Concept
De classificatie van een huurovereenkomst als toeristisch
sluit de toepassing van de LAU uit.
Het zijn de autonome gemeenschappen die de zogenaamde toeristische huur regelen aan de hand van hun eigen definities en terminologie. Het Burgerlijk Wetboek fungeert als aanvullende regel voor aspecten die niet in de regionale regelgeving zijn opgenomen en is rechtstreeks van toepassing in gemeenschappen die geen regionale regelgeving hebben.
Om ze van het toepassingsgebied uit te sluiten, definieert de LAU in het algemeen wat als een woning voor toeristisch gebruik moet worden beschouwd (LAU art. 5.e):
– die welke in haar geheel (of in delen, afhankelijk van de regio) op
tijdelijke basis wordt overgedragen;
–
gemeubileerd en uitgerust is voor onmiddellijk gebruik;
–
met winstoogmerk; en
– onder de
voorwaarden die zijn vastgelegd in de sectorale regelgeving.
Evenzo is het, als essentieel en bepalend kenmerk van dit type huurovereenkomst,
noodzakelijk dat het onroerend goed wordt aangeboden of gepromoot in een toeristisch aanbodkanaal of op enige andere wijze.
Hieronder vindt u een vergelijkende tabel met de huidige wetgeving van elke autonome gemeenschap en de terminologie die in elk daarvan voor dit gebied wordt gebruikt.
Gerelateerde begrippen
Er zijn veel toeristische of vakantieproducten die vergelijkbaar zijn met het verhuren van woningen voor toeristische doeleinden. Anderzijds zijn er in sommige regionale regelgevingen modaliteiten geregeld die in andere autonome gemeenschappen als huisvesting voor toeristische doeleinden zouden kunnen worden aangemerkt. Hieronder volgen enkele voorbeelden van deze verwante begrippen.
Toeristisch appartement
Toeristische verhuur verschilt van toeristisch appartement in die zin dat dit laatste verwijst naar een “commercieel” onroerend goed dat eigendom is van een professional die het professioneel verhuurt, en dat deel uitmaakt van een toeristische exploitatie. Toeristische verhuur is daarentegen een vorm van niet-hotelaccommodatie in woonhuizen.
Logies
De accommodatieovereenkomst heeft meestal betrekking op
kamers in een hotel of een niet-hotelaccommodatie voor toeristen.
Het is een overeenkomst waarin de verhuur van een onroerend goed – met betrekking tot de kamer – wordt gecombineerd met de levering van diensten – sanitair, water, elektriciteit – en de verhuur van diensten – met betrekking tot de geleverde diensten – en de overeenkomst inzake de borgsom met betrekking tot de ingebrachte voorwerpen of goederen.
Deze overeenkomst regelt de betrekkingen tussen de entiteit of persoon die accommodatiediensten verleent en de klant die deze diensten op puur tijdelijke en voorbijgaande basis wenst te verkrijgen, zonder de intentie om de accommodatie als zijn gewone verblijfplaats te gebruiken.
Het is een overeenkomst die niet in het burgerlijk recht is geregeld en derhalve onderworpen is aan hetgeen de partijen overeenkomen (CC art. 1255).
De duur ervan is door de aard ervan beperkt in de tijd. De accommodatie staat geen onbeperkte voortzetting van het gebruik ten gunste van de gast toe.
De klant met een geaccepteerde reservering of zodra hij tot de accommodatie is toegelaten, heeft het recht om de kamer te gebruiken en te genieten gedurende de in de overeenkomst overeengekomen tijd. De duur van het verblijf kan worden verlengd of gewijzigd indien hierover overeenstemming is bereikt.
Deeltijdgebruik van onroerende goederen voor toeristisch gebruik
De overdracht van accommodatie van woningen voor toeristische doeleinden is geen deeltijdgebruik of overeenkomst voor deeltijdgebruik.
De overeenkomst voor deeltijdgebruik van toeristische accommodatie heeft een duur van meer dan een jaar en op grond daarvan verwerft een consument tegen betaling het recht om een of meer accommodaties te gebruiken om er gedurende meer dan één periode te overnachten.
