Construcción en Suelo Rústico - No Urbanizable

Los abogados de TLA llevan más de 15 años tratando transacciones y casos de propiedades en zonas rústicas en todo el territorio español. Desde Cataluña (Tarragona y Barcelona), Comunidad Valenciana (Castellón, Valencia y Alicante – Costa Blanca), Murcia, Almería (Valle del Almanzora) y Málaga.

Como resultado de nuestra amplia experiencia y del conocimiento de las diferentes normativas regionales, hemos elaborado una guía para quienes tengan la intención de comprar un terreno en zonas rurales de España con el proyecto de construir una vivienda en él.

Si va a comprar un terreno o una propiedad en el campo, como un cortijo, es fundamental averiguar si se encuentra en una zona donde se permite la urbanización (en este caso se denomina «finca urbana» o «suelo urbano») o en la que no está permitida la urbanización ni la construcción de viviendas («finca rústica» o «suelo rústico»).

El suelo en España se clasifica en varios tipos:

**1. Suelo urbano – «Suelo urbano»**

Se trata de terrenos en los que está autorizada la construcción con determinadas condiciones específicas recogidas en los «Planes de Ordenación» de la ciudad o zona (Plan General de Ordenación Urbana PGOU), o en zonas específicas de urbanización denominadas «Planes Parciales» (Planes Parciales), etc.

Este suelo suele contar con todas las instalaciones y requisitos necesarios para vivir en él con una alta densidad de población, como el suministro adecuado de agua y electricidad, conexión al alcantarillado, parques y zonas verdes, instalaciones deportivas, educativos, hospitales, etc.

El suelo urbano o «Suelo Urbano» es el que encontramos en ciudades, pueblos o urbanizaciones, y suele tener acceso adecuado por carreteras, con aceras, zonas peatonales, calles, zonas comerciales, centros de salud, colegios, hospitales, instalaciones deportivas, etc.

2. Suelo no urbanizable – «Suelo no urbanizable»

«No urbanizable» es un tipo de suelo en el que no es posible desarrollar ningún tipo de suelo industrial, residencial o comercial, ya que está destinado a determinados usos protegidos, principalmente relacionados con el bosque, la agricultura y otros. Por lo tanto, en este tipo de terrenos, otros usos como el residencial, industrial o comercial están muy limitados, restringidos y no siempre permitidos.

Dentro del suelo «no urbanizable», encontramos una clasificación en subtipos de terrenos, en función del uso permitido y del nivel de protección:

Suelo no urbanizable protegido: Se trata de terrenos en los que, por razones determinadas (normalmente relacionadas con la naturaleza, los bosques, etc.), las construcciones y otros tipos de actividades están limitadas con el fin de «proteger» un valor determinado.
Suelo no urbanizable común: Es aquel cuyo uso principal es agrícola y ganadero, y en el que se pueden permitir otros usos (residencial, comercial, etc.) respetando determinadas condiciones.

«Suelo rústico» es el nombre que se suele adoptar en España para el Suelo No Urbanizable Comun . En otras palabras: zonas donde no se pueden desarrollar urbanizaciones, que están destinadas al uso agrícola, pero se permiten otros usos como la construcción de viviendas, industrias, etc., siempre respetando determinadas normas y condiciones.

3.- Suelo urbanizable:

Es aquel suelo que puede ser urbanizado en el futuro con urbanizaciones, zonas comerciales, polígonos industriales, etc. Por lo tanto, si se aprueba un proyecto de construcción público o privado, la zona puede ser urbanizada.

Pasos a seguir para construir una vivienda residencial en suelo rústico

Hablando ahora de «suelo rústico», se trata de un terreno cuyo uso principal permitido es el «agrícola», o para ser utilizado por agricultores para desarrollar una actividad agrícola.

Sin embargo, en este terreno, excepcionalmente, se autoriza la construcción de nuevas edificaciones con uso residencial. Estas construcciones deben tener una densidad muy baja, tratando de evitar la creación de zonas construidas de alta densidad que podrían dar lugar a «urbanizaciones de facto».

