Wat betreft de residentiële vastgoedmarkt, dat wil zeggen de aan- en verkoop van eerste/permanente woningen, hadden we het over de “latente vraag” die in Spanje bestaat met betrekking tot buitenlanders die zich permanent in Spanje willen vestigen.
Een constante factor in de afgelopen twee decennia is de komst van buitenlanders die Spanje als hun permanente woonplaats hebben gekozen en die we gewoonlijk aanduiden als ‘expatriates’ of ‘expats’. Het aantal expats dat in de afgelopen twee decennia voor Spanje als woonplaats heeft gekozen, is altijd constant gebleven en is zelfs toegenomen in crisisperiodes of na crises, zoals die welke Spanje in 2008 en 2011 heeft doorgemaakt.
Met meer dan 15 jaar ervaring in de vastgoedsector heeft ons bedrijf vastgesteld dat juist in de periodes direct na de crisis het aantal expats dat geïnteresseerd is in het kopen van onroerend goed in Spanje is toegenomen.
En op basis van onze ervaring hebben we geconstateerd dat de eerste aankopen die in die periode zijn gesloten bijzonder ingewikkeld waren vanwege de onstabiele en onzekere situatie, zowel wat betreft de financiering als de mogelijke ontwikkeling van de huizenmarkt.
Met andere woorden, kopers die in Spanje willen investeren in de aankoop van een permanente woning, worden geconfronteerd met de onzekerheid die ontstaat door de vraag of we ons al in de laatste fase van de crisis bevinden of dat er nog een daling te verwachten valt. (“Koop ik nu voor een goede prijs?”).
Bij dit type kopers is de interesse in de aankoop echter duidelijk. Ze zijn ook duidelijk over het moment. Ze willen nu kopen. Ze weten dat het tijd is, maar ze weten niet zeker of de prijs en de verkoopvoorwaarden het meest geschikt zijn totdat het klimaat van onzekerheid na de crisis verdwijnt of afneemt.
Op dit punt wordt het huurcontract met koopoptie als oplossing voorgesteld.
Huur met koopoptie (RTB) Wat houdt dit in?
Huur met koopoptie is een contract waarbij de koper een woning wil verwerven om er permanent te wonen en deze onmiddellijk wil betrekken en gebruiken, maar de definitieve aankoopbeslissing wil uitstellen tot een later tijdstip.
Bovendien wenst de koper dat de verkoper de woning tijdens de gebruiksperiode niet op de markt aanbiedt, zodat de exclusieve koopoptie voor de koper gedurende de hele looptijd van het contract behouden blijft. Dit is het belangrijkste verschil met een ‘normaal huurcontract’, waarbij de verhuurder het onroerend goed aan iemand anders kan verkopen, zelfs als er een huurovereenkomst bestaat.
In het RTB-contract zijn dus twee belangrijke concepten van toepassing:
– Het is een koopcontract met ‘optie tot koop’.
Dat wil zeggen dat de koper het huis wil kopen, maar eist dat het huis tot zijn beschikking blijft totdat hij zijn beslissing bevestigt. Met andere woorden, hij wil dat de koopoptie exclusief voor hem geldt. In ruil voor het exclusieve recht op de koopoptie op het onroerend goed betaalt de koper een bedrag aan de verkoper ter compensatie voor de tijd dat het huis voor de koper is gereserveerd en niet op de verkoopmarkt is aangeboden.
Zodra de in het contract overeengekomen termijn of voorwaarde is vervuld, breekt het moment aan waarop de koper moet beslissen of hij het recht om het onroerend goed te kopen wil uitoefenen. Op dat moment zijn er twee scenario’s mogelijk:
- De koper kan zijn recht om te kopen uitoefenen en in dat geval de aankoop afronden. De koper betaalt dan het resterende bedrag aan de verkoper en de verkooptransactie is voltooid.
- De koper wenst af te zien van de aankoop en aanvaardt bijgevolg het verlies van het bedrag dat hij heeft betaald voor de “optie tot aankoop”. Dit bedrag blijft op de rekening van de verkoper staan, die het zich toe-eigent als vergoeding voor de tijd dat hij het huis voor de koper heeft gereserveerd.
