DECLARACION RESPONSABLE - CEDULA DE HABITABILIDAD - LICENCIA DE OCUPACION 2021

NUEVA REGIÓN NORMATIVA VALENCIANA 

- ACELERAR EL PROCESO DE VENTA DE NUEVAS EDIFICIOS

La Licencia de Ocupación (en español “Licencia de Ocupacion” ) – también llamado “Cédula de Habitabilidad” o “Certificado de Conformidad” – es un título habilitante para ocupar una casa/apartamento, y certifica que la construcción se ha realizado de acuerdo con la normativa aplicable y que, por tanto, la construcción puede ser utilizado como “lugar de vivienda residencial”.

Es un documento muy importante ya que sin él, legalmente, un edificio no puede ser utilizado como “casa”.

Debido a su especial importancia, las empresas proveedoras de agua y electricidad suelen requerir este documento para autorizar el suministro de servicios o para cambiar la titularidad de los contratos a nombre de los nuevos propietarios.

Existen dos tipos de licencia de ocupación dependiendo de si se utilizan para viviendas de obra nueva, o para segunda mano / reventa.

- LICENCIA DE PRIMERA OCUPACIÓN - OBRA NUEVA

Este es el que se emite una vez finalizadas las obras de construcción, en viviendas de nueva construcción, o en aquellas que han sufrido una reforma integral y que ha supuesto una modificación de su estructura.

Es decir, serán los promotores quienes, una vez finalizadas las obras de construcción, emitan el certificado que acredite que las obras han sido finalizadas. Para ello, suelen presentar la documentación correspondiente al Ayuntamiento, y obtener la licencia para ocupar dicha construcción con todas las condiciones de habitación para ser considerada una “casa”.

Una vez obtenida la licencia de ocupación, se autorizará el uso del edificio como “casa”.

Esta licencia se expide sobre viviendas de nueva construcción, así como sobre aquellas viviendas que han sufrido una reforma integral y que ha supuesto una modificación significativa de su estructura como reforma de cubiertas, estructura, cimentaciones, fachada, ampliaciones de construcciones existentes o edificación. nuevos en la propiedad, etc.

- LICENCIA DE SEGUNDA OCUPACIÓN

Estas licencias se otorgan cuando ha expirado el período de vencimiento de las licencias de primera ocupación, y cuando hay una transmisión de la casa, o cuando se pretende cambiar los suministros de agua y electricidad a otro nombre diferente al titular de la Primera Ocupación.

Estas son también las licencias que se expiden en aquellas casas antiguas que nunca han tenido una licencia de primera ocupación.

Históricamente, el proceso de obtención de licencias de ocupación ha sido fuente de confusión, conflicto e incluso interminables procesos legales entre constructores, particulares, compradores y vendedores de viviendas en España.

Este artículo se centra exclusivamente en la nueva normativa de la Comunitat Valenciana sobre LICENCIAS DE PRIMERA OCUPACIÓN (LO) en Obra Nueva.

Durante muchos años, constructores y promotores han exigido una agilización de los procesos de obtención de LO, ya que se encontraban en muchas ocasiones en situaciones en las que, incluso la construcción terminada y lista para su ocupación, no podía ser vendida u ocupada por nuevos compradores hasta se obtuvo esta licencia de ocupación.

PROCEDIMIENTO ANTERIOR

Históricamente, el trámite para la obtención de la licencia de ocupación pasaba por un proceso largo y complicado.. Así, una vez solicitada la LO al Ayuntamiento por parte de la promotora, se abrió un trámite mediante el cual, la administración, tras estudiar la documentación, y tras solucionar los posibles defectos documentales o procesales, finalizó con inspección directa por uno de los técnicos del ayuntamiento verificar que la construcción haya sido terminada de acuerdo con el proyecto de construcción, y que dicha construcción se conformó y cumplió con la licencia de construcción otorgada en ese momento.

En otras palabras, el proceso dependía de la rapidez o lentitud de la administración local para gestionar el expediente de concesión de la licencia, así como de la disponibilidad de sus técnicos para realizar visitas / inspecciones de obra para comprobar si el constructor había construido y finalizado las obras en perfecto cumplimiento de las Licencia de obra obtenida, sin saltarse las condiciones allí establecidas.

