Concepto
La calificación de un arrendamiento como turístico excluye la aplicación de la LAU al mismo. Son las comunidades autónomas las que regulan el denominado alquiler turístico haciendo uso de sus propias definiciones y terminología. El Código Civil opera como norma supletoria en los aspectos no contemplados por la normativa autonómica, y es directamente aplicable en aquellas comunidades que no disponen de ella.
A efectos de excluirlos de su ámbito de aplicación, la LAU define, con carácter general, lo que debe considerarse vivienda de uso turístico (art. 5.e) de la LAU):
– aquella que se cede en su totalidad (o por partes, según la región) con carácter temporal;
– amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato;
– con ánimo de lucro; y
– en las condiciones establecidas en su normativa sectorial específica.
Asimismo, como característica esencial y definitoria de este tipo de arrendamiento, es necesario que el inmueble se comercialice o promocione en un canal de oferta turística o de cualquier otra forma.
A continuación se incluye una tabla comparativa que recoge la normativa vigente en cada comunidad autónoma y la terminología utilizada para este ámbito en cada una de ellas.
Figuras relacionadas
Existen muchos productos turísticos o vacacionales similares al alquiler de viviendas con fines turísticos. Por otra parte, existen modalidades reguladas en algunas normativas autonómicas que en otras comunidades autónomas podrían enmarcarse como viviendas con fines turísticos. A continuación se recogen algunos ejemplos de estas figuras relacionadas.
Apartamento turístico
El alquiler turístico se diferencia del apartamento turístico en que este último se refiere a un inmueble «comercial» propiedad de un profesional que lo alquila de forma profesional, que forman parte de una explotación turística. Mientras que el alquiler turístico es un tipo de alojamiento no hotelero en inmuebles residenciales.
Alojamiento
El contrato de alojamiento suele referirse a habitaciones en un establecimiento hotelero o turístico no hotelero.
Es un contrato en el que se combina el arrendamiento de un bien inmueble -en referencia a la habitación-, la prestación de servicios -sanitarios, agua, electricidad-, el arrendamiento de servicios -en relación con los servicios prestados- y el contrato de depósito en relación con los efectos o bienes que se introducen.
Este contrato regula las relaciones entre la entidad o persona que presta los servicios de alojamiento y el cliente que busca estos servicios de forma puramente temporal y transitoria, sin intención de constituir el alojamiento como su residencia habitual.
Es un contrato no regulado en el derecho civil, por lo que está sujeto a lo que las partes acuerden (art. 1255 del CC).
Su duración está limitada en el tiempo por su propia naturaleza. El alojamiento no permite la perpetuación ilimitada en el tiempo del uso a favor del huésped.
El cliente con una reserva aceptada o una vez admitido en el establecimiento, tiene derecho a permanecer en el uso y disfrute de la habitación durante el tiempo acordado en el contrato. La duración de la estancia podrá prorrogarse o modificarse si existe un acuerdo al efecto.
Tiempos compartidos de inmuebles para uso turístico
La cesión de alojamiento de viviendas con fines turísticos no son tiempos compartidos ni contratos de derechos de tiempo compartido.
El contrato de tiempo compartido de alojamiento turístico tiene una duración superior a un año y, en virtud del mismo, un consumidor adquiere a título oneroso el derecho a utilizar uno o varios alojamientos para pernoctar durante más de un período de ocupación.
Apartahotel (apartamentos con servicios de hotel)
El apartamento con servicios no hoteleros es aquel que se ofrece para estancias tanto de corta como de larga duración, proporcionando a los clientes servicios típicos de un establecimiento hotelero, como recepción, limpieza de habitaciones o servicio de comidas, así como acceso a servicios e instalaciones comunes.
La característica de este apartamento es que combina las de las unidades de alojamiento hotelero, en cuanto a los servicios disponibles, con las de los apartamentos residenciales, que suelen ser más amplios y disponen de instalaciones propias, como cocina, lavadero o salón.
Contrato de cesión de uso
Los contratos de alquiler turístico de viviendas suelen formalizarse mediante un contrato específico de cesión de uso. Este contrato regula básicamente la relación entre el propietario del inmueble y el usuario o huésped del mismo.