– Het is een huurovereenkomst.
De koper wil het huis onmiddellijk betrekken, maar, zoals hierboven uitgelegd, geeft hij er de voorkeur aan de formalisering en de definitieve aankoopbeslissing voor later te laten. Daarom wordt voorgesteld om de hoedanigheid van “huurder” of “pachter” aan te nemen, totdat hij besluit om al dan niet gebruik te maken van de koopoptie binnen de in het contract vastgestelde termijn.
Op deze manier komt de koper, nu de huurder/huurder, met de verkoper, nu de verhuurder/verhuurder, overeen welke huurvoorwaarden en welke huurprijs van toepassing zijn gedurende de looptijd van de overeenkomst.
En net zoals met betrekking tot de uitoefening van de koopoptie, heeft de koper of huurder/huurder, zodra de maximale termijn voor de uitoefening ervan is verstreken, verschillende mogelijkheden:
- De koopoptie uitoefenen en de verkoop afronden. In dat geval wordt de huurovereenkomst geannuleerd en omgezet in een verkoop.
- De koper maakt geen gebruik van de koopoptie. In dat geval wordt de huurovereenkomst eveneens geannuleerd. Uiteraard kan de huurovereenkomst worden verlengd of kan een nieuwe huurovereenkomst worden gesloten, waarna de overeenkomst alleen nog betrekking heeft op de huur.
Belangrijke vragen:
1.- Wat gebeurt er met het bedrag dat is betaald voor de koopoptie?
Wordt dit beschouwd als onderdeel van de prijs? Met andere woorden, kan de optie in mindering worden gebracht op de uiteindelijke prijs die voor het onroerend goed moet worden betaald?
Het antwoord is heel eenvoudig. Het is wat beide partijen overeenkomen. Dat wil zeggen dat het bedrag dat voor de optie is betaald, in mindering wordt gebracht op de prijs als beide partijen daarmee akkoord gaan. In dit geval wordt het bedrag dat voor de koopoptie is betaald, in mindering gebracht op de rest van de prijs die voor het onroerend goed moet worden betaald.
Dit is de meest gebruikte optie op de markt.
De eigenaar kan echter ook eisen dat het bedrag dat voor de aankoopoptie is betaald, niet in mindering wordt gebracht op de prijs die voor het onroerend goed moet worden betaald. Dit bedrag dekt dan alleen de tijd dat het onroerend goed niet op de markt is geweest en maakt geen deel uit van de prijs. In dat geval wordt de betaling van de aankoopoptie niet in mindering gebracht op de prijs die aan de eigenaar voor de verkoop moet worden betaald.
Dit is uiteraard een veel nadeligere optie voor de koper en wordt in de praktijk dan ook minder vaak gebruikt.
Welke optie ook wordt gekozen, deze moet uitdrukkelijk in het contract worden vermeld om duidelijkheid te scheppen over de bestemming van de optievergoeding.
2.- Wat gebeurt er met de betaalde huur?
Wordt deze in mindering gebracht op de uiteindelijke verkoopprijs?
Het antwoord is hetzelfde als hierboven. Dat wil zeggen dat het aan de partijen is om bij het overeenkomen van de voorwaarden van de overeenkomst te bepalen of de huur in mindering wordt gebracht op de uiteindelijke prijs, indien de aankoopbeslissing wordt bevestigd.
3.- Makelaarscommissies/vergoedingen. Wanneer worden deze betaald?
Ook hier geldt wat tussen de partijen en de makelaar is overeengekomen.
Vanuit juridisch oogpunt gaan wij er echter van uit dat, tenzij de partijen anders zijn overeengekomen, de makelaarscommissie/vergoeding moet worden betaald op het moment van ondertekening van het koopoptiecontract. De reden hiervoor is dat dit contract inhoudt dat er een koopovereenkomst tussen de koper en de verkoper tot stand komt. En dit, ook al wordt de voltooiing van dit contract uitgesteld tot een latere datum.
