Location de résidence permanente

Concept

Une location permanente est considérée comme telle lorsqu’elle porte sur un bâtiment habitable dont la destination principale est de satisfaire le besoin permanent de logement du locataire.

Par conséquent, pour que le bail ait ce caractère, les conditions suivantes doivent être remplies :

– Il s’agit d’un immeuble, c’est-à-dire d’une structure architecturale attachée au sol (CC art.334.1º) ; et

– L’immeuble habitable satisfait le besoin permanent de logement du locataire .

Le régime juridique applicable à la location du logement s’étend également aux annexes de celui-ci (meubles, débarras, places de parking, terrasses, jardins…), à condition que les conditions suivantes soient remplies (art. 2.2 de la LAU) :

– Qu’ils soient accessoires au logement loué, sans qu’il soit nécessaire qu’ils fassent partie du même bâtiment, il suffit qu’ils soient situés dans un lieu qui permette leur utilisation comme dépendances du logement ; et – que leur usage soit cédé par le même bailleur.

Si le bailleur du logement n’est pas le même que celui de l’élément accessoire, la location de ce dernier est considérée comme un usage autre que l’habitation.

Durée – Durée minimale légale

La durée minimale légale des contrats de location est actuellement de 5 ans si le bailleur est une personne physique (particulier) et de 7 ans s’il s’agit d’une personne morale (entreprise). Elle comprend la durée contractuelle, c’est-à-dire celle convenue par les parties et, le cas échéant, une série de prolongations annuelles jusqu’à ce que la durée minimale indiquée par la réglementation soit atteinte.

Prolongation annuelle obligatoire

Bien que la durée du bail soit celle convenue par les parties, lorsque la durée fixée est inférieure à 5 ou 7 ans – selon que le bailleur est une personne physique ou morale -, une prolongation annuelle obligatoire est prévue pour le bailleur, jusqu’à ce que le bail atteigne cette durée. Ces prolongations sont facultatives pour le locataire, qui peut s’y opposer à tout moment.

Contrat

Informations minimales

De même, à compter du 26 mai 2023, la loi sur le droit au logement a établi une série de mesures qui garantissent la transparence et la protection des consommateurs dans le domaine de la location de logements. À cet égard, les informations minimales qui doivent être fournies à la personne intéressée qui en fait la demande sont les suivantes :

• Identification du bailleur et, le cas échéant, de la personne physique ou morale impliquée, dans le cadre d’une activité professionnelle ou commerciale, pour l’intermédiation dans l’opération.

• Conditions économiques de la transaction : prix total et concepts inclus, ainsi que les conditions de paiement qui, le cas échéant, peuvent être établies.

Dans le cas de la location d’un logement situé dans une zone où le marché résidentiel est tendu, le propriétaire et, le cas échéant, l’intermédiaire doivent indiquer cette circonstance et informer, avant la formalisation de la location et, dans tous les cas, dans le contrat, du montant du dernier loyer du contrat de location pour la résidence principale qui aurait été en vigueur au cours des 5 dernières années dans le même logement. ainsi que la valeur qui peut lui correspondre conformément à l’indice de référence des loyers applicables.

• Caractéristiques essentielles du logement et de l’immeuble, notamment :

– Certificat d’habitabilité ou certificat/licence d’occupation ;

– Attestation de la surface utile et construite du logement ;

– Âge de l’immeuble et, le cas échéant, des principales rénovations ou travaux effectués ;

– Services et équipements disponibles dans le logement, tant individuels que communs ;

– Certificat de performance énergétique ;

– Conditions d’accessibilité du logement et de l’immeuble ; et

– Situation d’occupation ou de disponibilité du bien.

• Informations juridiques sur le bien immobilier : identification cadastrale avec mention des charges, des servitudes et des affections de toute nature, ainsi que la quote-part fixée dans l’acte de propriété.