Apart-hotel (appartementen met hoteldiensten)
Het appartement zonder hoteldiensten is een appartement dat zowel voor korte als voor lange verblijfsperiodes wordt aangeboden en
de klanten diensten biedt die typisch zijn voor een hotel, zoals receptie, schoonmaak van de kamers of maaltijdservice, alsook toegang tot gemeenschappelijke diensten en faciliteiten.
Het kenmerk van dit appartement is dat het de kenmerken van hotelaccommodatie combineert, wat betreft de beschikbare diensten, met die van residentiële appartementen, die doorgaans groter zijn en beschikken over eigen voorzieningen zoals een keuken, wasruimte of woonkamer.
Overeenkomst tot overdracht van het gebruik
Toeristische huurovereenkomsten voor woningen worden meestal uitgevoerd door middel van een specifieke
overeenkomst tot overdracht van het gebruik. Deze overeenkomst regelt in principe de relatie tussen de eigenaar van het onroerend goed en de gebruiker of gast daarvan.
Elke partij heeft verschillende wettelijke en contractuele verplichtingen en daarom is ook hun aansprakelijkheidsregeling verschillend.
Partijen
De verschillende deelnemers aan de marketing en het sluiten van contracten voor de overdracht van het gebruik van woningen voor toeristische doeleinden worden hieronder besproken.
Eigenaar of beheerder van het onroerend goed
Dit is de eigenaar van het onroerend goed dat als woning voor toeristische doeleinden is geregistreerd. Het kan voorkomen dat andere personen rechten op het onroerend goed hebben die hen het recht geven om het te gebruiken, zoals een vruchtgebruiker.
De eigenaar of vruchtgebruiker van een woning is niet noodzakelijkerwijs de beheerder van de woning, maar kan het gebruik van de woning aan een andere persoon of entiteit overdragen, zodat deze het op zijn beurt als accommodatie aan derden kan overdragen.
De beheerder is de persoon die het onroerend goed exploiteert en tevens:
- De middelen organiseert voor het verlenen van accommodatiediensten in de woning voor toeristische doeleinden.
- De accommodatiedienst aanbiedt en verleent, contracten sluit met klanten en hen toegang verleent tot het onroerend goed en hen toestaat daar te verblijven onder de overeengekomen voorwaarden.
De beheerder moet een titel hebben die hem in staat stelt het onroerend goed op zijn beurt aan de gebruikers over te dragen. Voor zover de overdracht van het gebruik aan de exploitant niet door de eigenaar gebeurt, maar door een andere persoon, is het belangrijk om te analyseren of de titel waarmee de niet-eigenaar de overdracht aan de exploitant doet, een dergelijke overdracht toestaat.
Naast het contracteren van marketingkanalen, kiest de eigenaar of exploitant van het pand voor toeristische doeleinden er vaak voor om alle of een deel van de toeristische diensten die zij aan klanten aanbieden uit te besteden, zodat deze door derden worden geleverd. Tot de meest voorkomende diensten behoren beveiliging, wasserij, schoonmaak en onderhoud van de woning.
In de verantwoordelijkheidsverklaring moet worden vermeld dat de exploitatie of het beheer wordt uitgevoerd door een exploitant of beheerder die daartoe over een wettelijke bevoegdheid beschikt. Indien de naam van een exploitant niet aan de bevoegde administratie wordt meegedeeld, wordt aangenomen dat de eigenaar van de woning ook degene is die deze exploiteert en dat hij jegens de administratie en de gebruikers verantwoordelijk is voor de correcte levering van de dienst, zelfs indien hij dit in de praktijk niet doet.
Gebruiker, gast of toerist
De gebruiker is degene die gebruik maakt van de accommodatiedienst en is dus altijd een natuurlijke persoon. Hij is verplicht de bedragen te betalen die verschuldigd zijn voor het gebruik van het onroerend goed voor toeristische doeleinden.
Het is mogelijk dat de overeenkomst door een derde wordt gesloten, in welk geval er een subjectief onderscheid bestaat tussen de contractant en de begunstigde van de dienst.
Boekings-/reserveringscontract
Het contract voor de reservering van accommodatie in een woning voor toeristische doeleinden is het contract waarbij de marketeer of exploitant zich ertoe verbindt een gebruiker voor een bepaalde periode in een woning te huisvesten, in ruil voor een geldelijke aanbetaling, als garantie voor de verbintenis van de gebruiker om de accommodatie te gebruiken en de overeengekomen prijs te betalen.