Cada una de las partes tiene diferentes obligaciones legales y contractuales y, por lo tanto, su régimen de responsabilidad también es diferente.
Partes
Los diferentes participantes en la comercialización y contratación de la cesión del uso de viviendas con fines turísticos son los que se analizan a continuación.
Propietario o gestor del inmueble
Es el propietario del inmueble registrado como vivienda turística. Puede ocurrir que otras personas tengan derechos sobre el inmueble que les faculten para utilizarlo, como es el caso del usufructuario.
El propietario o usufructuario de una vivienda no es necesariamente el gestor de la misma, sino que puede ceder el uso de la vivienda a otra persona o entidad para que esta, a su vez, pueda transferirlo como alojamiento a terceros.
El gestor es la persona que explota el inmueble y, además:
- Organiza los medios para la prestación de servicios de alojamiento en el inmueble con fines turísticos.
- Ofrece y presta el servicio de alojamiento, contratando con los clientes y autorizándoles a acceder al inmueble y permanecer en él en las condiciones acordadas.
El gestor debe tener un título que le permita ceder el inmueble a los usuarios. En la medida en que la cesión del uso al operador no la realiza el propietario, sino otra persona, es importante analizar si el título por el que el cedente no propietario lo cede al operador permite dicha cesión.
Además de contratar canales de comercialización, el propietario u operador del inmueble con fines turísticos suele optar por externalizar la totalidad o parte de los servicios turísticos que ofrece a los clientes, de manera que sean terceros quienes los presten. Entre los servicios que se contratan con mayor frecuencia se encuentran la seguridad, la lavandería, la limpieza y el mantenimiento de la vivienda.
En la declaración de responsabilidad, se debe indicar que la explotación o gestión es realizada por un operador o gestor, que cuenta con un título legal habilitante para ello. En caso de que no se comunique el nombre de un operador a la Administración competente, se presume que el propietario de la vivienda es también quien la explota, siendo responsable ante la Administración y los usuarios de la correcta prestación del servicio, aunque en la práctica no lo haga.
Usuario, huésped o turista
El usuario es quien disfruta del servicio de alojamiento y, por lo tanto, siempre es una persona física. Está obligado al pago de las cantidades devengadas por el uso del inmueble con fines turísticos.
Puede darse el caso de que el contrato sea celebrado por una tercera persona, en cuyo caso existiría una distinción subjetiva entre el contratante y el beneficiario del servicio.
Contrato de reserva
El contrato de reserva de alojamiento en una vivienda con fines turísticos es aquel por el que el comercializador u operador se compromete a alojar a un usuario en una vivienda durante un determinado período, a cambio de un depósito monetario, como garantía del compromiso del usuario de utilizar dicho alojamiento y pagar el precio acordado por el mismo.
Se trata de un contrato preparatorio del contrato de cesión de uso, por lo que cualquier importe abonado por la reserva se aplica normalmente al precio total de la estancia.
Las partes implicadas en este contrato suelen ser el prestador del servicio y el cliente, aunque también es muy habitual que la reserva se acuerde entre el comercializador y el cliente.
Existen tipos de contratos de reserva en los que el comercializador o intermediario firma el contrato de reserva indicando que lo hace en nombre del prestador del servicio.
Consulta a través de la página web
Conceptualmente, la reserva de alojamiento concertada con el propietario de una vivienda que opera a través de una página web no presenta ninguna diferencia jurídica con los contratos de reserva analizados, sin perjuicio de que la contratación sea electrónica.
Sin embargo, los usuarios que acceden a las plataformas en línea firman directamente con estas plataformas un contrato que no es un contrato de reserva de alojamiento.
Las plataformas más conocidas ofrecen sus servicios de acuerdo con las condiciones generales del contrato acordadas directamente entre ellas y los usuarios que visitan el sitio web, en las que se deja claro que los servicios prestados por las plataformas en línea consisten en la creación de:
– espacios de encuentro para que los usuarios obtengan información y consulten anuncios de inmuebles ofrecidos en alquiler; o
– mercados en línea que permiten a los proveedores de servicios de alojamiento o de eventos publicar dichos servicios y a los usuarios registrados acceder a ellos, estableciéndose una comunicación directa entre ellos para gestionar las reservas.