Por lo tanto, es muy habitual encontrar que solo cuando el terreno tiene un tamaño mínimo (5.000 m2, 10.000 m2 o 20.000 m2, etc.), se autoriza la construcción de una edificación, también denominada «cortijo», «villa», «masía», «chalé», «chalet», «hacienda», etc.

En las zonas rurales o campestres españolas es bastante habitual encontrar casas construidas en parcelas con superficies inferiores a las exigidas para tener derechos de construcción (casas construidas en parcelas de menos de 10.000 m2, por ejemplo) Esto se debe a que estas construcciones se hicieron antes de que la nueva normativa entrara en vigor, o, simplemente, que se construyeron sin respetar la ley, por lo que se consideran ahora construcciones «Fuera de Ordenación» (fuera de la normativa vigente). Este es el caso de las propiedades construidas hace mucho tiempo, que ahora no cumplen con la normativa vigente. Este tipo de propiedades pueden ser perfectamente legales en la actualidad, pero están sujetas a algunas restricciones de uso (la más importante es que la administración debe respetar la casa frente al resto de construcciones existentes en la propiedad, pero no se puede ampliar y no está autorizada la construcción de nuevas construcciones en esa parcela).

Por lo tanto, si su intención es desarrollar un proyecto para construir una vivienda en zonas de «terreno rústico», debe consultar primero a la autoridad competente (principalmente el Ayuntamiento), cuáles son las especificaciones, requisitos y limitaciones que puede tener para construir allí.

1. Primer paso: confirmar si el proyecto se puede desarrollar

La «Licencia de Construcción», o «Licencia de Edificación», o «Licencia de Obra Mayor» (Licencia de Construcción, o Licencia de Edificación, o Licencia de Obra Mayor).

Como hemos señalado anteriormente, si su intención es desarrollar un proyecto en una de las zonas de «terreno rústico», deberá consultar primero con la autoridad local (principalmente el Ayuntamiento) o, alternativamente, consultar y obtener el asesoramiento de abogados especialistas en construcción y en urbanizaciones rústicas.

Por lo tanto, antes de pasar a las fases avanzadas del proceso, es esencial que obtenga la información adecuada sobre la normativa local y las limitaciones de la zona, así como las posibilidades de desarrollar y ejecutar su proyecto. Al igual que en otros países, la autorización de su proyecto se aprobará formalmente cuando se obtenga la «Licencia de Edificación» o «Permiso de Obra» del Ayuntamiento.

Por lo tanto, el primer paso es saber si la normativa local autoriza la construcción de una vivienda en ese terreno.

Muy importante: suministro de agua y electricidad

Como se ha explicado anteriormente, el suministro de agua y electricidad, así como el servicio de alcantarillado, son servicios garantizados a los ciudadanos que viven en zonas urbanas «suelo urbano».
Pero los terrenos rústicos se encuentran fuera de las zonas urbanas y, con frecuencia, lejos de los principales puntos de conexión a la red de agua y electricidad.

De hecho, el ayuntamiento no tiene ninguna obligación de suministrar agua y electricidad en terrenos rústicos. Solo en zonas urbanas. Por lo tanto, es muy importante estudiar detenidamente las posibilidades de obtener agua y electricidad en la parcela seleccionada.

Por ejemplo: Si hay suministro de agua y electricidad cerca del terreno y se puede conectar, no hay ningún problema.

Pero a veces ocurre que el punto más cercano de conexión a la red eléctrica o al agua está muy lejos. Esto significa que, para poder conectarse, hay que pagar unos costes elevados y los gastos de llevar el suministro hasta la propiedad.

Solo consultando a electricistas y fontaneros locales, o a constructores locales, se obtendrá la información necesaria para confirmar las posibilidades de suministro y conexión de agua y electricidad a esa parcela.

Por lo tanto, debe tener esto en cuenta desde el principio del proceso, antes de seguir adelante con la compra.

