OPZETTEN B&B IN ANDALUSIË-TOERISTISCHE -CASA LANDELIJKE- EN RUSTIEKE VERHUUR

HOE EEN BED EN ONTBIJT IN TE STELLEN IN ANDALUSIË

Er bestaat veel verwarring over wat een bed and breakfast (B&B) is, het concept, de regulering, de belastingheffing en de behandeling ervan.

1.- CONCEPT – WAT IS EEN BED EN ONTBIJT (B&B)

Het is een begrip dat zijn oorsprong vindt buiten Spanje. Historisch gezien was het een "logement", eenvoudiger, goedkoper en vertrouwder dan een "hotel", waar de gast letterlijk sliep, ontbeten en soms at, met de eigenaars, zelfs gebruik makend van de toiletten en gemeenschappelijke diensten, en voor een zeer beperkte tijd.

De diensten en het comfort van de B&B waren veel bescheidener dan die van een hotel , en ook de prijs. Om deze reden werd het erg populair.

Echter, in Spanje , dit type B&B is historisch gezien niet op dezelfde manier geconceptualiseerd . We kunnen het misschien vergelijken met de historische “fondas”, of hostels, of “paradas”.

De waarheid is dat vandaag het concept van " snelle stop met logies en ontbijt ” is gestandaardiseerd geworden, vooral door de komst van toeristen en buitenlandse bezoekers die een soortgelijke service eisten. En wat belangrijker is, we vinden een groot aantal kleine investeerders die zich in Spanje willen vestigen en een bedrijf willen opzetten dat lijkt op de B&B.

Het idee dat we het meest in de markt zien, komt daaruit voort buitenlanders die zich in Spanje willen vestigen en een groot en ruim huis vinden waar ze in kunnen wonen, terwijl ze het kunnen delen met toekomstige gasten , waardoor een bron van inkomsten wordt gegenereerd. om hen financieel te helpen in hun nieuwe leven in Spanje.

Wat echter in andere landen heel gemakkelijk en snel te realiseren lijkt, is in Spanje veel ingewikkelder. De reden hiervoor is dat de accommodatieservice in Spanje steeds meer gereguleerd en gecontroleerd wordt, en is onderworpen aan een gereguleerde activiteit om te garanderen dat de gast / toerist een kwaliteitsbehandeling en service krijgt bij een bezoek aan Spanje .

2.- WAAROM EEN BED EN ONTBIJT?

Een Bed and Breakfast impliceert twee diensten:

• Eten
• Slaap

Wat betreft " slapen “, er is een breed scala aan soorten accommodatieservice voor toeristen en gasten in de Spaanse wetgeving die kunnen worden gebruikt als middel om “accommodatie en bed”-services aan te bieden:

• Seizoensverhuur : Het betreft een appartement/woning die op tijdelijke basis wordt verhuurd, waarbij zelfs per kamer verhuurd kan worden.

Dit type verhuur is aan geen enkele vergunning onderworpen , registratie, etc. vereisten. Het is gewoon nodig om een ​​seizoenshuurcontract te formaliseren waarin de huurder voor een bepaalde tijd van het onroerend goed geniet in ruil voor een prijs.

Bij dit type verhuur zijn andere diensten zoals eten, ontbijt, kamerschoonmaak, wasservice, enz. normaal gesproken niet inbegrepen.

Wat betreft zijn duur , is dit type verhuur, zoals de naam aangeeft, meestal "seizoensgebonden". Met andere woorden, het zou geen B&B in traditionele stijl zijn waarin er meestal korte verblijven zijn van één, twee of zelfs tot 10 - 15 nachten. Maar het gaat om verblijven van middellange duur tot maximaal EEN JAAR .

Sterker nog, in sommige regio's van Spanje, zoals Andalusië, seizoensverhuur van minder dan 30-60 dagen wordt beschouwd als "Tourist Homes" of "Tourist Rentals" en zijn onderworpen aan strikte controle, bewaking en beperkingen van de Tourist Homes of "Tourist Rentals".

• Toeristische huizen/Toeristenaccommodaties/Toeristenappartementen/Toeristenverhuur.

Zoals we in het vorige geval hebben uitgelegd, worden seizoensverhuur, voor korte verblijven (meestal voor periodes van minder dan een maand) en geadverteerd op digitale platforms zoals Airbnb, Home Away, enz., meestal in aanmerking genomen door de verschillende regelgevingen. . als " toeristische accommodatie “, en daarom onderworpen aan zeer strikte mechanismen van controle, toezicht, voorwaarden, beperkingen, enz.

En hier komt de verwarring om de hoek kijken. De regulering van toeristische verhuur en huisvesting is afhankelijk van regionale wetgeving, en soms zelfs lokale. Om deze reden vinden we, afhankelijk van de regio, zeer vergelijkbare namen en concepten, maar met verschillende regelgeving en juridische gevolgen, die met elkaar vermengd zijn en aanleiding geven tot een wirwar van termen zoals:

• “Toeristisch appartement”
• "Vakantie huis"
• “Toeristische huisvesting”
• “Toeristische accommodatie”
• Huisvesting met "toeristenvergunning"
• Huisvesting voor toeristische doeleinden (VFT)
• Landelijke accommodatie toeristische huizen
• Landelijke Huizen, Boerderijen, Cortijo's, etc.

… En een lange enz. van verschillende concepten van toeristische accommodatie die "slapende" diensten aan toeristen zouden bieden, met verschillende voorschriften en specificaties.

Dit type accommodatie is halverwege tussen een “Hotel”, “Hostel” of “Pensioen “, en seizoensverhuur.

Maar, tot nu toe hadden we het over "slapen", maar kunnen we als eigenaren van het gehuurde huis " eten aanbieden” aan onze gasten?