Het is een voorbereidende overeenkomst voor de overeenkomst tot overdracht van het gebruik, zodat elk bedrag dat voor de reservering is betaald, normaal gesproken wordt verrekend met de totale prijs van het verblijf.
De partijen bij deze overeenkomst zijn gewoonlijk de dienstverlener en de klant, hoewel het ook heel normaal is dat de reservering wordt overeengekomen tussen de marketeer en de klant.
Er zijn soorten reserveringscontracten waarbij de marketeer of tussenpersoon het reserveringscontract ondertekent en verklaart dat hij dit doet namens de dienstverlener.
Raadpleging via de website
Conceptueel gezien verschilt de reservering van accommodatie die is geregeld met de eigenaar van een woning die via een website opereert, niet van de geanalyseerde reserveringscontracten, onverminderd het feit dat de overeenkomst elektronisch tot stand komt.
Gebruikers die toegang hebben tot onlineplatforms sluiten echter rechtstreeks met deze platforms een overeenkomst die geen overeenkomst voor het reserveren van accommodatie is.
De bekendste platforms bieden hun diensten aan overeenkomstig algemene contractvoorwaarden die rechtstreeks tussen hen en de gebruikers die de website bezoeken zijn overeengekomen, waarin duidelijk wordt vermeld dat de door de onlineplatforms geleverde diensten bestaan uit het creëren van:
– ontmoetingsplaatsen waar gebruikers informatie kunnen verkrijgen en advertenties kunnen raadplegen van onroerende goederen die te huur worden aangeboden; of
– online marktplaatsen waar aanbieders van accommodatie of evenementendiensten deze diensten kunnen publiceren en geregistreerde gebruikers toegang hebben tot deze diensten, en waar directe communicatie tussen hen tot stand komt om reserveringen te beheren.
Rechten en plichten
De rechten en plichten van de partijen zijn afhankelijk van de bepalingen van de opdrachtovereenkomst en van de toepasselijke regionale administratieve voorschriften. Onder de rechten en plichten die als de meest voorkomende kunnen worden aangemerkt, moeten de volgende worden benadrukt:
Rechten
De eigenaar of beheerder heeft de volgende rechten:
– als hoofdrecht, het ontvangen van de overeengekomen prijs voor de accommodatie;
– Andere rechten zijn: het verbieden van toegang tot het pand aan klanten die niet voor de accommodatie betalen of van plan zijn langer te blijven dan overeengekomen, en het verwijderen van bagage uit het pand wanneer de klant zijn contract schendt of het pand niet binnen de overeengekomen termijn verlaat.
De gebruiker van de woning heeft op zijn beurt de volgende rechten:
– als hoofdrecht, het gebruik van de woning voor tijdelijke huisvesting, alsmede van de gemeenschappelijke ruimten van het etablissement waar de woning zich bevindt, indien van toepassing;
– een ander recht is toegang tot de diensten die de exploitant van de woning kan aanbieden, die tegen betaling kunnen worden verleend.
Verplichtingen
Onder de verplichtingen van de eigenaar of beheerder kunnen worden onderscheiden:
- Een hoofdverplichting is de tijdelijke overdracht van gemeubileerde en uitgeruste accommodatie in een staat die onmiddellijk gebruik mogelijk maakt.
- Andere bijkomende verplichtingen zijn:
– Het verstrekken van aanvullende diensten waarvoor een overeenkomst is gesloten, zoals catering op basis van ontbijt, halfpension of volpension;
– Het verstrekken van informatie over de voorschriften die op de dienst van toepassing zijn;
– Het vergoeden van schade die de gast of zijn eigendommen heeft geleden als er sprake is van schuld of nalatigheid; en
– Het bewaren van geld en waardevolle voorwerpen als bewaarder, voor zover de dienst wordt aangeboden of er voor dit doel kluisjes zijn geïnstalleerd.
De regionale toeristische regelgeving regelt in detail de aanvullende toeristische diensten die de cessionarissen moeten aanbieden. Zo moet de verkoper van toeristische verblijven in woonhuizen bijvoorbeeld zorgen voor de periodieke schoonmaak van het huis, vóór de aankomst van nieuwe klanten of tijdens hun verblijf, of voor de levering van beddengoed, linnengoed, enz.
