Viele unserer internationalen Kunden stellen dieselbe Frage:
„Muss ich eine Firma in Spanien gründen, um meine Immobilie zu vermieten, oder kann ich als Privatperson vermieten?“
Die Antwort lautet nein – Sie müssen keine Firma in Spanien gründen, um Vermietungsaktivitäten durchzuführen.
Tatsächlich gibt es mehrere rechtliche Strukturen, aus denen Sie je nach Ihren Investitionszielen, Ihrem Wohnsitzland und dem Umfang der Aktivität wählen können. Im Folgenden erläutern wir Ihnen die einzelnen Optionen und deren steuerliche Auswirkungen.
1. Vermietung als natürliche Person (Einzelperson)
Dies ist die häufigste und einfachste Option, insbesondere für Kleinanleger oder Einzelpersonen, die ein oder zwei Immobilien vermieten.
- Sie können die Immobilie in Ihrem eigenen Namen erwerben und ohne Gründung einer Gesellschaft vermieten.
- Die Mieteinnahmen unterliegen der Einkommensteuer (IRPF), entweder als:
- als Gebietsansässiger (wenn Sie mehr als 183 Tage im Jahr in Spanien leben) oder
- als Gebietsfremder (wenn Sie im Ausland leben, aber eine Immobilie in Spanien besitzen).
Welcher Steuersatz gilt?
- 19 %: für EU-, EWR- oder Länder mit einem Doppelbesteuerungsabkommen (z. B. Einwohner des Vereinigten Königreichs nach dem Brexit unter bestimmten Voraussetzungen).
- 24 %: für Nicht-EU-/EWR-Einwohner.
Bestimmte Ausgaben können Sie nur dann abziehen, wenn Sie in der EU/im EWR ansässig sind. Andernfalls können Nichtansässige außerhalb der EU keine Ausgaben abziehen.
2. Vermietung über eine nicht ansässige juristische Person (ohne ständige Niederlassung)
Wenn Sie bereits ein Unternehmen in Ihrem Heimatland haben und über dieses Unternehmen eine spanische Immobilie erwerben möchten, können Sie dies tun, ohne eine lokale Niederlassung oder ein Unternehmen in Spanien zu gründen.
- Die Immobilie kann im Namen des ausländischen Unternehmens gekauft werden.
- Die Mieteinnahmen werden in Spanien über die Nichtansässigen-Einkommensteuer (IRNR) besteuert.
Welcher Steuersatz gilt?
- 19 %: für Unternehmen mit Sitz in der EU.
- 24 %: für Unternehmen außerhalb der EU.
Vorteile
- Niedrigerer Steuersatz als die spanische Körperschaftsteuer (25 %).
- Geringere Betriebskosten (keine spanische Buchhaltung oder Lohnabrechnung erforderlich).
Nachteile:
- Sehr begrenzte Abzugsmöglichkeiten (nur proportional zu den Tagen, an denen die Immobilie vermietet war).
- In einigen Regionen kann es schwieriger sein, lokale Finanzierungen zu erhalten oder Touristenlizenzen zu beantragen.
3. Vermietung über eine ausländische Gesellschaft mit einer Betriebsstätte in Spanien
Wenn Sie planen, ein Vermietungsgeschäft in großem Umfang aufzubauen oder mit lokalen Mitarbeitern, Büros oder Infrastruktur zu arbeiten, können Sie eine ständige Niederlassung (PE) in Spanien gründen.
Das bedeutet:
- Registrierung einer spanischen Niederlassung oder Vertretung Ihres ausländischen Unternehmens.
- Betrieb mit separater Buchhaltung und rechtlichen Verpflichtungen für Ihre spanischen Aktivitäten.
Steuerliche Auswirkungen:
- Die Einkünfte werden mit der spanischen Körperschaftsteuer (Impuesto de Sociedades) besteuert.
- Standardsteuersatz: 25 %.
- Sie können alle gewöhnlichen Betriebsausgaben absetzen, einschließlich Immobilieninstandhaltung, Personalgehälter, Abschreibungen, Marketing usw.
Geeignet für Unternehmen, die langfristige Investitionen, Immobilienportfolios oder Verwaltungsstrukturen in Spanien planen.
4. Gründung einer neuen spanischen Gesellschaft (SL oder SA)
Wenn Sie Ihre spanischen Investitionen rechtlich und finanziell getrennt von Ihrem Hauptgeschäft oder Ihrem Privatvermögen halten möchten, können Sie eine unabhängige spanische Gesellschaft gründen.
- Die gängigsten Rechtsformen sind:
- SL (Sociedad Limitada) – entspricht einer Gesellschaft mit beschränkter Haftung.
- SA (Sociedad Anónima) – entspricht einer Aktiengesellschaft.
Dies ist ideal für:
- Investoren, die mehrere Immobilien verwalten.
- Unternehmen, die in den Bereichen Touristenvermietung, Renovierung und Wiederverkauf oder Immobilienentwicklung tätig sind.
- Geschäftsleute, die einen lokalen Betrieb mit Personal und Infrastruktur in Spanien aufbauen möchten.
Steuerliche Auswirkungen:
- Unterliegt der Körperschaftsteuer von 25 %.
- Alle geschäftlichen Ausgaben können abgezogen werden.
Im Gegensatz zu einer Zweigniederlassung ist eine spanische SL oder SA eine völlig unabhängige juristische Person, die größere Flexibilität und rechtliche Trennung von Ihrem Hauptgeschäft bietet.
Kann ich Strukturen kombinieren?
Ja. Das spanische Recht erlaubt flexible Eigentumsverhältnisse, wie zum Beispiel:
- Kauf von 50 % in Ihrem persönlichen Namen und 50 % über Ihr Unternehmen.
- Das Nutzungsrecht (usufructo) persönlich und das bloße Eigentum über ein Unternehmen halten.
- Miteigentum mit Familienmitgliedern oder über eine Treuhandgesellschaft oder Holdinggesellschaft.
Jede Option hat unterschiedliche rechtliche und steuerliche Konsequenzen, daher ist es wichtig, Ihre Struktur mit einem qualifizierten Berater zu prüfen.
Fazit: Mieten ohne Unternehmen ist möglich (und oft ratsam)
Zusammenfassend lässt sich sagen:
- Sie müssen kein Unternehmen gründen, um in Spanien eine Immobilie zu mieten.
- Natürliche Personen können Immobilien direkt kaufen und vermieten.
- Wenn Ihr Geschäft komplexer wird oder wächst, können Sie Unternehmensstrukturen in Betracht ziehen.
Jede Option hat spezifische Steuersätze, Compliance-Verpflichtungen und Abzugsfähigkeitsregeln, sodass die Wahl des richtigen Modells von Anfang an Ihnen hilft, die Besteuerung zu optimieren und rechtliche Risiken zu reduzieren.