Le contrat de Location-Achat en Espagne-RTB Rent to Buy |

En ce qui concerne le marché immobilier résidentiel, c’est-à-dire l’achat et la vente de résidences principales/permanentes, nous avons évoqué la « demande latente » qui existe en Espagne chez les étrangers souhaitant s’installer définitivement dans le pays.

Un fait constant depuis deux décennies est l’arrivée d’étrangers qui ont choisi l’Espagne comme lieu de résidence permanente et que nous identifions généralement comme des « expatriés » ou « expatriés ». Le volume et le nombre d’expatriés qui ont choisi l’Espagne comme lieu de résidence au cours des deux dernières décennies ont toujours été constants, et ont même augmenté pendant les périodes de crise ou d’après-crise, comme celles qu’a connues l’Espagne en 2008 et 2011.

Avec plus de 15 ans d’expérience dans le secteur immobilier, notre entreprise a constaté que, juste après les périodes de crise, le nombre d’expatriés intéressés par l’acquisition d’un bien immobilier en Espagne a augmenté.

Et, grâce à notre expérience, nous avons observé que les premières acquisitions conclues à ces moments-là ont été particulièrement compliquées en raison du contexte d’instabilité et d’incertitude, tant du point de vue du financement que de l’évolution possible du marché immobilier.

En d’autres termes, l’acheteur qui se lance dans un investissement immobilier en Espagne pour acquérir une résidence permanente est plongé dans l’incertitude, se demandant si nous sommes déjà dans la phase finale de la crise ou s’il y a encore un risque de baisse. (« Vais-je acheter à un bon prix ? »).

Cependant, chez ce type d’acheteurs, l’intérêt pour l’achat est clair. Ils sont également clairs sur le moment. Ils veulent acheter maintenant. Ils savent que c’est le moment, mais ils ne savent pas si le prix et les conditions de vente seront les plus appropriés jusqu’à ce que le climat d’insécurité post-crise disparaisse ou se dissipe.

C’est à ce stade que l’instrument de location avec option d’achat est proposé comme solution.

Location avec option d’achat (RTB) De quoi s’agit-il ?

La location avec option d’achat est un contrat dans lequel l’acheteur souhaite acquérir un bien immobilier pour y vivre de manière permanente, et souhaite l’occuper et l’utiliser immédiatement, mais souhaite reporter la décision finale d’achat à une date ultérieure.

De plus, l’acheteur souhaite que, pendant la durée d’utilisation du bien, le vendeur ne puisse pas mettre le bien sur le marché, réservant ainsi l’option d’achat exclusive à l’acheteur pendant toute la durée du contrat. C’est là la différence la plus importante entre ce contrat et un « contrat de location normal », dans lequel le propriétaire peut vendre le bien à quelqu’un d’autre, même pendant la durée du contrat de location.

Par conséquent, le contrat RTB repose sur deux concepts principaux :

– Il s’agit d’un contrat d’achat, avec « option d’achat ».

Autrement dit, l’acheteur souhaite acheter la maison, mais exige de pouvoir disposer de celle-ci jusqu’à ce qu’il confirme sa décision. En d’autres termes, il souhaite que l’option d’achat lui soit réservée à titre exclusif. Ainsi, en contrepartie du droit exclusif d’option d’achat sur le bien immobilier, l’acheteur verse au vendeur une somme destinée à le dédommager pour la période pendant laquelle la maison lui est réservée et retirée du marché de la vente.

Une fois la condition prévue dans le contrat remplie, l’acheteur doit décider s’il souhaite exercer son droit d’acheter le bien immobilier. À ce moment-là, deux scénarios sont possibles :

L’acheteur peut exercer son droit d’achat et, dans ce cas, conclure la vente. L’acheteur paie alors le solde du prix au vendeur et la transaction est conclue.
L’acheteur souhaite se retirer de l’achat, il assume donc la perte du montant qu’il a versé au titre de l’« option d’achat », laissant ce montant à la charge du vendeur, qui le conserve à titre de compensation pour le temps pendant lequel il a réservé la maison à l’acheteur.

– Il s’agit d’un contrat de location.

L’acheteur souhaite occuper la maison immédiatement, mais, comme expliqué ci-dessus, il préfère reporter la formalisation et la décision finale d’achat à plus tard. Il est donc proposé de lui attribuer la qualité de « locataire » ou « preneur à bail » jusqu’à ce qu’il décide d’exercer ou de renoncer à l’option d’achat pendant la durée prévue dans le contrat.