De belangrijkste verplichting van de gebruiker is het betalen van de overeengekomen prijs voor de overdracht van het tijdelijke gebruik van het onroerend goed, alsmede eventuele aanvullende toeslagen of diensten.
Evenzo zijn andere verplichtingen:
– de exploitant van de woning zijn naam en die van de personen die met hem in de woning verblijven, meedelen;
– zijn identiteitsdocumenten af te geven, waarbij het aantal personen dat toegang heeft tot de accommodatie beperkt is tot het aantal personen dat is ingehuurd, dat op zijn beurt niet het aantal accommodatieplaatsen mag overschrijden;
– de regels voor het gebruik en het samenleven in de woning na te leven;
– de accommodatie in goede staat te houden zonder de elementen ervan te beschadigen;
– de woning binnen de overeengekomen termijn te verlaten.
Contractbreuk
Niet-nakoming van de voorwaarden van het contract voor de overdracht van het gebruik van een woning voor toeristische doeleinden door een van de partijen leidt tot de verplichting om de nakomende partij te vergoeden voor de veroorzaakte schade.
Niet-nakoming geeft aanleiding tot contractuele aansprakelijkheid met de verplichting om de veroorzaakte schade te herstellen (CC art. 1101).
De mogelijke schendingen door de gebruiker zijn de volgende:
– niet-betaling van de prijs;
– gebrek aan zorgvuldigheid bij het behoud en onderhoud van de woning, het meubilair en de voorzieningen;
– niet-naleving van de regels voor het samenleven in het gebouw waar de toeristische accommodatie zich bevindt; en
– gebrek aan identificatie.
Niet-nakoming van de betalingsverplichting, indien deze plaatsvindt vóór de aankomst, zoals gebruikelijk is, of de weigering om zich te identificeren, geeft de overdrager het recht om de toegang te weigeren en eventueel de aanbetaling in te houden, afhankelijk van de overeengekomen voorwaarden.
Het gebrek aan zorgvuldigheid bij het behoud en onderhoud van de woning geeft de overdrager het recht om de geleden schade op de gebruiker te verhalen.
Maar waar de mogelijke inbreuken die aansprakelijkheid met zich meebrengen het meest in het oog springen, is vanuit het perspectief van de overdrager, die de contractuele verplichtingen moet nakomen, waarvan vele wettelijk zijn opgelegd door de sectorale regelgeving. In deze gevallen kan de gebruiker de veroorzaakte schade vorderen en de overeenkomstige klachten indienen bij de consumenten- en toeristische autoriteiten.
Er zijn verschillende regionale regelgevingen die exploitanten en entiteiten die woningen voor toeristische doeleinden op de markt brengen, verplichten een verzekering af te sluiten ter dekking van de burgerlijke aansprakelijkheid voor lichamelijk letsel of materiële schade die gebruikers van de woningen tijdens hun verblijf kunnen lijden, alsmede, in het geval van woningen die onder het horizontale eigendomsstelsel vallen, ter dekking van de schade die gebruikers uiteindelijk aan de gemeenschap van eigenaren kunnen toebrengen.
Marketing
De marketing- of tussenpersoon is de natuurlijke of rechtspersoon die de verkoop van verblijven in woningen voor toeristische doeleinden bevordert door de beheerders of eigenaars de nodige marketingmiddelen ter beschikking te stellen en de reserveringen te beheren. Hij verleent geen accommodatiediensten als zodanig, maar promoot en verkoopt deze.
De regelgeving maakt geen duidelijk onderscheid tussen de verschillende vormen van marketing en promotie of bemiddeling via de verschillende kanalen van het toeristisch aanbod, noch tussen de concepten waarin deze worden uitgevoerd. De bestaande normen gebruiken verschillende terminologie en zelfs verschillende concepten.
Marketingagent
Er bestaan verschillende vormen van marketing en promotie van woningen voor toeristische doeleinden.
Online marketingplatform
Onlineplatforms bevorderen de commercialisering van verblijven in woningen voor toeristische doeleinden via internet met als doel een ontmoetingsplaats te creëren tussen aanbieders en afnemers van deze diensten.
