Diferencias entre el «Certificado de Antigüedad» y el «Certificado de Habitación» en España
A la hora de comprar, legalizar o registrar una propiedad en España, es fundamental comprender la diferencia entre el «Certificado de Antigüedad» y el «Certificado de Habitación» (también denominado Licencia de Ocupación). Ambos suelen ser necesarios en las transacciones inmobiliarias, pero tienen finalidades diferentes y son expedidos por autoridades distintas.
A continuación, explicamos qué es cada certificado, para qué sirve y cuándo puede ser necesario uno o ambos.
¿Qué es un «Certificado de Antigüedad»?
El Certificado de Antigüedad es un certificado técnico expedido por un arquitecto privado cualificado que confirma la antigüedad de un edificio o estructura. Suele incluir:
- La fecha de finalización de la construcción (basada en una inspección visual, fotos aéreas e imágenes de satélite).
- Una descripción técnica del edificio: dimensiones, materiales y uso.
- Planos o croquis, si es necesario.
¿Para qué se utiliza?
Este certificado se utiliza habitualmente cuando:
- Necesitas legalizar un edificio existente que se construyó sin licencia de obras.
- Quieres inscribir una casa rural, una ampliación, una piscina o una dependencia en el Registro de la Propiedad.
- Solicitas la legalización por antigüedad de edificios que superan el plazo de prescripción local (normalmente 6-15 años, pero puede variar).
- La propiedad carece de documentación oficial, pero puede optar al reconocimiento de facto.
Importante: El Certificado de Antigüedad no garantiza que la construcción cumpla con la normativa urbanística. Simplemente certifica cuánto tiempo lleva existiendo el edificio.
¿Qué es la «Licencia de Ocupación»?
El Certificado de Ocupación, también conocido como Licencia de Primera Ocupación (para construcciones nuevas) o Licencia de Segunda Ocupación (para reventas o propiedades antiguas), es un documento oficial expedido por el ayuntamiento local.
Confirma que:
- La propiedad se construyó de acuerdo con la licencia de obras y la normativa urbanística.
- La propiedad es apta para ser habitada.
- Cuenta con las normas mínimas de seguridad, salubridad y comodidad (saneamiento, electricidad, accesibilidad, etc.).
¿Por qué es importante?
- Es necesario para contratar los suministros de agua y electricidad a tu nombre (especialmente para los nuevos compradores).
- A menudo se requiere para vender, alquilar o solicitar una licencia de alquiler turístico.
- Algunos bancos y notarios lo exigen para proceder con la venta o la hipoteca.
El proceso suele implicar la contratación de un arquitecto o ingeniero técnico para que inspeccione la propiedad y prepare un informe técnico, que luego se presenta en el ayuntamiento junto con el pago de las tasas municipales. El procedimiento puede variar en función del municipio.
Resumen: diferencias clave entre ambos
| Certificado de Antigüedad | Certificado de Habitación / Licencia de Ocupación | |
|---|---|---|
| Expuesto por | Arquitecto privado | Ayuntamiento local |
| Finalidad | Certificar la antigüedad de una construcción existente | Confirmar que la propiedad cumple con las normas legales para ser habitada |
| Se utiliza para | Legalizar o registrar edificios antiguos o sin licencia | Contratar servicios públicos, alquilar, vender, obtener licencia turística |
| ¿Garantiza la legalidad? | ❌ No (solo certifica la antigüedad) | ✅ Sí (confirma la legalidad de la construcción y la habitabilidad) |
| Requerido en | Zonas rurales, ampliaciones indocumentadas | Todas las zonas urbanas, transmisiones de propiedad, conexiones a servicios públicos |
¿Necesito ambos?
En algunos casos, sí. Por ejemplo:
- Si compras una casa de campo (finca rústica) construida sin licencia, es posible que necesites un Certificado de Antigüedad para legalizarla y registrarla, y posteriormente obtener un Certificado de Habitabilidad si tienes intención de vivir en ella o alquilarla.
- Si la propiedad se encuentra en una zona urbana regular pero lleva años deshabitada, es posible que tengas que renovar la Licencia de Segunda Ocupación antes de contratar los servicios públicos o venderla.
Conclusión
Comprender la diferencia entre estos dos certificados es fundamental para evitar problemas legales, retrasos en los servicios públicos o futuras disputas con el Registro de la Propiedad o el Ayuntamiento local.
Si no está seguro de qué documentos necesita su propiedad, o si desea comprar o vender una vivienda en España, nuestro equipo legal puede guiarle a lo largo de todo el proceso.