Guide d’achat et de vente de maisons à San Javier, Carthagène et Murcie |

Voici une brève présentation de notre service d’achat immobilier pour les propriétés situées à San Javier, Los Alcázares, Mar Menor, Carthagène, Sucina, Torre Pacheco, Santiago de la Rivera, Lo Pagán, qui prend en compte les principaux aspects juridiques du transfert de propriété, réalisés par nos avocats.
Si vous souhaitez acheter ou vendre une propriété située sur la Costa Blanca Sud, TLACORP vous aidera à prendre une décision finale d’achat ou de vente.
La région de la Costa Blanca Nord est couverte par nos bureaux de Torrevieja-Ciudad Quesada, parfaitement reliés par l’autoroute. Nos bureaux de Ciudad Quesada ne sont pas très loin d’Orihuela Costa et, si vous le souhaitez, l’un de nos avocats peut se rendre sur place pour visiter le bien immobilier et vous y rencontrer, vous évitant ainsi de vous déplacer jusqu’à nos bureaux.
Naviguez dans l’achat de votre propriété dans la région de Murcie avec TLACORP
Se lancer dans l’achat d’un bien immobilier dans un pays étranger peut être une démarche complexe. Chez TLACORP, nous vous simplifions ce processus en vous offrant des conseils juridiques experts pour les propriétés situées dans la région dynamique de Murcie, plus précisément à San Javier, Los Alcázares, Mar Menor, Carthagène, Sucina, Torre Pacheco, Santiago de la Ribera et Lo Pagán. Nos avocats spécialisés, basés dans nos bureaux facilement accessibles de Torrevieja-Ciudad Quesada (parfaitement desservis par l’autoroute), s’engagent à garantir une transaction fluide et sécurisée, que vous soyez acheteur ou vendeur.
Bien que nos bureaux principaux se trouvent à Torrevieja-Ciudad Quesada, facilement accessible depuis le sud de la Costa Blanca, nous comprenons l’importance de la commodité. Sur demande, l’un de nos avocats peut se rendre directement sur place pour visiter le bien et vous y rencontrer, vous évitant ainsi de vous déplacer jusqu’à notre bureau.
Nous couvrons un large éventail de types de biens immobiliers, des charmantes fincas rustiques aux appartements modernes, en passant par les bungalows et les urbanisations établies, y compris celles nichées au cœur de terrains de golf.
Il est primordial de comprendre le cadre juridique unique de chaque type de bien immobilier. Vous trouverez ci-dessous les principaux aspects juridiques que nos avocats examinent minutieusement afin de protéger vos intérêts, en accordant une attention particulière aux particularités de la construction dans cette région.
Due diligence juridique complète pour chaque propriété
Notre service de transfert de propriété approfondi va au-delà des vérifications standard. Nous nous penchons sur les nuances spécifiques de chaque propriété, vous offrant ainsi une tranquillité d’esprit totale.
1. Urbanisations établies et maisons de vacances traditionnelles (construction antérieure à 2000)
Cette catégorie comprend généralement les propriétés situées dans des zones telles que San Javier, Los Alcázares, Mar Menor, La Manga Club, Carthagène, Sucina, Torre Pacheco, Santiago de la Ribera et Lo Pagán. Ces propriétés servent souvent de résidences secondaires ou de maisons de vacances, appartenant à l’origine à un mélange de ressortissants espagnols (provenant de régions telles qu’Elche, Alicante, Madrid et le nord de l’Espagne) et d’étrangers d’Europe du Nord. Il s’agit généralement de bungalows et d’appartements, souvent construits près de la côte, et datant généralement d’avant le « boom immobilier » espagnol des années 2000.
Particularités de la construction (avant 2000) : Les propriétés de cette époque présentent souvent certaines caractéristiques communes dues aux pratiques et aux réglementations en vigueur à l’époque. Il peut s’agir notamment :
Adaptations au littoral : De nombreuses propriétés anciennes de cette région, en particulier celles situées à proximité du Mar Menor, ont été construites en tenant compte de l’environnement côtier, par exemple en utilisant des matériaux résistants au sel ou en optant pour des conceptions visant à maximiser la ventilation. Cependant, une exposition continue à l’air marin peut entraîner des problèmes d’usure spécifiques si l’entretien n’est pas adéquat.