Ze zijn opgezet als tussenpersonen met het duidelijke doel om als dienstverlener op te treden via telecommunicatienetwerken en elektronische contractering.
De belangrijkste vormen van marketing op internet bepalen in hun servicevoorwaarden aan de eigenaren of exploitanten van de woningen dat deze bedrijven slechts een advertentieplatform aanbieden. Ze vergemakkelijken de communicatie tussen verhuurders en huurders van woningen, maar zijn geen aanbieders van accommodatiediensten; daarom ligt de verantwoordelijkheid voor de naleving van de sectorale regelgeving bij de eigenaren of exploitanten van de woningen.
Onlineplatforms zijn momenteel niet gereguleerd, behalve dat toeristische regelgeving de intentie heeft om ze te beschouwen als marketingbedrijven of kanalen voor toeristische aanbiedingen en ze dus te verplichten zich in te schrijven in de respectieve toeristische registers van elke autonome gemeenschap.
Het platform biedt doorgaans aanvullende diensten aan bieders en vragers, zoals:
– controle en kwaliteit van de aangeboden producten;
– incasso- en betalingsdiensten voor boekingen en verblijven;
– procedures voor het vrijgeven van betalingen aan bieders;
– klantenservice in geval van onregelmatigheden en zelfs verzekeringen.
Voor alle diensten die het platform levert, brengt het een commissie in rekening die een percentage van het bedrag van elke reservering bedraagt. Meestal worden verschillende commissies aangerekend, een commissie tussen 3 % en 5 % aan de eigenaar of exploitant en een commissie tussen 6 % en 20 % aan de klant. De inningsvolgorde houdt in dat het platform 100 % van het bedrag aanrekent aan de aanvrager van een verblijf in een woning voor toeristische doeleinden en dit bedrag, verminderd met de commissie, betaalt aan de exploitant van de woning, waarbij het platform zelf meestal een ontvangstbewijs opstelt ten gunste van de klant.
In veel gevallen innen en verrekenen de platforms ook lokale belastingen in verband met toeristische verblijven.
De platforms bieden binnen hun diensten ook de afsluiting van een verzekering aan die de risico’s van tijdelijke overdracht dekt, waarvan de eigenaar of exploitant de begunstigde is; deze verzekering kan risico’s dekken zoals diefstal, vandalisme, schade door grove nalatigheid, maar dekt doorgaans niet de burgerlijke aansprakelijkheid, noch de diefstal van geld, juwelen of kunstwerken of voorwerpen van een bepaalde waarde, noch kleine schade.
De overheid kan een platform dat louter als tussenpersoon voor toeristische verhuur optreedt, niet verplichten om de naleving van administratieve voorschriften door zijn gebruikers te controleren.
Het platform fungeert alleen als een technologisch platform met een neutrale positie, aangezien het zich beperkt tot het publiceren van advertenties van zijn gebruikers, die zelf de informatie en inhoud daarvan bepalen.
Het kan evenmin worden beschouwd als een toeristisch bedrijf, aangezien niet alle accommodaties voor vakantiegebruik zijn bestemd; het heeft evenmin de verplichting om te bepalen welke accommodaties als toeristische accommodaties worden beschouwd, noch beschikt het over de middelen om dit te doen, noch kan het verantwoordelijk worden gesteld voor eventuele inbreuken door derden.
Zijn activiteit is die van een tussenpersoon, typisch voor de informatiemaatschappij, en wordt geregeld door Richtlijn 2000/31/EG en L 34/2002, die beide de diensten van de informatiemaatschappij en de elektronische handel regelen, en niet door sectorale wetgeving inzake toeristische accommodatie.
Bovendien staat het feit dat zij niet alleen advertenties voor toeristische accommodaties publiceert, maar ook andere advertenties die niet onder die verplichting vallen, en de aard van de bemiddelingsdiensten, die slechts een aanvulling vormen op de onderliggende activiteit, eraan in de weg dat het niet nakomen van bepaalde administratieve vereisten door adverteerders wordt beschouwd als een flagrante onwettigheid die de platformen verplicht hun advertenties te verwijderen (TS 30-12-20, EDJ 767228).
