Grotwoningen in Andalusië

Inleiding: een historische levenswijze ontmoet moderne wettelijke bescherming

Andalusië, met zijn gevarieerde landschappen en eeuwenoude erfgoed, herbergt een van de meest unieke woningtypes van Europa: grotwoningen, of ‘casas cueva’. Deze huizen, die sinds de Moorse tijd traditioneel voor bewoning worden gebruikt, zijn uitgehouwen in heuvels en bieden natuurlijke isolatie, duurzaamheid en een sterke band met de Andalusische plattelandscultuur. Tot voor kort was hun juridische status echter onduidelijk, wat het gebruik, de ontwikkeling en de toegang tot formele nutsvoorzieningen en toeristische vergunningen beperkte.

Dit is veranderd met de goedkeuring van wet 7/2021 van 1 december, ook bekend als LISTA (Ley para el Impulso de la Sostenibilidad del Territorio de Andalucía), en de uitvoeringsverordening Decreto 550/2022. Deze regelgeving erkent grotwoningen nu als legitieme woningen, waardoor eigenaren ze kunnen legaliseren en gebruiken als hoofdverblijfplaats en als toeristische accommodatie.

Wat is een “Casa Cueva”? Definitie en oorsprong

Een grotwoning is een kunstmatige uitgraving in de ondergrond, meestal in een heuvel of berg, die is aangepast om als woning te dienen. Deze woningen staan vaak in clusters, die een zogenaamde troglodytische nederzetting vormen, compleet met binnenplaatsen, pleinen en smalle straatjes.

Veel van de grotten in Andalusië dateren uit de 15e en 16e eeuw en zijn ontstaan uit voormalige Moorse nederzettingen. Veel voorkomende locaties zijn:

Granada en Guadix
Benalúa, Baza en Cuevas del Campo
Cuevas de Almanzora (Almería)
Sierra de Cádiz
Casabermeja en Antequera (Málaga)

Een duurzaam en ecologisch woonmodel

Grotwoningen zijn van nature energiezuinig. Hun thermische massa houdt de binnentemperatuur het hele jaar door tussen 17 °C en 23 °C, waardoor er weinig behoefte is aan kunstmatige verwarming of koeling. Ze bieden ook een uitstekende geluidsisolatie, zijn goed geïntegreerd in de omgeving en hebben een minimale ecologische voetafdruk, waardoor ze een perfect voorbeeld zijn van bioklimatologische en duurzame architectuur.

Met stijgende energiekosten en bezorgdheid over klimaatverandering vormen de grotwoningen in Andalusië een 21e-eeuwse oplossing die geworteld is in een eeuwenoude praktijk.

Wettelijke erkenning en regelgeving onder de LISTA en decreet 550/2022

1. Wettelijke erkenning als woningen

Een van de meest revolutionaire aspecten van de LISTA-wet is de erkenning van grotwoningen als legitieme woningen, met dezelfde wettelijke rechten en plichten als conventionele woningen. Dit betekent dat ze:

Gebruikt kunnen worden als permanente woningen
Verhuurd kunnen worden als toeristische accommodaties
Geregistreerd kunnen worden in het kadaster (Registro de la Propiedad)
Een identificatienummer voor onroerendezaakbelasting (IBI) kunnen krijgen

Deze erkenning maakt het voor huiseigenaren mogelijk om de status van hun eigendom wettelijk te consolideren, waardoor de verkoopbaarheid, de toegang tot openbare diensten en de naleving van de fiscale verplichtingen worden verbeterd.

2. Definities uit de verordening

Belangrijke juridische definities uit het decreet zijn onder meer:

Troglodytische habitat: een traditionele vorm van nederzetting op basis van ondergrondse grotwoningen en de bijbehorende open ruimtes (straten, patio’s, enz.).
Grot: een kunstmatige of aangepaste natuurlijke ondergrondse ruimte die wordt gebruikt als woonruimte
Grottenwijken (“Barrios de Cuevas”): stedelijke gebieden die voornamelijk bestaan uit grotwoningen
Troglodytische gemeente: gemeenten waarin:
- meer dan 15% van de woningen grotten zijn
- meer dan 50% van het stedelijk gebied bestaat uit grotten
- grottenhabitats een erkende culturele of toeristische waarde hebben

Planningsrechten en -verplichtingen

De nieuwe regelgeving stelt vier primaire rechten vast met betrekking tot grotwoningen:

