Dit is een korte presentatie van onze dienstverlening op het gebied van de aankoop van onroerend goed in Almería, Albox, Cuevas de Almanzora, Pulpí, Vera, Aguadulce, Roquetas de Mar en El Ejido, waarbij onze advocaten de belangrijkste juridische aspecten van de overdracht in kaart brengen.
Als u geïnteresseerd bent in het kopen of verkopen van een woning in Costa Blanca Zuid, helpt TLACORP u bij het nemen van een definitieve aankoop- of verkoopbeslissing.
De regio Almería wordt bediend door onze kantoren in Torrevieja-Ciudad Quesada, die perfect verbonden zijn via de snelweg. Een bezoek aan ons kantoor in Ciudad Quesada neemt niet veel tijd in beslag en indien gewenst kan een van onze advocaten de woning bezichtigen en u daar ontmoeten, zodat u niet naar ons kantoor hoeft te komen.
Dit gebied omvat een breed scala aan woningen, variërend van rustieke woningen tot appartementen, bungalows, urbanisaties, enz. Hieronder vindt u een overzicht van de belangrijkste juridische aspecten van elk van deze woningen:
Navigeer door uw aankoop van onroerend goed in de provincie Almería met TLACORP
Het kopen van een woning in het buitenland kan een ingewikkelde aangelegenheid zijn. Bij TLACORP vereenvoudigen we dit proces voor u en bieden we deskundig juridisch advies voor woningen in de bruisende provincie Almería, met name in Almería, Albox, Cuevas de Almanzora, Pulpí, Vera, Aguadulce, Roquetas de Mar en El Ejido. Onze toegewijde advocaten, gevestigd in onze gemakkelijk bereikbare kantoren in Torrevieja-Ciudad Quesada (perfect verbonden via de snelweg), zetten zich in om een vlotte en veilige transactie te garanderen, of u nu koopt of verkoopt.
Wij behandelen een breed scala aan soorten onroerend goed, van charmante rustieke finca’s tot moderne appartementen, bungalows en gevestigde urbanisaties, waaronder die gelegen binnen golfbanen.
Het is van cruciaal belang om de unieke juridische situatie van elk type onroerend goed te begrijpen. Hieronder geven we een overzicht van de belangrijkste juridische aspecten die onze advocaten nauwkeurig onderzoeken om uw belangen te beschermen, met bijzondere aandacht voor de unieke eigenaardigheden van de bouw in deze regio.
Uitgebreide juridische due diligence voor elk onroerend goed
Onze grondige overdrachtsdienst gaat verder dan de standaardcontroles. We verdiepen ons in de specifieke nuances van elk onroerend goed, zodat u volledig gerust kunt zijn.
1. Gevestigde urbanisaties en traditionele vakantiehuizen (bouw vóór 2000)
Deze categorie omvat doorgaans onroerend goed in gebieden als Almería, Albox, Cuevas de Almanzora, Pulpí, Vera, Aguadulce, Roquetas de Mar en El Ejido. Deze woningen worden vaak gebruikt als tweede woning of vakantiehuis en zijn oorspronkelijk eigendom van een mix van Spaanse staatsburgers (uit gebieden als Elche, Alicante, Madrid en Noord-Spanje) en buitenlanders uit Noord-Europa. Het gaat meestal om bungalows en appartementen, vaak gelegen aan de kust, die dateren van vóór de “Spaanse boom” van de jaren 2000.
Bijzonderheden van de bouw (vóór 2000): Woningen uit deze periode vertonen vaak bepaalde gemeenschappelijke kenmerken als gevolg van de gangbare bouwpraktijken en voorschriften in de provincie Almería in die tijd. Deze kunnen zijn:
- Aanpassingen aan het droge klimaat: Gezien het typisch droge en zonnige klimaat van Almería, was bij oudere constructies vaak veel aandacht besteed aan passieve koelmethoden, zoals dikke muren, kleinere ramen en schaduwrijke patio’s. Hoewel charmant, kunnen deze kenmerken van invloed zijn op de natuurlijke lichtinval of vereisen ze aandacht voor moderne ventilatiesystemen.