Agencements d’origine et modifications : Ces maisons ont souvent été construites avec des agencements simples. Il est courant de trouver des extensions ou des modifications non enregistrées, telles que des terrasses couvertes transformées en espaces de vie, des porches fermés ou des sous-sols transformés en pièces supplémentaires. Ces modifications, si elles sont effectuées sans les permis appropriés, peuvent entraîner des complications juridiques, des amendes et des problèmes pour obtenir ou renouveler le certificat d’habitabilité.
Infrastructures : Bien que fonctionnelles, les installations d’eau et d’électricité d’origine dans les propriétés anciennes ne répondent pas toujours aux normes européennes modernes. Il n’est pas rare que les fournisseurs demandent la mise à jour des systèmes de câblage ou de plomberie lors du transfert des contrats, ce qui entraîne des coûts imprévus pour les nouveaux propriétaires.
Infrastructures communautaires : Dans certaines urbanisations plus anciennes, les infrastructures (routes, éclairage, égouts) peuvent avoir été développées par étapes ou ne pas répondre entièrement aux normes municipales actuelles. Cela peut parfois entraîner des demandes futures de contribution des propriétaires pour des travaux de mise à niveau.
Absence d’« assurance décennale » : les propriétés construites avant l’année 2000 sont généralement antérieures à l’assurance décennale obligatoire (Seguro Decenal), qui couvre les vices de construction. Bien que cela n’implique pas nécessairement des défauts inhérents, cela signifie que les acheteurs doivent davantage s’appuyer sur des expertises structurelles professionnelles et sur la transparence du vendeur concernant tout problème antérieur.
Lorsque vous envisagez un achat dans ces régions, nos avocats effectuent des vérifications supplémentaires essentielles :
Historique juridique et administratif de la construction : nous enquêtons minutieusement sur la manière dont le bien a été construit et développé. Cela comprend l’identification de toute extension non autorisée, terrasse couverte, porche modifié ou sous-sol aménagé. Notre objectif est de confirmer que toutes les modifications ont été effectuées avec les permis appropriés. Cela est essentiel pour éviter d’éventuelles amendes, pénalités ou problèmes avec la mairie qui pourrait refuser de renouveler le certificat d’habitabilité, ce qui pourrait ensuite avoir des répercussions sur les contrats de services publics pour les nouveaux propriétaires. Nous nous assurons également que les titres de propriété reflètent fidèlement l’état physique actuel du bâtiment.
Contrats d’eau et d’électricité : comme il s’agit de propriétés anciennes, les fournisseurs peuvent exiger des acheteurs qu’ils mettent à jour l’installation afin de faciliter les modifications de contrat après la conclusion de la vente. Nos avocats évalueront la possibilité de telles exigences et vous aideront à anticiper les coûts tels que les frais d’électricien ou de plombier pour les inspections et le recâblage. Ces informations peuvent être utilisées lors des négociations de prix avec le vendeur.
Taxe Plusvalía : Cette taxe municipale, prélevée sur la plus-value des terrains urbains, peut être importante pour les propriétés anciennes détenues depuis longtemps par les mêmes propriétaires. Bien qu’elle soit légalement à la charge du vendeur, notre équipe s’assure que les garanties nécessaires sont en place pour son paiement, vous protégeant ainsi de toute responsabilité inattendue, en particulier si le vendeur est non-résident.
Communauté des propriétaires : outre la vérification du paiement des charges communautaires à jour, nous recherchons tout paiement partiel important dû pour des travaux de rénovation ou d’entretien majeurs des parties communes (par exemple, terrasses, façades, parking). Ces coûts ne sont pas toujours explicitement mentionnés dans les certificats communautaires standard et peuvent représenter des dépenses futures importantes. Nous examinons également les statuts et le règlement intérieur de la communauté afin de comprendre les restrictions ou les problèmes potentiels (par exemple, les activités commerciales, les règles relatives aux animaux domestiques).
2. Nouvelles zones urbanisées (construction postérieure à 2000)
Cette catégorie englobe les urbanisations plus récentes situées à San Javier, Los Alcázares, Mar Menor, Carthagène, Sucina, Torre Pacheco, Santiago de la Ribera et Lo Pagán, ainsi que d’autres développements modernes tels que Valle del Sol, La Tercia Golf Resort, Polaris Golf, Hacienda Riquelme, Sierra Golf, La Peraleja, Los Narejos, Hacienda El Álamo, Campos del Río, Las Góndolas, Neptuno et Las Aldeas.