Platforms hebben doorgaans voorwaarden en beleidsregels die aanbieders en aanvragers moeten aanvaarden en naleven, zodat het deze platforms zijn die de contractuele inhoud van de overdracht van het gebruik van de kamers bepalen.
Bij de marketing van tijdelijke opdrachten aan klanten nemen onlineplatforms doorgaans in boekingen begrippen op zoals:
– een waarborgsom of borg ten gunste van de eigenaar, ter dekking van kleine schade – het bedrag wordt doorgaans door de eigenaar vastgesteld;
– annuleringsmogelijkheden voor de gast;
– een boete voor de eigenaar bij annulering;
– kortingen en promoties, zoals het bestaan van tegoeden voor het aanbrengen van klanten of gebruikers of voor het gebruik van de dienst voor de eerste keer; en
– commissies voor de schoonmaak van de accommodatie na gebruik.
Ondanks het aanbieden van al deze diensten, zijn de entiteiten die deze platforms beheren van mening dat hun belangrijkste dienst de software van het platform is, die exploitanten in staat stelt accommodaties aan te bieden en klanten in staat stelt de accommodaties te zoeken en te vinden die het beste aan hun behoeften voldoen.
Wat betreft de aansprakelijkheid van marketingbedrijven:
– wanneer zij namens derden promotie maken, vervullen zij een soortgelijke rol als reisbureaus met betrekking tot hotelaccommodaties; en
– wanneer zij in eigen naam optreden, werken zij op een vergelijkbare wijze als groothandelsreisbureaus. In werkelijkheid zijn marketingbedrijven die in eigen naam promoten echter aansprakelijk jegens klanten voor tekortkomingen bij de overdracht van accommodatie, voor zover zij de woningen die zij op de markt brengen, exploiteren en beheren.
De regelgeving inzake reisbureaus en pakketreizen bepaalt dat zowel de groothandelaar als het reisbureau waarmee hij een overeenkomst heeft gesloten, verantwoordelijk zijn voor de correcte nakoming van de verplichtingen die voortvloeien uit de pakketreisovereenkomst, ongeacht of deze door hen of door de verschillende dienstverleners – hotels, vervoerders, enz.
Beheerder van toeristische accommodaties
De beheerders vermarkten en leveren rechtstreeks accommodatiediensten in woningen voor toeristische doeleinden, niet noodzakelijkerwijs hun eigen woningen, maar met een titel die hen in staat stelt de accommodatie te exploiteren.
Het zijn dus bedrijven die deze woningen exploiteren en accommodatiediensten aanbieden aan klanten. Het belangrijkste verschil met platforms is dat deze beheerders geen tussenpersonen zijn, maar rechtstreeks toeristische diensten aan klanten verlenen.
Beheerders kunnen echter hun eigen websites en applicaties exploiteren en platforms gebruiken om hun activiteiten bekend te maken.
De beheerders rekenen geen commissie, maar ontvangen een prijs voor de levering van diensten.
Er zijn exploitanten die het aanbod van accommodatie in woningen voor toeristische doeleinden die zij zelf exploiteren, combineren met het aanbod van accommodatie die door derden wordt geëxploiteerd, zodat beide soorten accommodatie via hun systemen en websites toegankelijk zijn. Hun activiteit omvat dus zowel die van zuivere onlineplatforms als die van exploitanten.
Hulpfirma van het onlineplatform
De belangrijkste onlineplatforms die in Spanje actief zijn, zijn gevestigd in andere landen van de Europese Unie, aangezien het beheer van deze diensten volledig wordt uitgevoerd door personeel en servers die daar zijn gevestigd.
Deze bedrijven voeren activiteiten uit die ondergeschikt zijn aan de activiteit van het bedrijf dat als onlineplatform optreedt.
Deze ondersteunende activiteiten kunnen zeer divers zijn en verschillen per bedrijf, maar variëren van de promotie en marketing van de diensten van de platforms en het inhuren van verhuurders van woningen voor toeristische doeleinden voor opname van hun accommodatieaanbod op de platforms, met inbegrip van de ondersteuning van deze verhuurders, tot het verlenen van diensten die verband kunnen houden met de accommodatieactiviteit – sleutelbeheer, toezicht op de kwaliteit van de woningen, incidenten die klanten tijdens hun verblijf ondervinden, enz.