Die vraag is moeilijk te beantwoorden.

Vanuit juridisch oogpunt, en op een eenvoudige manier te begrijpen, om aan te bieden “ eten ” aan onze gasten die we nodig hebben hetzelfde type vergunning als een restaurant, hotel of cafetaria . En dit bemoeilijkt de activiteit enorm.

Waarom?

Nou, omdat de restaurantservice vereist vergunningen en licenties voor zaken, gezondheid, milieu en zelfs voedselverwerking , die niet altijd gemakkelijk te verkrijgen zijn, of omdat de woning hiervoor niet voldoet aan de wettelijke parameters, of simpelweg omdat het gebruik van restauratie niet is toegestaan ​​in dat huis, of in die urbanisatie, of in dat gebied.

Wat elk van de regels in Spanje zegt, is dat we, hoewel we "accommodatie" -diensten kunnen aanbieden, kunnen "vermijden" dat we een "activiteitenvergunning" of "restauratie" moeten verkrijgen op het moment dat we "voedsel" aanbieden aan onze gasten, de eigenaren van de etablissementen, worden gedwongen om de vergunning voor activiteit/restaurantactiviteit te verkrijgen, wat vaak ingewikkelde vormen van sterk gereguleerde en gecontroleerde huisvesting met zich meebrengt.

In andere artikelen op deze site hebben we het al gehad over huizen en toeristische accommodaties in Andalusië, maar vandaag gaan we het hebben over accommodatie met "eten" in de Andalusische regio, zowel in stedelijke als landelijke gebieden.

4.- VERSCHILLEN TUSSEN LANDELIJKE HUIS, LANDELIJKE ACCOMMODATIE TOERISTISCHE HUIZEN EN HUIZEN VOOR TOERISTISCHE DOELEINDEN IN ANDALUSIË

I.- HUIZEN VOOR TOERISTISCHE DOELEINDEN – TOERISTISCHE APPARTEMENTEN

 Deze zijn over het algemeen bekend als die appartementen of huizen in stedelijke gebieden die bestemd zijn voor verhuur voor toeristische doeleinden. We hebben dit type huisvesting uitgebreid besproken in ons artikel:

 Huisvesting voor toeristische doeleinden (vergunning voor toeristische appartementen) in Andalusië

 Ze zijn erin geregeld Decreet 28/2016 van 2 februari betreffende huisvesting voor toeristische doeleinden en de wijziging van decreet 194/2010 van 20 april betreffende toeristische appartementsinrichtingen.

 Ondanks wat deze verordening aangeeft, kan dit type verhuur in landelijke gebieden worden ontwikkeld, zolang ze worden uitgevoerd in 'stedelijke' omgevingen. Waarmee, dat begrijpen we dit type verhuur kan niet worden toegestaan ​​in huizen of kernen die verspreid liggen in landelijke gebieden, buiten verstedelijkte gebieden of "landelijke kernen" ("kern landelijk").

 Wat zijn "landelijke kernen" voor de Andalusische wetgeving?

 Daartoe stelt art. 19 van Decreet 550/2022 van 29 november, ter goedkeuring van de algemene verordening van wet 7/2021 van 1 december ter bevordering van de duurzaamheid van het grondgebied van Andalusië het volgende:

 traditioneel “ landelijke kernen ” legaal gevestigd in landelijke gebieden die voldoen aan de volgende eisen ook maken deel uit van het stedelijk land:

•  dat ze een weg toegang die in ieder geval de normale doorgang van personen en motorvoertuigen in niet-ongunstige weersomstandigheden mogelijk maakt, naast de volgende diensten:

1. 1. Levering van drinkwater via het openbare netwerk, individuele putten of gemeenschapsreservoirs die een sanitaire garantie hebben dat ze geschikt zijn voor menselijke consumptie.
   2. Zuivering van afvalwater via het openbare sanitaire netwerk of een door de bevoegde administratie goedgekeurd systeem voor lozingen.
   3. Elektrische energie via leveringsdistributienetwerken of via zelfvoorzieningsfaciliteiten voor energie.

• Dat ze dienen als ondersteuning, in de zin van artikel 23, voor een stedelijke nederzetting , gesingulariseerd, identificeerbaar en, waar van toepassing, administratief gedifferentieerd.
• Die traditionele landelijke kernen die zich niet op openbaar domein bevinden en die oorspronkelijk zijn opgericht in overeenstemming met de wetgeving die van kracht was op dat moment of vóór Wet 19/1975 van 2 mei, van de hervorming van de wet op het landregime en de stedenbouw.
• De classificatie van traditionele landelijke kernen als stedelijk land vereist hun voorafgaande afbakening door de instrumenten van algemene stedenbouwkundige planning . De afbakening zal gebeuren door een omtreklijn te trekken op basis van het bestaande perceel, rekening houdend met de nabijheid van de gebouwen, de relatie en samenhang tussen plaatsen in hetzelfde gebied met een gedifferentieerde plaatsnaam, of het nu gaat om kernen of andere bevolkingseenheden, en de morfologie en soorten gebouwen en traditionele percelen.

En wat zijn "verspreide kernen in rustiek "?

In dit verband beschouwt decreet 550/2022 van 29 november, dat de algemene verordening van wet 7/2021 van 1 december ter bevordering van de duurzaamheid van het grondgebied van Andalusië goedkeurt, in zijn art. 23 als “ leefgebied verspreid landelijk  " het volgende:

3. Overeenkomstig artikel 14.2 van de wet zijn de gebieden van verspreide landelijke habitat vormen een territoriaal gebied waarop a verzameling gebouwen zonder stedelijke structuur en die qua oorsprong verbonden zijn met de landbouwactiviteit en de landelijke omgeving, waarvan de kenmerken behouden moeten blijven. . De verspreide landelijke habitat vormt een vestiging met een niet-stedelijk karakter op rustiek land en om deze kenmerken te behouden, mogen de planningsinstrumenten geen gebieden afbakenen, noch een planning voor hen voorstellen, wat een dichtheid van meer dan drie woningen per hectare impliceert .