- Oorspronkelijke indelingen en aanpassingen: Veel van deze woningen zijn gebouwd met indelingen die zijn afgestemd op de traditionele Spaanse levensstijl of als eenvoudige vakantiehuisjes. Het is gebruikelijk om niet-geregistreerde uitbreidingen of aanpassingen aan te treffen, zoals overdekte terrassen die zijn omgebouwd tot woonruimtes, afgesloten veranda’s of onderbouw die is omgebouwd tot extra kamers. Deze verbouwingen kunnen, indien uitgevoerd zonder de juiste vergunningen, leiden tot juridische complicaties, boetes en problemen bij het verkrijgen of verlengen van het bewoonbaarheidscertificaat. De “AFO” (Asimilado a Fuera de Ordenación) of soortgelijke regularisatieprocedures in Andalusië zijn hier met name relevant voor woningen met onregelmatigheden in het verleden.
- Nutsvoorzieningen: Hoewel functioneel, voldoen de oorspronkelijke water- en elektriciteitsinstallaties in oudere woningen niet altijd aan de moderne Europese normen. Het is niet ongebruikelijk dat leveranciers bij de overdracht van contracten om een update van de bedrading of het sanitair vragen, wat onvoorziene kosten met zich meebrengt voor de nieuwe eigenaren.
- Problemen met de watervoorziening: In sommige landelijke of oudere rustieke gebieden kan de watervoorziening een kritiek punt zijn. Oudere woningen zijn mogelijk afhankelijk van gedeeld bronwater of een minder robuuste infrastructuur. Onze advocaten controleren nauwkeurig de wettelijke wateraansluiting en -rechten.
- Geen “tienjarige verzekering”: Woningen die vóór 2000 zijn gebouwd, vallen doorgaans niet onder de verplichte “tienjarige verzekering” (Seguro Decenal), die structurele gebreken dekt. Hoewel dit niet betekent dat er sprake is van inherente gebreken, betekent het wel dat kopers meer afhankelijk zijn van professionele bouwkundige keuringen en de transparantie van de verkoper met betrekking tot eventuele problemen in het verleden.
Wanneer u overweegt om in deze gebieden een woning te kopen, voeren onze advocaten cruciale aanvullende controles uit:
- Juridische en administratieve bouwgeschiedenis: Wij onderzoeken nauwkeurig hoe het onroerend goed is gebouwd en ontwikkeld. Dit omvat het identificeren van ongeoorloofde uitbreidingen, overdekte terrassen, aangepaste veranda’s of verbouwde onderbouw. Ons doel is om te bevestigen dat alle aanpassingen met de juiste vergunningen zijn uitgevoerd. Dit is van cruciaal belang om mogelijke boetes, sancties of problemen met de gemeente te voorkomen, die de bewoonbaarheidsverklaring kan weigeren te verlengen, wat vervolgens gevolgen kan hebben voor de nutsvoorzieningen voor nieuwe eigenaren. We zorgen er ook voor dat de eigendomsakte een accurate weergave is van de huidige fysieke staat van het gebouw.
- Water- en elektriciteitscontracten: Aangezien het om oudere woningen gaat, kunnen de nutsbedrijven kopers verplichten om de installatie te moderniseren om contractwijzigingen na de overdracht te vergemakkelijken. Onze advocaten beoordelen of dit het geval is en helpen u bij het inschatten van de kosten voor bijvoorbeeld een elektricien of loodgieter voor inspecties en het aanleggen van nieuwe bedrading. Deze informatie kan worden gebruikt bij de prijsonderhandelingen met de verkoper.
- Plusvalía-belasting: Deze gemeentelijke belasting, die wordt geheven over de stijging van de waarde van stedelijke grond, kan aanzienlijk zijn voor oudere panden die lange tijd in het bezit zijn geweest van dezelfde eigenaren. Hoewel deze belasting wettelijk gezien voor rekening komt van de verkoper, zorgt ons team ervoor dat de nodige garanties voor de betaling ervan worden gegeven, zodat u niet voor onverwachte kosten komt te staan, vooral als de verkoper geen ingezetene is.
- Vereniging van eigenaren: Naast het controleren of de verenigingskosten zijn betaald, onderzoeken we of er nog aanzienlijke deelbetalingen verschuldigd zijn voor grote renovaties of onderhoud van gemeenschappelijke ruimtes (bijv. terrassen, gevels, parkeerplaatsen). Dergelijke kosten worden niet altijd expliciet vermeld in standaardcertificaten van de vereniging en kunnen aanzienlijke toekomstige uitgaven vertegenwoordigen. We bekijken ook de statuten en interne regels van de vereniging om eventuele beperkingen of mogelijke problemen te begrijpen (bijv. bedrijfsactiviteiten, huisdierenbeleid).
