Permanente verblijfsverhuur |

Concept

Een permanente huurovereenkomst wordt beschouwd als een huurovereenkomst die betrekking heeft op een bewoonbaar gebouw, waarvan het hoofddoel is om te voorzien in de permanente behoefte van de huurder aan huisvesting.

Om deze kwalificatie te krijgen, moet de huurovereenkomst dus aan de volgende voorwaarden voldoen:

– Het moet gaan om een gebouw, dat wil zeggen een architectonische constructie die vastzit aan de grond (CC art. 334.1º); en

– Het bewoonbare gebouw moet voorzien in de permanente behoefte aan huisvesting van de huurder .

De wettelijke regeling die van toepassing is op de verhuur van de woning strekt zich ook uit tot de bijgebouwen (meubilair, opslagruimten, parkeerplaatsen, terrassen, tuinen…), mits aan de volgende voorwaarden is voldaan (LAU art.2.2):

– Dat zij toebehoren bij de gehuurde woning, hoewel zij niet deel hoeven uit te maken van hetzelfde gebouw, maar alleen op een plaats moeten zijn gelegen waar zij als bijgebouwen van de woning kunnen worden gebruikt; en – dat het gebruik ervan door dezelfde verhuurder wordt afgestaan.

Indien de verhuurder van de woning niet dezelfde is als de verhuurder van het toebehorende element, wordt de huurovereenkomst van dit laatste beschouwd als een huurovereenkomst voor ander gebruik dan bewoning.

Duur – Wettelijke minimumtermijn

De wettelijke minimumtermijn van huurovereenkomsten bedraagt momenteel 5 jaar indien de verhuurder een natuurlijke persoon (particulier) is, en 7 jaar indien het een rechtspersoon (onderneming) betreft. Deze bestaat uit de contractuele looptijd, dat wil zeggen de door de partijen overeengekomen looptijd, en, in voorkomend geval, een reeks jaarlijkse verlengingen totdat de in de regelgeving aangegeven minimumperiode is bereikt.

Verplichte jaarlijkse verlenging

Hoewel de duur van de huurovereenkomst wordt overeengekomen door de partijen, geldt dat wanneer de vastgestelde termijn korter is dan 5 of 7 jaar – afhankelijk van of de verhuurder een natuurlijke of rechtspersoon is – na afloop van de overeenkomst een verplichte jaarlijkse verlenging voor de verhuurder geldt, totdat de huurovereenkomst die duur bereikt. Deze verlengingen zijn vrijwillig voor de huurder, die zich te allen tijde kan terugtrekken.

Contract

Minimale informatie

Evenzo heeft de wet op het recht op huisvesting met ingang van 26-5-2023 een reeks maatregelen vastgesteld die zorgen voor transparantie en bescherming van consumenten bij de verhuur van woningen. In dit verband is de minimale informatie die aan de geïnteresseerde die daarom verzoekt, moet worden verstrekt, de volgende:

Identificatie van de verhuurder en, in voorkomend geval, van de natuurlijke of rechtspersoon die, in het kader van een beroeps- of bedrijfsactiviteit, bij de bemiddeling bij de transactie betrokken is.

Economische voorwaarden van de transactie: totale prijs en inbegrepen begrippen, alsmede de betalingsvoorwaarden die, indien van toepassing, kunnen worden vastgesteld.

In het geval van de verhuur van een woning die gelegen is in een gebied met een gespannen woningmarkt, moeten de eigenaar en, in voorkomend geval, de tussenpersoon deze omstandigheid vermelden en, vóór de formalisering van de huurovereenkomst en in ieder geval in de overeenkomst, het bedrag van de laatste huurprijs van de huurovereenkomst voor de hoofdverblijfplaats die in de afgelopen vijf jaar voor dezelfde woning van kracht was, meedelen. evenals de waarde die daaraan kan worden toegekend overeenkomstig de toepasselijke referentie-index voor huurprijzen van woningen.

Essentiële kenmerken van de woning en het gebouw, waaronder:

– Bewoonbaarheidsverklaring of certificaat/vergunning van bewoning;

– Verklaring van de bruikbare en bebouwde oppervlakte van de woning;

– Leeftijd van het gebouw en, indien van toepassing, van de belangrijkste renovaties of ingrepen die eraan zijn uitgevoerd;

– Beschikbare voorzieningen en faciliteiten in de woning, zowel individuele als gemeenschappelijke;

– Energieprestatiecertificaat;

– Toegankelijkheid van de woning en het gebouw; en

– Bewoningsstatus of beschikbaarheid van het onroerend goed.

Juridische informatie over het onroerend goed: registratie met vermelding van de lasten, bezwaringen en beperkingen van welke aard dan ook, en de in de eigendomsakte vastgestelde deelnamekosten.