Bouw van nieuwe grotten: toegestaan in aangewezen grotgebieden op basis van stedenbouwkundige instrumenten en mits aan de veiligheids- en bewoonbaarheidscriteria wordt voldaan.
Uitbreiding van bestaande grotten: toegestaan onder voorwaarden die zijn vastgelegd in lokale verordeningen. Bij gebrek daaraan is uitbreiding toegestaan tot 50% van de bestaande oppervlakte, mits de bouwnormen worden nageleefd.
Renovatie en verbouwing: aangemoedigd om de bewoonbaarheid, veiligheid en ecologische integratie te verbeteren.
Kadastrale registratie en stedelijke integratie: grotten kunnen nu worden opgenomen in het kadaster en het grondregister, waardoor formeel eigendom, belastingheffing en juridische consolidatie mogelijk worden.

Op welk type grond kunnen grotten worden ontwikkeld?

Grotwoningen kunnen worden gebouwd op:

Stedelijk terrein: als ze deel uitmaken van een gestructureerde wijk met openbare toegang, water, elektriciteit en riolering.
Landelijk terrein: als de grot deel uitmaakt van een traditionele landelijke nederzetting die is afgebakend door ruimtelijke ordeningsinstrumenten en toegang heeft tot basisvoorzieningen.

In beide gevallen moet het terrein zijn geclassificeerd door ruimtelijke ordeningsinstrumenten die de ontwikkeling van grotwoningen toestaan.

Onregelmatige of “buiten de planning vallende” grotten: kunnen ze worden gelegaliseerd?

Veel grotwoningen zijn decennia of eeuwen geleden zonder formele vergunning gebouwd en hadden tot nu toe geen wettelijke bescherming. Deze vallen nu onder de regeling voor “gebouwen in een situatie die gelijkgesteld is met buiten de planning” (Asimilado a Fuera de Ordenación – AFO/DAFO).

Legalisering omvat:

Het indienen van een technisch rapport (DAFO)
Het opstellen van bouwtekeningen en grenzen
Registratie van het onroerend goed bij het kadaster
Betaling van de toepasselijke belastingen (IBI)

Een gelegaliseerde grot moet ten minste het volgende omvatten:

Een kamer om te wonen/slapen
Een keuken en badkamer
Natuurlijke of mechanische ventilatie
Openingen (ramen of ventilatieopeningen) gelijk aan 5% van de totale oppervlakte

Conserveringsverplichtingen en publiek-private samenwerking

Eigenaren van grotten hebben een wettelijke verplichting om:

De buitenste bodemlaag en structuur te onderhouden
Bescherming van geologische en landschappelijke kenmerken
Behoud van regenwaterafvoerkanalen
Vermijden van veranderingen in de topografie of de natuurlijke habitat
Uitvoering van herstelwerkzaamheden wanneer dit om veiligheids- of milieuredenen noodzakelijk is

Gemeenten kunnen ingrijpen om hellingen en gemeenschappelijke toegangsgebieden te beveiligen als dit essentieel wordt geacht voor de veiligheid of het openbaar gebruik.

Gebruik voor toerisme en economische ontwikkeling

Door het legale gebruik van grotwoningen als toeristische accommodaties toe te staan, bevordert de nieuwe wetgeving een duurzame economische ontwikkeling in landelijke en dunbevolkte gebieden.

Toeristische verhuur kan worden ingedeeld in categorieën zoals:

Viviendas con Fines Turísticos (VFT)
Viviendas Rurales (VTAR)
Casa Rural, mits wordt voldaan aan de eisen op het gebied van veiligheid, toegankelijkheid en dienstverlening.

Eigenaren moeten voldoen aan:

Het Andalusische toeristenregister (RTA)
Gezondheids- en veiligheidsinspecties
Activiteitenverklaringen (vooral als er diensten zoals maaltijden of schoonmaak worden aangeboden)

Laatste overwegingen: een unieke kans voor investeringen en cultureel behoud

De erkenning van grotwoningen in Andalusië is meer dan een aanpassing van de regelgeving: het markeert een culturele en economische verschuiving die traditie omarmt en tegelijkertijd aansluit bij moderne doelstellingen op het gebied van duurzaamheid en toerisme.

Door deze woningen te legaliseren en het gebruik ervan als woonruimte of toeristische accommodatie toe te staan, opent Andalusië de deur naar nieuwe modellen van plattelandsondernemerschap en erfgoedbescherming.

Of u nu een potentiële koper, huidige eigenaar of investeerder in plattelandstoerisme bent, juridisch advies is essentieel om te voldoen aan de regelgeving op het gebied van ruimtelijke ordening, belastingen en toerisme.