 Dit type huisvesting, in landelijke gebieden, kan alleen een vergunning voor toeristische verhuur krijgen, maar ze zullen niet in staat zijn om de kwalificatie van "landelijke accommodatie" te verkrijgen. met dit kenteken.

 Dit type woningen kan bestemd zijn voor residentieel gebruik of voor toeristisch gebruik, en kan worden gerealiseerd op woongrond die toeristische verhuur mogelijk maakt.

 II.- HUIZEN EN TOERISTISCHE APPARTEMENTEN

 Ze worden gereguleerd door Wet 13/2011 van 23 december inzake toerisme in Andalusië

 Dit zijn appartementen, flatgebouwen en toeristische complexen, waarvan de service, het aanbod en de infrastructuur exact hetzelfde of vergelijkbaar is met die van hotels.

 Toeristisch gebruik is dus “exclusief”, zoals de wet zegt” toeristische logiesverstrekkende bedrijven, evenals de accommodatie-eenheden die er deel van uitmaken, zullen worden beïnvloed door de verlening van de toeristische accommodatie-service die voorwerp is van registratie in het toerismeregister van Andalusië, waarbij het gedurende de geldigheidsduur verboden is om ze aan een ander gebruik toe te wijzen, onder welke titel dan ook.

 daarom dit type activiteit kan alleen worden uitgevoerd op grond die specifiek is toegestaan ​​voor hotel- of toeristisch gebruik van woningen/appartementen.

 Voor deze doeleinden stelt decreet 550/2022 het volgende concept vast van toeristisch gebruik :

 b) Toerisme , inclusief het gedetailleerde gebruik van toeristische logiesverstrekkende bedrijven en activiteiten met een impact op toeristisch gebied (sportactiviteiten uitgevoerd in skigebieden, golfbanen, jachthavens, polovelden of andere, activiteiten gericht op vrije tijd, amusement en recreatie zoals pretparken, waterparken, dierentuinen of botanische tuinen, vakantieoorden en kuuroorden en dergelijke)

 Deze etablissementen zullen niet alleen afhankelijk zijn van hun ontwikkeling door de stedelijke regelgeving voor het gebruik van de grond waarop ze zich bevinden, maar zullen ook onderworpen zijn aan dezelfde kwaliteits- en servicegarantiecriteria als de hotelservice. In die zin is het opgenomen in art. 35 van de wet van 2011:

 "... ze moeten voldoen aan de minimale infrastructuurvereisten, die op het gebied van veiligheid, die met betrekking tot het milieu, die met betrekking tot gezondheid en veiligheid op het werk in overeenstemming met de voorschriften inzake preventie van arbeidsrisico's, evenals, waar van toepassing , die vereist door andere toepasselijke regelgeving. In het kader van hun vergunnings- en controleprocedures zullen de gemeenten bij de behandeling van de bijbehorende vergunningen, indien van toepassing, een bewijs van naleving van deze voorschriften eisen.”

 Bovendien moeten ze worden geregistreerd in het toeristenregister van Andalusië . Voor zijn registratie is het vereist (art. 37 e.v.).

 Ze zullen worden beheerst door het principe van " exploitatie eenheid ", dat is, het veronderstelt het aanwenden van de verlening van de toeristische accommodatiedienst van alle accommodatie-eenheden die deel uitmaken van het gebouw, of een onafhankelijk en homogeen deel ervan, bezet door elke vestiging, waarbij het beheer van het geheel wordt uitgeoefend door een enkele eigenaar.

Zoals we zeggen, het is uitdrukkelijk verboden de wooneenheden te gebruiken voor een ander gebruik dan toeristische accommodatie, al dan niet voor bewoning.

Ze kunnen worden opgericht onder het regime van horizontaal eigendom, op voorwaarde dat elk van de geïndividualiseerde woningen betrokken blijft bij de exploitatie-eenheid en de staat van het gebruik ervan voor toerisme.

III.- LANDELIJKE ACCOMMODATIE

Ze worden beide gereguleerd door de Wet van 2011 , en bij DECREET 20/2002 van 29 januari betreffende toerisme in landelijke omgevingen en actief toerisme.

 1.- SOORTEN LANDELIJKE ACCOMMODATIE

Voor deze doeleinden beschouwt het besluit van 2002 als landelijke accommodatie het volgende:

Accommodatiebedrijven in landelijke gebieden kunnen zich specialiseren in een of meer van de volgende specialiteiten:

1. Agrotoerisme . Accommodatie in een actieve boerderij, waarin de toerist als aanvullende activiteit kan deelnemen aan traditionele taken die typisch zijn voor de boerderij.
2. albergue (Herberg) . Het is een faciliteit voor korte verblijven en is in wezen gericht op een gespecialiseerde gebruiker die geïnteresseerd is in het leren over de regio, de natuur of lokale manieren van leven.

De belangrijkste doelen zijn het verwelkomen van bezoekers en het bevorderen van openbaar gebruik en de natuurlijke waarden van de omgeving. Bovendien kan het milieueducatie of soortgelijke activiteiten ondersteunen.

