Beaucoup de nos clients internationaux posent la même question :
« Dois-je créer une société en Espagne pour louer mon bien immobilier, ou puis-je louer en tant que particulier ? »
La réponse est non, vous n’avez pas besoin de créer une société en Espagne pour exercer une activité de location.
En fait, vous pouvez choisir entre plusieurs structures juridiques en fonction de vos objectifs d’investissement, de votre pays de résidence et de l’ampleur de l’activité. Nous détaillons ci-dessous chaque option et ses implications fiscales.
1. Louer en tant que personne physique (particulier)
Il s’agit de l’option la plus courante et la plus simple, en particulier pour les petits investisseurs ou les particuliers qui louent un ou deux biens immobiliers.
- Vous pouvez acheter le bien immobilier à votre nom et le louer sans créer de société.
- Les revenus locatifs seront soumis à l’impôt sur le revenu des personnes physiques (IRPF), soit en tant que :
- Résident (si vous vivez en Espagne plus de 183 jours par an), ou
- Non-résident (si vous vivez à l’étranger mais possédez un bien immobilier en Espagne).
Quel taux d’imposition s’applique ?
- 19 % : pour l’UE, l’EEE ou les pays ayant conclu un accord de double imposition (par exemple, les résidents britanniques après le Brexit sous certaines conditions).
- 24 % : pour les résidents hors UE/EEE.
Vous pouvez déduire certaines dépenses uniquement si vous êtes résident de l’UE/EEE. Sinon, les non-résidents hors UE ne peuvent déduire aucune dépense.
2. Louer par l’intermédiaire d’une entité juridique non résidente (sans établissement stable)
Si vous possédez déjà une société dans votre pays d’origine et que vous souhaitez acquérir un bien immobilier en Espagne par l’intermédiaire de cette société, vous pouvez le faire sans créer de succursale ou de société locale en Espagne.
- Le bien immobilier peut être acheté au nom de la société étrangère.
- Les revenus locatifs seront imposés en Espagne au titre de l’impôt sur le revenu des non-résidents (IRNR).
Quel taux d’imposition s’applique ?
- 19 % : pour les sociétés basées dans l’UE.
- 24 % : pour les sociétés non européennes.
Avantages
- Taux d’imposition inférieur à l’impôt sur les sociétés espagnol (25 %).
- Des coûts de fonctionnement moins élevés (pas besoin de comptabilité ou de paie en Espagne).
Inconvénients
- Déductions de frais très limitées (uniquement proportionnelles aux jours où le bien a été loué).
- Peut être plus difficile d’accéder à des financements locaux ou de demander des licences touristiques dans certaines régions.
3. Louer par l’intermédiaire d’une société étrangère ayant un établissement stable en Espagne
Si vous envisagez de développer une activité de location à grande échelle ou si vous avez l’intention de travailler avec du personnel, des bureaux ou des infrastructures locaux, vous pouvez créer un établissement stable (PE) en Espagne.
Cela signifie :
- Enregistrer une succursale ou une délégation espagnole de votre société étrangère.
- Exercer vos activités espagnoles avec une comptabilité et des obligations légales distinctes.
Implications fiscales :
- Les revenus seront imposés au titre de l’impôt sur les sociétés espagnol (Impuesto de Sociedades).
- Taux d’imposition standard : 25 %.
- Vous pouvez déduire toutes les dépenses professionnelles courantes, y compris l’entretien des biens immobiliers, les salaires du personnel, les amortissements, le marketing, etc.
Convient aux entreprises qui envisagent des investissements à long terme, des portefeuilles immobiliers ou des structures de gestion en Espagne.
4. Création d’une nouvelle société espagnole (SL ou SA)
Si vous souhaitez que votre investissement espagnol reste juridiquement et financièrement distinct de votre activité principale ou de votre patrimoine personnel, vous pouvez créer une société espagnole indépendante.
- Les formes juridiques les plus courantes sont les suivantes :
- SL (Sociedad Limitada) – équivalent à une société à responsabilité limitée.
- SA (Sociedad Anónima) – équivalent à une société anonyme.
Cette forme juridique est idéale pour :
- Les investisseurs qui gèrent plusieurs biens immobiliers.
- Les entreprises actives dans la location touristique, la rénovation et la revente ou la promotion immobilière.
- Les entrepreneurs qui souhaitent implanter une activité locale avec du personnel et des infrastructures en Espagne.
Implications fiscales :
- Soumise à l’impôt sur les sociétés à 25 %.
- Toutes les dépenses liées à l’activité peuvent être déduites.
Contrairement à une succursale, une SL ou SA espagnole est une entité juridique totalement indépendante, offrant une plus grande flexibilité et une séparation juridique de votre activité principale.
Puis-je combiner plusieurs structures ?
Oui. La législation espagnole autorise des combinaisons flexibles de propriété, telles que :
- Acheter 50 % en votre nom personnel et 50 % par l’intermédiaire de votre société.
- Détention de l’usufruit (droits d’utilisation) à titre personnel et de la nuque propriété par l’intermédiaire d’une société.
- Copropriété avec des membres de la famille ou par l’intermédiaire d’une fiducie ou d’une société holding.
Chaque option a des conséquences juridiques et fiscales distinctes, il est donc essentiel d’évaluer votre structure avec un conseiller qualifié.
Conclusion : louer sans société est possible (et souvent conseillé)
En résumé :
- Vous n’avez pas besoin de créer une société pour louer un bien immobilier en Espagne.
- Les personnes physiques peuvent acheter et louer des biens immobiliers directement.
- Si votre activité devient plus complexe ou prend de l’ampleur, vous pouvez envisager des structures d’entreprise.
Chaque option est soumise à des taux d’imposition, des obligations de conformité et des règles de déductibilité spécifiques. Il est donc important de choisir le bon modèle dès le départ afin d’optimiser votre fiscalité et de réduire les risques juridiques.