicht des Nutzers besteht in der Zahlung des vereinbarten Preises für die Übertragung des vorübergehenden Gebrauchs der Immobilie sowie etwaiger zusätzlicher Zuschläge oder Dienstleistungen.

Ebenso bestehen weitere Verpflichtungen:

– dem Betreiber der Wohnung seinen Namen und den Namen der mit ihm in der Wohnung lebenden Personen mitzuteilen;

– Vorlage ihrer Ausweispapiere, wobei die Anzahl der Personen, die Zugang zur Unterkunft haben, auf die Anzahl der gebuchten Personen beschränkt ist, die wiederum die Anzahl der Unterkünfte nicht überschreiten darf;

– Einhaltung der Betriebs- und Mitbenutzungsregeln der Unterkunft;

– Erhaltung der Unterkunft in gutem Zustand, ohne die darin befindlichen Gegenstände zu beschädigen;

– Verlassen der Unterkunft innerhalb der vereinbarten Frist.

Vertragsverletzung

Die Nichteinhaltung der Bedingungen des Vertrags über die Überlassung einer Wohnung zu touristischen Zwecken durch eine der Parteien begründet die Verpflichtung zur Ersatzleistung des entstandenen Schadens gegenüber der vertragstreuen Partei.

Die Nichteinhaltung begründet eine vertragliche Haftung mit der Verpflichtung zum Ersatz des entstandenen Schadens (CC Art. 1101).

Die möglichen Vertragsverletzungen des Nutzers sind folgende:

– Nichtzahlung des Preises;

– mangelnde Sorgfalt bei der Erhaltung und Instandhaltung der Wohnung, ihrer Einrichtung und Ausstattung;

– Nichteinhaltung der Regeln des Zusammenlebens in dem Gebäude, in dem sich die Touristenunterkunft befindet; und

– fehlende Identifizierung.

Die Nichteinhaltung der Zahlungsverpflichtung, wenn sie wie üblich vor dem Einzug erfolgt, oder die Weigerung, sich auszuweisen, berechtigt den Überlasser, den Einzug zu verweigern und gegebenenfalls die Kaution einzubehalten, je nach den vereinbarten Bedingungen.

Die mangelnde Sorgfalt bei der Erhaltung und Instandhaltung der Wohnung begründet zugunsten des Überlassers das Recht, den entstandenen Schaden vom Nutzer ersetzt zu verlangen.

Die möglichen Verstöße, die zu einer Haftung führen können, sind jedoch aus Sicht des Veräußerers, der die vertraglichen Verpflichtungen, von denen viele durch branchenspezifische Vorschriften gesetzlich vorgeschrieben sind, einhalten muss, besonders gravierend. In diesen Fällen kann der Nutzer den entstandenen Schaden geltend machen und die entsprechenden Beschwerden bei den Verbraucher- und Tourismusbehörden einreichen.

Es gibt mehrere regionale Vorschriften, die Betreibern und Einrichtungen, die Unterkünfte für touristische Zwecke vermarkten, die Verpflichtung auferlegen, eine Versicherung abzuschließen, die die zivilrechtliche Haftung für Personen- oder Sachschäden abdeckt, die den Nutzern der Wohnungen während ihres Aufenthalts entstehen können, sowie, im Falle von Wohnungen, die dem horizontalen Eigentumsrecht unterliegen, die Schäden, die den Miteigentümern durch die Nutzer entstehen können.

Vermarktung

Das Vermarktungs- oder Vermittlungsunternehmen ist die natürliche oder juristische Person, die den Verkauf von Aufenthalten in Wohnungen zu touristischen Zwecken fördert, indem sie den Verwaltern oder Eigentümern die erforderlichen Marketingmittel zur Verfügung stellt und die Reservierungen verwaltet. Es erbringt keine Beherbergungsleistungen als solche, sondern fördert und verkauft diese.

Die Vorschriften unterscheiden nicht klar zwischen den verschiedenen Formen der Vermarktung und Förderung oder Vermittlung über die verschiedenen Kanäle des Tourismusangebots sowie dem Konzept, nach dem sie durchgeführt werden. Die bestehenden Normen verwenden unterschiedliche Begriffe und sogar Konzepte.

Vermarktungsagent

Es gibt verschiedene Formen der Vermarktung und Förderung von Wohnungen zu touristischen Zwecken.

Online-Vermarktungsplattform

Online-Plattformen fördern die Vermarktung von Aufenthalten in Wohnungen zu touristischen Zwecken über das Internet mit dem Ziel, eine Schnittstelle zwischen Anbietern und Nachfragern dieser Dienstleistungen zu schaffen.

Sie sind als Vermittler mit dem klaren Ziel konfiguriert, als Dienstleister über Telekommunikationsnetze und elektronische Vertragsabschlüsse zu agieren.