2. Nieuwe verstedelijkte gebieden (bouw na 2000)
Deze categorie omvat recentere urbanisaties in Almería, Albox, Cuevas de Almanzora, Almanzora Valley, Pulpí, Vera, Aguadulce, Roquetas de Mar en El Ejido. Deze gebieden bestaan grotendeels uit nieuwe urbanisaties die zijn ontstaan tijdens de Spaanse bouwboom, vaak met geplande gemeenschappen.
Bijzonderheden van de bouw (na 2000): Woningen die tijdens en na de Spaanse bouwboom zijn gebouwd, hebben vaak een meer eigentijdse architectuur en voldoen aan strengere bouwvoorschriften.
- Moderne normen en garanties: Deze woningen zijn over het algemeen gebouwd met modernere bouwtechnieken en materialen, waardoor ze beter geïsoleerd zijn en energiezuiniger zijn. Cruciaal is dat ze wettelijk verplicht zijn om de tienjarige verzekering (Seguro Decenal) af te sluiten, die een aanzienlijke bescherming biedt tegen constructiefouten.
- Geplande gemeenschappen en resorts: Veel nieuwe projecten, met name langs de kust of in de buurt van golfbanen, maken deel uit van grotere, geplande gemeenschappen. Deze omvatten vaak uitgebreide gemeenschappelijke voorzieningen zoals zwembaden, tuinen, sportvelden en soms commerciële zones of golfbanen. Het is essentieel om de specifieke regels van de gemeenschap en de lopende kosten van deze uitgebreide projecten te kennen.
- Nadruk op buitenleven: Moderne ontwerpen maximaliseren vaak het buitenplezier met grotere terrassen, balkons en privé-dakterrassen, vooral in appartementen en herenhuizen, wat het zonnige klimaat van de regio weerspiegelt.
- Ondergrondse parkeerplaatsen en opslagruimtes: Veel nieuwe appartementencomplexen en herenhuizen beschikken over ondergrondse parkeerplaatsen en individuele opslagruimtes, wat het comfort en de waarde verhoogt.
- Consistente esthetiek: Binnen nieuwe urbanisaties wordt veel nadruk gelegd op het behoud van een consistente esthetiek, waarbij de ontwerprichtlijnen vaak worden bepaald door de projectontwikkelaar of de regels van de gemeenschap.
Voor deze woningen richten wij ons onder meer op:
- Volledige inschrijving in het kadaster als “voltooide woning”: Wij controleren of de woning volledig en correct is geregistreerd en bevestigen dat de bouwer de definitieve bouwvergunning, de tienjarige verzekering (die structurele gebreken dekt) en het bewoonbaarheidscertificaat heeft verstrekt. Het bewoningscertificaat is cruciaal voor het legaal bewonen van het pand en het aansluiten van essentiële nutsvoorzieningen.
- Voltooiing van gemeenschappelijke ruimtes: Wij gaan na of alle gemeenschappelijke voorzieningen (golfbanen, commerciële ruimtes, zwembaden, tuinen, enz.) voltooid zijn of in een vergevorderd stadium van voltooiing verkeren, zodat u niet voor financiële lasten of onvolledige voorzieningen komt te staan.
- Gemeenschapsregels en kosten: We voeren een grondige evaluatie van de gemeenschapsregels uit om eventuele beperkingen te identificeren die van invloed kunnen zijn op uw levensstijl (bijv. geluidsvoorschriften, huisdierenbeleid of zelfs de mogelijkheid dat buren een bedrijf runnen dat overlast kan veroorzaken). We voeren ook een gedetailleerde beoordeling uit van de gemeenschapslasten en onderhoudskosten, die in deze grotere projecten aanzienlijk kunnen zijn, zodat u vanaf het begin volledige transparantie heeft.
- Beperkingen en gebruiksrechten: We onderzoeken alle bestaande beperkingen of gebruiksrechten met betrekking tot belangrijke infrastructuur (elektriciteit, water, riolering, afvalinzameling) die van invloed kunnen zijn op uw eigendom.
3. Woningen in rustieke gebieden en op het platteland
Voor woningen in landelijke gebieden zoals Albox, Cuevas de Almanzora, Almanzora Valley en Pulpí gelden speciale wettelijke bepalingen. Hoewel de algemene overdrachtsprincipes vergelijkbaar zijn, brengen rustieke woningen vaak unieke uitdagingen met zich mee.