De cette manière, l’acheteur, désormais locataire, convient des conditions de location et du paiement du loyer avec le vendeur, désormais bailleur, pendant la durée du contrat.

Et de la même manière qu’en ce qui concerne l’exercice de l’option d’achat, une fois le délai maximal pour l’exercer écoulé, l’acheteur ou le locataire dispose de plusieurs options :

Exercer l’option d’achat et conclure la vente. Dans ce cas, la transaction locative est annulée et se transforme en vente.
L’acheteur n’exerce pas l’option d’achat. Dans ce cas, le contrat de location est également annulé. Évidemment, si les deux parties en conviennent, le contrat de location peut être prolongé ou un nouveau contrat de location peut être établi, auquel cas le contrat sera uniquement un contrat de location.

Questions importantes :

1.- Que devient le montant versé dans le cadre de l’option d’achat ?

Est-il considéré comme faisant partie du prix ? En d’autres termes, l’option peut-elle être déduite du prix final à payer pour le bien immobilier ?

La réponse est très simple. Ce sera ce dont les deux parties auront convenu. Autrement dit, le montant versé pour l’option sera déduit du prix si les deux parties en conviennent . Dans ce cas, le montant versé pour l’option d’achat est déduit du reste du prix à payer pour le bien immobilier.

C’est l’option la plus couramment utilisée sur le marché.

Toutefois, le propriétaire peut également exiger que le montant versé pour l’option d’achat ne soit pas déduit du prix à payer pour le bien immobilier. Autrement dit, ce montant couvre simplement la période pendant laquelle le bien immobilier a été retiré du marché et ne représente pas une partie du prix. Dans ce cas, le paiement de l’option d’achat ne sera pas déduit du prix à payer au propriétaire pour la vente.

Il s’agit évidemment d’une option beaucoup plus préjudiciable pour l’acheteur, qui n’est pas très répandue dans la pratique.

Quelle que soit l’option choisie, elle doit être expressément mentionnée dans le contrat afin de clarifier la destination du paiement de l’option.

2.- Qu’advient-il des montants versés pour le loyer ?

Sont-ils déduits du prix final à payer pour la vente ?

La réponse est la même que ci-dessus. C’est-à-dire que ce sont les parties qui devront convenir, lors de la conclusion du contrat, si le loyer sera déduit ou non du prix final, en cas de confirmation de la décision d’achat.

3.- Commissions/honoraires des agents. Quand sont-ils payés ?

Là encore, ce sera ce qui aura été convenu entre les parties et l’agence immobilière.

Toutefois, d’un point de vue juridique, sauf accord contraire des parties, nous considérons que la commission/les honoraires de l’agent doivent être payés au moment de la signature du contrat d’option d’achat. La raison en est que ce contrat implique la conclusion d’un accord d’achat entre l’acheteur et le vendeur. Et ce, même si la conclusion dudit contrat est reportée à une date ultérieure.

Comme nous l’avons dit, lorsque le contrat RTB est signé, l’« accord » entre les parties a été conclu, et cela grâce à l’intervention de l’agent. C’est pourquoi la commission/les honoraires de l’agent doivent être payés lors de la formalisation du RTB.

Il peut être considéré comme abusif de subordonner le paiement de la commission de l’agent à la décision effective d’achat, qui reste entre les mains de l’acheteur et hors du contrôle de l’agent.

4.- Comment se formalise le RTB ?

Il s’agit généralement d’un contrat privé, qui ne nécessite pas d’être notarié.

Par conséquent, la pratique la plus courante consiste à établir un contrat privé entre les parties sans passer par un notaire. Toutefois, comme nous le verrons, il est essentiel que le contrat soit rédigé par un avocat spécialisé.

Pour plus de sécurité pour le locataire, le contrat peut être établi devant notaire et enregistré au registre foncier. L’enregistrement du contrat d’option d’achat au registre foncier entraînera les frais suivants :

Frais de notaire et d’enregistrement foncier
Honoraires d’avocat/notaire
Taxes

Veuillez noter que seuls les contrats RTB d’une durée maximale de 4 ans peuvent être enregistrés au registre foncier.

5.- Taxes liées au contrat d’option d’achat :

a) Lorsque le propriétaire est une entreprise : Imaginons qu’une entreprise de construction disposant d’un large éventail de maisons invendables décide de formaliser des contrats RTB. Dans ce cas, le contrat sera soumis à la TVA s’il s’agit d’une première cession de la maison. Le taux de TVA sera de 10 %, sauf s’il s’agit d’un logement protégé (TVA réduite à 4 %). En d’autres termes, un particulier devra s’acquitter de cette taxe qu’il ne pourra pas déduire en tant que consommateur final.