Derechos y obligaciones
Los derechos y obligaciones de las partes dependen de lo establecido en el contrato de cesión, así como de la normativa administrativa regional aplicable. Entre los derechos y obligaciones que pueden señalarse como más comunes, cabe destacar los siguientes:
Derechos
El propietario o gestor tiene los siguientes derechos:
– como derecho principal, percibir el precio acordado por el alojamiento;
– Otros derechos son: prohibir el acceso al inmueble a los clientes que no paguen el alojamiento o tengan intención de permanecer más allá del tiempo acordado y retirar el equipaje del inmueble cuando el cliente incumpla su contrato o no abandone el inmueble en el plazo acordado.
Por su parte, el usuario de la vivienda tiene los siguientes derechos:
– como derecho principal, disfrutar de la vivienda con el fin de servir como alojamiento temporal, así como de las zonas comunes del establecimiento en el que se encuentra la vivienda, cuando proceda;
– otro derecho es el acceso a los servicios que pueda ofrecer el operador de la vivienda, que pueden estar sujetos al pago de un precio.
Obligaciones
Entre las obligaciones del propietario o gestor se pueden distinguir:
- Una obligación principal es la cesión temporal de un alojamiento amueblado y equipado en condiciones de uso inmediato.
- Otras obligaciones accesorias, que son:
– Prestar los servicios adicionales contratados, como el servicio de desayuno, media pensión o pensión completa.
– Proporcionar información sobre la normativa aplicable al servicio.
– Indemnizar al huésped por los daños sufridos por él o por sus bienes, si se ha producido culpa o negligencia.
– Custodiar el dinero y los objetos de valor como depositario, siempre que se ofrezca este servicio o se disponga de cajas fuertes para tal fin.
Las normativas regionales de turismo regulan detalladamente los servicios turísticos adicionales que deben ofrecer los cesionarios. Así, por ejemplo, el comercializador de estancias turísticas en viviendas residenciales debe garantizar la limpieza periódica de la vivienda, antes de la entrada de nuevos clientes o durante su estancia, o el suministro de ropa de cama, mantelería, etc.
La principal obligación del usuario es pagar el precio acordado por la cesión del uso temporal del inmueble, así como cualquier suplemento o servicio adicional.
Asimismo, otras obligaciones son:
– facilitar al operador de la vivienda su nombre y el de las personas que se alojan con él en la vivienda;
– Entregar sus documentos de identidad, quedando restringido el número de personas que pueden acceder al alojamiento al número contratado, que, a su vez, no podrá exceder el número de plazas del alojamiento;
– Respetar las normas de funcionamiento y convivencia del hogar;
– Mantener la unidad de alojamiento en buen estado, sin dañar los elementos que la componen;
– Abandonar el hogar en el plazo acordado.
Incumplimiento del contrato
El incumplimiento de las condiciones del contrato de cesión de uso de una vivienda con fines turísticos por cualquiera de las partes determina el origen de la obligación de indemnizar a la parte cumplidora por los daños causados.
El incumplimiento da lugar a la responsabilidad contractual con la obligación de reparar el daño causado (art. 1101 del CC).
Los posibles incumplimientos del usuario son los siguientes:
– impago del precio;
– falta de diligencia en la conservación y mantenimiento de la vivienda, su mobiliario y equipamiento;
– incumplimiento de las normas de convivencia del edificio donde se encuentra el alojamiento turístico; y
– falta de identificación.
El incumplimiento de la obligación de pago, si se produce antes de la entrada, como es habitual, o la negativa a identificarse, da derecho al cedente a denegar la entrada y, en su caso, a retener cualquier fianza, en función de las condiciones que se hayan acordado.
La falta de diligencia en la conservación y mantenimiento de la vivienda genera a favor del cedente el derecho a reclamar al usuario los daños y perjuicios sufridos.
Pero donde se acentúan las posibles infracciones generadoras de responsabilidad es desde la perspectiva del cedente, que debe respetar las obligaciones contractuales, muchas de ellas impuestas legalmente por la normativa sectorial. En estos casos, el usuario puede reclamar los daños causados, así como presentar las correspondientes reclamaciones ante las autoridades de consumo y turismo.