Zoals gezegd is bij de ondertekening van de RTB-overeenkomst de “overeenkomst” tussen de partijen tot stand gekomen, en dit is gebeurd door tussenkomst van de makelaar. Daarom moet de makelaarscommissie/vergoeding worden betaald wanneer de RTB wordt geformaliseerd.
Het kan als oneerlijk worden beschouwd om de betaling van de commissie van de makelaar afhankelijk te stellen van de daadwerkelijke aankoopbeslissing, die in handen blijft van de koper en buiten de controle van de makelaar valt.
4.- Hoe wordt de RTB geformaliseerd?
Het gaat doorgaans om een onderhandse overeenkomst, die niet door een notaris hoeft te worden bekrachtigd.
Daarom is het gebruikelijk dat de partijen een onderhandse overeenkomst opstellen zonder tussenkomst van een notaris. Zoals we zullen zien, is het echter essentieel dat de overeenkomst wordt opgesteld door een gespecialiseerde advocaat.
Voor meer zekerheid voor de huurder kan de overeenkomst bij een notaris worden opgesteld en in het kadaster worden ingeschreven. De inschrijving van de koopoptieovereenkomst bij het kadaster brengt de volgende kosten met zich mee:
- Notaris- en kadastrale kosten
- Advocaatkosten
- Belastingen
Houd er rekening mee dat alleen RTB-contracten met een maximale looptijd van 4 jaar kunnen worden geregistreerd bij het kadaster.
Daarom is het gebruikelijk dat de partijen een onderhandse overeenkomst opstellen zonder tussenkomst van een notaris. Zoals we echter zullen zien, is het essentieel dat de overeenkomst wordt opgesteld door een gespecialiseerde advocaat.
5.- Belastingen in verband met een optie-tot-koopcontract:
a) Wanneer de verhuurder een bedrijf is: Stel dat een bouwbedrijf met een groot aanbod van huizen die niet verkocht kunnen worden, besluit om RTB-contracten af te sluiten. In dat geval is het contract onderworpen aan btw als het de eerste overdracht van de woning betreft. Het btw-tarief bedraagt 10%, tenzij het gaat om beschermde woningen (verlaagd btw-tarief van 4%). Met andere woorden, een particulier zal deze belasting moeten betalen, die hij als eindverbruiker niet kan aftrekken.
Als de overeenkomst wordt geregistreerd bij het kadaster, moet ook zegelrecht worden betaald (0,5%-2%, afhankelijk van de regio).
Naast de overeenstemming over de maandelijkse huurprijs, is er een koopoptie overeengekomen, een zogenaamde “premie” of “koopoptie” (een betaling voor de optie dat de klant de woning binnen een bepaalde termijn moet kopen). Dit bedrag is ook onderworpen aan btw (aangezien het volgens de Algemene Directie Belastingen als een dienstverlening wordt beschouwd) tegen het algemene tarief van 21%.
Als de huurder later besluit om de aankoop te formaliseren, wordt de overdracht belast met btw (tegen een tarief van 10% of 4%). Indien de potentiële koper besluit om niet tot aankoop over te gaan, bestaat de mogelijkheid om het contract te beëindigen en te kiezen voor een nieuwe huurovereenkomst zonder optie, die niet onderworpen is aan btw. Houd er rekening mee dat een particulier deze belasting niet kan terugvorderen of aftrekken.
b) Wanneer de verhuurder een particulier is
In dit geval is het RTB-contract (dit wordt beschouwd als een tweede overdracht) een transactie die onderworpen is aan de overdrachtsbelasting (ITP), waarbij de huurder de belastingplichtige is.
Wat de aankoopoptie (de premie) betreft, wordt deze ook belast met de overdrachtsbelasting (ITP), aangezien “beloften en opties” ook onder deze belasting vallen.