Siempre es posible obtener agua de un depósito interno instalado en la propiedad y de los típicos POZOS españoles. Del mismo modo, es posible obtener electricidad a partir de paneles solares o energía eólica. Sin embargo, no siempre este tipo de suministros están autorizados por los ayuntamientos locales para conceder la licencia de obras. Por lo tanto, esta información debe tenerse en cuenta en las primeras fases del proceso de compra/construcción.

Por lo tanto, le recomendamos que antes de COMPRAR el terreno, o de tomar cualquier decisión sobre la transacción, tenga en cuenta la necesidad de realizar un ESTUDIO PRELIMINAR DEL PROYECTO consultando con abogados, arquitectos, constructores locales o el personal técnico de construcción del Departamento de Urbanismo del Ayuntamiento (Departamento o Concejalía de Urbanismo). Esto hará más segura la inversión porque, al fin y al cabo, tendrá una idea concreta y conocerá las condiciones y limitaciones para construir en ese terreno antes de proceder a su compra. Es más que recomendable que el estudio lo realice un abogado especializado en construcción y, si es posible, consultar al arquitecto que va a desarrollar el proyecto y la construcción.

Asimismo, en ese estudio preliminar, pida a su abogado que confirme no solo los derechos de construcción específicos de la parcela, sino también que averigüe qué otras urbanizaciones están previstas en esa zona, por ejemplo, nuevas carreteras, autopistas, líneas de tren, polígonos industriales, zonas comerciales o incluso una urbanización.

Esta información puede ser obtenida por su abogado mediante reuniones en el Ayuntamiento, estudiando la normativa local, y también puede obtenerse en el Ayuntamiento mediante un documento denominado «CÉDULA URBANÍSTICA».

Una vez que sepa exactamente el tipo de construcción autorizada en ese terreno, deberá contratar los servicios de un arquitecto para desarrollar el PROYECTO DE CONSTRUCCIÓN, o PROYECTO DE EDIFICACIÓN.

En el proyecto de construcción, su arquitecto deberá adaptar sus ideas y preferencias a la normativa específica del Ayuntamiento de la zona. Así, su arquitecto le guiará a lo largo de todo este proceso, informándole sobre las diferentes posibilidades para transformar su «casa ideal» en una construcción que cumpla con la normativa de la zona.

Lo más importante es que su arquitecto especifique todos los detalles. Pídale que revise los planos con todo el detalle que pueda. Intente visualizar cuáles serán las vistas desde las diferentes ventanas, qué tamaño pueden tener las camas de las habitaciones de invitados, etc.

En pocas palabras: intente obtener de su arquitecto toda la información posible sobre cómo será la casa final. Intente amueblar y vivir en la casa mientras aún está en papel. Es posible que no esté en el lugar para detectar cosas que podrían molestarle durante años, como una ventana descentrada en un dormitorio o claraboyas que no están exactamente encima de donde estarán los lavabos del baño.

Una vez finalizado el proyecto, su arquitecto deberá presentar el proyecto de construcción en el Departamento de Urbanismo del ayuntamiento («Departamento de Urbanismo» o «Concejalía de Urbanismo»). Con la solicitud de la licencia de obras, hay que pagar un impuesto municipal, el Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras, que se aplica a todas las obras que necesitan licencia de obras (se solicite o se conceda). Este impuesto puede variar entre el 2 % y el 4 % del coste de la construcción, dependiendo del ayuntamiento de su zona.

A continuación, se estudiará la idoneidad de su proyecto en función de las condiciones o limitaciones específicas de la zona.

Si su proyecto cumple con la normativa y con los requisitos para construir en esa zona, se le autorizará a construir con la correspondiente «Licencia de Obra» o «Permiso de Construcción», por lo que tendrá derecho a construir exactamente la misma propiedad que se presentó al Ayuntamiento con el proyecto.

2.- Segundo paso: Proceso de construcción

Por favor, haga clic a continuación para obtener información detallada sobre el proceso de construcción, cuando decida desarrollar su proyecto de construcción en España.