Existen varias normativas regionales que imponen a los operadores y entidades que comercializan alojamientos turísticos en viviendas la obligación de contratar un seguro que cubra la responsabilidad civil por los daños corporales o materiales que puedan sufrir los usuarios de las viviendas durante su estancia, así como, en el caso de las viviendas sujetas al régimen de propiedad horizontal, que cubra los daños que puedan causar los usuarios a la comunidad de propietarios.
Comercialización
La empresa comercializadora o intermediaria es la persona física o jurídica que promueve la venta de estancias en viviendas con fines turísticos, poniendo a disposición de los gestores o propietarios los medios de comercialización necesarios y la gestión de las reservas. No presta servicios de alojamiento como tales, sino que los promueve y comercializa.
La normativa no distingue claramente entre las diferentes formas de comercialización y promoción o intermediación a través de los distintos canales de oferta turística, así como el concepto en el que se lleva a cabo. Las normas existentes utilizan terminología e incluso conceptos diferentes.
Agente comercializador
Existen diferentes formas de comercialización y promoción de viviendas con fines turísticos.
Plataforma de comercialización en línea
Las plataformas en línea promueven la comercialización de estancias en viviendas con fines turísticos a través de Internet con el objetivo de crear un punto de encuentro entre los proveedores y los demandantes de estos servicios.
Se configuran como intermediarios con el claro propósito de actuar como prestadores de servicios a través de redes de telecomunicaciones y contratación electrónica.
Las principales formas de comercialización en Internet establecen en sus condiciones de servicio a los propietarios u operadores de las viviendas que estas empresas prestan un servicio de mera plataforma publicitaria. Facilitan la comunicación entre cedentes y cesionarios de alojamientos, pero no son prestadores de servicios de alojamiento; por lo tanto, la responsabilidad del cumplimiento de la normativa sectorial recae en los propietarios u operadores de las viviendas.
Las plataformas online no están reguladas actualmente, salvo la intención de la normativa turística de considerarlas empresas de comercialización o canales de oferta turística y, por tanto, obligarlas a inscribirse en los respectivos registros turísticos de cada comunidad autónoma.
La plataforma suele ofrecer servicios adicionales a los ofertantes y demandantes, tales como:
– control y calidad de los productos ofrecidos;
– servicios de cobro y pago de las reservas y estancias;
– trámites para liberalizar los pagos a los ofertantes;
– atención al cliente en caso de irregularidades e incluso seguros.
Por todos los servicios prestados por la plataforma, esta cobra una comisión que es un porcentaje del importe de cada reserva. Normalmente se cobran varias comisiones, una comisión de entre el 3 % y el 5 % al propietario o gestor, y una comisión de entre el 6 % y el 20 % al cliente. La secuencia de cobro implica que la plataforma cobra el 100 % del importe al solicitante de una estancia en un alojamiento con fines turísticos y paga este precio menos la comisión al gestor del inmueble, emitiendo normalmente la propia plataforma un recibo a favor del cliente.
En muchas ocasiones, las plataformas también recaudan y liquidan los impuestos locales vinculados a las estancias turísticas.
Las plataformas también ofrecen dentro de sus servicios la contratación de un seguro que cubre los riesgos de la cesión temporal, cuyo beneficiario sería el propietario o el operador; este seguro puede cubrir riesgos como el robo, el vandalismo, los daños por negligencia grave, pero no suele cubrir la responsabilidad civil, ni el robo de dinero, joyas u obras de arte o elementos de cierto valor, ni los pequeños daños.
La Administración no puede obligar a una plataforma, que actúa como mero intermediario en el alquiler turístico, a controlar el cumplimiento de los requisitos administrativos por parte de sus usuarios.
La plataforma solo actúa como plataforma tecnológica con una posición neutral, ya que se limita a publicar los anuncios de sus usuarios, siendo estos los que determinan la información y el contenido de los mismos.