Bijzonderheden van de bouw (landelijke gebieden): De bouw in landelijke gebieden in de provincie Almería is onderworpen aan strenge voorschriften die gericht zijn op het behoud van de natuurlijke omgeving en landbouwgrond, met specifieke nuances in de Andalusische stedenbouwkundige wetgeving.
- Wettigheid van bestaande bouwwerken en AFO/DAFO: Een belangrijk probleem in sommige delen van de landelijke gebieden van Almería is de wildgroei van panden die zonder de juiste bouwvergunning zijn gebouwd. Recente wijzigingen in de Andalusische wetgeving (bijvoorbeeld de invoering van de AFO/DAFO-certificaten – Asimilado a Fuera de Ordenación / Declaración Asimilada a Fuera de Ordenación) hebben een mogelijkheid gecreëerd om veel van deze woningen te legaliseren, maar het is van cruciaal belang om de status van elke woning te kennen. Onze advocaten zijn gespecialiseerd in het navigeren door deze complexe regularisatieprocessen om ervoor te zorgen dat de woning volledig legaal is.
- Toegestane bouwtypes en minimale perceelgroottes: Over het algemeen zijn alleen gebouwen die rechtstreeks verband houden met landbouw- of plattelandsactiviteiten toegestaan, of bestaande woningen die dateren van vóór de huidige stedenbouwkundige wetgeving. Nieuwe woningbouw op rustieke grond is aan strenge beperkingen onderworpen, waarbij vaak zeer grote minimale perceelgroottes (bijvoorbeeld 25.000 m² in sommige gebieden) en de naleving van specifieke architecturale stijlen die passen bij het landelijke landschap vereist zijn. Uitbreidingen van bestaande eigendommen op rustieke grond zijn ook sterk gereguleerd.
- Nutsvoorzieningen en waterrechten: Toegang tot leidingwater, elektriciteit en riolering kan in rustieke gebieden minder eenvoudig zijn dan in stedelijke gebieden. Eigendommen kunnen afhankelijk zijn van boorgaten voor water, zonnepanelen voor elektriciteit of individuele septic tanks. Het controleren van de wettigheid en toereikendheid van waterrechten en aansluitingen is van cruciaal belang in deze droge regio, aangezien ongeoorloofde waterbronnen tot zware straffen kunnen leiden.
- Toegangswegen: Wegen die naar rustieke eigendommen leiden, kunnen soms onverhard of slecht onderhouden zijn en de wettelijke toegangsrechten moeten duidelijk worden vastgelegd.
- Milieu- en stedenbouwkundige beperkingen: Rustieke grond is vaak onderworpen aan verschillende milieubeschermingsmaatregelen en specifieke stedenbouwkundige voorschriften die de ontwikkeling, hoogte en totale voetafdruk beperken. Het is van cruciaal belang om deze beperkingen te begrijpen voor eventuele toekomstige wijzigingen of gebruik, vooral gezien het agrarische karakter van een groot deel van de regio.
Onze advocaten hebben een grondige kennis van de Spaanse regelgeving inzake rustieke grond, met name die welke specifiek geldt voor Andalusië en Almería, die doorgaans strenger is op het gebied van bouw en gebruik. Wij raden u aan onze gespecialiseerde rubrieken over “rustieke bouw” en “veelvoorkomende problemen” te raadplegen voor typische kwesties die zich in deze gebieden voordoen. Belangrijke aspecten zijn vaak het controleren van de wettigheid van bestaande bouwwerken, de toegang tot nutsvoorzieningen en de naleving van milieu- en stedenbouwkundige wetgeving.
Andere essentiële punten om rekening mee te houden
- Urbanisatiekosten en werkzaamheden (semi-geconsolideerde urbanisaties): Het is erg belangrijk om te controleren of de urbanisatie waar het onroerend goed zich bevindt, over alle urbanisatie-infrastructuur beschikt, zoals: wegen, bestrating, asfalt, aansluiting op het riool, water en elektriciteit. De urbanisatie-infrastructuur van deze gebieden is enige tijd geleden aangelegd en voldoet soms niet aan de moderne normen. Het komt dan ook vaak voor dat eigenaren een deel van hun perceel moeten “afstaan” om bredere wegen te krijgen, of dat ze moeten “betalen” voor bepaalde urbanisatie-infrastructuur, zoals aansluiting op de riolering, voetgangersgebieden, enz. Voor meer informatie over dit onderwerp verwijzen wij u graag naar onze gespecialiseerde rubriek: Semi-geconsolideerde urbanisaties.