De belastinggrondslag wordt gevormd door de prijs die voor de koopoptie is betaald. Indien deze optie niet is overeengekomen of minder dan 5% van de totale prijs van het onroerend goed bedraagt. Het toepasselijke tarief varieert naargelang de autonome gemeenschap, aangezien het een afgestane belasting betreft (doorgaans tussen 6% en 10%).
VOORBEELD
“A” is een particuliere verhuurder die een RTB-contract sluit met “B” , met een premie van 7.500 euro. De prijs van het onroerend goed bedraagt 250.000 euro.
De 5 % van de prijs van het onroerend goed bedraagt 250.000 x 5 %= 12.500 euro.
Aangezien de 5 % hoger is dan de overeengekomen premie, bedraagt de belastinggrondslag voor deze optie 12.500 euro.
Aangezien de verhuurder een particulier is, wordt de premie belast met de overdrachtsbelasting – ITP . Deze belasting bedraagt in de regio’s Valencia en Catalonië 10 %.
Dus 12.500 x 10 % TPO = 1.250 euro ITP.
En later, op het moment van de overdracht van de woning, indien de koper van de optie gebruik maakt, wordt de transactie opnieuw belast met de overdrachtsbelasting (ITP). Zoals hierboven in dit hoofdstuk is uitgelegd, moet u er rekening mee houden dat de koopoptie gevolgd door een verkoop inhoudt dat er twee juridische transacties worden gesloten (die wel verband houden met elkaar, maar onafhankelijk zijn), waardoor er twee verschillende belastbare feiten ontstaan, wat logischerwijs leidt tot een hogere belasting van de transactie.
In het laatste geval (de huurovereenkomst met koopoptie tussen particulieren) moet de belastingheffing van de transactie worden verduidelijkt met betrekking tot de personenbelasting, vanuit het oogpunt van de verhuurder/verkoper, omdat de inning van de “koopoptie” een “winst” voor de verkoper/verhuurder zal zijn.
Zodra de maximale termijn voor de uitoefening van de koopoptie is verstreken en de koper deze optie uitoefent, zijn de kosten en belastingen die voortvloeien uit de transactie de normale kosten van een verkoop, dat wil zeggen de ITP (“overdrachtsbelasting”), notariskosten, registratiekosten, advocatenkosten, enz.
Anderzijds moet worden opgemerkt dat wanneer de koopoptie wordt uitgeoefend, dus wanneer de aankoop definitief wordt afgerond, de belastingen die voortvloeien uit de aankoop niet worden verminderd met de eerder betaalde belastingen voor de verwerving van de optie. Dit is een veel voorkomende verwarring in de praktijk. De reden hiervoor is dat het optierecht en de toekomstige verkoop fiscaal worden beschouwd als autonome en afzonderlijke belastbare transacties.
Iets anders is dat het bedrag van de “optie tot aankoop” kan worden overeengekomen om in mindering te worden gebracht op de prijs die bij de toekomstige verkoop moet worden betaald. Met andere woorden, partijen kunnen overeenkomen dat, indien de verkoop uiteindelijk doorgaat, alle betaalde bedragen, inclusief de optie tot aankoop, in mindering worden gebracht op de prijs van het onroerend goed (op dezelfde wijze als een aanbetaling in mindering wordt gebracht).
6.- Wat zijn de meest voorkomende problemen bij RTB-transacties?
Zodra het RTB-contract is ondertekend, zijn er normaal gesproken twee soorten conflicten die vaak voorkomen bij dit soort transacties:
– Geschillen over de fysieke staat van het onroerend goed. Met andere woorden, net als bij andere huurovereenkomsten, komt de huurder bij het betrekken van de woning vaak verschillende bouwgebreken of problemen tegen, wat tot een conflict met de eigenaar kan leiden.
Daarom is het noodzakelijk dat beide partijen in het contract zo gedetailleerd mogelijk de staat van het onroerend goed beschrijven, om dit soort conflicten tijdens de looptijd van het contract te voorkomen.