Si le contrat est enregistré au registre foncier, il est alors nécessaire de payer le droit de timbre (0,5 %-2 % selon les régions).

En plus de convenir du loyer mensuel, il a été possible d’établir une option d’achat, appelée « prime » ou « option d’achat » (un paiement pour l’option que le client aura de racheter la maison dans un certain délai). Ce montant sera également soumis à la TVA (car il est considéré comme une prestation de services, selon la Direction générale des impôts), au taux général de 21 %.

Si le locataire décide de formaliser l’achat ultérieurement, la cession sera soumise à la TVA (au taux de 10 % ou 4 %). Si l’acheteur potentiel décide de ne pas opter pour l’achat, il aura la possibilité de résilier le contrat et de choisir de formaliser un autre bail sans option, qui ne sera pas soumis à la TVA. N’oubliez pas qu’un particulier ne pourra pas récupérer ou déduire cette taxe.

b) Lorsque le bailleur est un particulier

Dans ce cas, le contrat RTB (considéré comme une seconde cession) est une opération soumise à l’impôt sur les transmissions patrimoniales (ITP), dont le locataire est le contribuable.

En ce qui concerne l’option d’achat (la prime), elle sera également soumise à l’impôt sur les transmissions patrimoniales (ITP), car les « promesses et options » sont également imposables au titre de cet impôt.

La base imposable sera constituée par le prix payé pour l’option d’achat. Si cette option n’est pas exercée ou si elle est inférieure à 5 % du prix total du bien . Le taux applicable variera en fonction de la communauté autonome, car il s’agit d’un impôt transféré (généralement entre 6 % et 10 %).

EXEMPLE

« A » est un propriétaire particulier qui conclut un contrat RTB avec « B », avec une prime de 7 500 euros. Le prix du bien immobilier est de 250 000 euros.

Les 5 % du prix du bien immobilier correspondent à 250 000 x 5 % = 12 500 euros.

Ainsi, les 5 % étant supérieurs à la prime convenue, la base imposable pour cette option sera de 12 500 euros.

Le bailleur étant un particulier, la prime sera imposée au titre de l’impôt sur les transferts de propriété (ITP). Cet impôt est de 10 % dans les régions de Valence et de Catalogne.

Ainsi, 12 500 x 10 % TPO = 1 250 euros d’ITP.

Et plus tard, au moment du transfert de la maison, dans le cas où elle serait exercée par l’acheteur, la transaction serait également imposée à nouveau par l’impôt sur les transferts (ITP). Comme expliqué ci-dessus dans cette section, il faut garder à l’esprit que l’option d’achat suivie d’une vente implique la conclusion de deux opérations juridiques (liées, mais indépendantes), de sorte que deux faits imposables distincts se produisent, ce qui augmente logiquement l’imposition de la transaction.

Dans ce dernier cas (le bail avec option d’achat entre particuliers), il est nécessaire de clarifier l’imposition de la transaction au regard de l’impôt sur le revenu des personnes physiques, du point de vue du bailleur/vendeur, car la perception de l’« option d’achat » constituera un « gain » pour le vendeur/bailleur.

Une fois le délai maximal d’exercice de l’option d’achat arrivé, et dans le cas où l’acheteur exercerait ladite option, les frais et taxes dérivés de la transaction seraient ceux normaux d’une vente, c’est-à-dire l’ITP (« Impôt sur les transferts de propriété »), les frais de notaire, l’enregistrement, les avocats, etc.

D’autre part, il convient de noter que lorsque l’option d’achat est exercée, et donc que l’achat est finalement réalisé, les impôts liés à l’achat ne sont pas réduits du montant des impôts précédemment payés pour l’acquisition de l’option. Il s’agit là d’une confusion très courante dans la pratique. La raison en est que le droit d’option et la vente future sont considérés fiscalement comme des opérations imposables autonomes et distinctes.

Il en va autrement du montant de l’« option d’achat », qui peut être déduit du prix à payer lors de la vente future. En d’autres termes, les parties peuvent convenir que, si la vente est finalement conclue, tous les montants versés, y compris l’option d’achat, sont déduits du prix du bien (de la même manière qu’un acompte est déduit).

