Verschillen tussen het “Certificado de Antigüedad” en het “Certificate of Habitation” in Spanje
Bij het kopen, legaliseren of registreren van een onroerend goed in Spanje is het essentieel om het verschil te begrijpen tussen het “Certificado de Antigüedad” en het “Certificate of Habitation” (ook wel Licencia de Ocupación genoemd). Beide zijn vaak vereist bij onroerendgoedtransacties, maar ze hebben verschillende doeleinden en worden afgegeven door verschillende autoriteiten.
Hieronder leggen we uit wat elk certificaat is, waarvoor het dient en wanneer u een van beide of beide nodig heeft.
Wat is een “Certificado de Antigüedad”?
Het Certificado de Antigüedad is een technisch certificaat afgegeven door een gekwalificeerde architect dat de leeftijd van een gebouw of constructie bevestigt. Het bevat doorgaans:
- De datum waarop de bouw is voltooid (op basis van visuele inspectie, luchtfoto’s en satellietbeelden).
- Een technische beschrijving van het gebouw: afmetingen, materialen en gebruik.
- Plannen of plattegronden, indien nodig.
Waarvoor wordt het gebruikt?
Dit certificaat wordt vaak gebruikt wanneer:
- U een bestaand gebouw dat zonder bouwvergunning is gebouwd, moet legaliseren.
- U een landelijk huis, aanbouw, zwembad of bijgebouw wilt registreren in het kadaster (Registro de la Propiedad).
- U een aanvraag indient voor legalisering op basis van verjaring (legalización por antigüedad) van gebouwen die ouder zijn dan de lokale verjaringstermijn (meestal 6-15 jaar, maar dit kan variëren).
- Het onroerend goed geen officiële documenten heeft, maar in aanmerking komt voor “de facto” erkenning.
Belangrijk: Het Certificado de Antigüedad garandeert niet dat de constructie voldoet aan de stedenbouwkundige voorschriften. Het certificeert alleen hoe lang het gebouw al bestaat.
Wat is het “bewoonbaarheidscertificaat” (Licencia de Ocupación)?
Het bewoonbaarheidscertificaat, ook wel Licencia de Primera Ocupación (voor nieuwbouw) of Licencia de Segunda Ocupación (voor wederverkoop of oudere woningen) genoemd, is een officieel document dat wordt afgegeven door het plaatselijke gemeentehuis.
Het bevestigt dat:
- De woning is gebouwd in overeenstemming met de bouwvergunning en bouwvoorschriften.
- De woning is geschikt voor bewoning door mensen.
- De woning voldoet aan de minimumnormen voor veiligheid, gezondheid en comfort (sanitaire voorzieningen, elektriciteit, toegang, enz.).
Waarom is dit belangrijk?
- Het is vereist om water en elektriciteit op uw naam te zetten (vooral voor nieuwe kopers).
- Het is vaak vereist voor verkoop, verhuur of het aanvragen van een toeristische verhuurvergunning.
- Sommige banken en notarissen eisen dit om de verkoop of hypotheek te kunnen afhandelen.
Het proces omvat meestal het inhuren van een architect of technisch ingenieur om het pand te inspecteren en een technisch rapport op te stellen, dat vervolgens samen met de gemeentelijke kosten bij het gemeentehuis wordt ingediend. De procedure kan per gemeente verschillen.
Samenvatting: belangrijkste verschillen tussen beide
| Certificado de Antigüedad | Bewoonbaarheidsverklaring / Licencia de Ocupación | |
|---|---|---|
| Afgegeven door | Particuliere architect | Gemeentehuis (Ayuntamiento) |
| Doel | Om de leeftijd van een bestaand gebouw te certificeren | Om te bevestigen dat het pand voldoet aan de wettelijke normen voor bewoning |
| Gebruikt voor | Legaliseren of registreren van oude of niet-vergunde gebouwen | Aansluiten op nutsvoorzieningen, verhuren, verkopen, toeristenvergunning verkrijgen |
| Garandeert de wettigheid? | ❌ Nee (certificeert alleen de leeftijd) | ✅ Ja (bevestigt de wettelijke bouw en bewoonbaarheid) |
| Vereist in | Landelijke gebieden, niet-gedocumenteerde uitbreidingen | Alle stedelijke gebieden, eigendomsoverdrachten, aansluiting op nutsvoorzieningen |
Heb ik beide nodig?
In sommige gevallen ja. Bijvoorbeeld:
- Als u een landhuis (finca rústica) koopt dat zonder vergunning is gebouwd, heeft u mogelijk een Certificado de Antigüedad nodig om het te legaliseren en te registreren, en later een bewoningsverklaring als u van plan bent er te gaan wonen of het te verhuren.
- Als het onroerend goed zich in een regulier stedelijk gebied bevindt, maar al jaren niet bewoond is, moet u mogelijk de Licencia de Segunda Ocupación vernieuwen voordat u nutsvoorzieningen kunt aansluiten of het kunt verkopen.
Conclusie
Het is van cruciaal belang dat u het verschil tussen deze twee certificaten begrijpt om juridische problemen, vertragingen bij nutsvoorzieningen of toekomstige geschillen met het kadaster of het gemeentehuis te voorkomen.
Als u niet zeker weet welke documenten u voor uw woning nodig heeft, of als u een huis in Spanje wilt kopen of verkopen, kan ons juridische team u bij het hele proces begeleiden.