Ze zullen het volgende hebben:

• Keukenfaciliteiten voor gebruikers, onverminderd het ook kunnen aanbieden van maaltijden en andere diensten.
• Hierin zijn driepersoonskamers of meerpersoonskamers met stapelbedden met twee bedden toegestaan, tot een maximum van acht bedden per kamer en tegen een tarief van één stapelbed met twee bedden per 4 m² kameroppervlak.
• Sanitaire voorzieningen kunnen collectief zijn, maar gescheiden naar geslacht, met een verhouding van één sanitair apparaat (toilet, douche en wastafel) per 7 bedden.
• Ze krijgen ook kamers voor gemeenschappelijk sociaal gebruik, met een minimum van 1.5 mXNUMX per reglementaire ruimte.

3. Aula de la Naturaleza (Klaslokalen van de natuur) . Accommodatie met uitrusting bedoeld voor voornamelijk educatieve doeleinden en het genieten van de natuur, gericht op geïsoleerde bezoekers en georganiseerde groepen, in de meeste gevallen schoolkinderen, waar activiteitenprogramma's worden uitgevoerd tijdens korte verblijven.

De diensten die door deze faciliteit worden geleverd, hebben betrekking op de interpretatie van natuurlijke processen, milieueducatie en activiteiten met betrekking tot de natuurlijke ruimte zelf.

Bovendien moeten deze centra worden uitgerust met de nodige faciliteiten om huisvesting en onderhoudsdiensten aan de gebruikers te bieden.

4. Casa Forestal (Bos huis) . Afgelegen vestiging in een bosgebied en functioneel verbonden met de exploitatie van het bos, de stuwmeren of de visbestanden in het binnenland.
5. Casa Molino (Molenhuis). Afgelegen etablissement en gelegen in een gebouw dat de traditionele faciliteiten, machines en mechanismen die kenmerkend zijn voor slijpwerk, behoudt.
6. Grotwoningen. Model van een holbewonerswoning uitgegraven in zachte en ondoordringbare materialen uit rotsachtige gebieden. Tot 50% van de bruikbare oppervlakte in traditionele bouw wordt toegelaten, waardoor voldoende directe ventilatie wordt gegarandeerd in kamers zonder buitenramen.
7. Chozas en Casas de Huerta (Hutten en boomgaardhuizen) . Geïsoleerde huizen, gemaakt van eenvoudige materialen, met karakteristieke daken van balken, riet, riet, stokken, verweven plantaardige vezels of Arabische tegels.
8. Cortijo – Boerderij . Constructie die dient of heeft gediend als managementcentrum voor een middelgrote of grote boerderij, meestal overeenkomend met het type huis-patio, met een centrale ruimte waaromheen de verschillende eenheden zijn verdeeld, met een traditionele constructieve en decoratieve typologie. .

Het is over het algemeen kleiner dan de haciënda's en met een grotere vereenvoudiging in zijn afhankelijkheden.

9. Boerderij-school. Accommodatie met aanvullende diensten die erop gericht zijn mensen dichter bij het plattelandsleven te brengen door middel van activiteiten die typisch zijn voor een boerderij, zoals tuinbouw, agrovoedings- en ambachtswerkplaatsen, veeteelt en verzorging van huisdieren, en in het algemeen bedoeld voor kindergroepen en jongeren.

Wat de accommodatie betreft, wordt standaard uitgegaan van een hostel.

1. Hacienda . Geïsoleerd op het gebied van gebouwen voor residentieel en agro-industrieel gebruik van een bepaalde architecturale complexiteit en grote afmetingen, gelegen in grote boerderijen en voornamelijk olijfgaarden. Het complex is gestructureerd rond een grote centrale binnenplaats, met faciliteiten voor agro-industriële transformatie zoals oliemolens, kelders of stallen, evenals huisvesting voor de eigenaren en werknemers.
2. Refugio (Onderdak). Overdekte constructie die is gemaakt om onderdak te bieden en rust- of overnachtingsmogelijkheden voor één of meerdere dagen mogelijk te maken, meestal op routes die moeilijk te oefenen zijn, en om te voldoen aan de voortdurende vraag van bezoekers in berg-, hooggebergte- en andere geïsoleerde gebieden of gebieden met moeilijke toegankelijkheid. . De vrijstelling van elektriciteitsvoorziening en toegang tot de weg zullen worden toegepast.
3. Speciale Alojamientos (Bijzondere accommodaties). Tot deze specialiteit behoren alle voorzieningen die bestemd zijn voor accommodatie en waarvan de kenmerken niet toelaten dat ze worden opgenomen in een van de in deze bijlage vermelde specialiteiten. Deze accommodaties hebben een speciale vergunning nodig van de Algemene Directie van Toerismeplanning en hun respectieve advertenties moeten hun speciale kenmerken duidelijk en volledig weergeven.

2.- CASAS RURALES (CR) – LANDELIJKE HUIZEN

Wat is een Landelijk Huis? Zoals bepaald in art. 47 van de wet van 2011.

“1. Landelijke huizen zijn die gebouwen in landelijke gebieden met speciale kenmerken van constructie, locatie en typiciteit; Ze bieden accommodatie en andere aanvullende diensten en zijn als zodanig geregistreerd in het Andalusische toerismeregister onder de voorwaarden die in deze wet zijn vastgelegd.

En, volgens het decreet van 2002, in zijn artr. 15, definieert "Landelijke huizen" als:

1. Onder landelijke huizen worden verstaan ​​de gebouwen waarnaar wordt verwezen in artikel 41.1 van wet 12/1999 van 15 december inzake toerisme, die voldoen aan de volgende vereisten:
2. a) Bij zelfstandige woningen, inclusief bijgebouwen zoals gereedschapskamers, stallen, schuren of dergelijke.
3. b) Er mogen in geen geval meer dan drie woningen in hetzelfde gebouw zijn.
4. c) Overschrijd de accommodatiecapaciteit van twintig plaatsen niet.