6.- Quels sont les problèmes les plus courants qui surviennent généralement dans les transactions RTB ?

Une fois le contrat RTB signé, deux types de conflits reviennent généralement dans ce type de transactions :

– Litiges concernant l’état physique du bien immobilier. En d’autres termes, comme pour les autres contrats de location, il arrive souvent que le locataire, lorsqu’il prend possession du logement, constate différents défauts de construction ou problèmes, ce qui peut entraîner un conflit avec le propriétaire.

Il sera donc nécessaire que les deux parties précisent autant que possible dans le contrat l’état dans lequel se trouve le bien immobilier, afin d’éviter ce type de conflits pendant la durée du contrat.

– Problèmes juridiques liés au bien immobilier. Contrairement aux problèmes physiques que peut présenter le bien immobilier, qui peuvent être facilement évités grâce à une inspection préalable du bien avant son occupation, il n’en va pas de même dans la pratique pour les éventuels problèmes juridiques qui peuvent affecter le bien.

Comme nous l’avons indiqué dans cet article, la rédaction d’un contrat RTB peut sembler plus ou moins facile et simple. En effet, il peut être rédigé à titre privé, sans passer par un notaire, ce qui peut donner l’impression qu’il s’agit d’un contrat facile : un contrat de location, auquel il suffit d’ajouter une option d’achat.

Ainsi, dans de nombreux cas, afin de réduire les frais, les parties sont amenées à conclure des transactions dans lesquelles ce type de contrats est rédigé par des professionnels non qualifiés, voire par des avocats non spécialisés. La raison en est que, apparemment, il s’agit d’un « contrat facile » à rédiger. Par conséquent, le temps nécessaire et la réflexion que cette transaction implique ne sont pas consacrés à cette tâche.

Comme nous le disons, il ne s’agit pas d’un contrat de location « spécial »… il s’agit d’un contrat de vente avec des conditions particulières.

Par conséquent, dans de très nombreux cas, nous constatons que les acheteurs ont conclu un contrat avec le propriétaire, ont versé une somme importante à titre d’option d’achat, ont vécu dans le bien pendant un certain temps en tant que locataires et, lorsque vient le moment d’exercer l’option d’achat, avant de signer les actes notariés, ou, malheureusement, plus tard encore, ils découvrent que le bien immobilier est affecté par des problèmes juridiques, tels que des problèmes d’installation électrique ou d’eau, des problèmes urbains, des infractions urbanistiques, des amendes, des problèmes lors du renouvellement du certificat d’habitabilité ou, pire encore, l’absence de certificat d’habitabilité, le non-respect des normes urbanistiques, des extensions ou des modifications du bâtiment réalisées sans licence ou permis de construire, etc.

Il est très dangereux de découvrir ce type de problèmes juridiques après avoir signé un RTB.

C’est pourquoi, en tant qu’avocats, nous recommandons que l’étude juridique du bien immobilier soit réalisée pendant le processus de formalisation du contrat, et non après.

Les recherches juridiques sur le bien immobilier doivent être effectuées pendant la formalisation du contrat RTB, et le contrat doit être conditionné à l’obtention des informations juridiques nécessaires pour confirmer que le bien immobilier est conforme à la réglementation légale et à la réglementation en matière de construction.

CONCLUSIONS

Par conséquent, lorsque vous êtes impliqué dans un contrat RTB en tant qu’acheteur, demandez que le contrat :

– D’être rédigé par un avocat spécialisé en droit immobilier. C’est-à-dire qui maîtrise les lois et règlements relatifs à la rédaction des contrats, ainsi que les obligations et droits contractuels qui en découlent pour les parties.

Cela vous aidera à préparer un contrat offrant un maximum de garanties.

– D’être rédigé par un avocat également spécialisé en droit de la construction et de l’urbanisme.

Tous les avocats spécialisés en droit immobilier ne sont pas spécialisés en droit de la construction. Il est essentiel d’être expert en droit de la construction pour pouvoir examiner tous les aspects juridiques essentiels de la propriété, des limites, des permis et autorisations de construire, de l’historique de la construction (c’est-à-dire comment elle a été construite, comment elle a été réformée ou agrandie), si elle est conforme à toutes les réglementations urbaines locales, s’il y a des charges urbaines à payer dans l’urbanisation, ou si le terrain doit être réduit pour en céder une partie en vue de travaux éventuels dans l’urbanisation, etc.

TLA – AVOCATS – RECHTSANWÄLTE – ADVOCATEN