– Juridische problemen met betrekking tot het onroerend goed. In tegenstelling tot de fysieke problemen waarmee het onroerend goed te kampen kan hebben, die gemakkelijk kunnen worden voorkomen door een grondige inspectie van het onroerend goed vóór de inbezitneming, is dit in de praktijk niet het geval met eventuele juridische problemen die van invloed kunnen zijn op het onroerend goed.
Zoals we in dit artikel hebben aangegeven, lijkt het opstellen van een RTB-contract min of meer eenvoudig en ongecompliceerd. Het kan namelijk onderhands worden gedaan, zonder tussenkomst van een notaris, waardoor het de indruk kan wekken dat het om een eenvoudig contract gaat: een huurovereenkomst, waaraan eenvoudigweg een koopoptie is toegevoegd.
Om kosten te besparen, worden partijen in veel gevallen overgehaald om transacties aan te gaan waarbij dit soort contracten worden opgesteld door niet-gekwalificeerde professionals of zelfs niet-gespecialiseerde advocaten. De reden hiervoor is dat dit ogenschijnlijk een “eenvoudig contract” is om op te stellen. Er wordt dus niet de nodige tijd en aandacht besteed aan deze transactie.
Zoals gezegd is dit geen “bijzondere” huurovereenkomst… het is een koopovereenkomst met bijzondere voorwaarden.
In veel gevallen zien we dan ook dat kopers een contractuele relatie zijn aangegaan met de eigenaar, een aanzienlijk bedrag hebben betaald als optie op de koop, een tijd als huurder in het pand hebben gewoond en, wanneer het moment is gekomen om de optie op de koop uit te oefenen, voordat ze de notariële akte gaan ondertekenen, of, helaas, nog later, ontdekken dat er juridische problemen zijn met betrekking tot het onroerend goed, zoals problemen met de aansluiting van elektriciteit en water, stedenbouwkundige problemen, stedenbouwkundige overtredingen, boetes, problemen bij het vernieuwen van het bewoonbaarheidscertificaat, of, erger nog, dat er geen bewoonbaarheidscertificaat is, niet-naleving van stedenbouwkundige voorschriften, uitbreidingen of verbouwingen van gebouwen zonder vergunning of bouwvergunning, enz.
Het is zeer gevaarlijk om dit soort juridische problemen te ontdekken na ondertekening van een RTB.
Daarom raden wij als advocaten aan om het juridisch onderzoek van het onroerend goed uit te voeren tijdens het formaliseren van het contract, en niet achteraf.
Het juridisch onderzoek van het onroerend goed moet worden uitgevoerd tijdens het formaliseren van het RTB-contract, en het contract moet worden afhankelijk gesteld van het verkrijgen van de nodige juridische informatie om te bevestigen dat het onroerend goed voldoet aan de wettelijke en bouwkundige voorschriften.
CONCLUSIES
Vraag daarom, wanneer u als koper betrokken bent bij een RTB-contract, om het contract:
– Opgesteld door een advocaat die gespecialiseerd is in onroerend goedrecht. Dat wil zeggen, iemand die de wet- en regelgeving met betrekking tot het opstellen van contracten en de daaruit voortvloeiende contractuele verplichtingen en rechten van de partijen beheerst.
Dit zal u helpen om een contract met maximale garanties op te stellen.
– Opgesteld door een advocaat die ook gespecialiseerd is in bouw- en stedenbouwrecht.
Niet alle vastgoedadvocaten zijn gespecialiseerd in bouwrecht. Kennis van het bouwrecht is essentieel om alle essentiële juridische aspecten van onroerend goed, grenzen, bouwvergunningen en -toestemmingen, de bouwgeschiedenis (dat wil zeggen hoe het is gebouwd, hoe het is verbouwd of uitgebreid), de naleving van alle lokale stedenbouwkundige voorschriften, de eventuele stedenbouwkundige lasten die moeten worden betaald in het kader van de urbanisatie, of het perceel moet worden verkleind om een deel ervan af te staan voor eventuele werkzaamheden in het kader van de urbanisatie, enz. te kunnen onderzoeken.
TLA – ADVOCATEN – AVOCATS – RECHTSANWÄLTE – ADVOCATEN