WAT WORDT BEDOELD MET "LANDELIJKE OMGEVING"

 Volgens artikel 3 van het decreet van 2002 wordt het begrepen als " Landelijke omgeving "

• Voor de toepassing van dit besluit wordt onder landelijk gebied verstaan die waarin voornamelijk landbouw-, bosbouw-, riviervisserij- en veeteeltactiviteiten worden uitgeoefend.
• Ze zullen geen rekening houden met de landelijke omgeving :

a) De beschermingszones van de snelwegen en hun gebieden en servicezones volgens de bepalingen van Wet 8/2001 van 12 juli op Andalusische snelwegen.

b) Bevolkingscentra aan de Andalusische kust.

c) Bevolkingscentra die volgens de bijgewerkte volkstelling meer dan twintigduizend inwoners hebben.

d) De gebieden in de buurt van fabrieken, industrieën, stortplaatsen, faciliteiten of activiteiten die zijn opgenomen in bijlagen I en II van wet 7/1994 van 18 mei inzake milieubescherming, die vervuilende effecten, lawaai of ongemak veroorzaken voor toeristen. . Op bevel van het Ministerie van Toerisme en Sport zullen de afstanden van dergelijke gebieden worden gespecificeerd.

STEDELIJKE BEPERKINGEN:

In het geval dat het landelijke huis is gevestigd op grond geclassificeerd als onbebouwbaar , wordt de registratie in het Andalusische toeristenregister opgevat zonder afbreuk te doen aan de voorafgaande verwerking ervan als ” actie van algemeen belang ” volgens de geldende regelgeving.

EISEN:

De landelijke woningen moeten worden uitgerust met de volgende voorzieningen en apparatuur, in overeenstemming met hun categorie, die te allen tijde in een goede staat van onderhoud en werking moeten worden gehouden:

1.- Basiscategorie:

A) Niet-gedeelde logiesverstrekkende bedrijven, waarin een verantwoordelijke aanwezig is die door middel van periodieke bezoeken zorgdraagt ​​voor het aanvullen van water en brandstof, indien van toepassing, en de goede staat van de voorzieningen, en wiens naam, adres en telefoonnummer bekend worden gemaakt. van de gebruikers.

a) Lounges en eetkamers: Eetkamer geschikt voor de maximale capaciteit van het etablissement, naar behoren uitgerust voor het gebruik ervan. De grootte zal worden gerelateerd aan de regelcapaciteit, met een minimale oppervlakte van 12 m die verdeeld kan worden over twee kamers.

Als de gebruiksperiode de maanden oktober tot en met april omvat, zijn ze uitgerust met verwarming die tijdens gebruik een omgevingstemperatuur van 19ºC kan bereiken en behouden.

Het meubilair en de decoratie moeten een optimaal niveau van geschiktheid bereiken met betrekking tot de Andalusische landelijke esthetiek.

b) Keuken:

Het heeft voldoende oppervlakte afhankelijk van de capaciteit van de accommodatie en moet zijn uitgerust met een keuken met meerdere pitten, oven of magnetron, koelkast, serviesgoed, bestek, glaswerk, kook- en schoonmaakgerei.

Spoelbak en afdruiprek met warm en koud stromend water.

Het heeft directe of geforceerde ventilatie voor luchtverversing en rookafvoer.

c) Slaapkamers:

1. De minimale oppervlakte van de kamers is 7 m² voor eenpersoonskamers en 10 m² voor tweepersoonskamers. Voor elke extra ruimte moet u 4 m² extra hebben. De ruimte die wordt gebruikt voor het terras en de ruimte die wordt ingenomen door de badkamer worden niet meegerekend, terwijl de ruimte die wordt ingenomen door kasten kan worden meegerekend.
2. Het meubilair in de kamers moet in ieder geval zijn voorzien van nachtkastjes en één bed per vierkant van minimaal 90 x 180 cm als het eenpersoonsbed is, of 135 x 180 cm als het een tweepersoonsbed is. De matras zal zeer stijf zijn, waardoor het gebruik van wollen of schuimmatrassen niet mogelijk is.
3. Een kleerkast voor elke vier bedden, met voldoende kleerhangers, die in elk van de slaapkamers kan worden geplaatst.
4. Lichtpunt naast het bed.
5. De minimale vrije hoogte van de plafonds zal 2.00 m bedragen. In ruimten met schuine plafonds zal minimaal 70% van het ruimteoppervlak deze minimale hoogte hebben.
6. Verlichting en ventilatie worden rechtstreeks naar buiten of naar voldoende geventileerde patio's geleid. Het ventilatiegat heeft een afmeting die past bij het volume van de slaapkamer, waardoor het gebruik van geassisteerde ventilatiesystemen niet mogelijk is. De ramen worden voorzien van rolluiken, jaloezieën of gordijnen.
7. Als de gebruiksperiode de maanden oktober tot en met april omvat, moeten ze zijn voorzien van verwarming die in staat is om tijdens gebruik een omgevingstemperatuur van 19ºC te bereiken en te behouden.
8. Toegang tot hen zal altijd zijn via gemeenschappelijke elementen. Het is in geen geval toegankelijk via een andere kamer.
9. U krijgt voldoende beddengoed voor het aantal inzittenden, tegen een tarief van één spel per week.

d) Hygiënische diensten:

• Ze krijgen een complete badkamer voor elke 6 bedden of een fractie daarvan, uitgerust met warm en koud water, en uitgerust met een wastafel, bad of douche en toilet. Het moet zich in hetzelfde bouwlichaam bevinden als de kamers.
• Het zal worden uitgerust met een spiegel, handdoekenrek, kapstok en plank voor toiletartikelen.
• De beschikbare stroom warm water moet zorgen voor reinheid, inclusief douchen, voor alle gebruikers gedurende een uur.
• Ze hebben directe of geforceerde ventilatie.
• Het zal voldoende badlinnen hebben voor het aantal inzittenden, met een snelheid van twee spellen per week.

