Concepto
Se considera alquiler permanente aquel que recae sobre un edificio habitable, cuya finalidad principal es satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.
Por lo tanto, para que el arrendamiento tenga este carácter, deben cumplirse los siguientes requisitos:
– Que se trate de un edificio, es decir, una estructura arquitectónica unida al suelo (art. 334.1º del CC); y
– Que el edificio habitable satisfaga la necesidad permanente de vivienda del arrendatario .
El régimen jurídico aplicable al alquiler de la vivienda se extiende también a los anexos de la misma (muebles, trasteros, plazas de aparcamiento, terrazas, jardines…), siempre que se cumplan los siguientes requisitos (art. 2.2 de la LAU):
– Que sean accesorios de la vivienda arrendada, aunque no es necesario que formen parte del mismo edificio, solo se requiere que estén situados en un lugar que permita su uso como dependientes de la vivienda; y – que su uso sea cedido por el mismo arrendador.
Si el arrendador de la vivienda no es el mismo que el arrendador del elemento accesorio, el arrendamiento de este último se considera para uso distinto de la vivienda.
Duración – Plazo mínimo legal
El plazo mínimo legal de los contratos de arrendamiento es actualmente de 5 años si el arrendador es una persona física (particulares) y de 7 años si es una persona jurídica (empresas). Consiste en el plazo contractual, es decir, el acordado por las partes y, en su caso, una serie de prórrogas anuales hasta alcanzar este plazo mínimo indicado por la normativa.
Prórroga anual obligatoria
Aunque la duración del arrendamiento es la acordada por las partes, cuando el plazo fijado es inferior a 5 o 7 años -dependiendo de que el arrendador sea una persona física o jurídica-, una vez finalizado, existe una prórroga anual obligatoria para el arrendador, hasta que el arrendamiento alcance dicha duración. Estas prórrogas son voluntarias para el arrendatario, que puede desistir de ellas en cualquier momento.
Contrato
Información mínima
Asimismo, con efecto a partir del 26-5-2023, la Ley de Derecho a la Vivienda ha establecido una serie de medidas que aportan transparencia y protección a los consumidores en el alquiler de viviendas. En este sentido, la información mínima que debe facilitarse al interesado que la solicite es la siguiente:
- Identificación del arrendador y, en su caso, de la persona física o jurídica que intervenga, en el marco de una actividad profesional o empresarial, en la intermediación en la operación.
- Condiciones económicas de la operación: precio total y conceptos incluidos, así como las condiciones de pago que, en su caso, puedan establecerse.
En el caso del arrendamiento de una vivienda situada en una zona de mercado residencial tensionado, el propietario y, en su caso, el intermediario, deberán indicar esta circunstancia e informar, antes de formalizar el contrato de arrendamiento y, en cualquier caso, en el contrato, del importe del último alquiler del contrato de arrendamiento para la vivienda habitual que hubiera estado vigente en los últimos 5 años en la misma vivienda. así como el valor que le pueda corresponder de acuerdo con el índice de referencia de los precios de alquiler de la vivienda que sea de aplicación.
- Características esenciales de la vivienda y del edificio, incluyendo:
– Certificado de habitabilidad o certificado/licencia de ocupación;
– Acreditación de la superficie útil y construida de la vivienda;
– Antigüedad del edificio y, en su caso, de las principales reformas o actuaciones realizadas en el mismo;
– Servicios y equipamientos disponibles en la vivienda, tanto individuales como comunes;
– Certificado de eficiencia energética;
– Condiciones de accesibilidad de la vivienda y del edificio; y
– Situación de ocupación o disponibilidad del inmueble.
- Información legal del inmueble: identificación registral con referencia a los gravámenes, cargas y afectaciones de cualquier naturaleza, y la cuota de participación fijada en la escritura de propiedad.
- Cualquier otra información relevante para el interesado, incluyendo aspectos territoriales, urbanísticos, físico-técnicos, de protección del patrimonio o administrativos relacionados con la vivienda.
Fianza
En el momento de la celebración del contrato, es obligatorio exigir y constituir una fianza. Un pago mensual.
La fianza deberá abonarse mediante transferencia bancaria. No se admite ninguna otra forma de garantía sustitutiva, ya sea real o personal, y su importe será equivalente a un mes de alquiler.
Una de las disposiciones de la LAU que regula imperativamente el contrato:
– Es irrenunciable para el arrendador, que en todo caso está obligado a exigirlo; y
– No se puede exigir al arrendatario el pago de una fianza superior al importe de un mes de alquiler.
El incumplimiento de la obligación de exigir o depositar la fianza podrá ser sancionado con una multa para el arrendador, quien, a su vez, podrá resolver el contrato de pleno derecho por impago del importe de la fianza o de su actualización.
Alquiler en zonas residenciales tensionadas
La nueva Ley 12/2023 de Vivienda pretende garantizar el acceso a la vivienda regulando los precios de los alquileres en las denominadas zonas «tensionadas». Estas zonas se identifican si cumplen al menos uno de los siguientes criterios:
- Elevada carga económica:
Si el coste del alquiler o la hipoteca, junto con los gastos básicos (servicios públicos como electricidad, agua, telecomunicaciones, etc.), supera el 30 % de los ingresos medios de los hogares de la zona.
Declaración de zonas tensionadas por las comunidades autónomas
Son las comunidades autónomas y los ayuntamientos quienes tienen la potestad de solicitar al Ministerio de Vivienda la declaración de estas zonas. Sin embargo, la aplicación de esta medida ha tenido diferentes respuestas según la región:
Comunidades que rechazan la medida
- Andalucía: La Junta considera que esta ley invade sus competencias y ha presentado un recurso ante el Tribunal Constitucional.
- Aragón: El Gobierno regional no tiene intención de solicitar la declaración de zonas tensionadas.
- Cantabria: También ha descartado aplicar esta medida en su territorio.
- Castilla y León: Gobernada por el PP, ha anunciado que no aplicará restricciones de precios.
- Castilla-La Mancha: Aunque no se aplicará la medida, se compromete al Plan 10 000 viviendas para promover el acceso a la vivienda.
- Islas Baleares: A pesar de que municipios como Palma y Santanyí cumplen los criterios, el Gobierno balear se opone y ha recurrido la ley por inconstitucionalidad.
Comunidades en evaluación o con aplicación parcial
- Asturias: Algunos municipios han mostrado interés en evaluar barrios o ayuntamientos (hasta 13 de los 78 municipios podrían declararse en situación de estrés).
- Islas Canarias: Localidades como La Orotava y Las Palmas de Gran Canaria han mostrado su apoyo a la medida, pero la mayoría de los municipios aún no han adoptado una posición clara.
Comunidades que han adoptado la medida
- Cataluña: Es la comunidad más avanzada en la regulación de precios. Ha identificado 140 municipios como zonas tensionadas, lo que afecta al 6 % de la población catalana.
Esto incluye 131 nuevos municipios que están a la espera de la aprobación del Ministerio de Vivienda.¿Cómo afecta esto a los alquileres?
En las zonas declaradas en situación de tensión:
- Los precios de los alquileres se controlarán según los índices de referencia publicados por el Gobierno.
- Se busca proteger a los inquilinos de subidas desproporcionadas, aunque esto podría reducir la oferta de viviendas en alquiler.
Esta regulación genera debates sobre su eficacia, ya que varias comunidades autónomas argumentan que las restricciones no resuelven el problema del acceso a la vivienda y pueden disuadir a los propietarios de poner sus viviendas en el mercado.