- Bewoonbaarheidsverklaring: Zelfs als het gaat om woningen die met de juiste bouwvergunning zijn gebouwd, zijn er soms complicaties bij het verkrijgen van de NIEUWE bewoonbaarheidsverklaring. Wij zorgen ervoor dat dit essentiële document in orde is om toekomstige problemen met nutsvoorzieningen en naleving van de wetgeving te voorkomen.
Waarom kiezen voor TLACORP?
Bij TLACORP zijn we trots op ons duidelijke, transparante en uitgebreide juridische advies. Ons kantoor in CIUDAD QUESADA-TORREVIEJA is perfect bereikbaar via de snelweg, waardoor het gemakkelijk te bereiken is vanuit de hele Costa Blanca Zuid en de provincie Almería. Wij nodigen u graag uit voor een bezoek, maar onze advocaten kunnen ook bij u ter plaatse komen, zodat u tijd en reiskosten bespaart.
Ons team van ervaren advocaten biedt:
- Grondige lokale kennis: specifieke expertise in de juridische nuances en bouwkundige bijzonderheden van onroerend goed in de provincie Almería.
- Zorgvuldige due diligence: grondige controles om mogelijke problemen aan het licht te brengen, inclusief het navigeren door de complexiteit van AFO/DAFO, indien van toepassing.
- Duidelijke communicatie: uitleg van complexe juridische aspecten in begrijpelijke bewoordingen.
- Bescherming van uw belangen: Wij zorgen ervoor dat alle juridische en financiële aspecten worden geregeld.
- Gespecialiseerde tarieven: Prijzen op maat voor onroerend goed in dit specifieke gebied.
Voor meer gedetailleerde informatie over overdrachtsrecht en onroerend goedrecht in Spanje kunt u terecht op onze speciale pagina over onroerend goedrecht.
TLACORP staat volledig tot uw beschikking. Neem contact met ons op voor een offerte op maat en laat ons u begeleiden bij een succesvolle aankoop of verkoop van onroerend goed in de provincie Almería.
Andere essentiële punten waarmee u rekening moet houden bij het kopen in deze regio:
- Urbanisatiekosten en werkzaamheden: In sommige gebieden kunnen er nog urbanisatiekosten en/of urbanisatiewerkzaamheden openstaan, die voor rekening van de eigenaar komen!. Wees hier dus goed op bedacht.
- Bewoonbaarheidsverklaring: Zelfs als de woningen zijn gebouwd met de juiste bouwvergunning, zijn er soms complicaties bij het verkrijgen van de NIEUWE bewoonbaarheidsverklaring.
Zoals hierboven uitgelegd, is het in STEDELIJKE gebieden van Almeria erg belangrijk om te controleren of de urbanisatie waar de woning zich bevindt, over alle urbanisatie-infrastructuur beschikt, zoals: wegen, bestrating, asfalt, aansluiting op het riool, water en elektriciteit. De infrastructuur van deze urbanisaties is lang geleden aangelegd en voldoet soms niet aan de moderne normen. Het komt dan ook vaak voor dat eigenaren een deel van hun perceel moeten ‘afstaan’ om bredere wegen te krijgen, of dat ze moeten ‘betalen’ voor bepaalde infrastructuurvoorzieningen, zoals aansluiting op het riool, voetpaden, enz. Voor meer informatie over dit onderwerp verwijzen wij u graag naar onze gespecialiseerde rubriek: Semi-geconsolideerde urbanisaties.
Woningen in rustieke gebieden en op het platteland: Er moet rekening worden gehouden met speciale omstandigheden in gebieden als Albox, Cuevas de Almanzora, Almanzora Valley, Pulpí, Vera, enz.
De overdrachtsvoorwaarden voor rustieke woningen verschillen niet van die voor woningen in andere gebieden. Raadpleeg onze rubriek rustieke woningen of onze rubriek veelvoorkomende problemen voor meer informatie over de typische problemen bij rustieke grond.
Voor meer informatie over overdracht kunt u terecht op onze sectie Eigendomsrecht.
TLACORP staat volledig tot uw beschikking in ons kantoor in CIUDAD QUESADA-TORREVIEJA, met speciale tarieven voor woningen in deze regio.
Neem contact met ons op voor een offerte.