B) Gemeenschappelijke logiesverstrekkende bedrijven. De volgende aanvullende eisen worden gesteld:

• Het meubilair in de kamers moet een stoel hebben voor elke twee zitplaatsen, een kleine tafel en een eigen kast.
• Het bestaan ​​van een keuken volgens punt b) hierboven die beschikbaar is voor klanten is optioneel.
• De badkamer moet voor het exclusieve gebruik van de klanten zijn. Moet een half bad en bidet hebben.

2.- Superieure categorie:

A) Niet-gedeelde logiesverstrekkende bedrijven.

Naast de hierboven gestelde eisen, moeten ze aan het volgende voldoen:

a) Lounges en eetkamers:

• Minimummaat 15 m + 2 m voor elke persoon vanaf de derde.
• Verwarming die een minimumtemperatuur van 21º C kan handhaven.

b) Keuken:

• Het moet onafhankelijk zijn van een andere kamer, hoewel een keuken-eetkamer is toegestaan ​​als er een onafhankelijke en aparte woonkamer is.
• Keuken met vier pitten, oven of oven-magnetron, wasmachine.

c) Slaapkamers: 1. De minimale oppervlakte van de kamers is 10 m voor eenpersoonskamers, 14 m voor tweepersoonskamers en 18 m voor driepersoonskamers.

• De minimale afmetingen van de bedden zijn 190 x 90 cm voor eenpersoonsbedden en 190 x 140 cm voor tweepersoonsbedden. Noch slaapbanken noch stapelbedden worden als bedden geteld.
• Het meubilair moet per kamer een kledingkast, een halve spiegel, een stoel of fauteuil per persoon, een schrijftafel en decoratieve elementen hebben.
• Verwarming die een minimumtemperatuur van 19º C kan handhaven, met een temperatuurregelsysteem.

d) Hygiënische diensten:

• De minimale zwemzone is 3.5 m
• Het moet een complete badkamer hebben (ligbad, bidet, toilet en wastafel) voor elke vier bedden.
• De hoeveelheid geaccumuleerd warm water wordt vastgesteld op 20 liter bij 90º C vermenigvuldigd met het aantal inzittenden, of in continue stroom (butaankachels en dergelijke).
• Verwarming.

e) Overige voorwaarden:

• Omgevingsverwarming voor het gehele gebouw met vaste installatie, in staat om gelijktijdig een minimumtemperatuur van 19ºC in het gehele gebouw en 21ºC in het woongedeelte te handhaven, met een temperatuurregelsysteem.
• Elektrische installatie op 220 V volgens REBT, volledig ingebed en geaard.
• Speciale aandacht voor milieuthema's, zoals afval, thermische isolatie en energie- en waterbesparing, met concrete maatregelen om de impact ervan te verminderen.
• Overwicht van natuurlijke materialen en elementen
• traditioneel in constructie, decoratie, meubels en uitrusting.

B) Gemeenschappelijke logiesverstrekkende bedrijven. De volgende aanvullende eisen worden gesteld:

• Woongedeelte, voor exclusief gebruik van klanten.
• Als er een keuken beschikbaar is voor klanten, moet deze anders zijn dan die van de eigenaar.
• De ingrediënten om het ontbijt te bereiden worden ter beschikking gesteld aan klanten.
• Alle kamers moeten beschikken over een complete badkamer (ligbad, bidet, toilet en wastafel), geïntegreerd in de kamer. Een douche, toilet en wastafel zijn voldoende als er ook een gemeenschappelijke badkamer met ligbad is.

3.- VIVIENDAS TURÍSTICAS DE ALOJAMIENTO RURAL – LANDELIJKE ACCOMMODATIE TOERISTISCHE HUIZEN – VTAR

Volgens art. 48 van de wet:

1. Toeristenhuizen voor landelijke accommodatie zijn die in landelijke gebieden waar de accommodatiedienst wordt verleend en die een of meer keren per jaar aan het publiek worden aangeboden voor tijdelijk of incidenteel gebruik voor toeristische doeleinden. anus.
2. Toeristenhuizen voor landelijke accommodatie moeten gemeubileerd zijn en beschikken over de nodige uitrusting voor onmiddellijk gebruik.

 En volgens decreet 2002, Artikel 19. Toeristische huizen voor landelijke accommodatie.

1. Landelijke accommodatie toeristische huizen zijn degene die aan de volgende eisen voldoen:

a) Bij zelfstandige woningen, inclusief bijgebouwen zoals gereedschapskamers, stallen, schuren of dergelijke.

b) Aan het publiek worden aangeboden voor tijdelijk of seizoensgebonden gebruik of incidenteel, een of meerdere keren per jaar, worden bewoond.

c) Verleen alleen de accommodatieservice.

d) Er mogen in geen geval meer dan drie woningen in hetzelfde gebouw zijn.

e) Overschrijd de accommodatiecapaciteit van twintig plaatsen niet.

Ze moeten gemeubileerd zijn en beschikken over de nodige uitrusting voor onmiddellijk gebruik. De minimale infrastructuurvereisten voor toeristische accommodaties op het platteland zijn die welke zijn vastgesteld in bijlage II; de specifieke voorschriften zullen ten minste de voorschriften zijn die zijn vastgesteld in bijlage III voor de basiscategorie plattelandswoningen.´

ENKELE ASPECTEN TUSSEN DE VERSCHILLENDE SOORTEN TOERISTISCHE ACCOMMODATIE

 1.- MAXIMALE EXPLOITATIETERMIJN:

Als we ons concentreren op de verschillende soorten accommodatie voor toerisme die geanalyseerd zijn, zullen we beginnen met erop te wijzen dat de Casas Rurales-CR en de Viviendas Turísticas de Alojamiento Rural – VTAR twee soorten landelijke accommodatie zijn die gemeenschappelijke aspecten hebben, maar ook enkele zeer belangrijke verschillen.