Tampoco puede considerarse una empresa turística, ya que no todos los alojamientos tienen un uso vacacional; tampoco tiene la obligación de determinar qué alojamientos se consideran turísticos, ni tiene los medios para hacerlo, ni puede responsabilizarse de los incumplimientos de terceros.
Su actividad es de intermediación, propia de la sociedad de la información, y está regulada por la Dir 2000/31/UE y la L 34/2002, ambas reguladoras de los servicios de la sociedad de la información y del comercio electrónico, y no por la legislación sectorial sobre alojamientos turísticos.
Además, el hecho de que no solo publique anuncios de alojamientos turísticos, sino también otros que no estarían sujetos a esa obligación, y la naturaleza de los servicios de intermediación, cuyos servicios son meramente accesorios a la actividad subyacente, impiden que la omisión de determinados requisitos administrativos por parte de los anunciantes se considere una ilegalidad flagrante que obligue a la plataforma a retirar sus anuncios (TS 30-12-20, EDJ 767228).
Las plataformas suelen tener términos, condiciones y políticas que los proveedores y los solicitantes deben aceptar y respetar, de tal manera que son estas plataformas las que determinan el contenido contractual de la cesión del uso de las habitaciones.
En la comercialización de cesiones temporales a clientes, las plataformas en línea suelen incluir en las reservas conceptos como:
– Fianza o depósito a favor del propietario, para cubrir pequeños daños; el importe suele ser establecido por el propietario.
– Opciones de cancelación para el huésped.
– Penalización para el propietario en caso de cancelación.
– descuentos y promociones, como la existencia de créditos por recomendar clientes o usuarios o por utilizar el servicio por primera vez; y
– comisiones por el servicio de limpieza del inmueble una vez utilizado.
A pesar de la prestación de todos estos servicios, las entidades que gestionan estas plataformas entienden que su principal servicio es el software de la plataforma que permite a los operadores ofrecer y a los clientes buscar y encontrar los alojamientos que mejor se adaptan a sus necesidades.
En cuanto a la responsabilidad de las empresas de marketing:
– cuando promocionan en nombre de terceros, desempeñan una función similar a la de las agencias de viajes minoristas con respecto al alojamiento en hoteles; y
– si actúan en nombre propio, trabajan de forma similar a las agencias de viajes mayoristas. Sin embargo, la realidad es que las empresas de comercialización que promocionan en nombre propio son responsables ante los clientes por los incumplimientos en la transferencia del alojamiento, en la medida en que son ellas las que explotan y gestionan las viviendas que comercializan.
La normativa sobre agencias de viajes y viajes combinados establece que tanto el organizador mayorista como la agencia de viajes minorista con la que se haya contratado son responsables del correcto cumplimiento de las obligaciones derivadas del contrato de viaje combinado, independientemente de que estas deban ser cumplidas por ellos o por los diferentes prestadores de servicios (hoteles, transportistas, etc.).
Gestores de alojamientos turísticos
Los gestores comercializan y prestan directamente servicios de alojamiento en viviendas con fines turísticos, no necesariamente propias, pero con un título que les habilita para explotar el alojamiento.
Se trata, por tanto, de empresas que explotan estas viviendas y ofrecen servicios de alojamiento a los clientes. La principal diferencia con las plataformas es que estos gestores no son intermediarios, sino que prestan directamente servicios turísticos a los clientes.
No obstante, los gestores pueden operar sus propios sitios web y aplicaciones, así como utilizar las plataformas como medio de publicidad de su actividad.
Los gestores no cobran comisión, sino un precio por la prestación de los servicios.
Existen operadores que combinan la oferta de alojamiento en viviendas con fines turísticos gestionadas directamente por ellos, con la oferta de alojamiento gestionada por terceros, de tal manera que se puede acceder a ambos tipos de alojamiento a través de sus sistemas y sitios web. Por lo tanto, su actividad incluiría la de las plataformas puramente online junto con la de los operadores.
Empresa auxiliar de la plataforma online
Las principales plataformas online que operan en España están establecidas en otros países de la Unión Europea, considerando que toda la gestión de estos servicios la realiza personal y servidores ubicados allí.
Estas empresas realizan actividades auxiliares a la actividad de la empresa que actúa como plataforma online.