Se trataba, por tanto, de un mecanismo de control establecido por la administración con el fin de detectar eventuales vacíos constructivos por parte de los constructores, monitoreando y asegurando que, en todo momento, completen la construcción de las viviendas de acuerdo con la licencia y la construcción aprobada. proyectos.

Sin embargo, los trámites para obtener dicha licencia de ocupación podían llevar meses, e incluso años, lo que dejaba en una complicada situación aquellas viviendas que, estando listas para ser ocupadas, no podían ser vendidas por los constructores, ni utilizadas por los compradores, hasta que no hubo respuesta. de la administración.

CAMBIO DE NORMATIVA: LA APARICIÓN DE LA “DECLARACIÓN RESPONSABLE” – En español “Declaración Responsable" - "DR"

Facilitar y agilizar la compraventa y ocupación de viviendas por parte de los constructores, hace unos años, en muchas comunidades autónomas de España (incluyendo la Comunidad Valenciana, Madrid, Cataluña, Baleares, Murcia y Andalucía), se estableció un sistema por el cual se agilizaba la obtención de la licencia de primera ocupación mediante la creación de un documento denominado “Declaración Responsable”.

Mediante este mecanismo, una vez finalizadas las obras de construcción y presentado el documento de Declaración Responsable al Ayuntamiento, se permitió la ocupación de la propiedad por parte de los nuevos propietarios mientras la administración emitía la “Licencia de Ocupación” definitiva.

Mediante este documento, el propio promotor de las obras, presenta toda la documentación al ayuntamiento, y firma bajo su responsabilidad que las obras ejecutadas han sido terminadas de acuerdo con la licencia de obra obtenida previamente, asumiendo bajo su propia responsabilidad cualquier falsedad. o error en la documentación proporcionada.

De esta forma, se dio un paso adelante en el proceso de obtención de la primera licencia de ocupación ya que, con la mera presentación de la declaración responsable, Se permitió y autorizó la ocupación de las casas por parte de los compradores, evitando esperas innecesarias.

Sin embargo, este proceso no eliminó la emisión de la Licencia de Ocupación final por parte de la administración. Así, una vez recibida la declaración responsable, el Ayuntamiento disponía de un plazo determinado para realizar las oportunas verificaciones y comprobaciones, y comprobar que las afirmaciones realizadas por el constructor o promotor habían sido veraces. Y, en el caso de que el Ayuntamiento detectara algún problema o defecto en dicho trámite, tenía la facultad de cancelar la expedición de la licencia de ocupación definitiva, siendo el promotor o constructor el mismo responsable directo de los perjuicios ocasionados por los errores o equivocaciones. en el proceso.

Este trámite implicó un desplazamiento de la garantía de construcción de la administración pública al promotor. De esta forma, el promotor, al asumir directamente la responsabilidad de la adecuación de la vivienda a la normativa, fue quien otorgó personalmente la certeza jurídica del proceso, y permitió una rápida actualización de las viviendas construidas.

Sin embargo, como decimos, según el procedimiento anterior, aún quedaban dos fases:

- El primero fue la presentación de la declaración responsable

- El segundo fue la emisión de la licencia de ocupación definitiva por parte del Ayuntamiento.

Y esto ha dado lugar a que, durante muchos años, muchos municipios consideraran la declaración responsable como una mera “solicitud” o “solicitud” de la licencia de ocupación, sin darle los efectos reglamentarios de la misma licencia de ocupación.

En otras palabras, la declaración responsable no fue considerada como un "título habilitante" para ocupar la vivienda, hasta que se obtenga la licencia de ocupación definitiva otorgada por la administración luego de las correspondientes inspecciones.

El resultado de esto es que, aún con la creación de la RD, los constructores y compradores tuvieron que esperar hasta la aprobación de la LO por parte de la administración tanto para vender como para ocupar las construcciones.

