Casas cueva en Andalucía: reconocimiento legal, oportunidades turísticas y normativa urbanística bajo la nueva ley de ordenación territorial
Introducción: un estilo de vida histórico se une a la protección legal moderna
Andalucía, con sus paisajes diversos y su patrimonio centenario, alberga una de las tipologías de viviendas más singulares de Europa: las casas cueva. Utilizadas tradicionalmente con fines residenciales desde la época árabe, estas viviendas excavadas en las laderas ofrecen aislamiento natural, sostenibilidad y una fuerte conexión con la cultura rural andaluza. Sin embargo, hasta hace poco, su situación legal era ambigua, lo que limitaba su uso, su desarrollo y el acceso a los servicios públicos y a las licencias turísticas.
Esto cambió con la aprobación de la Ley 7/2021, de 1 de diciembre, también conocida como LISTA (Ley para el Impulso de la Sostenibilidad del Territorio de Andalucía), y su Reglamento de aplicación 550/2022. Estas normas reconocen ahora las casas cueva como viviendas legítimas, lo que permite a sus propietarios formalizarlas y utilizarlas tanto como residencias principales como alojamientos turísticos.
¿Qué es una «casa cueva»? Definición y orígenes
Una casa cueva es una excavación artificial en el subsuelo, normalmente encajada en una ladera o montaña, adaptada para funcionar como vivienda. Estas casas suelen encontrarse agrupadas, formando lo que se conoce como hábitat troglodítico, con patios, plazas y calles estrechas.
Muchas de las cuevas de Andalucía datan de los siglos XV y XVI y tienen su origen en antiguos asentamientos moriscos. Las ubicaciones más comunes son:
- Granada y Guadix
- Benalúa, Baza y Cuevas del Campo
- Cuevas de Almanzora (Almería)
- Sierra de Cádiz
- Casabermeja y Antequera (Málaga)
Un modelo de vivienda sostenible y ecológica
Las casas cueva son naturalmente eficientes desde el punto de vista energético. Su masa térmica mantiene la temperatura interior entre 17 °C y 23 °C durante todo el año, lo que reduce la necesidad de calefacción o refrigeración artificial. También ofrecen un excelente aislamiento acústico, integración medioambiental y una huella ecológica mínima, lo que las convierte en un modelo perfecto de arquitectura bioclimática y sostenible.
Con el aumento de los costes energéticos y la preocupación por el cambio climático, las viviendas tropa andaluzas representan una solución del siglo XXI basada en una práctica centenaria.
Reconocimiento legal y normativa en virtud de la LISTA y el Decreto 550/2022
1. Reconocimiento legal como viviendas
Uno de los aspectos más revolucionarios de la Ley LISTA es el reconocimiento de las casas cueva como viviendas legítimas, con los mismos derechos y obligaciones legales que las viviendas convencionales. Esto significa que pueden:
- Ser utilizadas como residencias permanentes
- Ser alquiladas como alojamientos turísticos
- Ser inscritas en el Registro de la Propiedad
- Obtener el impuesto sobre bienes inmuebles (IBI)
Este reconocimiento allana el camino para que los propietarios consoliden legalmente la situación de sus propiedades, mejorando su comercialización, el acceso a los servicios públicos y el cumplimiento de las obligaciones fiscales.
2. Definiciones del Reglamento
Entre las definiciones jurídicas clave del Decreto figuran las siguientes
- Hábitat troglodítico: forma tradicional de asentamiento basada en viviendas subterráneas excavadas en la roca y sus espacios abiertos asociados (calles, patios, etc.).
- Cueva: Espacio subterráneo artificial o natural adaptado para ser habitado.
- Barrios de cuevas: Zonas urbanas compuestas predominantemente por viviendas rupestres.
- Municipio troglodítico: Municipios en los que:
- Más del 15 % de las viviendas son cuevas.
- Más del 50 % del suelo urbano es rupestre.
- Los hábitats rupestres tienen un valor cultural o turístico reconocido.