Estas actividades auxiliares pueden ser muy diversas y depender de cada empresa, pero van desde la promoción y comercialización de los servicios de las plataformas y la contratación de anfitriones de viviendas con fines turísticos para la inclusión de su oferta de alojamiento en las plataformas, incluida la actividad de apoyo a estos anfitriones, hasta la prestación de servicios que podrían estar vinculados a la actividad de alojamiento (gestión de llaves, supervisión de la calidad de los alojamientos, incidencias que los clientes tengan durante su estancia en ellos, etc.
Otros comercializadores
La normativa regional en materia de turismo define los canales de comercialización turística como cualquier sistema por el que personas físicas o jurídicas, directamente o a través de terceros, comercializan, publicitan o facilitan, mediante un enlace o alojamiento de contenidos, la reserva de estancias turísticas en alojamientos con fines turísticos.
Dentro de esta definición hay muchas entidades que también pueden comercializar estancias en viviendas con fines turísticos. Entre ellas se encuentran, entre otras, las agencias de viajes, los centros de reservas, las empresas de mediación o de organización de servicios turísticos, las agencias inmobiliarias, así como la inserción de publicidad en las redes sociales, cualquiera que sea su tipo o medio.
Otros contratos
Otros contratos que pueden celebrarse entre el propietario del inmueble y los intermediarios en una cesión de uso son los que se indican a continuación.
Contrato de comercialización
El contrato de comercialización de viviendas con fines turísticos se configura como un contrato de servicios y mandato en el que el prestador de los servicios de alojamiento confía a un tercero la promoción de los mismos.
Además de la realización de anuncios y ofertas en plataformas online, se suelen contratar las tareas de comercialización de las estancias. Los intermediarios, a cambio de una comisión, se encargan de promocionarlas con sus propios medios con el fin de venderlas, mientras que su función se limita a actuar como agentes o intermediarios, celebrando el contrato de alojamiento entre el propietario o el operador y el usuario final.
La comercialización puede ser exclusiva o no exclusiva.
El papel de comercializador puede ser asumido por diversos sujetos, como empresas inmobiliarias, agencias de viajes mayoristas o minoristas, agentes inmobiliarios, comisionistas, proveedores de servicios de telemarketing, etc.
Contrato de gestión
Los propietarios no siempre son los operadores de las viviendas, sino que transfieren su uso a terceros para que las exploten. Estas transferencias de uso pueden adoptar tres variantes principales:
- Cesión por un período determinado, en la que el gestor asume la obligación de pagar una renta fija al propietario durante ese período, de tal manera que todo el riesgo de la actividad recae en el gestor.
- Cesión del uso de la vivienda por un período determinado, asumiendo el gestor la obligación de pagar al propietario una renta variable o una combinación de renta fija y variable, de tal manera que el riesgo de la actividad se comparte.
- Gestión del operador en nombre y por cuenta del propietario, de tal manera que el propietario asume el riesgo de la actividad, aunque la gestión de la propiedad y su comercialización corre a cargo del gestor.
Las condiciones del contrato y las obligaciones de las partes dependen en gran medida del régimen contractual elegido:
– En los dos primeros casos , se trata normalmente de contratos que se remontan a la figura del contrato de arrendamiento inmobiliario;
– En el tercer caso , se trata de un contrato de prestación de servicios con un componente de mandato, en el que el propietario debe encomendar al gestor la realización de los actos comerciales necesarios para el funcionamiento del inmueble, pero el propietario asume el riesgo y el peligro de la explotación, acordando unos honorarios de gestión a favor del gestor.
Publicidad en una plataforma en línea
Los propietarios u operadores suelen celebrar contratos con plataformas en línea para anunciar sus ofertas de alojamiento.
Los propietarios o gestores que administran un determinado número de viviendas suelen crear sitios web en los que ofrecen alojamiento en las mismas. Sin embargo, es muy habitual que tanto los propietarios particulares como los gestores que ofrecen alojamiento en un gran número de viviendas recurran a plataformas en línea para anunciar sus alojamientos en estas plataformas.
A tal fin, las plataformas en línea cuentan con condiciones contractuales estándar.