Hoewel beide soorten accommodatie moeten voldoen aan de vereisten van decreet 20/2002 van 29 januari betreffende toerisme in landelijke omgevingen en actief toerisme (bijlage II en III), vanuit juridisch en fiscaal oogpunt hebben ze niet dezelfde behandeling . En op dezelfde manier hebben de VFT's een andere behandeling, voor belastingdoeleinden, dan de CR's.

Een relevant verschil tussen de RC en de VFT met betrekking tot landelijke logies toeristisch wonen (VTAR), is dat aan laatstgenoemde een maximale jaarlijkse periode wordt opgelegd om het voor toeristische doeleinden te huren . Reeds in decreet 20/2002 is vereist dat genoemde jaarlijkse openstellingsperiode moet worden meegedeeld. Dit decreet specificeert echter geen tijdslimiet, hoewel het wel stelt dat het minder dan een jaar moet zijn, waarbij artikel 19 wordt verzameld dat "hun tijdelijk of seizoensgebonden gebruik, of af en toe bezet zijn, een of meer keren gedurende het jaar". Deze generieke beperking wordt later gespecificeerd in wet 13/2011 van 23 december van Toerisme van Andalusië (BOJA nr. 255, 31 december), in artikel 48.1, waar de maximale exploitatieperiode is vastgesteld, waarbij wordt opgemerkt dat het meer dan drie maanden in het hele jaar kan zijn.

Voor CR en VFT geldt, zoals aangegeven, geen tijdelijke huurbeperking.

2.- AANGEBODEN DIENSTEN:

Met respect voor de diensten die deze accommodaties kunnen bieden, is het noodzakelijk om onderscheid te maken tussen het feit dat in Landelijke accommodatie voor toeristen en Alleen VFT de strikte accommodatieservice kan worden verstrekt (Wet 12/1999, Decreet 20/2002, Wet 13/2011 van 23 december en Decreet 28/2016 van 2 februari).

Bij Landelijke Huizen , aan de andere kant, naast de accommodatieservice, er moet een andere aanvullende dienst worden verleend, zoals toeristische informatie, wasserette, ontbijt, maaltijden, actieve toeristische activiteiten, enz.

3.- VERPLICHTING OM TOERISTISCHE INFORMATIE TE VERSTREKKEN

De VFT moet beschikken over en zal bieden “toeristische informatie, in fysieke of elektronische ondersteuning, van het gebied, recreatiegebieden, restaurants en cafetaria’s, winkels en voedingswinkels, de dichtstbijzijnde parkeergarages bij het huis, bestaande medische diensten in het gebied, middelen van stadsvervoer, kaart van de stad en gids voor voorstellingen”. Het is met andere woorden een verplichting.

Het decreet van 2002 bepaalt echter dat deze dienst voor VTR's "aanvullend" zal zijn en dus niet verplicht.

4.- PLAATSEN

 De VFT's mag gehuurd worden compleet of per kamer en in geen geval meer dan 15 bedden in het eerste geval en 6 bedden in het tweede geval.

Echter, in wat verwijst naar de landelijke huizen En VTAR, een maximaal 20 plaatsen gevestigd is, maar in beide gevallen mogen er niet meer dan 3 woningen in hetzelfde pand verhuurd worden.

5.- BELASTINGEN EN FISCALE ASPECTEN

We moeten zeggen dat we niet voor elk van de CR-, VFT- en VTAR-opties een adequaat belastingregime kunnen vaststellen. Vanuit het oogpunt van de Spaanse overheid is er een brede interpretatie van de verschillende zaken, zodat we voor dezelfde zaak totaal verschillende zaken en beslissingen kunnen vinden, en soms zelfs tegenstrijdige.

Om deze reden zal de fiscale planning van het project afhangen van elk geval en van de persoonlijke omstandigheden van elk van de eigenaars van deze vestigingen. Om deze reden raden we u vooral aan om een ​​fiscalist te raadplegen om uw zaak te bestuderen en uw project individueel te plannen.

In de preambule van decreet 28/2016 wordt bepaald dat de accommodatiedienstactiviteit voor zowel VFT's als VTAR's niet de hoofdactiviteit van de eigenaar is en daarom niet de belangrijkste bron van inkomsten. In dit besluit wordt vastgelegd dat bij RC's de logiesactiviteit wel de hoofdactiviteit van de eigenaar is.

Bovendien is de essentie van de periode voor het uitvoeren van de activiteit in het geval van VTAR's, waarbij de dienst beperkt is tot 3 maanden per jaar, totaal onverenigbaar met een zakelijke dienst.

Aan de andere kant, Wet 13/2011, art. 41, bij verwijzing naar het beginsel van eenheid van werking van toeristische logiesverstrekkende bedrijven opgenomen in art. 40 (Tourist Housing), waaronder het Landelijk Huis, bij het behandelen van de kwestie dat deze accommodatie moet worden geëxploiteerd volgens het principe van exploitatie-eenheid, waarbij in de tekst de termen "werkmaatschappij", "bedrijf dat beheert", enz. , is het in beginsel, en dus ook in de bewoordingen ervan, evident dat de exploitatie van een Landhuis als een bedrijfsactiviteit wordt beschouwd.

