Différences entre le « Certificado de Antigüedad » et le « Certificat d’occupation » en Espagne
Lors de l’achat, de la légalisation ou de l’enregistrement d’un bien immobilier en Espagne, il est essentiel de comprendre la différence entre le « Certificado de Antigüedad » et le « Certificat d’occupation » (également appelé Licencia de Ocupación). Ces deux documents sont souvent exigés dans le cadre de transactions immobilières, mais ils ont des finalités différentes et sont délivrés par des autorités différentes.
Nous expliquons ci-dessous ce qu’est chaque certificat, à quoi il sert et quand vous pourriez avoir besoin de l’un ou des deux.
Qu’est-ce qu’un « Certificado de Antigüedad » ?
Le Certificado de Antigüedad est un certificat technique délivré par un architecte privé qualifié qui confirme l’âge d’un bâtiment ou d’une structure. Il comprend généralement :
- La date d’achèvement des travaux (sur la base d’une inspection visuelle, de photos aériennes et d’images satellites).
- Une description technique du bâtiment : dimensions, matériaux et utilisation.
- Des plans ou des croquis si nécessaire.
À quoi sert-il ?
Ce certificat est couramment utilisé dans les cas suivants :
- Vous devez légaliser un bâtiment existant qui a été construit sans permis de construire.
- Vous souhaitez enregistrer une maison rurale, une extension, une piscine ou une dépendance au registre foncier (Registro de la Propiedad).
- Vous demandez la légalisation par prescription (legalización por antigüedad) de bâtiments plus anciens que le délai de prescription local (généralement 6-15 ans, mais cela peut varier).
- Le bien immobilier ne dispose pas de documents officiels, mais peut bénéficier d’une reconnaissance « de facto ».
Important : le Certificado de Antigüedad ne garantit pas que la construction est conforme aux lois d’urbanisme. Il certifie simplement depuis combien de temps le bâtiment existe.
Qu’est-ce que le « certificat d’occupation » (Licencia de Ocupación) ?
Le certificat d’occupation, également appelé « Licencia de Primera Ocupación » (pour les constructions neuves) ou « Licencia de Segunda Ocupación » (pour les reventes ou les propriétés anciennes), est un document officiel délivré par la mairie locale.
Il confirme que :
- Le bien a été construit conformément au permis de construire et aux règles d’urbanisme.
- Le bien est habitable.
- Il répond aux normes minimales de sécurité, de santé et de confort (assainissement, électricité, accès, etc.).
Pourquoi est-ce important ?
- Il est obligatoire de souscrire un contrat d’approvisionnement en eau et en électricité à votre nom (en particulier pour les nouveaux acheteurs).
- Il est souvent requis pour vendre, louer ou demander une licence de location touristique.
- Certaines banques et certains notaires l’exigent pour procéder à la vente ou à l’hypothèque.
La procédure consiste généralement à faire appel à un architecte ou à un ingénieur technique pour inspecter le bien et établir un rapport technique, qui est ensuite soumis à la mairie moyennant le paiement de frais municipaux. La procédure peut varier selon la municipalité.
Résumé : principales différences entre les deux
| Certificado de Antigüedad | Certificat d’habitation / Licencia de Ocupación | |
|---|---|---|
| Délivré par | Architecte privé | Mairie locale (Ayuntamiento) |
| Objet | Certifier l’âge d’une construction existante | Confirmer que le bien immobilier répond aux normes légales en matière d’habitation |
| Utilisé pour | Légaliser ou enregistrer des bâtiments anciens ou non autorisés | Obtenir des services publics, louer, vendre, obtenir une licence touristique |
| Garantit la légalité ? | ❌ Non (certifie uniquement l’âge) | ✅ Oui (confirme la légalité de la construction et l’habitabilité) |
| Requis dans | Zones rurales, extensions non documentées | Toutes les zones urbaines, transferts de propriété, raccordements aux services publics |
Ai-je besoin des deux ?
Dans certains cas, oui. Par exemple :
- Si vous achetez une maison de campagne (finca rústica) construite sans permis, vous devrez peut-être obtenir un Certificado de Antigüedad pour la légaliser et l’enregistrer, puis obtenir un certificat d’habitabilité si vous avez l’intention d’y vivre ou de la louer.
- Si le bien immobilier est situé dans une zone urbaine régulière mais n’a pas été habité depuis des années, vous devrez peut-être renouveler la Licencia de Segunda Ocupación avant de souscrire un contrat pour les services publics ou de le vendre.
Conclusion
Il est essentiel de comprendre la différence entre ces deux certificats afin d’éviter tout problème juridique, retard dans l’installation des services publics ou litige futur avec le registre foncier ou la mairie locale.
Si vous ne savez pas quels documents sont nécessaires pour votre propriété, ou si vous souhaitez acheter ou vendre une maison en Espagne, notre équipe juridique peut vous guider tout au long du processus.