Unterschiede zwischen „Certificado de Antigüedad” und „Certificate of Habitation” in Spanien

Beim Kauf, der Legalisierung oder der Registrierung einer Immobilie in Spanien ist es unerlässlich, den Unterschied zwischen dem „Certificado de Antigüedad” und dem „Certificate of Habitation” (auch Licencia de Ocupación genannt) zu verstehen. Beide werden häufig bei Immobilientransaktionen verlangt, dienen jedoch unterschiedlichen Zwecken und werden von unterschiedlichen Behörden ausgestellt.

Im Folgenden erklären wir Ihnen, was die einzelnen Bescheinigungen sind, wozu sie dienen und wann Sie eine oder beide benötigen.

Was ist ein „Certificado de Antigüedad”?

Das Certificado de Antigüedad ist eine technische Bescheinigung, die von einem privaten, qualifizierten Architekten ausgestellt wird und das Alter eines Gebäudes oder einer Struktur bestätigt. Es enthält in der Regel:

Das Datum der Fertigstellung des Baus (basierend auf einer Sichtprüfung, Luftbildern und Satellitenaufnahmen).
Eine technische Beschreibung des Gebäudes: Abmessungen, Materialien und Nutzung.
Pläne oder Grundrisse, falls erforderlich.

Wofür wird es verwendet?

Diese Bescheinigung wird in der Regel verwendet, wenn:

- Sie ein bestehendes Gebäude, das ohne Baugenehmigung errichtet wurde, legalisieren müssen.
- Sie ein ländliches Haus, einen Anbau, einen Pool oder ein Nebengebäude im Grundbuch (Registro de la Propiedad) eintragen lassen möchten.
- Sie beantragen eine Legalisierung aufgrund von Verjährung (legalización por antigüedad) für Gebäude, die älter sind als die lokale Verjährungsfrist (in der Regel 6-15 Jahre, kann jedoch variieren).
- Die Immobilie verfügt über keine offiziellen Unterlagen, kommt jedoch für eine „de facto”-Anerkennung in Frage.

Wichtig: Das Certificado de Antigüedad garantiert nicht, dass die Konstruktion den städtebaulichen Vorschriften entspricht. Es bescheinigt lediglich, wie lange das Gebäude bereits besteht.

Was ist die „Bewohnbarkeitsbescheinigung” (Licencia de Ocupación)?

Die Bewohnbarkeitsbescheinigung, auch bekannt als Licencia de Primera Ocupación (für Neubauten) oder Licencia de Segunda Ocupación (für Wiederverkäufe oder ältere Immobilien), ist ein amtliches Dokument, das von der örtlichen Stadtverwaltung ausgestellt wird.

Sie bestätigt, dass:

- - Die Immobilie in Übereinstimmung mit der Baugenehmigung und den Bauvorschriften errichtet wurde.
  - Die Immobilie für menschliches Wohnen geeignet ist.
  - Sie die Mindeststandards für Sicherheit, Gesundheit und Komfort (Sanitäranlagen, Strom, Zugang usw.) erfüllt.

Warum ist das wichtig?

- - Es ist erforderlich, um Wasser- und Stromanschlüsse auf Ihren Namen anzumelden (insbesondere für neue Käufer).
  - Es wird häufig für den Verkauf, die Vermietung oder die Beantragung einer touristischen Vermietungslizenz benötigt.
  - Einige Banken und Notare verlangen dies, um den Verkauf oder die Hypothek abzuwickeln.

In der Regel wird ein Architekt oder Techniker beauftragt, die Immobilie zu begutachten und einen technischen Bericht zu erstellen, der dann zusammen mit den kommunalen Gebühren beim Rathaus eingereicht wird. Das Verfahren kann je nach Gemeinde unterschiedlich sein.

Zusammenfassung: Die wichtigsten Unterschiede zwischen den beiden Dokumenten

	Certificado de Antigüedad	Wohnbescheinigung / Licencia de Ocupación
Ausgestellt von	Privater Architekt	Lokales Rathaus (Ayuntamiento)
Zweck	Bescheinigung des Alters eines bestehenden Gebäudes	Bestätigung, dass die Immobilie den gesetzlichen Standards für Wohnzwecke entspricht
Verwendungszweck	Legalisierung oder Registrierung alter oder nicht genehmigter Gebäude	Beantragung von Versorgungsleistungen, Vermietung, Verkauf, Erlangung einer Touristenlizenz
Garantiert die Rechtmäßigkeit?	❌ Nein (bescheinigt nur das Alter)	✅ Ja (bestätigt die rechtmäßige Errichtung und Bewohnbarkeit)
Erforderlich in	Ländliche Gebiete, nicht dokumentierte Anbauten	Alle städtischen Gebiete, Eigentumsübertragungen, Anschluss an Versorgungsnetze

Brauche ich beides?

In einigen Fällen ja. Zum Beispiel:

- - Wenn Sie ein Landhaus (finca rústica) ohne Baugenehmigung kaufen, benötigen Sie möglicherweise ein Certificado de Antigüedad, um es zu legalisieren und registrieren zu lassen, und später eine Bewohnbarkeitsbescheinigung, wenn Sie beabsichtigen, darin zu wohnen oder es zu vermieten.
  - Wenn sich die Immobilie in einem regulären Stadtgebiet befindet, aber seit Jahren nicht bewohnt ist, müssen Sie möglicherweise die Licencia de Segunda Ocupación erneuern, bevor Sie Versorgungsleistungen beauftragen oder sie verkaufen können.

Fazit

Das Verständnis des Unterschieds zwischen diesen beiden Bescheinigungen ist unerlässlich, um rechtliche Probleme, Verzögerungen bei der Versorgung oder zukünftige Streitigkeiten mit dem Grundbuchamt oder dem örtlichen Rathaus zu vermeiden.

Wenn Sie sich nicht sicher sind, welche Dokumente für Ihre Immobilie erforderlich sind, oder wenn Sie eine Immobilie in Spanien kaufen oder verkaufen möchten, begleitet Sie unser Rechtsteam gerne durch den gesamten Prozess.