Particularités de la construction (après 2000) : Les propriétés construites pendant et après le « boom espagnol » reflètent souvent des styles architecturaux plus contemporains et respectent des codes de construction plus stricts.
Normes et garanties modernes : ces propriétés bénéficient généralement de techniques et de matériaux de construction plus modernes, ainsi que d’une meilleure isolation et d’une plus grande efficacité énergétique. Elles sont obligatoirement couvertes par une assurance décennale (Seguro Decenal), qui offre une protection importante contre les vices de construction.
Complexes de golf intégrés et urbanisations : Une caractéristique notable de la région de Murcie, en particulier à l’intérieur des terres, est la prévalence de grands complexes de golf intégrés. Ceux-ci comprennent souvent non seulement des propriétés résidentielles, mais aussi de vastes installations communes telles que des terrains de golf, des clubs-houses, des zones commerciales, des piscines et des jardins. Il est essentiel de bien comprendre les règles communautaires spécifiques et les coûts permanents associés à ces développements complets.
Espaces de vie ouverts et solariums : Les conceptions modernes privilégient souvent les espaces de vie ouverts et maximisent le plaisir de profiter de l’extérieur grâce à de grandes terrasses, des balcons et des solariums privés sur le toit, en particulier dans les appartements et les maisons de ville.
Parking souterrain et débarras : De nombreux complexes d’appartements et maisons de ville neufs comprennent des places de parking souterraines et des débarras individuels, ce qui ajoute à la commodité et à la valeur des biens.
Esthétique cohérente : dans les nouvelles urbanisations, l’accent est mis sur le maintien d’une esthétique cohérente, avec des directives de conception souvent dictées par le promoteur ou les règles de la communauté.
Pour ces propriétés, nous nous concentrons notamment sur les points suivants :
Inscription complète au registre foncier en tant que « maison achevée » : nous vérifions que la propriété est entièrement et correctement enregistrée, en confirmant que le constructeur a fourni le certificat de fin des travaux, l’assurance décennale (couvrant les vices de construction) et le certificat d’habitabilité. Le certificat d’habitabilité est essentiel pour occuper légalement le bien et raccorder les services publics essentiels.
Achèvement des espaces communs : nous vérifions que toutes les installations communes (terrains de golf, zones commerciales, piscines, jardins, etc.) sont achevées ou en bonne voie d’achèvement, afin d’éviter toute charge financière future ou tout équipement incomplet.
Règles communautaires et charges : Nous procédons à un examen approfondi des règles communautaires afin d’identifier toute restriction susceptible d’avoir un impact sur votre mode de vie (par exemple, les réglementations en matière de bruit, les restrictions concernant les animaux domestiques ou même la possibilité que des voisins exercent des activités commerciales susceptibles de causer des nuisances). Nous effectuons également une évaluation détaillée des charges communautaires et des frais d’entretien, qui peuvent être considérables dans ces grands complexes, afin de garantir une transparence totale dès le départ.
Restrictions et droits d’utilisation : nous examinons toutes les restrictions ou droits d’utilisation existants liés aux infrastructures principales (électricité, eau, égouts, collecte des ordures) qui pourraient avoir une incidence sur votre propriété.
3. Propriétés dans les zones rustiques et à la campagne
Pour les propriétés situées dans des zones rurales telles que Balsicas, San Javier, Fortuna, La Unión, Carthagène, Los Beatos, Sucina, Torre Pacheco et Totana, des considérations juridiques particulières s’appliquent. Si les principes généraux du transfert de propriété sont similaires, les propriétés rustiques présentent souvent des défis particuliers.
Particularités de la construction (zones rustiques) : La construction dans les zones rustiques de Murcie est soumise à des réglementations beaucoup plus strictes visant à préserver l’environnement naturel et les terres agricoles, similaires à celles en vigueur dans d’autres régions d’Espagne, mais avec des spécificités régionales.
Types de construction autorisés : En général, seuls les bâtiments directement liés à des activités agricoles ou rurales sont autorisés, ou les habitations existantes antérieures aux lois d’urbanisme en vigueur. La construction de nouvelles habitations sur des terrains ruraux est strictement réglementée et soumise à des restrictions sévères, notamment en matière de superficie minimale (qui peut être très importante) et de respect de styles architecturaux spécifiques s’intégrant dans le paysage rural.