• Toute autre information pertinente pour l’intéressé, notamment les aspects territoriaux, urbains, physico-techniques, patrimoniaux ou administratifs liés au logement.

Caution/Garantie

Au moment de la conclusion du contrat, la constitution d’une caution est obligatoire. Un mois de loyer.

La caution doit être versée par virement bancaire. Aucune autre forme de garantie, réelle ou personnelle, n’est admise, et son montant doit être équivalent à un mois de loyer.

L’une des dispositions de la LAU qui régit impérativement le contrat :

– Elle est irrévocable pour le bailleur, qui est dans tous les cas tenu de l’exiger ; et

– Le locataire ne peut être tenu de verser plus d’un mois de loyer à titre de caution.

Le non-respect de l’obligation d’exiger ou de verser la caution peut être sanctionné par une amende pour le bailleur, qui peut à son tour résilier le contrat de plein droit pour non-paiement du montant de la caution ou de sa mise à jour.

Loyer dans les zones résidentielles sous tension

La nouvelle loi 12/2023 sur le logement vise à garantir l’accès au logement en réglementant les loyers dans les zones dites « sous tension ». Ces zones sont identifiées si elles remplissent au moins l’un des critères suivants :

1. Charge économique élevée :
   Si le coût du loyer ou de l’hypothèque, ajouté aux dépenses de base (services publics tels que l’électricité, l’eau, les télécommunications, etc.), dépasse 30 % du revenu moyen des ménages de la zone.

Déclaration des zones en difficulté par les communautés autonomes

Ce sont les communautés autonomes et les municipalités qui ont le pouvoir de demander au ministère du Logement de déclarer ces zones. Cependant, la mise en œuvre de cette mesure a suscité des réactions différentes selon les régions :

Communautés qui rejettent la mesure

1. Andalousie : La Junta considère que cette loi empiète sur ses compétences et a déposé un recours devant le Tribunal constitutionnel.
2. Aragon : Le gouvernement régional n’a pas l’intention de demander la déclaration de zones en situation de tension.
3. Cantabrie : Elle a également exclu d’appliquer cette mesure sur son territoire.
4. Castille-et-León : gouvernée par le PP, elle a annoncé qu’elle n’appliquerait pas les restrictions de prix.
5. Castille-La Manche : bien que la mesure ne sera pas appliquée, elle s’engage à respecter le plan 10 000 logements visant à favoriser l’accès au logement.
6. Îles Baléares : Bien que des villes comme Palma et Santanyí remplissent les critères, le gouvernement des Baléares s’y oppose et a saisi le Tribunal constitutionnel pour inconstitutionnalité.

Communautés en cours d’évaluation ou avec une mise en œuvre partielle

1. Asturies : certaines municipalités ont manifesté leur intérêt pour l’évaluation de quartiers ou de conseils (jusqu’à 13 des 78 municipalités pourraient être déclarées en situation de tension).
2. Îles Canaries : des villes telles que La Orotava et Las Palmas de Gran Canaria ont manifesté leur soutien à la mesure, mais la plupart des municipalités n’ont pas encore pris position clairement.

Communautés qui ont adopté la mesure

1. Catalogne : C’est la communauté la plus avancée en matière de régulation des prix. Elle a identifié 140 villes comme zones en situation de tension, ce qui touche 6 % de la population catalane.
   Cela comprend 131 nouvelles municipalités en attente d’approbation par le ministère du Logement.

   Quel est l’impact sur les loyers ?

   Dans les zones déclarées en situation de tension :

   1. Les loyers seront contrôlés selon les références publiées par le gouvernement.
   2. Elle vise à protéger les locataires contre des augmentations disproportionnées, même si cela pourrait réduire l’offre de logements locatifs.

   Cette réglementation suscite des débats quant à son efficacité, plusieurs communautés autonomes estimant que les restrictions ne résolvent pas le problème de l’accès au logement et pourraient dissuader les propriétaires de mettre leurs biens sur le marché.