Samenvattend kan worden geconcludeerd dat de logiesactiviteit in een Landelijk Huis als een zakelijke activiteit wordt beschouwd, omdat het wordt beschouwd als een hoofdactiviteit van de eigenaar of exploitant en een aanvullende dienst moet verlenen aan de accommodatie; De verhuur voor toerisme van een VTAR en een VFT wordt eigenlijk niet beschouwd als een bedrijfsactiviteit, maar eerder als de exploitatie van onroerend goed, waarvan de inkomsten worden beschouwd als inkomen uit onroerend goed en dus moeten worden aangegeven in de jaarlijkse inkomstenbelasting terugkeer .

6.- ARBEID EN SOCIALE ZEKERHEIDSVERPLICHTINGEN

Parallel aan de fiscale aspecten, met betrekking tot arbeid en sociale zekerheidsverplichtingen, verschilt het ook van elkaar:

• Toeristenwoningen en Landelijke Huizen: Voor de ontwikkeling van de logiesactiviteit in Landelijke Huizen, aangezien het een zakelijke activiteit is, is registratie bij de Sociale Zekerheid van de eigenaar of exploitant in het speciale regime van zelfstandigen (autonoom) vereist.
• VTAR: Deze verplichtingen zijn niet vereist voor de eigenaren van de exploitatie.
• VFT: In principe is dit soort verplichting ook niet vereist.

Maar desalniettemin, zoals we zeggen, zal het nodig zijn om op de hoogte te zijn van de specifieke aanname, aangezien het kan gebeuren dat er VFT-houders zijn die meerdere actieve eigendommen hebben, met een verantwoordelijke in dienst voor beheer of onderhoud, en dat dit is beschouwd als een bedrijfsactiviteit waarvoor registratie in het zelfstandigen- of vennootschapsregime vereist is; en het kan zijn dat een RC-houder zijn exploitatie uitvoert zonder dat dit zijn hoofdactiviteit is, dat hij dit sporadisch doet en dat het niet zijn belangrijkste bron van inkomsten is.

7.- BTW

Zoals we in andere artikelen op onze site in herinnering hebben gebracht, stelt Wet 37/1992 zelf, met betrekking tot de onderwerping aan btw op toeristische verhuur, dat leasing is vrijgesteld.

Maar in het geval dat aanvullende schoonmaak-, catering-, wasservices, enz., typisch voor hoteldiensten, worden geleverd, is dit soort service onderworpen aan btw van 21%.

In dit geval gaan we enkele voorbeelden van casuïstiek geven:

Voorbeeld 1.- De eigenaar ontvangt als betaling de huurprijs van de woning (hetzij onder het CR-, VFT- of VTAR-regime). Deze betaling is exclusief BTW.

Voorbeeld 2.- De eigenaar, in het geval van VFT's en CR's, zorgt voor vervoer, wasserette, enz. In dit geval moet u voor deze aanvullende diensten een factuur met btw opmaken.

Voorbeeld 3.- De eigenaar draagt ​​de verhuuractiviteit over aan een derde partij, bijvoorbeeld aan een vennootschap die de verhuur exclusief gaat exploiteren tegen een met de eigenaar overeengekomen vergoeding. In dit geval moet de eigenaar een btw-factuur uitreiken voor de dienst "overdracht van exploitatie" en draagt ​​hij 21% btw. In dit geval moet het bedrijf dat de verhuur beheert een factuur zonder btw uitreiken aan de gast. Hij zal enkel met BTW factureren voor de bijkomende diensten wassen, schoonmaken, onderhoud, transport, enz. en zal dit doen met 10% BTW (BTW op de horeca).

Voorbeeld 4.- De eigenaar verhuurt de woning via een portaal of bemiddelingsbureau. In dit geval is het de eigenaar die rechtstreeks verhuurt aan de eindgebruiker. De eigenaar zal een factuur zonder btw opmaken en alleen in het geval dat aanvullende diensten van de hotelbranche worden geleverd, wordt 10% btw toegevoegd.

Het intermediair (Booking, Airbnb of makelaarskantoor) zal een factuur uitreiken met btw van 21% (de algemene btw op diensten)

Wat betekent "aanvullende diensten van de hotelbranche"?

De Spaanse btw-wet bepaalt in artikel 23 dat:

“Onder aanvullende diensten wordt verstaan ​​restaurant-, schoonmaak-, was- of andere soortgelijke diensten”

Aan de andere kant bevat de leer van de DGT in verschillende van haar bindende overleggen dat wel

“de logiesactiviteit kenmerkt zich, in tegenstelling tot de woningverhuuractiviteit, doordat deze normaliter het verlenen van een reeks diensten omvat zoals opvang en permanente en continue aandacht voor de cliënt in een daarvoor bestemde ruimte, periodieke schoonmaak van het onroerend goed en accommodatie , periodieke verschoning van bed- en badlinnen, en verlening van andere diensten aan de klant (wasserij, bagageopslag, pers, reserveringen, enz.), en soms voedsel- en restaurantdiensten”.

Integendeel, de volgende diensten worden niet beschouwd als aanvullende diensten die kenmerkend zijn voor de hotelsector:

• Schoonmaakservice van het appartement bij de ingang en uitgang van het huis
• Linnenwisselservice in het appartement bij de ingang en uitgang van het huis.
• Technische assistentie en onderhoudsdiensten voor eventuele reparaties van sanitair, elektriciteit, glaswerk, zonwering, slotenmaker en elektrische apparaten.

 8.- BELASTING OP ECONOMISCHE ACTIVITEITEN – IAE

Wel begrijpen we dat de exploitatie van Landhuizen en VTAR geregistreerd moet worden in de IAE, aangezien deze een specifiek kader hebben in de nomenclatuur.

Voor VFT's, in het geval dat ze op een niet-zakelijke manier worden geëxploiteerd, zijn we van mening dat dit niet nodig is.