Die wichtigsten Formen des Marketings im Internet legen in ihren Nutzungsbedingungen für die Eigentümer oder Betreiber der Wohnungen fest, dass diese Unternehmen lediglich eine Werbeplattform bereitstellen. Sie erleichtern die Kommunikation zwischen Vermietern und Mietern, sind jedoch keine Anbieter von Beherbergungsdienstleistungen. Daher liegt die Verantwortung für die Einhaltung der branchenspezifischen Vorschriften bei den Eigentümern oder Betreibern der Wohnungen.

Online-Plattformen sind derzeit nicht reguliert, mit Ausnahme der Absicht der Tourismusvorschriften, sie als Marketingunternehmen oder Kanäle für touristische Angebote zu betrachten und sie somit zu zwingen, sich in den jeweiligen Tourismusregistern der einzelnen autonomen Gemeinschaften registrieren zu lassen.

Die Plattform bietet den Anbietern und Nachfragern in der Regel zusätzliche Dienstleistungen an, wie z. B.:

– Kontrolle und Qualität der angebotenen Produkte;

– Inkasso- und Zahlungsdienstleistungen für Buchungen und Aufenthalte;

– Verfahren zur Liberalisierung der Zahlungen an die Anbieter;

– Kundendienst bei Unregelmäßigkeiten und sogar Versicherungen.

Für alle von der Plattform erbrachten Dienstleistungen berechnet sie eine Provision, die einem Prozentsatz des Betrags jeder Buchung entspricht. In der Regel werden mehrere Provisionen erhoben, eine Provision zwischen 3 % und 5 % für den Eigentümer oder Betreiber und eine Provision zwischen 6 % und 20 % für den Kunden. Die Reihenfolge der Erhebung bedeutet, dass die Plattform dem Antragsteller für einen Aufenthalt in einer Unterkunft zu touristischen Zwecken 100 % des Betrags in Rechnung stellt und diesen Preis abzüglich der Provision an den Betreiber der Unterkunft weiterleitet, wobei die Plattform in der Regel eine Quittung zugunsten des Kunden ausstellt.

In vielen Fällen ziehen die Plattformen auch lokale Steuern im Zusammenhang mit touristischen Aufenthalten ein und rechnen diese ab.

Die Plattformen bieten im Rahmen ihrer Dienstleistungen auch den Abschluss einer Versicherung an, die die Risiken einer vorübergehenden Übertragung abdeckt, deren Begünstigter der Eigentümer oder Betreiber wäre; diese Versicherung kann Risiken wie Diebstahl, Vandalismus, Schäden aufgrund grober Fahrlässigkeit abdecken, deckt jedoch in der Regel weder die zivilrechtliche Haftung noch den Diebstahl von Geld, Schmuck oder Kunstwerken oder Gegenständen von bestimmtem Wert noch geringfügige Schäden.

Die Verwaltung kann eine Plattform, die lediglich als Vermittler für touristische Vermietungen fungiert, nicht dazu verpflichten, die Einhaltung der Verwaltungsvorschriften durch ihre Nutzer zu kontrollieren.

Die Plattform fungiert lediglich als technologische Plattform mit neutraler Position, da sie sich auf die Veröffentlichung der Anzeigen ihrer Nutzer beschränkt, die selbst über die Informationen und Inhalte dieser Anzeigen entscheiden.

Sie kann auch nicht als Tourismusunternehmen angesehen werden, da nicht alle Unterkünfte zu Urlaubszwecken genutzt werden; sie ist weder verpflichtet, zu bestimmen, welche Unterkünfte als touristische Unterkünfte gelten, noch verfügt sie über die Mittel dazu, noch kann sie für Verstöße Dritter verantwortlich gemacht werden.

Ihre Tätigkeit ist eine für die Informationsgesellschaft typische Vermittlungstätigkeit und unterliegt den Richtlinien 2000/31/EG und 34/2002, die beide die Dienste der Informationsgesellschaft und den elektronischen Geschäftsverkehr regeln, und nicht den sektoralen Rechtsvorschriften für touristische Unterkünfte.

Darüber hinaus schließen die Tatsache, dass sie nicht nur Anzeigen für touristische Unterkünfte veröffentlicht, sondern auch andere, die dieser Verpflichtung nicht unterliegen würden, sowie die Art der Vermittlungsdienste, deren Leistungen lediglich eine Nebenleistung zur eigentlichen Tätigkeit darstellen, aus, dass die Unterlassung bestimmter Verwaltungsvorschriften durch die Inserenten als offensichtliche Rechtswidrigkeit angesehen werden kann, die die Plattform zur Entfernung ihrer Anzeigen verpflichtet (TS 30-12-20, EDJ 767228).