Andere marketeers
De regionale toeristische regelgeving definieert toeristische aanbodkanalen als elk systeem waarmee natuurlijke of rechtspersonen, rechtstreeks of via derden, door middel van een link of het plaatsen van inhoud, de reservering van toeristische verblijven in woningen voor toeristische doeleinden op de markt brengen, adverteren of vergemakkelijken.
Binnen deze definitie zijn er veel entiteiten die ook verblijven in woningen voor toeristische doeleinden kunnen vermarkten. Het gaat onder meer om reisbureaus, reserveringscentra, bemiddelingsbedrijven of organisatoren van toeristische diensten, makelaars, alsmede het plaatsen van advertenties op sociale media, ongeacht het type of medium.
-
Overige contracten
Andere contracten die kunnen worden gesloten tussen de eigenaar van het onroerend goed en de tussenpersonen bij een overdracht van het gebruik zijn de hieronder vermelde contracten.
Marketingcontract
Het contract voor de marketing van woningen voor toeristische doeleinden is een dienstverlenings- en opdrachtcontract waarin de aanbieder van de accommodatiediensten een derde belast met de promotie daarvan.
Naast het plaatsen van advertenties en aanbiedingen op onlineplatforms worden meestal ook de taken voor de marketing van verblijven gecontracteerd. De tussenpersonen zijn tegen een commissie verantwoordelijk voor de promotie ervan met behulp van hun eigen middelen om ze te verkopen, terwijl hun rol beperkt blijft tot het optreden als agent of tussenpersoon en het sluiten van de accommodatieovereenkomst tussen de eigenaar of exploitant en de eindgebruiker.
De marketing kan op exclusieve of niet-exclusieve basis plaatsvinden.
De rol van marketeer kan door verschillende subjecten worden vervuld, zoals vastgoedbedrijven, groothandels- of detailhandelsreisbureaus, makelaars, commissionairs, telemarketingdienstverleners, enz.
Beheerscontract
De eigenaren zijn niet altijd de exploitanten van de woningen, maar dragen het gebruik ervan over aan derden om ze te exploiteren. Deze overdrachten van het gebruik kunnen drie hoofdvarianten aannemen:
- Overdracht voor een bepaalde periode, waarbij de beheerder zich verplicht om gedurende die periode een vast inkomen aan de eigenaar te betalen, zodat alle risico’s van de activiteit door de beheerder worden gedragen.
- Overdracht van het gebruik van de woning voor een bepaalde periode, waarbij de beheerder zich verplicht tot betaling van een variabel inkomen of een combinatie van een vast en een variabel inkomen aan de eigenaar, zodat het risico van de activiteit wordt gedeeld.
- Beheer door de exploitant in naam en voor rekening van de eigenaar, waarbij de eigenaar het risico van de activiteit draagt, hoewel het beheer van het onroerend goed en de commercialisering ervan door de beheerder worden uitgevoerd.
De voorwaarden van de overeenkomst en de verplichtingen van de partijen hangen in belangrijke mate af van de gekozen contractuele regeling:
– In de eerste twee gevallen gaat het doorgaans om contracten die terug te voeren zijn op een onroerendgoedhuurovereenkomst;
– In het derde geval gaat het om een contract voor het verlenen van diensten met een mandaatcomponent, waarbij de eigenaar de beheerder belast met de uitvoering van de commerciële handelingen die nodig zijn voor de exploitatie van het onroerend goed, maar de eigenaar het risico en de risico’s van de exploitatie op zich neemt en een beheersvergoeding overeenkomt ten gunste van de beheerder.
Adverteren op een online platform
Eigenaren of exploitanten sluiten vaak contracten met online platforms om hun accommodatieaanbod te adverteren.
Eigenaren of beheerders die een bepaald aantal woningen beheren, ontwikkelen doorgaans websites waarop zij accommodatie aanbieden. Het is echter heel gebruikelijk dat zowel individuele eigenaren als beheerders die accommodatie in een groot aantal woningen aanbieden, zich tot onlineplatforms wenden om hun accommodatie op deze platforms te adverteren.
Daartoe hanteren onlineplatforms standaardcontractvoorwaarden.