Derechos y obligaciones en materia de planificación
La nueva normativa establece cuatro derechos fundamentales en relación con las viviendas rupestres:
- Construcción de nuevas cuevas: Permitida en las zonas designadas para ello en los instrumentos de planificación urbana y siempre que se cumplan los criterios de seguridad y habitabilidad.
- Ampliación de cuevas existentes: Permitida en las condiciones establecidas por las ordenanzas municipales. En su defecto, se permite una ampliación de hasta el 50 % de la superficie existente, siempre que se respeten las normas de construcción.
- Rehabilitación y reforma: se fomenta para mejorar la habitabilidad, la seguridad y la integración ecológica.
- Registro catastral e integración urbana: las cuevas pueden integrarse ahora en el Registro de la Propiedad y el Catastro, lo que permite la titularidad formal, la valoración fiscal y la consolidación jurídica.
¿En qué tipo de terrenos se pueden desarrollar cuevas?
Las viviendas rupestres pueden ubicarse en:
- Suelo urbano: si forman parte de un barrio estructurado con acceso público, agua, electricidad y sistemas de alcantarillado.
- Suelo rústico: si la cueva forma parte de un asentamiento rural tradicional delimitado por instrumentos de planificación y con acceso a servicios básicos.
En ambos casos, el suelo debe estar clasificado por instrumentos de planificación urbana que permitan el desarrollo de cuevas.
Cuevas irregulares o «fuera de planificación»: ¿se pueden legalizar?
Muchas viviendas rupestres se construyeron hace décadas o siglos sin permisos formales y, hasta ahora, carecían de protección legal. Actualmente se clasifican bajo el régimen de «edificios en situación asimilada a fuera de ordenación» (AFO/DAFO).
La legalización implica:
- Presentar un informe técnico (DAFO)
- Preparar planos arquitectónicos y límites
- Inscripción de la propiedad en el registro de la propiedad y el catastro
- Pago de los impuestos aplicables (IBI)
Una cueva legalizada debe incluir como mínimo:
- Una habitación para vivir/dormir
- Una cocina y un cuarto de baño
- Ventilación natural o mecánica
- Aberturas (ventanas o respiraderos) equivalentes al 5 % de su superficie total
Obligaciones de conservación y colaboración público-privada
Los propietarios de cuevas tienen la obligación legal de:
- Mantener la capa exterior de tierra y la estructura
- Proteger las características geológicas y paisajísticas.
- Conservar los canales de aguas pluviales.
- Evitar alterar la topografía o el hábitat natural.
- Realizar obras de rehabilitación cuando lo exijan motivos de seguridad o medioambientales.
Los ayuntamientos pueden intervenir para asegurar las laderas y las zonas de acceso comunitario si se consideran esenciales para la seguridad o el uso público.
Uso para el turismo y el desarrollo económico
Al permitir el uso legal de las casas cueva como alquileres turísticos, la nueva legislación promueve el desarrollo económico sostenible en las zonas rurales y despobladas.
Los alquileres turísticos pueden incluir clasificaciones como:
- Viviendas con Fines Turísticos (VFT)
- Viviendas Rurales (VTAR)
- Casa Rural, siempre que se cumplan los requisitos de seguridad, acceso y servicios.
Los propietarios deben cumplir con:
- Registro Turístico de Andalucía (RTA)
- Inspecciones de salud y seguridad
- Declaraciones de actividad (especialmente si se ofrecen servicios como comidas o limpieza)
Consideraciones finales: una oportunidad única para la inversión y la preservación cultural
El reconocimiento de las casas cueva en Andalucía representa más que una actualización normativa: marca un cambio cultural y económico que abraza la tradición al tiempo que se alinea con los objetivos modernos de sostenibilidad y turismo.
Al legalizar estas viviendas y permitir su uso como viviendas o alquileres turísticos, Andalucía abre la puerta a nuevos modelos de emprendimiento rural y protección del patrimonio.
Tanto si es un posible comprador, propietario actual o inversor en turismo rural, el asesoramiento legal es esencial para garantizar el cumplimiento de la normativa urbanística, fiscal y turística.
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