Plattformen verfügen in der Regel über Bedingungen und Richtlinien, denen Anbieter und Antragsteller zustimmen und die sie einhalten müssen, so dass diese Plattformen den Vertragsinhalt der Übertragung der Nutzung der Zimmer bestimmen.

Bei der Vermarktung von vorübergehenden Überlassungen an Kunden nehmen Online-Plattformen in der Regel folgende Konzepte in die Buchungen auf:

– Kaution oder Hinterlegung zugunsten des Eigentümers zur Deckung kleinerer Schäden – der Betrag wird in der Regel vom Eigentümer festgelegt;

– Stornierungsmöglichkeiten für den Gast;

– Vertragsstrafe für den Eigentümer im Falle einer Stornierung;

– Rabatte und Sonderangebote, wie z. B. Gutschriften für die Vermittlung von Kunden oder Nutzern oder für die erstmalige Nutzung des Dienstes; und

– Provisionen für die Reinigung der Unterkunft nach der Nutzung.

Trotz der Bereitstellung all dieser Dienstleistungen verstehen die Betreiber dieser Plattformen, dass ihre Hauptdienstleistung in der Software der Plattform besteht, die es den Anbietern ermöglicht, Unterkünfte anzubieten, und den Kunden, die für ihre Bedürfnisse am besten geeigneten Unterkünfte zu suchen und zu finden.

In Bezug auf die Haftung von Marketingunternehmen:

– Wenn sie im Namen Dritter werben, spielen sie eine ähnliche Rolle wie Reisebüros im Einzelhandel in Bezug auf Hotelunterkünfte; und

– wenn sie in eigenem Namen handeln, arbeiten sie ähnlich wie Reisevermittlungsagenturen. In der Realität haften jedoch Marketingunternehmen, die in eigenem Namen werben, gegenüber den Kunden für Verstöße bei der Übermittlung von Unterkünften, sofern sie die von ihnen vermarkteten Unterkünfte selbst betreiben und nutzen.

Die Vorschriften für Reisebüros und Pauschalreisen sehen vor, dass sowohl der Reiseveranstalter als auch das mit ihm vertraglich verbundene Reisebüro für die ordnungsgemäße Erfüllung der Verpflichtungen aus dem Pauschalreisevertrag verantwortlich sind, unabhängig davon, ob diese von ihnen selbst oder von den verschiedenen Dienstleistern – Hotels, Beförderungsunternehmen usw. – zu erbringen sind.

Tourist Housing Manager

Die Manager vermarkten und erbringen direkt Beherbergungsdienstleistungen in Unterkünften zu touristischen Zwecken, die nicht unbedingt ihr Eigentum sind, aber über eine Genehmigung verfügen, die ihnen den Betrieb der Unterkunft ermöglicht.

Es handelt sich also um Unternehmen, die diese Wohnungen betreiben und ihren Kunden Beherbergungsdienstleistungen anbieten. Der Hauptunterschied zu Plattformen besteht darin, dass diese Verwalter keine Vermittler sind, sondern touristische Dienstleistungen direkt für Kunden erbringen.

Die Verwalter können jedoch ihre eigenen Websites und Anwendungen betreiben und Plattformen als Mittel zur Bekanntmachung ihrer Tätigkeit nutzen.

Die Verwalter erheben keine Provision, sondern erhalten einen Preis für die Erbringung der Dienstleistungen.

Es gibt Betreiber, die das Angebot von Unterkünften in von ihnen direkt betriebenen Häusern für touristische Zwecke mit dem Angebot von Unterkünften Dritter kombinieren, sodass beide Arten von Unterkünften über ihre Systeme und Websites zugänglich sind. Somit würde ihre Tätigkeit sowohl die von reinen Online-Plattformen als auch die von Betreibern umfassen.

Hilfsunternehmen der Online-Plattform

Die wichtigsten in Spanien tätigen Online-Plattformen haben ihren Sitz in anderen Ländern der Europäischen Union, da die gesamte Verwaltung dieser Dienste von dort aus durch dort ansässiges Personal und Server erfolgt.

Diese Unternehmen üben Tätigkeiten aus, die mit der Tätigkeit des als Online-Plattform auftretenden Unternehmens verbunden sind.

Diese Nebentätigkeiten können sehr unterschiedlich sein und hängen von jedem Unternehmen ab, reichen jedoch von der Werbung und Vermarktung der Dienstleistungen der Plattformen und der Anwerbung von Gastgebern für touristische Zwecke zur Aufnahme ihres Unterkunftsangebots auf den Plattformen, einschließlich der Unterstützung dieser Gastgeber, bis hin zur Erbringung von Dienstleistungen, die mit der Beherbergungstätigkeit verbunden sein könnten – Schlüsselverwaltung, Überwachung der Qualität der Unterkünfte, Vorfälle, die Kunden während ihres Aufenthalts haben usw.