Légalité des constructions existantes : Il est courant de trouver de charmantes maisons de campagne anciennes (fincas) qui ont pu être construites avant l’entrée en vigueur des réglementations urbanistiques modernes, voire agrandies sans permis. Il est primordial de vérifier la légalité de toutes les constructions existantes sur le terrain afin d’éviter d’éventuels ordres de démolition ou amendes.
Raccordements aux services publics : L’accès à l’eau courante, à l’électricité et au tout-à-l’égout dans les zones rustiques peut être moins simple que dans les zones urbaines. Les propriétés peuvent dépendre de forages pour l’eau, de panneaux solaires pour l’électricité ou de fosses septiques individuelles. Nos avocats vérifient la légalité et la fiabilité de tous les raccordements aux services publics. La disponibilité de sources d’eau fiables est particulièrement critique dans cette région souvent aride.
Voies d’accès : Les routes menant aux propriétés rustiques peuvent parfois être non goudronnées ou moins entretenues, et les droits d’accès légaux doivent être clairement établis.
Restrictions environnementales et d’urbanisme : Les terrains rustiques sont souvent soumis à diverses protections environnementales et à des réglementations d’urbanisme spécifiques qui limitent le développement, la hauteur et l’empreinte globale. Il est essentiel de comprendre ces restrictions pour toute modification ou utilisation future potentielle, en particulier compte tenu de la proximité de zones naturelles protégées ou de zones agricoles.
Nos avocats ont une connaissance approfondie de la réglementation espagnole en matière de terrains rustiques, qui est généralement plus stricte en matière de construction et d’utilisation. Nous vous encourageons à consulter nos sections spécialisées sur la « construction rustique » et les « problèmes courants » pour connaître les questions typiques rencontrées dans ces domaines. Les aspects clés comprennent souvent la vérification de la légalité des structures existantes, l’accès aux services publics et le respect des lois environnementales et d’urbanisme.
Autres points essentiels à prendre en considération
Charges et travaux d’urbanisation (urbanisations semi-consolidées) : Il est très important de vérifier que l’urbanisation où se trouve le bien immobilier dispose de toutes les infrastructures d’urbanisation, telles que : routes, trottoirs, asphalte, raccordement au réseau d’égouts, eau et électricité. Les infrastructures d’urbanisation de ces zones ont été développées il y a quelque temps et ne répondent parfois pas aux normes modernes. Il est donc assez courant de trouver des propriétés dont les propriétaires doivent « céder » une partie de leur terrain pour avoir des routes plus larges ou « payer » certaines infrastructures d’urbanisation telles que le raccordement au réseau d’égouts, les zones piétonnes, etc. Nous vous invitons à en savoir plus sur ce point dans notre section spécialisée : Urbanisations semi-consolidées.
Certificat d’habitabilité : Même si les propriétés ont été construites avec un permis de construire en bonne et due forme, il existe certaines complications au moment d’obtenir le NOUVEAU certificat d’habitabilité. Nous nous assurons que ce document essentiel est en règle afin d’éviter tout problème futur avec les services publics et la conformité légale.
Pourquoi choisir TLACORP ?
Chez TLACORP, nous sommes fiers de fournir des conseils juridiques clairs, transparents et complets. Notre bureau situé à CIUDAD QUESADA-TORREVIEJA est parfaitement desservi par l’autoroute, ce qui le rend facilement accessible depuis toute la Costa Blanca Sud et certaines parties de la région de Murcie. Nous vous invitons à nous rendre visite, mais nous vous offrons également la possibilité de rencontrer nos avocats sur place, ce qui vous permet de gagner du temps et d’éviter les déplacements.
Notre équipe d’avocats expérimentés vous offre :
Une connaissance approfondie de la région : une expertise spécifique des subtilités juridiques et des particularités de la construction immobilière dans la région de Murcie.
Une diligence raisonnable méticuleuse : des vérifications approfondies pour détecter tout problème potentiel.
Une communication claire : une explication des aspects juridiques complexes en termes compréhensibles.
Protection de vos intérêts : garantie que tous les aspects juridiques et financiers sont pris en charge.
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Pour plus d’informations sur le transfert de propriété et le droit immobilier en Espagne, veuillez consulter notre section dédiée au droit immobilier.
TLACORP est à votre entière disposition. Contactez-nous pour obtenir un devis personnalisé et laissez-nous vous guider dans l’achat ou la vente d’un bien immobilier dans la région de Murcie, en toute confiance et avec succès.
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