NUEVO PROCEDIMIENTO ENERO 2021 - COMUNIDAD VALENCIANA

En enero-febrero de 2021 se ha generado un nuevo proceso regulatorio para la obtención de Licencias de Ocupación en la Comunidad Valenciana.

Mediante la nueva normativa objeto de este artículo, el Gobierno de la Comunidad Valenciana ha establecido un nuevo régimen en todo el territorio, por el que la declaración responsable se dota de la misma eficacia y del mismo “título habilitante” que la licencia de Habitabilidad cuando permitiendo la venta y ocupación de las casas.

De esta forma, una vez presentada la Declaración Responsable, sus efectos se asimilan a los de la Licencia de Ocupación, eliminando así el proceso de espera para obtener la licencia de ocupación posterior.

Es decir, sólo se considera la presentación de la “Declaración Responsable” al ayuntamiento. “título suficiente” Autorizar al constructor / promotor a vender la casa, así como su ocupación por parte de los compradores. Así, una vez finalizadas las obras, el promotor, mediante la presentación de la declaración responsable al Ayuntamiento, podrá exigir y obligar al comprador a completar el proceso de compra, así como el pago del resto del precio.

De la misma forma, el comprador, a través de la declaración responsable, podrá contratar directamente los servicios de agua, luz, etc., haciendo uso de la declaración responsable obtenida por el promotor.

En principio, el ámbito de aplicación de este reglamento es para todos los ayuntamientos de la Comunidad Valenciana, excepto aquellos que continúen expresamente en el reglamento anterior.

Es decir, puede darse el caso de que existan municipios que adopten esta nueva normativa, con lo que la declaración responsable tendrá los mismos efectos que un asentamiento de primera ocupación. No obstante, puede darse el caso de que existan otros municipios que prefieran seguir cumpliendo con la normativa anterior, y que se nieguen a hacer efectiva la declaración responsable, exigiendo que las construcciones obtengan la licencia de ocupación previa, mediante visitas a inspecciones de obra directa. por el ayuntamiento.

MÉTODO DE CONTROL Y GARANTÍA DE CONSTRUCCIÓN.

Como decimos en este artículo, hacer que el RD sea plenamente efectivo significa transferir la garantía constructiva de la administración a los promotores para agilizar el proceso. Sin embargo, la misma norma establece nuevos mecanismos de control e inspección que vienen a complementar los procesos anteriores, manteniendo siempre la facultad de visitar e inspeccionar físicamente la obra para un tiempo posterior.

NUESTROS COMENTARIOS A ESTA LEY:

Desde nuestra oficina, nos hacemos la siguiente pregunta.

Qué sucede en el caso de que un constructor obtenga la declaración responsable como licencia de ocupación, comprador para escriturar y concretar la venta del inmueble, y que, posteriormente, en una inspección posterior, el Ayuntamiento detecte deficiencias, e incluso decrete la nulidad de la licencia de ocupación, por defectos de construcción insuperables? -

En estos casos, se crearía una figura de desamparo con respecto al consumidor, quien, confiando en la seguridad jurídica del sistema, compra y adquiere el inmueble, paga el precio, ocupa la vivienda, y posteriormente el La administración la cancela decretando una responsabilidad sobre una empresa constructora, la cual, si bien se presenta como responsable directo tanto civil como penalmente, deja en una difícil posición de reclamo al comprador, y al consumidor.

Es decir, este comprador, o este consumidor, tendría que luchar para ser compensado por el promotor, o la constructora, en Tribunales y procedimientos legales que nadie quiere.

La respuesta de la administración valenciana al respecto es que este reglamento ha sido impulsado no solo por la Comunidad Valenciana, sino también por la propia. armonización de la legislación europea que, durante años, ha venido exigiendo que la administración española sea mucho más ágil en estos asuntos y procesos, así como una mayor confianza y responsabilidad con los agentes de la construcción en España.

Por tanto, a través de esta nueva normativa, lo que se está haciendo es aplicar y desarrollar mecanismos y procedimientos que ya se aplican en otros estados miembros de la Comunidad Europea, con el fin de obtener mecanismos más ágiles y sencillos de construcción y actividad inmobiliaria en España.