Sonstige Vermarkter

Die regionalen Tourismusvorschriften definieren touristische Angebotskanäle als jedes System, mit dem natürliche oder juristische Personen direkt oder über Dritte durch einen Link oder die Bereitstellung von Inhalten die Buchung von touristischen Aufenthalten in Unterkünften für touristische Zwecke vermarkten, bewerben oder erleichtern.

Unter diese Definition fallen viele Unternehmen, die ebenfalls Aufenthalte in Wohnungen zu touristischen Zwecken vermarkten können. Dazu gehören unter anderem Reisebüros, Reservierungszentren, Vermittlungsunternehmen oder Organisatoren von touristischen Dienstleistungen, Immobilienagenturen sowie die Schaltung von Werbung in sozialen Medien, unabhängig von ihrer Art oder dem Medium.

Sonstige Verträge

Weitere Verträge, die zwischen dem Eigentümer der Immobilie und den Vermittlern bei einer Nutzungsübertragung geschlossen werden können, sind die folgenden.

Vermarktungsvertrag

Der Vertrag über die Vermarktung von Unterkünften zu touristischen Zwecken ist als Dienstleistungs- und Auftragsvertrag ausgestaltet, in dem der Anbieter der Beherbergungsdienstleistungen einen Dritten mit der Werbung für diese beauftragt.

Neben der Schaltung von Anzeigen und Angeboten auf Online-Plattformen werden in der Regel auch die Aufgaben der Vermarktung der Aufenthalte vertraglich geregelt. Die Vermittler sind gegen eine Provision dafür verantwortlich, diese mit eigenen Mitteln zu bewerben, um sie zu verkaufen, während ihre Rolle sich auf die Tätigkeit als Vermittler oder Makler beschränkt, die den Beherbergungsvertrag zwischen dem Eigentümer oder Betreiber und dem Endnutzer abschließen.

Die Vermarktung kann auf exklusiver oder nicht exklusiver Basis erfolgen.

Die Rolle des Vermarkters kann von verschiedenen Akteuren übernommen werden, z. B. Immobilienunternehmen, Reiseveranstalter oder Reisebüros, Immobilienmakler, Provisionsmakler, Telemarketing-Dienstleister usw.

Verwaltungsvertrag

Die Eigentümer sind nicht immer die Betreiber der Unterkünfte, sondern übertragen deren Nutzung an Dritte, die diese betreiben. Diese Nutzungsübertragungen können drei Hauptvarianten annehmen:

Übertragung für einen bestimmten Zeitraum, wobei der Verwalter verpflichtet ist, dem Eigentümer während dieses Zeitraums einen festen Betrag zu zahlen, sodass das gesamte Risiko der Tätigkeit vom Verwalter getragen wird.
Übertragung der Nutzung der Immobilie für einen bestimmten Zeitraum, wobei der Verwalter verpflichtet ist, dem Eigentümer einen variablen Ertrag oder eine Kombination aus festem und variablem Ertrag zu zahlen, sodass das Risiko der Tätigkeit geteilt wird.
Verwaltung des Betreibers im Namen und auf Rechnung des Eigentümers, wobei der Eigentümer das Risiko der Tätigkeit trägt, obwohl die Verwaltung der Immobilie und ihre Vermarktung durch den Verwalter erfolgt.

Die Vertragsbedingungen und die Verpflichtungen der Parteien hängen wesentlich von der gewählten Vertragsform ab:

– In den ersten beiden Fällen handelt es sich in der Regel um Verträge, die auf einen Immobilienmietvertrag zurückgeführt werden können;

– Im dritten Fall handelt es sich um einen Dienstleistungsvertrag mit einer Mandats Komponente, bei dem der Eigentümer dem Verwalter die Vornahme der für den Betrieb der Immobilie erforderlichen wirtschaftlichen Handlungen überträgt, aber das Risiko und die Gefahr des Betriebs trägt und Verwaltungsgebühren zugunsten des Verwalters vereinbart.

Werbung auf einer Online-Plattform

Eigentümer oder Betreiber schließen häufig Verträge mit Online-Plattformen ab, um ihre Unterkunftsangebote zu bewerben.

Eigentümer oder Verwalter, die eine bestimmte Anzahl von Wohnungen verwalten, entwickeln in der Regel Websites, auf denen sie diese Wohnungen anbieten. Es ist jedoch sehr üblich, dass sowohl einzelne Eigentümer als auch Verwalter, die eine große Anzahl von Wohnungen anbieten, Online-Plattformen nutzen, um ihre Unterkünfte auf diesen Plattformen zu bewerben.

Zu diesem Zweck haben Online-Plattformen Standardvertragsbedingungen.