Alle andere informatie die relevant is voor de geïnteresseerde, met inbegrip van territoriale, stedenbouwkundige, fysisch-technische, erfgoedbeschermings- of administratieve aspecten met betrekking tot de woning.

Borgsom/waarborg

Bij het sluiten van de overeenkomst is het vereist en verplicht om een borgsom te betalen. Eén maandelijkse betaling.

De borgsom moet worden betaald via een bankoverschrijving. Er wordt geen andere vorm van vervangende garantie, noch zakelijk noch persoonlijk, aanvaard, en het bedrag moet gelijk zijn aan één maand huur.

Een van de bepalingen van de LAU die dwingend van toepassing is op de overeenkomst:

– De verhuurder kan hier niet van afzien en is in ieder geval verplicht deze te eisen; en

– Van de huurder kan niet worden verlangd dat hij meer dan één maand huur als borgsom betaalt.

Niet-nakoming van de verplichting om de borgsom te eisen of te storten kan worden bestraft met een boete voor de verhuurder, die op zijn beurt de overeenkomst van rechtswege kan beëindigen wegens niet-betaling van het bedrag van de borgsom of de actualisering ervan.

Huur in gespannen woonmarkten

De nieuwe Woningwet 12/2023 beoogt de toegang tot huisvesting te waarborgen door de huurprijzen in zogenaamde “gespannen” gebieden te reguleren. Deze gebieden worden aangewezen als zij aan ten minste één van de volgende criteria voldoen:

Hoge economische lasten:
Als de kosten van huur of hypotheek, samen met de basisuitgaven (nutsvoorzieningen zoals elektriciteit, water, telecommunicatie, enz.), meer bedragen dan 30% van het gemiddelde gezinsinkomen in het gebied.

Verklaring van gebieden in moeilijkheden door autonome gemeenschappen

Het zijn de autonome gemeenschappen en de gemeenten die het ministerie van Volkshuisvesting kunnen verzoeken deze gebieden aan te wijzen. De uitvoering van deze maatregel heeft echter per regio tot verschillende reacties geleid:

Gemeenschappen die de maatregel verwerpen

Andalusië: De Junta is van mening dat deze wet inbreuk maakt op haar bevoegdheden en heeft beroep ingesteld bij het Constitutionele Hof.
Aragon: De regionale regering is niet van plan om de verklaring van gebieden in nood aan te vragen.
Cantabrië: Ook deze regio heeft besloten deze maatregel niet op zijn grondgebied toe te passen.
Castilla y León: Deze door de PP geregeerde regio heeft aangekondigd dat zij geen prijsbeperkingen zal toepassen.
Castilla-La Mancha: Hoewel de maatregel niet zal worden toegepast, blijft de regio zich inzetten voor het 10.000-woningenplan om de toegang tot huisvesting te bevorderen.
Balearen: Ondanks het feit dat steden als Palma en Santanyí aan de criteria voldoen, is de regering van de Balearen tegen de maatregel en heeft zij beroep ingesteld tegen de wet wegens ongrondwettigheid.

Regio’s die worden geëvalueerd of waar de maatregel gedeeltelijk wordt toegepast

Asturië: Sommige gemeenten hebben belangstelling getoond voor het evalueren van wijken of gemeenten (tot 13 van de 78 gemeenten zouden als “onder druk staand” kunnen worden aangemerkt).
Canarische Eilanden: Steden als La Orotava en Las Palmas de Gran Canaria hebben hun steun voor de maatregel uitgesproken, maar de meeste gemeenten hebben nog geen duidelijk standpunt ingenomen.

Gemeenschappen die de maatregel hebben aangenomen

Catalonië: Dit is de gemeenschap die het verst gevorderd is met prijsregulering. Er zijn 140 gemeenten aangewezen als gebieden in nood, wat 6% van de Catalaanse bevolking treft.
Dit omvat 131 nieuwe gemeenten die nog goedkeuring van het ministerie van Volkshuisvesting moeten krijgen.
Wat zijn de gevolgen voor de huurprijzen?
In gebieden die als gespannen zijn aangemerkt:
1. De huurprijzen worden gecontroleerd aan de hand van de door de regering gepubliceerde benchmarks.
2. Het doel is huurders te beschermen tegen onevenredige stijgingen, hoewel dit het aanbod van huurwoningen zou kunnen verminderen.
Deze regeling leidt tot discussies over de doeltreffendheid ervan, aangezien verschillende autonome gemeenschappen aanvoeren dat beperkingen het probleem van de toegang tot huisvesting niet oplossen en eigenaren kunnen ontmoedigen om woningen op de markt te brengen.