Cómo montar un B&B, un camping o un hotel en un terreno rústico en Valencia
Entender la normativa sobre terrenos rústicos en España
En España, los terrenos rústicos están reservados principalmente para usos agrícolas, forestales o medioambientales. Esto significa que los desarrollos comerciales y turísticos, como los bed & breakfast (B&B), los hoteles rurales o los campings, no están permitidos por defecto. Sin embargo, hay excepciones, especialmente cuando los proyectos se declaran de interés comunitario (Declaración de Interés Comunitario, DIC).
Para establecer un negocio de hostelería en terrenos rústicos en la Comunidad Valenciana, hay que seguir una normativa y unos trámites específicos para cambiar el uso del suelo.
La opción más rápida: abrir una «casa rural»
La vía más sencilla y rápida es solicitar una licencia de casa rural, que puede evitar algunos de los trámites burocráticos, especialmente si el proyecto no supera el 20 % de los edificios existentes y el Ayuntamiento concede una exención.
Proceso paso a paso para crear un negocio de hospes en terrenos rústicos
Paso 1: Obtener la DIC (Declaración de Interés Comunitario)
Este paso es obligatorio en la mayoría de los casos, a menos que el terreno cumpla los requisitos de las exenciones de 2019 (que se explican a continuación).
1. Diseño previo del proyecto
Prepare un proyecto inicial con un arquitecto, detallando el negocio previsto, los edificios, el acceso, las consideraciones medioambientales, etc.
- ⏱ Tiempo estimado: 1-3 meses
2. Evaluación del ayuntamiento
Presente el anteproyecto al ayuntamiento local para evaluar si están dispuestos a cambiar la clasificación del terreno de agrícola a comercial.
- ⏱ Tiempo estimado: 1-3 meses
3. Proyecto definitivo
Si la respuesta inicial es positiva, se debe desarrollar un proyecto final completo que incluya:
- Estudios de impacto ambiental
- Planes de infraestructura técnica (electricidad, agua, saneamiento)
- Cumplimiento de las normas de salud y seguridad
- Certificación de ingenieros y arquitectos
- ⏱ Tiempo estimado: 3-9 meses
4. Aprobación municipal
Aprobación final del proyecto por parte del Ayuntamiento.
- ⏱ Tiempo estimado: 6-12 meses
5. Aprobación del gobierno regional
Presentación a varios departamentos:
- Turismo
- Medio ambiente
- Industria
- Sanidad
⚠️ Si un solo departamento rechaza el proyecto, se deniega toda la solicitud.
- ⏱ Tiempo estimado: 1-3 años
⏳ Tiempo total para la aprobación del DIC: 2-6 años (de media)
Paso 2: Solicitar la licencia de actividad
Una vez aprobado el DIC, se debe presentar un nuevo proyecto de licencia de actividad empresarial en el Ayuntamiento, adaptado específicamente al tipo de alojamiento.
- ⏱ Tiempo estimado: 1-4 años
Paso 3: Registrarse como empresa legal
Tendrá que:
- Registrarse como autónomo o como empresa española.
- Solicitar una licencia de manipulación de alimentos (si se sirven alimentos).
- Registrar tu negocio en la Oficina de Turismo.
- ⏱ Tiempo estimado: 1-6 meses
Requisitos y retos en materia de infraestructuras
En función del proyecto y la ubicación del terreno, las autoridades pueden exigir:
Electricidad
Si las líneas eléctricas actuales son insuficientes:
- Es posible que se le exija financiar nuevas infraestructuras o transformadores.
Suministro de agua
Si no hay conexión al suministro de agua:
- Pueden ser necesarios trabajos costosos o la instalación de un pozo certificado.
- Requiere un estudio geológico y legal, además de un sistema de purificación.
Vías de acceso
Es posible que se le pida que pavimente o mejore las vías públicas que rodean su propiedad.
Tratamiento de aguas residuales
Es obligatoria la instalación de sistemas de saneamiento ecológico homologados.
Obligaciones adicionales
- Zonas de aparcamiento adecuadas
- Sistemas de emergencia, contra incendios y de protección de la salud
Actualización de 2019: Exenciones al requisito del DIC (solo en Valencia)
A partir de febrero de 2019, Valencia introdujo dos exenciones importantes:
1. Zonificación geográfica
- Zona rural: No se necesita DIC. Solo se requiere notificar al ayuntamiento y a los departamentos correspondientes.
- Zona intermedia: No se requiere DIC si el municipio adapta su planificación urbanística a la Ley de 2019.
- Zona Cota Cien (costera): sigue siendo necesario el DIC.
2. Exenciones basadas en la actividad
No se requiere el DIC para:
- Instalaciones de energías renovables
- Sistemas fotovoltaicos < 5 MW
- Instalaciones de bioenergía (≥50 % de materia prima propia)
- Empresas de turismo rural que restauran el patrimonio arquitectónico
- Industrias alimentarias que transforman ≥50 % de materias propias (por ejemplo, bodegas)
Consideraciones finales
- Si el terreno es urbano, no rústico, y la zonificación ya permite el uso hotelero, puede omitir el DIC y pasar directamente a los pasos 2 y 3.
- Aún así, deberá cumplir con la legislación española en materia de turismo, salud, seguridad alimentaria y registro mercantil.
Aviso legal
Este artículo es una guía informativa general y no constituye asesoramiento jurídico ni técnico. Cada propiedad y cada proyecto son únicos. Antes de tomar cualquier decisión o realizar cualquier inversión, consulte a un experto cualificado en materia jurídica y urbanística en España para que evalúe su caso y le oriente a lo largo del proceso.